متصرف غيرقانوني را خلع يد کنيد

آبان ۱۹, ۱۳۹۲ mo_hassani ۰ Comments

متصرف غیرقانونی را خلع ید کنید

قانون از تصرفات شهروندان حمایت می‌کند بنابراین اگر شما محلی را در تصرف خود دارید و از آن استفاده می‌کنید هیچ کس نمی‌تواند سرخود آن محل را اشغال کند و مانع از استفاده شما شود؛ اشخاص اگر ادعای حقی نسبت به آن محل داشته باشند باید اول آن را ثابت کنند.
  برای حمایت از تصرفات شهروندان مزایایی در قانون برای آنها به وجود آمده است. در ادامه در قالب تحلیل یک پرونده مشاهده می‌کنیم که چطور قانون از متصرف ملک حمایت می‌کند. البته در پرونده‌ای که طرح می‌کنیم طرف دعوا وقتی صدور حکم به ضرر خود را نزدیک می‌بیند، از ادعاهای خود نسبت به ملک صرف نظر می‌کند.
آغاز دعوا
 در دعوای پیش‌رو خواهان پرونده، خانم میرزایی مالک سرقفلی یک باب مغازه در یکی از مناطق تهران است. وی دادخواستی را به طرفیت شهرداری منطقه و فردی به نام آقای مهدی تنظیم و تقدیم دادگاه کرده است. دادخواست اخیر تحت عنوان «تقاضای صدور حکم مبنی بر رفع تصرف عدوانی از یک باب مغازه به انضمام کلیه خسارات و هزینه‌های دادرسی مطرح شده است.»
خانم میرزایی به عنوان خواهان دعوای حاضر برای فراهم کردن دلایل و مستندات پرونده، اقدام به ضمیمه کردن فتوکپی تصدیق‌شده قرارداد مربوط به انتقال سرقفلی مغازه فوق و نیز فتوکپی تصدیق‌شده قرارداد مربوط به انجام پیمانکاری کرده است.
طبق دادخواست تقدیمی، خواهان، خانم میرزایی اظهار کرده است: بر اساس مندرجات قراردادهای ضمیمه پرونده، یکی از خواندگان به نام شهرداری منطقه … تهران، سرقفلی یعنی مالکیت منافع شش‌دانگ یک باب مغازه واقع در پاساژ را به خواهان دعوا فروخته است و وجه سرقفلی در قبال مطالبات خانم میرزایی از قرارداد پیمانکاری وصول شده است. به موجب اعلام شهرداری تهران، خطاب به شهرداری منطقه، کلیه مغازه‌های واقع در طبقه دوم و زیرزمین به منظور واگذاری، در اختیار شهرداری منطقه قرار گرفته است، لیکن از مغازه‌های واقع در طبقه همکف از جمله مغازه موضوع دعوای حاضر نامی برده نشده است و نسبت به انتقال آنها به شهرداری منطقه تفویض اختیار نیز نشده است، چراکه این مغازه‌ها قبلا به خواهان پرونده واگذار شده است.
مغازه مورد بحث سال‌ها در اختیار و تصرف خواهان بوده است، لیکن چندی قبل پس از مراجعت از سفر خارج از کشور ملاحظه می‌کند که خوانده دعوا مغازه را متصرف شده است و تصرفات خود را از طرف شهرداری معرفی می‌کند. البته مقرون به حقیقت نیز به نظر می‌رسد که البته موضوع از حیث کیفری مورد پیگیری است. نظر با اینکه برابر مستندات تقدیمی به دادگاه محترم، مالکیت خواهان دعوا به منافع مغازه مورد بحث محرز و مسلم است، خوانده هیچ حقی نسبت به منافع ندارد و بنابراین خواهان تقاضای رفع تصرف عدوانی را از محضر دادگاه محترم دارد.
به زبان ساده‌تر خانم میرزایی ماجرا را به این ترتیب تعریف کرده که مغازه‌ای را از شهرداری اجاره می‌کند و مالک سرقفلی آن می‌شود. این مغازه برای مدت‌ها در تصرف او بوده است. اما زمانی که به سفر رفته بوده است شهرداری محل را به شخص دیگری اجاره می‌دهد و مستاجر وقتی بازمی‌گردد می‌بیند که در ملک او شخص دیگری فعالیت می‌کند. با این توضیحات به بررسی دادخواست او از دادگاه می‌پردازیم.
بررسی دادخواست
در خصوص دادخواست حاضر به خواسته رفع تصرف عدوانی باید خاطر نشان ساخت که گذشته از صحت و سقم موضوع، عنوان و مطالبات در دادخواست تقدیمی به دادگاه صحیح است. دلیل این امر این است که خواهان پرونده، خانم میرزایی مالک اصلی مغازه نیست و فقط مالک منافع محسوب می‌شود. بنابراین نمی‌توانسته دعوی رفع تصرف مالکانه به نام خلع ید را مطرح کند.دادخواست تقدیمی فوق دارای مفاهیم و اصطلاحاتی حقوقی است که ممکن است همه افراد با آنها آشنایی نداشته باشند. به این ترتیب این مفاهیم در این بخش توضیح داده می‌شود تا شرح پرونده حاضر روشن‌تر باشد:
سرقفلی: سرقفلی در این دعوا مبلغی به حساب می‌آید که مالک ملک استیجاری در ابتدای انعقاد عقد اجاره و علاوه بر اجاره‌بها از مستاجر می‌گیرد تا ملک را به وی اجاره بدهد. در واقع سرقفلی به معنای وجهی است که در ازای پرداخت آن، قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذشته به طور مجدد تمدید خواهد شد. علاوه بر این مستاجر می‌تواند برای ساقط کردن حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد اجاره، مبلغی تحت عنوان سرقفلی را از موجر اخذ کند.
فرآیند رسیدگی
 دادخواست به دستور معاونت ارجاع به یکی از شعب دادگاه ارجاع و ثبت شده است و وقت رسیدگی برای مورخه 11/7/89 تعیین شده است. در این تاریخ جلسه دادگاه تشکیل شده است. خواهان پرونده حاضر، ولی خواندگان حضور ندارند. تنها از طرف شهرداری منطقه لایحه‌ای تقدیم دادگاه شده است. لایحه شهرداری منطقه در خصوص قولنامه تنظیمی بین شهرداری و خانم میرزایی دایر بر واگذاری منافع مغازه موصوف به مشارالیه از سوی این شهرداری است.
شهرداری منطقه بدون اطلاع از وجود قولنامه فوق بین شهرداری تهران و خانم میرزایی و تنها با تکیه بر اینکه ملک متعلق به خود را به غیر واگذار می‌کند، اقدام به تنظیم قولنامه اخیر با آقای مهدی کرده است. در لایحه تقدیمی خواهان نیز آمده است که برابر مستندات تقدیمی خواهان پرونده، وی مالک سرقفلی و منافع 6 دانگ یک باب مغازه است. خواهان به دلالت مستندات تقدیمی، پیمانکار شهرداری در احداث بنای پاساژ بوده است. به مناسبت خرید کلیه مغازه‌ها واقع در طبقه همکف هیچ یک از این مغازه‌ها به شهرداری تحویل نشده است که این امر در صورت‌مجلس مشهود است.
بنا به مراتب فوق خوانده ردیف دوم، یعنی آقای مهدی، با سوءاستفاده از عدم حضور دایمی خواهان، خانم میرزایی در محل و بدون اذن و اطلاع وی، اقدام به تصرف عدوانی و سپس واگذاری منافع مغازه مورد بحث به خوانده ردیف اول کرده است. به این ترتیب نظر به اینکه برابر مستندات تقدیمی سبق و ابتدایی بودن تصرف خواهان و الحاق تصرف خواندگان بدون هیچ‌گونه محمل و مجوز قانونی ثابت است، بنابراین دادگاه در صدور رای مشکل چندانی نخواهد داشت.
با این وجود دادگاه با توجه به اینکه مقدمات رسیدگی فراهم نبود، وقت جلسه دادرسی را تجدید کرده است و مدیر دفتر برای مورخه 1/8/89 تعیین وقت مجدد کرد که دوباره در آدرس جدید، خوانده دعوای فوق شناسایی نشده است.
در تاریخ مذکور خانم میرزایی، آدرس جدیدی از خوانده ردیف اول، یعنی آقای مهدی را به شعبه دادگاه اعلام کرد. دادگاه با توجه به اینکه مقدمات رسیدگی فراهم نبود. وقت رسیدگی را تجدید کرده است و دفتر دادگاه برای مورخه 19/8/89 تعیین وقت کرده است. در مورخه 19/8/89 جلسه دادگاه تشکیل شد و خوانده ردیف اول هم حضور پیدا کرد.
خوانده ردیف دوم، یعنی شهرداری منطقه نیز نماینده حقوقی خود را در جلسه رسیدگی دادگاه حاضر کرد. خانم میرزایی در این خصوص اظهار می‌دارد که عرایضم به شرح دادخواست و لایحه تقدیمی است. خوانده ردیف اول اظهار می‌دارد که مغازه در تصرف اینجانب نیست. خواهان دعوا نیز اظهار می‌دارد که با توجه به اظهارات خوانده محترم و نداشتن تصرف، دادخواست خود را مسترد و تقاضای مختومه شدن پرونده را دارم. نهایتا دادگاه محترم رای ذیل را در خصوص پرونده حاضر صادر کرده است.
رای دادگاه
 در خصوص دعوی خواهان خانم میرزایی به طرفیت خواندگان، 1- شهرداری منطقه و آقای مهدی به خواسته رفع تصرف عدوانی از مغازه شماره 45 همچنین همه خسارات دادرسی مقوم به 11 میلیون ریال با توجه به استرداد دعوی از سوی خواهان در جلسه اول به استناد بند (ب) از ماده 107 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، قرار رد دعوی خواهان را صادر و اعلام می‌کند. قرار صادر شده ظرف 20 روز قابل تجدیدنظر در محاکم تجدید نظر استان تهران است.
نکته‌ای که در پرونده فوق دیده می‌شود این است که در تعریف جلسه اول دادرسی بیان شده است که اولین جلسه‌ای است که موجبات رسیدگی فراهم بوده و خوانده فرصت و امکان دفاع در برابر دادخواست خواهان، با لحاظ تغییرات احتمالی آن که به تجویز ماده 98 قانون آیین دادرسی مدنی انجام می‌شود، داشته باشد. در این پرونده دادگاه محترم هم استرداد دادخواست را در جلسه اول اعلام کرد. چون جلسه قبلی که تشکیل شد، موجبات رسیدگی فراهم نبود. بنابراین جلسه دوم را جلسه اول دانسته است.
دیگر اینکه دادگاه اگر در قسمت آخر رای خود می‌نوشت ظرف 20 روز «پس از ابلاغ» قابل تجدیدنظر در محاکم تجدید نظر استان است، بهتر بود و از لحاظ ماهوی ایرادی وارد نیست. در نهایت باید گفت با توجه به استرداد دعوی از جانب خواهان صدور قرار رد دعوی طبق ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی کاملا صحیح است.
 
منبع :
روزنامه حمایت 6/3/1392