Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

معامله معارض

دعاوی ابطال اسناد مالکیت معامله معارض

در گفت‌وگوی «حمایت» با یک حقوقدان بررسی شد؛
دعاوی ابطال اسناد مالکیت معامله معارض
    

گروه حقوقی- اگر دو سند مالکیت، جزئا یا کلا با هم تعارض داشته باشند سند مالکیت معارض محسوب می‌شوند. این اختلاف ممکن است در مورد اصل مالکیت یا در مورد حدود ملک یا حقوق ارتفاقی مثل حق عبور بر روی این ملک باشد. تعداد اسنادی که با این مشکل روبه‌رو هستند کم نیست.

چگونه باید این مشکل را حل کرد؟ در گفت‌وگو با دکتر محسن خدمتگزار، مدرس دانشگاه و وکیل پایه یک دادگستری، به بررسی اسناد مالکیت معارض و نحوه ابطال و اصلاح آنها می‌پردازیم.

مفهوم اسناد مالکیت معارض چیست؟
اگر دو سند مالکیت، جزئا یا کلا از حیث اصل ملکی که موضوع آنهاست یا از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رأی هیات نظارت موضوع ماده 6 قانون ثبت احراز شود، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است سند مالکیت معارض تلقی می­شود. به عبارت دیگر در مورد تعارض میان اسناد مالکیت، مطابق فرض اولیه قانون که در بند 1 ماده 3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1333 بیان شده است، سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده باشد، علی­الاصول معتبر تلقی می‌شود و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند مالکیت ثبت موخر نامیده می­شود و تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد، نامتعبر دانسته می­شود.

نقش اشتباهات ثبتی در بروز این نوع اسناد معارض تا چه حد است؟
طبیعی است که اگر ماموران ثبت دقت کافی را در انجام تشریفات قانونی ثبت املاک و صدور سند به خرج دهند اصولا تعارض دو سند مالکیت اتفاق نخواهد افتاد بنابراین اشتباهات ثبتی قاعدتا موجب بروز این تعارض می­شوند. به بیان دیگر، تعارض در اسناد مالکیت معمولا زمانی اتفاق می­افتد که در ثبت ملک یا صدور سند مالکیت اشتباهی رخ می­دهد و در نتیجه­ این اشتباه، دو سند مالکیت صادر می­شود که اگر چه قاعدتا باید ناظر بر دو ملک جداگانه باشند، هر دو ناظر بر یک ملک هستند یا اینکه دو ملک در هم تداخل دارند بنا براین قسمتی از یکی از دو ملک با قسمتی از ملک دیگر هم­پوشانی دارد یا اینکه در خصوص حقوق ارتفاقی چنین تداخلی وجود دارد. کارمندان اداره ثبت که عمل خلاف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معارض یا حتی معاملات متعدد بشود طبق ماده 7 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مورد تعقیب اداری قرار می­گیرند و مجازات نسبتا سنگینی هم در انتظار آنهاست؛ یعنی انفصال موقت به مدت حداقل دو سال یا حتی انفصال دائم که متناسب با موضوع تخلف به آنها محکوم می­شوند.

منظور از اشتباهات ثبتی چیست؟
به طور کلی اشتباه ثبتی به هر اشتباهی می‌گویند که ماموران ثبت در هر یک از مراحل ثبت املاک، اعم از آگهی­های نوبتی، آگهی­های تحدیدی، تحدید حدود، شماره­گذاری املاک و دیگر موارد عملیات ثبتی از حیث رعایت مقررات مربوط مرتکب می­شوند؛ یعنی مقررات و تشریفات قانونی ثبت املاک را دقیقا رعایت نمی­کنند. البته اشتباهات ثبتی درجه­بندی دارند بعضی از آنها موثر و بعضی غیرموثر دانسته می­شوند.

وظیفه اداره ثبت در مورد اسناد معارض چیست؟
ادارات ثبت موظف هستند به محض اطلاع از وجود اسناد مالکیت متعارض مشخصات آنها را به موجب بخشنامه­ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ کنند. همچنین باید گزارش کار را به طور روشن و بدون ابهام به هیات نظارت بفرستند. پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوی هیات نظارت (یا حسب مورد شورای عالی ثبت)، اداره ثبت باید مراتب را کتبا به دارنده سند مالکیت موخر­الصدور که سند معارض محسوب می­شود ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوا کند و گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ کند.

دارنده سند مزبور چه دعوایی را باید اقامه کند؟
حسب مورد دعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت ثبت مقدم و بالتبع صحت سند خودش که ثبت موخر است، قابل طرح است. مطابق تبصره ماده 5 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض دادگاه بعد از رسیدگی­های لازم هر یک از دو سند متعارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق مقررات صحیحا انجام شده است، مشخص می­کند و حکم به ابطال سند مالکیت دیگر خواهد داد. این بدین معناست که دادگاه در رسیدگی به چنین دعوایی اصولا مأخوذ به خواسته مصرح در دادخواست که ابطال سند ثبت مقدم است، نیست و آن سندی را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص دهد تعیین و سند دیگر را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص نداده است اعم از اینکه سند ثبت مقدم یا ثبت موخر باشد ابطال می­کند. به عبارت دیگر اینکه دارنده سند ثبت موخر دعوای ابطال سند ثبت مقدم را طرح می­کند، اما ممکن است نتیجه دعوا ابطال سند خودش باشد. چنین ترتیبی جزو استثنائات بر قاعده­ای است در آیین دادرسی مدنی که مطابق آن دادگاه محدود و مأخوذ به خواسته مندرج در دادخواست است. مطابق این قاعده که در ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی انعکاس یافته است، در مانحن­فیه دادگاه یا باید حکم به ابطال سند ثبت مقدم بدهد یا حکم به رد دعوای ابطال؛ اما چنانکه گفته شد با توجه به مفاد تبصره ماده 5 در اینجا دادگاه مکلف است در هر حال یکی از دو سند مالکیت را ابطال کند اگرچه آن سند مالکیت متعلق به خواهان باشد و دعوای ابطال آن طرح نشده باشد.

منظور از ابطال جزئی سند مالکیت مقدم چیست؟
منظور ابطال آن قسمتی از سند مالکیت است که از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی در تعارض با سند دیگر است. در واقع به نوعی اصلاح سند مالکیت است که در قانون با عنوان عام ابطال از آن یاد شده است.

آیا اداره ثبت می‌تواند بدون داشتن حکم از دادگاه، اسناد معارض را باطل کند؟
اگر دارنده سند معارض یعنی سند ثبت موخر ظرف دو ماه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت تسلیم نکند، و دارنده سند مالکیت مقدم­الصدور گواهی عدم طرح دعوا ظرف مهلت یادشده را از مرجع مربوط دریافت و به اداره ثبت تسلیم کند، اداره ثبت مکلف است سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در دفتر املاک قید کند. البته باید توجه داشت که مورد مذکور تنها موردی است که اداره ثبت حق ابطال سند مالکیت را بدون حکم قضایی دارد.

تکلیف دارنده سند معارض چیست؟
تکلیف دارنده سند معارض این است که برای تعیین تکلیف اسناد متعارض، مبادرت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت در دادگاه کند. از طرف دیگر تا تعیین تکلیف سند ثبت مقدم، دارنده سند معارض حق انجام معامله نسبت به مورد سند مالکیت خود را ندارد و اگر چنین معامله­ای انجام دهد، هم دارنده سند و هم سردفتر مشمول مجازات موضوع ماده 6 لایحه قانونی سال 1333 خواهند شد. سردفتر به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهد شد. البته باید توجه داشت که دارنده سند معارض می­تواند حقوق متصوره خودش را منتقل کند.

آیا دارنده سند ثبت مقدم هم همین تکالیف را دارد؟
خیر. تکلیف طرح دعوا خاص دارنده سند مالکیت ثبت موخر است؛ اگرچه دارنده سند ثبت مقدم هم در استفاده از سند خود دشواری­هایی خواهد داشت از جمله اینکه هر چند وی می­تواند ملک خود را معامله کند، دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله سند معارض وجود دارد. از طرف دیگر تا زمانی هم که تکلیف سند معارض طبق حکم نهایی دادگاه مشخص نشود به خریدار و خریداران بعدی سند مالکیت جدید داده نمی­شود. از این رو، اگر دارنده سند معارض یعنی سند ثبت موخر مبادرت به طرح دعوا نکند، دارنده سند ثبت مقدم ناچار از طرح دعوای ابطال خواهد بود تا هم تکلیف تعارض اسناد تعیین شود و هم بتواند به آسانی ملک خود را مورد معامله قرار دهد و در صورت لزوم برای خریدار هم سند جدید صادر شود.

کدام مراجع صلاحیت رسیدگی دارند؟
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای دارنده سند معارض، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک متنازع فیه است.

سازوکاری که بتوان از این نوع معاملات پیشگیری کرد، چیست؟
بحث سند مالکیت معارض با بحث معاملات معارض متفاوت است و نباید این دو را با هم خلط کرد، هر چند که تعارض در اسناد مالکیت خواه ناخواه منجر به نوعی از معاملات معارض هم خواهد شد. از این حیث و در چارچوب بحث خودمان راه جلوگیری از معاملات معارض، صادرنکردن اسناد معارض یا تعیین تکلیف هر چه سریعتر آنهاست. منع دارنده سند معارض از معامله نسبت به مورد سند که به آن اشاره کردم و همین طور قید وجود سند معارض در سند انتقال توسط دفاتر اسناد رسمی هم به منظور جلوگیری از چنین معاملاتی پیش­بینی شده است.
منبع:http://www.hemayat.net/news/hoghughi6.htm
روزنامه حمایت

معامله معارض چیست؟

معامله معارض چیست؟
شاید شنیده باشید یا حتی برای خودتان پیش آمده باشد که ملکی خریده و در آن زندگی کرده‌اید، اما پس از گذشت چند سال وقتی تصمیم به فروش آن گرفتید، تازه می‌فهمید چه کلاه بزرگی سرتان رفته و ملک دارای معارض خریده‌اید؛ تازه از اینجاست که مشکلات شروع می‌شود و باید مسیرهای حقوقی بسیاری را طی کنید تا بتوانید برای ملک خود، تعیین تکلیف کنید.
زمانی معامله معارض صورت می‌گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک، بیشتر از یک بار معامله شده باشد یعنی اگر فردی به هر صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر را خریده است.
در این حالت اولین نکته‌ای که لازم است بدانید این است که در معامله معارض همیشه معامله مقدم یا نخستین معامله، قانونی است و به این علت که در معاملات بعدی، از فروشنده سلب مالکیت شده، سایر معامله‌ها غیرقانونی است بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله‌ای که او انجام داده است، نیز اعتبار قانونی ندارد.
به یاد داشته باشید که فروش مال غیر هم از لحاظ کیفری و هم از لحاظ حقوقی قابل تعقیب است. از لحاظ کیفری به استناد ماده‌واحده فروش مال غیر مصوب سال 1312 می‌توان شکایت کرد؛ مجازات فروش مال غیر نیز در قانون مذکور، همان مجازات کلاهبرداری تعیین شده است. یعنی طبق ماده یک قانون تشدید مجازات ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری، مجرم علاوه بر رد مال معادل مال برده‌شده، به جزای نقدی و یک تا 7 سال زندان محکوم می‌شود.
از لحاظ حقوقی، اگر نسبت به ملک یا مالی بیش از دو معامله انجام شده باشد، خریدار مقدم، مالک قانونی محسوب می‌شود و می‌تواند با طرح دعوی، ابطال معاملات بعدی را، اعم از اینکه با سند عادی یا سند رسمی باشد، درخواست کند.
 
 نحوه طرح شکایت
برای طرح شکایت فروش مال غیر، اول باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه و پس از تنظیم شکایت، تمبر قانونی که همان هزینه دادرسی است، ابطال ‌شود.
بعد از انجام این کار، از طریق معاونت ارجاع دادسرای مربوط، دستور لازم به ضابطان قوه‌قضاییه که همان کلانتری‌ها هستند، داده می‌شود تا در بدو امر، سوابق ثبتی ملک را استعلام کنند. پس از اینکه اتهام متوجه متهم شد، وی احضار می‌شود و پس از تحقیقات مقدماتی بازپرس در صورت احراز مجرمیت او، قرار مجرمیت را صادر می‌کند.
پس از صدور قرار مجرمیت، پرونده به دادگاه ارسال می‌شود و بعد از تعیین شعبه و جلسه رسیدگی، دادگاه حکم مقتضی را صادر می‌کند. این حکم فقط در یک مرحله قابل تجدیدنظر است و حکم دادگاه تجدیدنظر، قطعی است. 
اگر نفر چندمی هستید که قربانی فروش مال غیر شده‌اید، یادتان باشد که در رسیدگی به این پرونده، صرفا مبلغ پرداخت‌شده به شما برمی‌گردد؛ اما اگر شما نخستین خریدار هستید و می‌خواهید خسارت بگیرید باید دادخواست حقوقی مبنی بر ابطال معاملات بعدی را بدهید.
در صورتی که خریدار اول بخواهد معاملات بعدی را باطل و مالکیت قانونی خود را اثبات کند، باید به دادگاه حقوقی مراجعه یا به عنوان دادخواست ضرر و زیان ناشی از جرم در دادگاه کیفری، موضوع را مطرح کند. در این شرایط مالک نخست باید خواسته‌اش این باشد که چون من خریدار اولیه بودم و بعد از معامله اول، فروشنده دیگر هیچ‌گونه مالکیتی نداشته و معاملات بعدی او غیرقانونی بوده است، لذا این معاملات از درجه اعتبار ساقط است. دادگاه پس از رسیدگی به این پرونده، در صورتی که معامله اول را صحیح و قانونی تشخیص دهد معاملات بعدی را باطل اعلام می‌کند.
 
 اختلاف نظر در پرداخت خسارت
برای جبران خسارت نخستین کسی که مال دست چندم خریده باشد، باید به قانون مدنی مراجعه کرد. در این قانون درباره ضمان دَرَک یا همان مسئولیت فروشنده مال غیر، آمده است: در صورتی که مالی مستحق‌للغیر (یعنی حق شخص دیگری) باشد، خریدار باید غرامت آن را بپردازد. البته در این باره تاکنون مراجع قضایی تصمیم‌های گوناگونی اتخاد کرده‌اند؛ اکثر قریب به اتفاق قضات، استنباطشان این است که غرامت همان خسارت تأخیر تادیه است که بر اساس شاخص نرخ تورم هر سال از سوی بانک مرکزی اعلام می‌شود. اما بعضی از قضات نیز غرامت را به قیمت روز مال فروخته‌شده محاسبه می‌کنند که این نرخ با ارجاع به کارشناسی تعیین می‌شود. به نظر می‌رسد پرداخت بهای روز مال، عادلانه‌تر از پرداخت خسارت تأخیر تادیه است.
اگر شما جز خریداران دوم به بعد باشید، به این علت که فروشنده بعد از انجام معامله اول، دیگر مالکیتی نداشته و در این شرایط مالی به شما فروخته است، عمل وی فروش مال غیر محسوب می‌شود. در این وضعیت شما می‌توانید به فروشنده قبل از خود مراجعه و خسارت کیفری یا حقوقی خود را مطالبه کنید.
اگر ملکی به نفر سومی فروخته شده باشد، اما فروشنده که همان نفر دوم است موضوع مال غیر را نمی‌دانسته و علم نداشته که مال غیر خریده است و تصور می‌کرده که با فروش مال، معامله صحیحی انجام داده، عمل وی جرم نیست زیرا به این دلیل که فروشنده دوم، از مستحق‌للغیر بودن مال خبر نداشته، فاقد سوءنیت که یکی از ارکان جرم است، بوده و از لحاظ کیفری نیز نمی‌توان او را تعقیب کرد؛ اما از لحاظ حقوقی می‌توان ثمن پرداختی و خسارت را از او مطالبه کرد.
 
 دریافت  اجرت‌المثل 
در صورتی که یکی از خریداران دوم به بعد ملک، به صورت غیرقانونی ملک را در تصرف داشته باشد، خریدار اولیه می‌تواند به دادگاه مراجعه و پس از ابطال اسناد تنظیم‌شده در این باره، تقاضای خلع ید خریدار متصرف را به دادگاه ارایه ‌کند. در این صورت وی ملک را تحویل می‌گیرد و خریداران بعدی باید به ازای زمان تصرف خود، به او اجرت‌المثل بدهند زیرا او مالک قانونی است. البته باید در نظر داشته باشید که خریداران بعدی در صورتی که علم به مستحق اللغیر بودن مال نداشته باشند، هر کدام می‌توانند اجرت‌المثل پرداختی به خریدار اولیه را از فروشنده قبلی خود دریافت کنند. مبلغ اجرت‌المثل را که همان مبلغ اجاره ملک است، کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند.
 
 تکلیف سردفتر متخلف
اگر سردفتر با فروشنده تبانی کرده و با تهیه اسناد جعلی، معامله معارضی انجام داده باشد، شریک جرم به شمار می‌رود و مجازات شریک جرم همان مجازات کلاهبردار است؛ اما در صورتی که عمل او شراکت نباشد و فقط به طریقی انجام معامله را تسهیل کرده باشد، معاون جرم است و معاونت جرم حداقل مجازات مباشر جرم یا کلاهبردار را دارد. 
در نهایت اگر سردفتر عمداً تخلفی انجام نداده باشد و در احراز هویت یا بررسی اسناد مرتکب سهل‌انگاری شده باشد، عمل وی تخلف انتظامی است و در دادسرای انتظامی کانون سردفتران قابل تعقیب است. در این دادگاه پس از محرز شدن تخلف سردفتر به صورت قطعی، می‌توان برای مطالبه خسارت به نسبت سهم تخلف سردفتر، به دادگاه حقوقی مراجعه و از او مطالبه خسارت کرد. پیشنهاد می‌شود برای پیشگیری از انجام معاملات معارض و کلاهبرداری تا جایی که امکان دارد مردم با اسناد عادی معامله نکنند تا کلاهبرداران فرصت سوءاستفاده نداشته باشند. 
اداره ثبت اسناد و املاک در چند سال اخیر با ساماندهی املاک غیر منقول و فروش و اجاره به وسیله کد رهگیری سعی بر آن داشته که جلوی سوء‌استفاده‌ها را بگیرد، بنابراین به مردم توصیه می‌شود که در آژانس‌های مسکنی معاملات خود را انجام دهند که دارای سامانه کد رهگیری هستند. همچنین بد نیست در انجام معاملات از مشورت یک مشاور حقوقی بهره گرفت تا با بررسی درست اسناد بتواند معامله‌ای صحیح و قانونی برای شما انجام دهد.
منبع:http://www.hemayatonline.ir/newspaper/item/25697

معامله معارض چیست؟

معامله معارض چیست؟
شاید شنیده باشید یا حتی برای خودتان پیش آمده باشد که ملکی خریده و در آن زندگی کرده‌اید، اما پس از گذشت چند سال وقتی تصمیم به فروش آن گرفتید، تازه می‌فهمید چه کلاه بزرگی سرتان رفته و ملک دارای معارض خریده‌اید؛ تازه از اینجاست که مشکلات شروع می‌شود و باید مسیرهای حقوقی بسیاری را طی کنید تا بتوانید برای ملک خود، تعیین تکلیف کنید.
زمانی معامله معارض صورت می‌گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک، بیشتر از یک بار معامله شده باشد یعنی اگر فردی به هر صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر را خریده است.
در این حالت اولین نکته‌ای که لازم است بدانید این است که در معامله معارض همیشه معامله مقدم یا نخستین معامله، قانونی است و به این علت که در معاملات بعدی، از فروشنده سلب مالکیت شده، سایر معامله‌ها غیرقانونی است بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله‌ای که او انجام داده است، نیز اعتبار قانونی ندارد.
به یاد داشته باشید که فروش مال غیر هم از لحاظ کیفری و هم از لحاظ حقوقی قابل تعقیب است. از لحاظ کیفری به استناد ماده‌واحده فروش مال غیر مصوب سال 1312 می‌توان شکایت کرد؛ مجازات فروش مال غیر نیز در قانون مذکور، همان مجازات کلاهبرداری تعیین شده است. یعنی طبق ماده یک قانون تشدید مجازات ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری، مجرم علاوه بر رد مال معادل مال برده‌شده، به جزای نقدی و یک تا 7 سال زندان محکوم می‌شود.
از لحاظ حقوقی، اگر نسبت به ملک یا مالی بیش از دو معامله انجام شده باشد، خریدار مقدم، مالک قانونی محسوب می‌شود و می‌تواند با طرح دعوی، ابطال معاملات بعدی را، اعم از اینکه با سند عادی یا سند رسمی باشد، درخواست کند.
 
 نحوه طرح شکایت
برای طرح شکایت فروش مال غیر، اول باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه و پس از تنظیم شکایت، تمبر قانونی که همان هزینه دادرسی است، ابطال ‌شود.
بعد از انجام این کار، از طریق معاونت ارجاع دادسرای مربوط، دستور لازم به ضابطان قوه‌قضاییه که همان کلانتری‌ها هستند، داده می‌شود تا در بدو امر، سوابق ثبتی ملک را استعلام کنند. پس از اینکه اتهام متوجه متهم شد، وی احضار می‌شود و پس از تحقیقات مقدماتی بازپرس در صورت احراز مجرمیت او، قرار مجرمیت را صادر می‌کند.
پس از صدور قرار مجرمیت، پرونده به دادگاه ارسال می‌شود و بعد از تعیین شعبه و جلسه رسیدگی، دادگاه حکم مقتضی را صادر می‌کند. این حکم فقط در یک مرحله قابل تجدیدنظر است و حکم دادگاه تجدیدنظر، قطعی است. 
اگر نفر چندمی هستید که قربانی فروش مال غیر شده‌اید، یادتان باشد که در رسیدگی به این پرونده، صرفا مبلغ پرداخت‌شده به شما برمی‌گردد؛ اما اگر شما نخستین خریدار هستید و می‌خواهید خسارت بگیرید باید دادخواست حقوقی مبنی بر ابطال معاملات بعدی را بدهید.
در صورتی که خریدار اول بخواهد معاملات بعدی را باطل و مالکیت قانونی خود را اثبات کند، باید به دادگاه حقوقی مراجعه یا به عنوان دادخواست ضرر و زیان ناشی از جرم در دادگاه کیفری، موضوع را مطرح کند. در این شرایط مالک نخست باید خواسته‌اش این باشد که چون من خریدار اولیه بودم و بعد از معامله اول، فروشنده دیگر هیچ‌گونه مالکیتی نداشته و معاملات بعدی او غیرقانونی بوده است، لذا این معاملات از درجه اعتبار ساقط است. دادگاه پس از رسیدگی به این پرونده، در صورتی که معامله اول را صحیح و قانونی تشخیص دهد معاملات بعدی را باطل اعلام می‌کند.
 
 اختلاف نظر در پرداخت خسارت
برای جبران خسارت نخستین کسی که مال دست چندم خریده باشد، باید به قانون مدنی مراجعه کرد. در این قانون درباره ضمان دَرَک یا همان مسئولیت فروشنده مال غیر، آمده است: در صورتی که مالی مستحق‌للغیر (یعنی حق شخص دیگری) باشد، خریدار باید غرامت آن را بپردازد. البته در این باره تاکنون مراجع قضایی تصمیم‌های گوناگونی اتخاد کرده‌اند؛ اکثر قریب به اتفاق قضات، استنباطشان این است که غرامت همان خسارت تأخیر تادیه است که بر اساس شاخص نرخ تورم هر سال از سوی بانک مرکزی اعلام می‌شود. اما بعضی از قضات نیز غرامت را به قیمت روز مال فروخته‌شده محاسبه می‌کنند که این نرخ با ارجاع به کارشناسی تعیین می‌شود. به نظر می‌رسد پرداخت بهای روز مال، عادلانه‌تر از پرداخت خسارت تأخیر تادیه است.
اگر شما جز خریداران دوم به بعد باشید، به این علت که فروشنده بعد از انجام معامله اول، دیگر مالکیتی نداشته و در این شرایط مالی به شما فروخته است، عمل وی فروش مال غیر محسوب می‌شود. در این وضعیت شما می‌توانید به فروشنده قبل از خود مراجعه و خسارت کیفری یا حقوقی خود را مطالبه کنید.
اگر ملکی به نفر سومی فروخته شده باشد، اما فروشنده که همان نفر دوم است موضوع مال غیر را نمی‌دانسته و علم نداشته که مال غیر خریده است و تصور می‌کرده که با فروش مال، معامله صحیحی انجام داده، عمل وی جرم نیست زیرا به این دلیل که فروشنده دوم، از مستحق‌للغیر بودن مال خبر نداشته، فاقد سوءنیت که یکی از ارکان جرم است، بوده و از لحاظ کیفری نیز نمی‌توان او را تعقیب کرد؛ اما از لحاظ حقوقی می‌توان ثمن پرداختی و خسارت را از او مطالبه کرد.
 
 دریافت  اجرت‌المثل 
در صورتی که یکی از خریداران دوم به بعد ملک، به صورت غیرقانونی ملک را در تصرف داشته باشد، خریدار اولیه می‌تواند به دادگاه مراجعه و پس از ابطال اسناد تنظیم‌شده در این باره، تقاضای خلع ید خریدار متصرف را به دادگاه ارایه ‌کند. در این صورت وی ملک را تحویل می‌گیرد و خریداران بعدی باید به ازای زمان تصرف خود، به او اجرت‌المثل بدهند زیرا او مالک قانونی است. البته باید در نظر داشته باشید که خریداران بعدی در صورتی که علم به مستحق اللغیر بودن مال نداشته باشند، هر کدام می‌توانند اجرت‌المثل پرداختی به خریدار اولیه را از فروشنده قبلی خود دریافت کنند. مبلغ اجرت‌المثل را که همان مبلغ اجاره ملک است، کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند.
 
 تکلیف سردفتر متخلف
اگر سردفتر با فروشنده تبانی کرده و با تهیه اسناد جعلی، معامله معارضی انجام داده باشد، شریک جرم به شمار می‌رود و مجازات شریک جرم همان مجازات کلاهبردار است؛ اما در صورتی که عمل او شراکت نباشد و فقط به طریقی انجام معامله را تسهیل کرده باشد، معاون جرم است و معاونت جرم حداقل مجازات مباشر جرم یا کلاهبردار را دارد. 
در نهایت اگر سردفتر عمداً تخلفی انجام نداده باشد و در احراز هویت یا بررسی اسناد مرتکب سهل‌انگاری شده باشد، عمل وی تخلف انتظامی است و در دادسرای انتظامی کانون سردفتران قابل تعقیب است. در این دادگاه پس از محرز شدن تخلف سردفتر به صورت قطعی، می‌توان برای مطالبه خسارت به نسبت سهم تخلف سردفتر، به دادگاه حقوقی مراجعه و از او مطالبه خسارت کرد. پیشنهاد می‌شود برای پیشگیری از انجام معاملات معارض و کلاهبرداری تا جایی که امکان دارد مردم با اسناد عادی معامله نکنند تا کلاهبرداران فرصت سوءاستفاده نداشته باشند. 
اداره ثبت اسناد و املاک در چند سال اخیر با ساماندهی املاک غیر منقول و فروش و اجاره به وسیله کد رهگیری سعی بر آن داشته که جلوی سوء‌استفاده‌ها را بگیرد، بنابراین به مردم توصیه می‌شود که در آژانس‌های مسکنی معاملات خود را انجام دهند که دارای سامانه کد رهگیری هستند. همچنین بد نیست در انجام معاملات از مشورت یک مشاور حقوقی بهره گرفت تا با بررسی درست اسناد بتواند معامله‌ای صحیح و قانونی برای شما انجام دهد.
منبع:http://www.hemayatonline.ir/newspaper/item/25697