Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

سند رسمی

الزامات قانونی در تنظیم سند رسمی آپارتمان

الزامات قانونی در تنظیم سند رسمی آپارتمان
بسیاری از مشکلات مردم در هنگام معاملات املاک، ریشه در عدم آشنایی به مسایل حقوقی دارد که در نهایت ممکن است منجر به بروز اختلافات و در نتیجه اقامه دعوی در مراجع قضایی شود. به همین دلیل پرونده‌های مربوط به املاک در صدر آمار مراجعان به دادگستری‌ها است. این در حالی است که تنظیم و نوشتن قرارداد، موضوعی فنی است که از عهده هر کسی بر نمی‌آید اما این امکان وجود دارد با کمی تأمل و اخذ مشاوره حقوقی با هزینه‌ای به مراتب پایین‌تر از زیان هزینه‌های دادخواهی، تعهدات قراردادی به‌گونه‌ای شکل بگیرد که از بروز اختلافات جلوگیری شود.
معاملات جاری نسبت به آپارتمان‌هایی که در قالب تنظیم بیع‌نامه تکوین می‌یابد از این جهت قابل تأمل است که مراجع اداری و قضایی فقط شخصی را مالک رسمی آن می‌شناسند که در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک محل، پلاک ثبتی به نام وی صادر شده باشد. 
بنابراین توصیه و ترویج فرهنگ تنظیم سند، ضمن برخورداری مالک از مزایا و آثار سند رسمی، از خسارات فردی و اجتماعی جلوگیری می‌کند و از وقوع اختلافات مرتبط با آن و تشکیل پرونده‌های قضایی به‌نحو چشمگیری خواهد کاست. 
 
 مزایای انعقاد قرارداد در قالب اسناد رسمی
از نظر قانونی، سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد؛ و سایر اسناد، عادی محسوب می‌شود.
به گزارش روابط عمومی معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، یکی از مزایای اسناد رسمی این است که مفاد آن علیه طرفین سند و اشخاص ثالث قابل استناد است. 
در حالی که مفاد سند عادی فقط میان طرفین آن اعتبار دارد. 
به علاوه اسناد رسمی در مقام دفاع در دعاوی صرفا با خطر ادعای جعل روبه‌رو هستند اما اسناد عادی علاوه بر ادعای جعل با معضل دیگری یعنی اظهار انکار یا تردید نیز مواجهند. 
به بیان ساده‌تر، چنانچه دارنده سند عادی با انکار طرف مقابل نسبت به سند مواجه شود مثلاً بگوید امضای ذیل سند متعلق به من نیست و... بار اثبات اصالت سند عادی بر عهده دارنده آن خواهد بود. در حالی که در اسناد رسمی مدعی جعل باید جعلیت و عدم اصالت سند را ثابت کند. 
از مزایای دیگر اسناد رسمی امکان بهره‌گیری از واحد اجراییات ثبت، علاوه بر مراجع دادگستری، در الزام به انجام تعهدات قراردادی است.
در نهایت اینکه، امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است همچنین در بعضی موارد مانند نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید، فقط با سند رسمی معتبر ممکن خواهد بود.
 
 توصیه‌های ضروری هنگام تنظیم قرارداد در دفاتر مشاوران املاک
قراردادی که تحت عنوان بیع‌نامه در بنگاه‌های معاملات املاک یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین معامله باید ‌‌نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.
اگرچه بیع‌نامه‌هایی که به‌صورت چاپی و دارای آرم اتحادیه، در دفاتر مشاوران املاک تنظیم می‌شود و با هدف پیشگیری از وقوع معاملات مکرر در قالب اخذ کد رهگیری و بر چسب هولوگرام است اما این امر دلالت بر رسمی بودن آنها ندارد. 
بنابراین تا زمانی که منتهی به صدور سند رسمی در دفترخانه نشود، خریدار نمی‌تواند از امتیازات اسناد رسمی بهره‌مند شود اما در همین مرحله ابتدایی باید به نکاتی توجه کرد.
 
 احراز سمت فروشنده و اختیارات نماینده وی 
به عنوان نخستین نکته باید گفت بهترین حالت در تنظیم قرارداد ملکی، این است که خریدار و فروشنده به عنوان اصیل طرفین عقد قرار گیرند و در واقع بدون واسطه اقدام به امضای آن کنند. 
اما اگر کسی که بیع‌نامه را امضا می‌کند، خود مالک نباشد بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک باشد، خریدار باید دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و مشخص شود که آیا حدود اختیارات وکیل در وکالت‌نامه، شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله هم می‌شود یا خیر؟
همچنین اگر امضا کننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که هنگام معامله  توسط ولی، کودک بالغ نشده است. 
در جایی نیز که امضا کننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال وی را دارد یا با دخالت بخش سرپرستی دادستانی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است. 
همچنین در صورت تعدد مالکان، حتماً باید ذیل بیع‌نامه را همه آنها به نسبت سهم خود امضا کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آنها از جانب سایرین بنا به روش‌های اشاره‌شده دارای اختیارات قانونی باشد.
به علاوه خریدار باید اطمینان حاصل کند که فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد و نیز در صورت کهولت سن، بیماری یا حرکات غیرعادی فروشنده، خریدار باید از عدم حجر وی مطمئن شود و ترجیحاً شهود معامله را از میان وراث وی انتخاب کند.
در نهایت اینکه اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
 
 درج مشخصات کامل مورد معامله
خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد همچنین درج وصف کامل توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات آن مانند انشعاب آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره که در سند توصیف شده، نیز بسیار ضروری است.  بنگاه‌ها نیز باید به طور کلی مشخصات ملک را در بیع‌نامه ذکر کنند؛ به‌خصوص زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.
همچنین باید تصریح شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود، لازم است ترتیب، مهلت و ضمانت تخلیه مستأجر قید شود. 
به‌علاوه، باید روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. به‌خصوص در معاملات بزرگ، اخذ تأمین دلیل از طریق شوراهای حل اختلاف مبنی بر استعلام گردش ثبتی بسیار کارگشا خواهد بود.
 
 ادای متقابل تعهدات
لازم است در هنگام تنظیم بیع‌نامه اولیه، انجام تعهدات طرفین به‌صورت متقابل تنظیم شود. به‌طور مثال پرداخت بخشی از بهای ملک همزمان با تنظیم بیع‌نامه، پرداخت الباقی آن در قبال تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال تقسیط شود و تا زمانی که مورد معامله تحویل نشده یا سند رسمی انتقال نیافته، خریدار از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند. فروشنده نیز نباید مورد معامله را قبل از دریافت تمام بهای معامله به خریدار تحویل دهد.
بهتر است در قرارداد تصریح شود در صورت عدم پرداخت مابقی ثمن در موعد مقرر از طرف خریدار یا عدم تحویل یا انتقال رسمی مورد معامله در تاریخ مقرر توسط فروشنده، هر یک از طرفین که تعهد به نفع او است، حق فسخ معامله را دارد تا از طریق ارسال اظهارنامه اعلام کرده و پس از تأیید و تنفیذ توسط دادگاه، قادر شود مورد معامله را به دیگری منتقل کند یا مبالغ پرداختی را باز پس گیرد. 
ضمناً لازم است فروشنده جهت دریافت قیمت معامله اطمینان حاصل کند و به شرح بند بعدی، شروطی در قرارداد گنجانده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.
 
 استفاده از روش‌های پرداخت مطمئن
امروزه با تعبیه سامانه‌های پرداخت و روش‌های الکترونیکی، نقل و انتقال بهای معاملات تسهیل شده است اما چنانچه گزینه پرداخت به‌وسیله چک باشد، باید اطمینان حاصل کرد که چک از حساب مسدود صادر نشده یا چک سرقتی نبوده و نیز امضای آن مجعول نباشد. 
به هر حال توصیه می‌شود که حتی‌الامکان فروشنده در چنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می‌شود، دریافت کند. 
بهای معامله از طریق چک پرداخت می‌شود. به همین دلیل باید توجه داشت که در صورت برگشت خوردن چک، تنها وجه چک قابل مطالبه است و اعتبار معامله همچنان به قوت و استحکام خود باقی است بنابراین افراد نمی‌توانند معامله را برهم بزنند مگر اینکه به طریق دیگری مانند زوال خود به‌خودی آثار قرارداد، یعنی شرط انفساخ مورد توافق قرار گرفته باشد.
 
 اطمینان از امکان انتقال رسمی ملک
نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که در خصوص معامله بر املاک، در متن بیع‌نامه به‌گونه‌ای تصریح شود که اگر معلوم شود مالکیت مورد معامله به هر علتی متعلق به دیگری بوده و ناقل حق فروش آن را نداشته است یا به هر شکلی موضوع، حق ثالث باشد، فروشنـده موظف به استرداد ثمن معامله معادل قیمت روز ملک است. 
در این راستا به ویژه در معاملات بزرگ ترجیح دارد فروشنده در مقام پیشگیری از چنین مسایلی، با اخذ جریان ثبتی به‌روز، از طریق تأمین دلیل و درخواست گردش ثبتی از اداره ثبت مربوطه، اطمینان خریدار را جلب کند.
به نقل از:http://www.hemayatonline.ir/newspaper/item/21879

چگونگی الزام به تنظیم سند رسمی

در قالب بازخوانی یک پرونده بررسی شد؛
چگونگی الزام به تنظیم سند رسمی 
 
گروه حقوقی: سرقفلی یکی از حقوق پرارزش در میان تجار است. اهمیت این حق تا اندازه‌ای است که منشای بسیاری از اختلافات در دادگستری و پرونده‌های قضایی شده است. یکی از اختلافاتی که درباره سرقفلی به وجود می‌آید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی است. این اختلاف در نتیجه تنظیم نشدن سند رسمی و تحویل واحد تجاری به‌وجود می‌آید.همانطور که می‌دانیم دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی از جمله دعاوی مالی است. زیرا در دعاوی الزام به تنظیم سند سرقفلی هدف مدعی تملک قانونی سرقفلی است و هر چند خواسته خواهان در قالب تنظیم سند رسمی اجاره صورت می گیرد اما با این که دعوای تنظیم سند رسمی اجاره نوعی دعوای غیر مالی است، هدف خواهان عینیت بخشیدن و تثبیت حق سرقفلی به عنوان حق مالی است. بنابراین به اعتبار هدف مالی مدعی دعوای تنظیم سند رسمی سرقفلی نیز مالی است. در ادامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی را در قالب بازخوانی یک پرونده بررسی کرده‌ایم.
 
 
شروع اختلاف
در پرونده پیش‌رو شهرداری منطقه 16 تهران به عنوان خواهان طرح دعوا کرده است. نماینده حقوقی این نهاد عمومی غیردولتی دادخواستی را به مجتمع قضایی صالح تقدیم و در بخش مربوط به خواسته دعوا، الزام خوانده دعوا را به تنظیم سند رسمی سرقفلي يك باب مغازه و تحویل واحد تجاری خواستار شده است. همچنین در قسمت آخر خواسته دادخواست، نماينده خواهان همه خسارت‌ها و هزينه‌هاي ناشي از اقامه دعوا را نيز از دادگاه مطالبه كرده است.
نماینده حقوقی شهرداری منطقه 16 تهران در جایگاه خواهان دعوا به عنوان دلیل و مدارک اثبات‌کننده ادعای خود، در بخش مربوط به دلایل و منضمات دادخواست تقدیمی خود، رونوشت مصدق قرارداد واگذاری و فروش سرقفلی یک باب مغازه به تاریخ 15/1/88، رونوشت مصدق قبوض پرداخت مال‌الاجاره و همچنین رونوشت مصدق تعهدنامه را به تاریخ 3/5/88 درج کرده است.
نماینده خواهان دعوا در توضیح اظهارات خود در بخش مربوط به شرح دادخواست تقدیمی این گونه بیان کرده است: «احتراما به استحضار دادگاه محترم می‌رساند که خوانده محترم به موجب قرارداد مورخ 15/1/88 مربوط به فروش و واگذاری سرقفلی یک باب مغازه با پلاک 157 با شهرداری منطقه 16 تهران معامله کرده است و شهرداری منطقه 16 تهران مبیع معامله، یعنی یک باب مغازه اخير را همزمان با انعقاد قرارداد فوق در تصرف خانم اشرف...، خوانده دعوا قرار داده است و علاوه بر این خوانده محترم دعوا تعهد کرده است که در آذر ماه 88 يك سند رسمی اجاره به نام خواهان دعوا، يعني شهرداري منطقه 16 تهران تنظیم كند. اما متاسفانه خوانده دعوا، خانم اشرف... تاکنون به‌رغم مراجعات و سفارشات و دریافت اجاره‌بها، از تنظیم سند رسمي اجاره به نام خریدار استنکاف كرده است. به اين ترتيب با تقدیم این دادخواست و ضمايم آن به دادگاه محترم، رسیدگی و صدور حکم مبني بر الزام خانم اشرف... به عنوان خوانده دعوا به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی سرقفلی به نام شهرداري منطقه 16 تهران با لحاظ كليه خسارات و هزینه‌های دادرسی وارده از محضر دادگاه محترم مورد تقاضاست.» 
دادخواست نماينده خواهان پس از ثبت در مجتمع قضايي، از سوی واحد ارجاع به يكي از شعب دادگاه‌هاي حقوقي آن مجتمع ارجاع شد. با توجه به ارجاع دادخواست به شعبه دادگاه حقوقی رییس شعبه دستور داد كه دفتر شعبه افزون بر ثبت پرونده مذكور، وقت جلسه رسیدگی تعیین کند و موعد مذكور به هر دو طرف دعوا ابلاغ شود.
در وقت تعيين‌شده رسيدگي، نماينده خواهان دعوا حضور یافت، ولی خوانده با وجود ابلاغ قانوني احضاریه به وي در جلسه رسيدگي اخير حاضر نشد و حتي لایحه‌ای نیز به دادگاه برای دفاع از حقوق خود تقديم نکرد. 
در جریان رسیدگی نماينده خواهان دعوا اظهار می‌كند كه خواسته وي به شرح دادخواست و لوایح تقدیمی به دادگاه است و بنابراين عرض دیگری ندارد. 
 
رای دادگاه 
دادگاه با ملاحظه پرونده در همان جلسه ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذيل مبادرت به صدور رای می‌كند: 
«در خصوص دادخواست شهرداری منطقه 16 به طرفیت خانم اشرف... به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی یک باب مغازه از پلاک ثبتی 422/157 و تحویل واحد تجاری به انضمام كليه خسارات و هزینه‌های دادرسی و دادگاه با توجه به اسناد و مدارک تقدیمی و با عنایت به اینکه خوانده دعوا علی‌رغم ابلاغ قانونی وقت رسیدگی به وي در جلسه دادگاه حاضر نشده است و دفاعی نيز از خود به عمل نیاورده است و از طرفی مطابق با دادنامه شماره 379-12/3/84 دادخواست خوانده مبنی بر تخلیه رد شده است، به اين ترتيب دعوای خواهان پرونده را وارد تشخیص و به استناد مواد 10 و 219 و 222 قانون مدنی حکم به تنظیم سند رسمي سرقفلی یک باب مغازه و تحویل واحد تجاری موضوع دعوا به اضافه پرداخت هزینه‌های دادرسی توسط خوانده صادر و اعلام می‌شود. رای صادر شده غیابی است و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی و سپس بعد از بیست روز قابل اعتراض در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران می‌باشد.» 
 
تحليل پرونده
يكي از نكات مهمي كه در مورد دعاوي الزام به تنظيم سند رسمي وجود دارد، ماهيت اين نوع دعاوي است؛ از لحاظ ماهيتي دعواي الزام به تنظيم سند، يك دعواي مالي است و طبق قانون همه دعاوي مالي بايد «مقوم»، يعني قيمت‌گذاري شوند. متاسفانه در دادخواست تقديمي اساسا دعوا مقوم نشده است. در چنين مواردي كه ميزان قيمت دعوا مشخص نباشد خواهان دعوا بايد يك قيمت را درابتدا اعلام كند؛ اگر قيمت اعلامي كمتر از 5 ميليون تومان باشد، دعوا در صلاحيت شوراي حل اختلاف است و اگر بالاي 5 ميليون تومان مقوم شود، در صلاحيت دادگاه است. 
در پرونده پيش‌رو اين موضوع در دادخواست تقديمي رعايت نشده است و دادگاه نيز به آن ايراد نگرفته است. ماده 61 قانون آيین دادرسی دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدنی مقرر كرده است، بهاي خواسته از نظر هزينه دادرسي و امكان تجديدنظرخواهي همان مبلغي است كه در دادخواست قيد شده است، مگر اينكه قانون‌ ترتيب ديگري معين كرده باشد. از این اشکال که بگذریم، در نحوه تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقي توسط خواهان ایرادی مشاهده نمی‌شود زیرا مواد 60 و 57 قانون آيین دادرسی دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدنی کاملا رعایت شده است. 
ماده 57 قانون اخير مقرر كرده است: «خواهان بايد رونوشت يا تصوير اسناد خود را پيوست دادخواست كند. رونوشت يا تصوير بايد خوانا و مطابقت آن با اصل گواهي شده ‌باشد. مقصود از گواهي آن است كه دفتر دادگاهي كه دادخواست به آنجا داده مي‌شود يا دفتر يكي از دادگاه‌هاي ديگر يا يكي از ادارات ثبت اسناد يا دفتر ‌اسناد رسمي و در جايي كه هيچيك از آنها نباشد، بخشدار محل يا يكي از ادارات دولتي مطابقت آن را با اصل گواهي كرده باشد، در صورتي كه رونوشت يا‌ تصوير سند در خارج از كشور تهيه شده بايد مطابقت آن با اصل در دفتر يكي از سفارت‌خانه‌ها و يا كنسولگري‌هاي ايران گواهي شده باشد...». ماده 60 قانون فوق نيز بيان كرده است كه دادخواست و تمامی برگ‌هاي پيوست آن بايد در دو نسخه و در صورت تعدد خوانده به تعداد آنها به علاوه يك نسخه تقديم دادگاه شود.
در نحوه ابلاغ وقت رسیدگی به دو طرف دعوا يعني شهرداري منطقه 16 تهران و خانم اشرف... همچنین ابلاغ اوراق پرونده يعني دادخواست و ضمايم آن به خوانده ایرادی ملاحظه نمی‌شود. با توجه به عملکرد اداره ابلاغ در پشت اوراق پرونده، می‌‌توان گفت امر ابلاغ صحیح انجام شده است. 
با توجه به مندرجات رای صادر‌شده از سوی دادگاه، به نظر می‌رسد ایرادی به رای دادگاه وارد است. با توجه به موضوع خواسته و دلايل ابراز شده از سوی نماينده خواهان دعوا (شهرداري منطقه 16) استناد قاضی دادگاه به ماده 10 قانون مدنی موجبی ندارد زيرا آن ماده در خصوص موردی است كه شكل خاصي از قرارداد انتخاب نشود و ماده ماده اخير انجام قرارداد به هر شكل را درست مي‌داند.
با این حال با توجه به مفاد راي، حكم صادر شده مبنی محکومیت خوانده دعوا به تنظیم سند رسمی سرقفلی یک باب مغازه موضوع دعوا و پرداخت تمامی هزینه‌ها و خسارت‌های دادرسی در حق خواهان دعوا به نظر صحیح و منطبق با موازین شرعی و مواد قانونی است.
منبع:http://hemayat.net/news/havades.htm
روزنامه حمایت