Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

سند

ارکان سند و مقررات شکلی تنظیم سند

نويسنده : امیر حسین کاتوزیان
بنام خدا

گفتار اول: ارکان سند و مقررات شکلی تنظیم سند

گفتار دوم: جایگاه قولنامه در حقوق ثبت و حقوق مدنی


گفتار اول

ارکان سند و مقررات شکلی تنظیم سند

از آنجایی که مبحث، حقوق ثبت اسناد است پس مراد از سند در تیتر مقاله باید سند رسمی باشد و اولین نکته ای که در بیان سند رسمی به ذهن هر کس که مختصر آشنایی با علم حقوق دارد متبادر می شود، ماده 1287 قانون مدنی است که سند رسمی را اینگونه بیان نموده " اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است".

در تعریف فوق ارکان تنظیم سند رسمی مشخص شده

بنابرنظر دکتر شمس در کتاب ادله اثبات دعوا ارکان سند به شرح ذیل است:

1- تنظیم سند توسط مأمور رسمی 2- صلاحیت مأمور رسمی 3- رعایت مقررات قانونی تنظیم سند

اما به نظر این تقسیم بندی کامل نیست. اگر اینطور استناد شود که سایر ارکان در دل مورد سوم یعنی رعایت مقررات تنظیم سند نهفته است پس می شود گفت دو مورد اول هم قابلیت این را دارند که در مورد سوم مستتر شوند و در تعریف ارکان سند فقط می توانستیم بگوییم: رعایت مقررات، رکن اساسی تنظیم سند است و همه ارکان در همین جمله پوشش می یابند.

اما برای جلوگیری از کلی گویی بهتر است مورد سوم را در مورد ذکر جزئیات بکار ببریم و ارکان سند رسمی را به این گونه تعریف کنیم:

مجموعه ایست از مقررات شکلی و ماهوی مربوط به تنظیم سند به علاوه محل تنظیم سند و همچنین تنظیم سند توسط مأمورین رسمی با رعایت حدود صلاحیت ایشان.

به نظر می رسد تعریف فوق از این جهت کاملتر است که در صورت فقد هر کدام از موارد بالا هرچند کم اهمیت ترین آنها باشد و منجر به ابطال سند نیز نگردد کوچکترین ضرری که متوجه اطراف سند می کند این است که سند رسمی به سند عادی تبدیل شده و از امتیازات سند رسمی بی بهره خواهد گردید. مصرحات مادتین 1289 و 1293 قانون مدنی نیز موید همین معنا است حال موارد فوق را یک به یک بررسی می کنیم:

مقررات شکلی تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی

این مورد که در حقیت تفسیر قسمت دوم مقاله نیز می باشد، در درجه اول شامل اوراق مخصوصی است که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و در اختیار دفاتر رسمی قرار می گیرد.

ماده 18 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سر دفتران و دفتر یاران مصوب 1354 مقرر می دارد کلیه اسناد رسمی باید در اوراق مخصوصی که از طرف سازمان ثبت املاک کشور در اختیار دفترخانه قرار داده می شود تنظیم شود. پس تنظیم سند رسمی روی اوراق معمولی ممکن نیست. همچنین اوراق مزبور دارای شماره سریال بوده و باید به ترتیب استفاده شود و چنانچه یکی غیرقابل استفاده گردد باید به اداره ثبت اسناد عودت داده شود. همچنین اسناد برابر ماده 21 قانون فوق به تعداد متعاملین و یک نسخه اضافی جهت بایگانی تنظیم گردند.

طبق اصل 15 قانون اساسی اسناد باید علاوه بر رعایت موارد فوق به زبان فارسی نوشته شوند.

ماده 17 آیین نامه دفاتر رسمی مصوب 1317 مصرح است در کلیه اسناد بایستی شماره شناسنامه و محل اقامت متعاملین به طور وضوح قید گردد و در صورت تغییر نشانی پس از ثبت سند، متعاملین موظف اند تغییر نشانی را به دفتر اسناد اطلاع دهند وگرنه در صورت نیاز به ابلاغ، اسناد به همان محلی که در سند ذکر شده فرستاده خواهد شد. همچنین احراز هویت متعاملین برعهده سردفتر
می باشد. پس از مراحل فوق سند باید وفق ماده 19 آیین نامه دفاتر رسمی به تصدیق و امضاء اصحاب معامله برسد و متعاملین باید در یک جلسه اسناد و دفاتر مربوط را امضاء نمایند.

ماده 18 آیین نامه مصرح است سردفتر و نماینده هیچ سندی را نباید امضاء نمایند مگر آنکه وارد دفتر شده و به امضاء اصحاب معامله رسیده باشد. پس اسناد علاوه بر امضاء متعاملین باید حاوی امضاء دفتریار و سردفتر و مهر آنان باشد همچنین دارای تاریخ و شماره و این شماره آخرین شماره ثبت دفتر سردفتر می باشد.

گفته شد که سردفتر و نماینده قبل از ثبت در دفتر نباید هیچ سندی را امضاء نمایند. ماده 56 قانون ثبت در باب لزوم ثبت تمام مندرجات سند بیان می کند:

" اسناد باید حرف به حرف از اول تا آخر متن و حاشیه و سجل و ظهر ثبت شود"

پس از ثبت در دفتر، متعاملین جهت لزوم تصدیق ثبت با اصل سند عبارت «ثبت با سند برابر است» را نوشته و سپس امضاء می نمایند و در پایان سردفتر جمله «مسئول صحت ثبت و احراز هویت متعاملین هستم» را نوشته و امضاء می نماید و بعد از آن دفتریار جمله «ثبت با سند برابر است» را نوشته و امضاء می کند و به این ترتیب عملیات شکلی و مادی تنظیم سند به پایان می رسد.

رعایت مقررات ماهوی سند

موضوع مفاد اسناد رسمی نیز باید به نحوی باشد که با قوانین موضوعه موافقت داشته باشد. ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی در این باره مصرح است "سردفتران و دفتریاران موظف اند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین اقدام نمایند مگر آنکه مدلول سند مخالف با قوانین و مقررات موضوعه و نظم عمومی و یا اخلاق حسنه باشد که در این صورت باید علت امتناع را کتباً به متقاضی اعلام نمایند" پس همانطور که در تعریف سند رسمی در ماده 1287 قانون مدنی گفته شد رعایت مقررات علاوه بر وضعیت ظاهری سند و محتویات، شامل مندرجات سند نیز می گردد. یعنی رعایت مقررات از جنبه ماهوی سند نیز الزامی است و مثلاً احدی نمی تواند نسبت به معاملات ربوی اقدام به تنظیم سند رسمی بنماید.

شایان ذکر است رعایت آیین نامه های لازم الاجرا و هم راستایی مفاد سند با آن نیز از مواردی است که باید در نظر گرفته شود.

محل تنظیم سند

برابر ماده یک قانون دفاتر اسناد رسمی، دفتر اسناد رسمی واحد وابسته به وزارت دادگستری است و برای تنظیم و ثبت اسناد رسمی طبق قوانین و مقررات تشکیل می گردد. پس مگر در مواردی استثنایی مثل معاملات بنگاههای دولتی و یا امور مربوط به زندانیان و یا افراد بیمار که به تشخیص پزشک قادر به حضور در دفترخانه نیستند، تنظیم سند رسمی فقط در محل دفترخانه صورت
می گیرد. البته وفق تعریف ماده 1287 قانون مدنی واضح است اسناد رسمی مثل سند مالکیت در ادارات ثبت قابل تنظیم می باشند.

مأمورین رسمی

تنظیم توسط مقام رسمی دارای صلاحیت نیز از ارکان تنظیم سند می باشد. برابر ماده 2 قانون دفاتر اسناد رسمی، اداره امور دفترخانه اسناد رسمی به عهده شخصی است که با رعایت مقررات این قانون بنا به پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و با جلب نظر مشورتی کانون دفتران و به موجب ابلاغ وزیر دادگستری منصوب و سردفتر نامیده می شود.

از متن قانون این چنین مستفاد می گردد که سردفتر مأمور رسمی است و توسط مقام صلاحیت دار (وزیر دادگستری) منصوب گردیده. نظریه شماره 7/2366 مورخ 1/9/74 اداره حقوقی قوه قضاییه نیز مقرر می دارد منظور از مأمورین رسمی مندرج در ماده 1287 قانون مدنی کسانی هستند که از طرف مقام صلاحیتدار برای تنظیم سند رسمی معین شده باشند.

پس سردفتر تمام شرایط ملحوظ در ماده 1287 راجع به مأمورین رسمی را دارا است.

صلاحیت مأمورین رسمی

مشخص است رعایت موارد فوق الذکر در تعیین صلاحیت مأمور رسمی نقش اساسی را بازی می کند. در مورد سردفتران چنانچه بدون رعایت مفاد قانون منصوب شده باشند و یا مراحل نیل به این شغل را نگذرانده باشند بدیهی است که نمی توان ایشان را سردفتر دانست یا چنانچه سردفتر پس از بازنشستگی اقدام به تنظیم سند نماید حتی اگر فردای روز بازنشستگی باشد، دارای صلاحیت نیست و یا بهتر است بگویم چنین شخصی فاقد صلاحیت ذاتی برای تنظیم سند رسمی می باشد.

همچنین است اگر سردفتری خارج از محل خدمت خود، به جز استثنائاتی که در ابتدای مقاله ذکر گردید به تنظیم سند مبادرت ورزد، مثلاً مجوز وی مربوط به ایجاد دفتر اسناد رسمی در رشت باشد اما در تهران مبادرت به تنظیم سند رسمی نماید، در این حالت گفته می شود که وی فاقد صلاحیت محلی است و سند صادره از ناحیه وی چنانچه بی اعتبار یا باطل نباشد، فاقد امتیازات و اعتبار سند رسمی است و سند عادی محسوب می شود (مادتین 1289 و 1293 ق.م) پس انتصاب مأمور برابر مقررات، توسط شخص صلاحیتدار و دارا بودن صلاحیت ذاتی و محلی مأمور، از دیگر ارکان تنظیم سند رسمی می باشد.

گفتار دوم

جایگاه قولنامه در حقوق ثبت و حقوق مدنی

1 – جایگاه قولنامه در حقوق ثبت

از جمع مواد 22و46و47و48 قانون ثبت مستفاد می گردد که قولنامه بطور کامل در حقوق ثبت جایگاهی ندارد!

املاک در حقوق ثبت دو دسته اند یکی املاکی که ثبت شده اند و دیگری املاکی که ثبت نشده اند. آن دسته که به ثبت نرسیده اند از آنجا که ثبت املاک اجباری است برابر مقررات مربوط و طی عملیات مقدماتی باید به ثبت برسند و املاکی هم که به ثبت می رسند برابر مواد فوق الاشاره جز با تشریفات و تنظیم سند رسمی قابل انتقال نمی باشند. پس نمی توان گفت که حقوق و قوانین ثبتی در مورد قولنامه ساکت است بلکه برعکس نص صریح در قوانین ثبتی، مؤید بطلان معاملات صورت گرفته بوسیله اسناد عادی جهت انتقال مالکیت می باشد. البته در مواردی استثنایی ممکن است معاملاتی که با سند عادی صورت گرفته مورد قبول قانون قرار گیرد. مواردی چون اجاره محل های مسکونی و اداری و حق کسب پیشه و تجارت که برابر ماده یک قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1356 با درج این جمله «اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است» سند عادی را موجه نموده است یا در ماده یک قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1362 که عیناً همان جمله را ملحوظ نموده است و با استناد به آن می توان گفت اسناد عادی مذکور در مواد فوق از شمول مواد 46و47 قانون ثبت اسناد و املاک خارج است.

مورد دیگر وصیتنامه است که چنانچه وفق مقررات قانون امور حسبی تنظیم شده باشد یا حتی شفاهی گفته شود معتبر است.

مورد بعدی ماده 147 اصلاحی قانون ثبت می باشد که در برگیرنده ابنیه ای است که بر روی زمینهایی احداث شده اند که به واسطه موانع قانونی، صدور سند مالکیت برای آنها میسر نمی باشد.

در بررسی اجمالی این ماده مشخص می شود معاملاتی که تا تاریخ 21/4/65 در مورد املاک مشروحه در این ماده با سند عادی صورت گرفته، در صورت تأیید هیأتی که جهت اجرای مفاد این ماده تشکیل می شود و طی تشریفاتی به اداره ثبت فرستاده شده تا سند مالکیت صادر گردد.

غرض از ادای مراتب استثنا این بود که مشخص شود بعضی اسناد عادی ممکن است در ثبت براساس مقررات و وضعیت هایی استثنایی دارای جایگاه و مثمر ثمراتی گردند ولی این قاعده شامل قولنامه نمی شود.

آقای غلامرضا شهری در صفحه 150 کتاب حقوق ثبت سه نوع مختلف قولنامه را بررسی نموده اند:

الف) قولنامه ای که فقط به امضاء یکی از طرفین رسیده باشد و طرف مقابل امضاء ننموده و تعهدی نداده باشد. این قولنامه مشمول ماده 10 قانون مدنی نخواهد بود و تعهد لازم الوفا نیست.

ب) ممکن است در قولنامه فقط مسئله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولی که قانوناً باید با سند رسمی واقع شود، درج شده باشد و حکایت از وقوع بیع یا صلح.... نماید و دارای امضای طرفین باشد. چنین سند عادی یا قولنامه، مصداق بارز اسناد مشمول ماده 48 قانون ثبت می باشد و دادگاهها و مراجع رسمی نمی توانند به آن اعتبار و ترتیب اثر دهند.

ج) ممکن است قولنامه فقط مشعر بر قراردادی بین دو طرف باشد که یک طرف متعهد می شود مال غیرمنقول خود را به فلان مبلغ که قسمتی حین تنظیم قرارداد باید پرداخت شود انتقال دهد و طرف دیگر هم می پذیرد و هر دو امضاء می کنند.

چنین قولنامه ای چون دلالت بر وقوع معامله ندارد از شمول ماده 48 قانون ثبت خارج و مشمول ماده 10 قانون مدنی است و ذی نفع می تواند الزام طرف دیگر را به انجام معامله وفق قانون از دادگاه تقاضا کند و چنانچه وجه التزامی تعیین شده باشد دادگاه فقط می تواند نسبت به عدم تعهد، حکم به انشاء پرداخت وجه التزام مشخص شده و نه کمتر یا بیشتر بنماید.

چنانچه ملاحظه می شود هیچ کدام از انواع فوق در حقوق ثبت جایگاهی ندارند و حتی قولنامه ای که مشمول ماده 48 باطل نمی باشد باز در قانون ثبت موجه نمی شود بلکه به موجب ماده 10 قانون مدنی به دنبال توجیه آن هستند.

2- جایگاه قولنامه در حقوق مدنی

وجود ماده 10 قانون مدنی مبنی بر اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها راه را برای اختلاف نظرهای عمیق بین علمای حقوق باز نموده و از طریق آن بعضی حقوقدانان سعی در موجه کردن نقل و انتقال املاک غیرمنقول بوسیله قولنامه نموده اند و الزام به تنظیم سند رسمی بوسیله قولنامه برابر ماده 10 قانون مدنی را دلیل بر صحت قولنامه در انتقال مال غیرمنقول دانسته اند. دسته ایی دیگر مثل دکتر کاتوزیان با این نظر مخالف اند و نقل و انتقال املاک غیرمنقول را برابر جمع مواد22و46و47و48 با سند عادی باطل شمرده اند.

به اعتقاد ما نظر مخالفین قولنامه در انتقال مال غیرمنقول صحیح است و دلیل آن استدلالی است که به شرح ذیل عرضه می گردد :

ابتدا باید گفت برابر ماده 1284 قانون مدنی مشعر بر اینکه "سند عبارت است از هر نوشته که در مقام اثبات دعوا یا دفاع قابل استناد باشد" می توان فهمید سندیت هر سند غیر از مکتوب بودن متوقف به دو اثر مهم است: اثبات دعوا یا دفاع.

به نظر می رسد این دو اثر یا ویژگی در دو مقوله عام و خاص قابل بررسی باشد یعنی اثر عام سند در اثبات دعوا یا دفاع و دیگری اثر خاص سند در اثبات دعوا یا دفاع.

منظور از اثر عام اثری است که سند در مقابل هر شخصی اعم از حقیقی و حقوقی دارا می باشد. یعنی سند این قابلیت را داشته باشد که نسبت به اشخاص مختلف در مقام اثبات دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. به نظر می رسد سند معاملاتی مشمول ماده 48 قانون ثبت فاقد چنین قابلیتی باشد و چنانچه با استناد صرف به چنین سندی ادعا یا دعوا یا دفاعی صورت گیرد و مثلاً دعوای خلع ید اقامه گردد پذیرفتنی نخواهد بود. همچنین در امور دیگر مثل گرفتن وام که نیازمند به اثباتی فروتر از مقام اثبات دعوا یا دفاع است نیز مورد قبول شخص حقوقی یعنی بانک قرار نخواهد گرفت.

لذا می توان گفت اثر عام سند مشمول ماده 48 در مقام اثبات دعوا یا دفاع یا حتی کمتر از آن
مبنی بر مالکیت پذیرفته نبوده و هر گونه ادعایی در این رابطه مسموع نخواهد بود.

اما درباره اثر خاص سند یعنی اثبات دعوا یا دفاع نسبت به طرف دیگر قرارداد. حقوقدانان موافق قولنامه این اثر را برطرف مقابل مترتب می دانند چرا که معتقدند شخص می تواند با اثبات اصالت و صحت سند عادی، حکم الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را بگیرد.

اما به نظر می رسد این اثر سند، باعث ایجاد وزن یا حقی نسبت به مالکیت شخص نیست بلکه در حقیقت حقی است که اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها وفق ماده 10 قانون مدنی بوجود آورده یعنی طرفین تراضی به تعهدی نموده اند که ای بسا می توانست هر تعهد دیگری باشد لیکن در اینجا تعهد به انتقال مالکیت است و از آنجا که تعهد مذکور مادامی که برابر قوانین ثبتی قرار نگیرد ایفا نمی گردد لذا فاقد اثر عام خواهد بود بنابراین شخص می تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای الزام به تعهد را درخواست نماید مشروط بر آنکه نسبت به عدم تعهد وجه التزام معین نشده باشد وگرنه چنان که گفته شد دادگاه نمی تواند متعهد را به چیزی بیشتر یا کمتر از وجه التزام محکوم نماید.شایان ذکر است در ما نحن فیه تعهد در حقیقت و در ماهیت به معنای هم سو شدن قرارداد با قوانین ثبتی است نه انتقال مالکیت، که می توانست هر چیز دیگری که خلاف قانون و شرع نباشد هم باشد. پس اِعمال تشریفات در معاملات املاک اصل است و چنانچه قرارداد انتقال مالکیت فارغ از تنظیم سند رسمی منعقد گردد باطل می باشد مگر آنکه تحت عنوان تعهد به انتقال مالکیت به موجب سند رسمی آن هم در ظرف زمانی معین محسوب شود یعنی قراردادی دینی است و دارای اثرات قانونی مترتب بر آن و نه عقدی عینی و دارای اثری چون انتقال مالکیت.
شادمان باشید و پایدار


امیر حسین کاتوزیان

منابع:

1. قانون ثبت مصوب 1310

2. قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 1354

3. آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317

4. قانون مدنی مصوب 1307 به بعد

5. کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک اثر غلامرضا شهری

6. کتاب ادله اثبات دعوا اثر دکتر عبدالله شمس
منبع:http://www.vekalat.org/public.php?cat=2&newsnum=2546670

الزام فروشنده به انتقال رسمی سند

در قالب بازخوانی یک پرونده بررسی شد 
الزام فروشنده به انتقال رسمی سند
 
يكي از دعاوي مربوط به املاك عبارت است از درخواست الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي انتقال به نام خواهان که از آن با عنوان «دعوای الزام به تنظیم سند» یاد می‌کنند.  اين دعوا در مواردي طرح مي‌شود كه با وجود انجام معامله يا برنده شدن خواهان در مزايده و خريد ملك، خوانده به هر دليلي از حضور در دفترخانه و انتقال رسمي ملك خودداري مي‌كند. در ابتدا بد نیست بدانید که در تمامی دعاوی حقوقی اصولا پای مال شامل منتقول و غیرمنقول در میان است و دعوای تنظیم سند نیز یک دعوای مالی به حساب می‌آید.  قبل از شروع بحث و بازخوانی یک پرونده این نکته را به خاطر داشته باشید که در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شود یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند مبلغی را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند یا وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد، مگر اینکه در قرارداد بین آنها به هر دو تعهد تصریح شود، یعنی در قرارداد بیاید که اگر فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام پردازد.در ادامه در قالب یک پرونده این موضوع مورد بررسي قرار می‌گیرد.
  شروع دعوا
خواهان، دادخواستي به خواسته الزام خوانده به حضور در يكي از دفاتر اسناد رسمي و انتقال رسمي ثمن اعياني پلاك ثبتي شماره 4307 اصلي مفروز و باقيمانده از پلاك اصلي مرقوم قطعه اول مقوم به 51000000 ريال تقديم دادگاه كرده است. دلايل و منضمات دادخواست عبارتست از فتوكپي دادنامه 1946 مورخ 15/10/78، آگهي مزايده، صورتجلسه انجام مزايده، دستورتمليك شعبه دادگاه عمومي تهران و سند رسمي شماره 26382 مورخ 14/8/81 دفترخانه 197 تهران.
 
  مجهول‌المکان بودن خوانده
به علت مجهول‌المكان بودن خوانده، خواهان تقاضاي اجراي ماده 73 قانون آيين دادرسي مدني و احضار خوانده از طريق درج در مطبوعات را كرده است. دادگاه دستورتعيين وقت رسيدگي و دعوت از طرفين جهت رسيدگي و ارسال نسخه دوم دادخواست و ضمايم را براي خوانده صادر كرده و نيز دستور داده، مطابق ماده 73 قانون آيين دادرسي مدني دعوت از خوانده به عمل آيد. دفتر براي تاريخ 25/5/92ساعت 30 : 10 صبح وقت رسيدگي تعيين مي‌كند. هزينه درج آگهي طي قبضي پرداخت شده و آگهي ابلاغ وقت دادرسي و دادخواست و ضمايم براي خوانده در روزنامه كثيرالانتشار به عمل آمده است.
 تشکیل جلسه دادرسی
جلسه در تاريخ مقرر 25/5/92 راس ساعت تشكيل شده و خواهان حاضر بوده، ولي خوانده حاضر نيست. خواهان اظهار كرده كه خواسته و عرايض وي به شرح دادخواست تقديمي است. همچنين در اين تاريخ دادگاه به دفتر دستور تعيين وقت احتياطي داده و نيز پرونده اجرايي را جهت ملاحظه درخواست مي‌كند. چون پرونده در بايگاني راكد بوده، اين درخواست را از بايگاني راكد به عمل مي‌آورد. در تاريخ 16/6/92 در وقت فوق‌العاده پرونده واصل شده از اجراي احكام مورد بررسي قرار مي‌گيرد و خلاصه آن توسط دادرس شعبه چنين قيد مي‌شود كه آقايان احمد، پرويز، جعفر دادخواستي به طرفيت خانم حميده و آقاي محمدتقي به خواسته فروش يك باب خانه واقع در بخش 2 تهران تقديم كرده‌اند و به شعبه دادگاه عمومي تهران ارجاع شده است. دادگاه پس از استعلام ثبتي در خصوص قطعيت گواهي عدم افراز طي دادنامه شماره 1946 مورخه 15/10/87 دستور فروش ششدانگ ملك موصوف را صادر مي‌كند. پرونده جهت اجراي حكم به اجراي احكام ارسال مي‌شود و پس از استعلامات ثبتي طي نامه 37842/ش موضوع را به كارشناس ارجاع مي‌كند و پس از مراحل مزايده ششدانگ ملك مذكور سرانجام طي دادنامه شماره 737 صادره از شعبه دادگاه عمومي تهران حكم تمليك صادر و اعلام مي‌شود. خريد آقاي فرشيد كه طي سند شماره 2638 مورخه 14/8/91 دفتر اسناد رسمي 197 حوزه ثبتي تهران ششدانگ يك باب خانه مسكوني (به استثناي ثمن اعياني) صادر و اعلام مي‌كند. در اين تاريخ پرونده واصله به صورت فوق خلاصه‌برداري شده و اعلام مي‌دارد كه چون مالكيت قیمت اعياني ملك پلاك ثبتي 4307 بخش 2 تهران اعلام و مشخص نكرده است، بنابراين مقرر داشته، دفتر طي نامه‌اي از اداره ثبت بخواهد، مالك يا مالكين ثمن اعياني ملك پلاك ثبتي 4307 بخش 2 تهران را به شعبه اعلام كنند. ثبت منطقه شمال شرق تهران در جواب اعلام مي‌كند كه ثمن اعياني پلاك ثبتي مذكور متعلق به خانم ربابه همسر مرحوم سعيد مي‌باشد. در نهايت دادگاه با بررسي محتويات پرونده ختم رسيدگي را اعلام و مبادرت به صدور راي مي‌كند.
 
 راي دادگاه
در خصوص دادخواست آقاي فرشيد به طرفيت خانم ربابه به خواسته الزام خوانده به حضور در يكي از دفاتر اسناد رسمي و انتقال رسمي ثمن اعياني پلاك ثبتي به شماره 4307 اصلي مفروز و باقيمانده از پلاك اصلي كه خواهان چنين توضيح داده است كه مالكين ششدانگ پلاك ثبتي شماره 4307 اصلي مفروز و باقيمانده از پلاك اصلي بدوا از اداره ثبت منطقه تقاضاي افراز پلاك مرقوم مي‌كند و براساس تصميم شماره 60337 / ش راي به عدم افراز پلاك مرقوم صادر مي‌كند. سپس مالكين تقاضاي فروش مي‌كنند كه طي دادنامه 1946 مورخه 15/10/87 دستور فروش ملك صادر مي‌شود و براساس صورتجلسه مورخ 12/6/91 برنده مزايده مي‌شود و سرانجام دستور تمليك طي شماره 727  مورخه 9/7/91 صادر از شعبه دادگاه عمومي تهران سند انتقال تحت شماره 26382 مورخه 14/8/91 دفتر اسناد رسمي شماره 197 حوزه ثبتي تهران به نام وي صادر مي‌شود و در سند مذكور قيد مي‌شود، تمامي ششدانگ يك باب خانه مسكوني به استثناي ثمن اعياني در حالي كه وي تمامي ششدانگ را خريداري و مبلغ را براساس مزايده پرداخت كرده و براساس ششدانگ بود و به شرح خواسته تقاضاي الزام خوانده به انتقال رسمي ثمن اعياني ملك را كرده است. با وجود اين‌كه اخطاريه طبق ماده 73 قانون آيين دادرسي مدني به خوانده ابلاغ قانوني شده و مشاراليه در جلسه دادگاه حاضر نشده و هيچگونه دفاعي نكرده است و با ملاحظه دستور فروش پلاك ثبتي 4307 بخش 2 تهران طي دادنامه 946 مورخ 15/10/87 صادره از شعبه دادگاه عمومي تهران به صورت ششدانگ صادر شده و صورتجلسه مزايده مورخ 12/6/91 مزايده انجام شده و خواهان برنده شده و دادگاه صحت مزايده را تشخيص و طي دادنامه شماره 737 مورخ 9/7/91 حكم تفكيك صادر شده است و با توجه به ملاحظه سند رسمي شماره 26382 مورخ 14/8/91 صادره از دفتر اسناد رسمي شماره 197 حوزه ثبتي تهران كه در آن مورد انتقال تمامي ششدانگ يك باب خانه مسكوني (به استثناي ثمن اعياني) قيد شده است و با توجه به نامه شماره 3797/ش مورخ 27/7/92 و ثبت منطقه شمال شرق تهران به شماره 2133 مورخه 1/8/92 ثبت دفتر دادگاه شده است. دلالت به مالكيت ثمن اعياني خانم ربابه خوانده دارد، با توجه به مراتب فوق دعوي خواهان به نظر دادگاه ثابت و محرز تشخيص و به استناد مواد 219، 220، 223، 224، 225 قانون مدني و مواد 46، 47، 48 قانون ثبت اسناد و املاك و به ماده اول و ماده چهارم قانون افراز و فروش املاك مشاع و آيين‌نامه قانون مذكور حكم به الزام خوانده به حضور در يكي از دفاتر اسناد رسمي و انتقال ثمن اعياني در قبال دريافت سهم وي (ثمن اعياني) از مبلغ مزايده به نام خواهان صادر و اعلام مي‌كند. راي صادره غيابي بوده و ظرف بيست روز پس از ابلاغ واقعي قابل واخواهي در اين دادگاه مي‌باشد. 
 
 تحليل پرونده
نكته اول اين‌كه با توجه به مجهول‌المكان بودن خوانده، روند احضار وي به اين ترتيب است كه بنا به درخواست خواهان و دستور دادگاه مفاد دادخواست يك نوبت در يكي از روزنامه‌هاي كثيرالانتشار به هزينه خواهان آگهي خواهد شد. تاريخ انتشار‌آگهي تا جلسه رسيدگي نبايد كمتر از يك ماه باشد.
نكته بعد اين‌كه يكي از مستندات راي صادره مواد 219 و 220 قانون مدني است كه مقرر داشته‌اند: «عقودي که طبق قانون واقع شده باشد، بين متعاملين و قايم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اين‌که به رضاي طرفين اقاله يا به علت قانوني فسخ شود. عقود نه فقط متعاملين را به اجراي چيزي که در آن تصريح شده است، ملزم مي‌كند، بلکه متعاملين به کليه‌ نتايجي هم که به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل مي‌شود ملزم مي‌باشند». از نظر شرايط شكلي دعوي مذكور براساس قانون اقامه و دادخواست نيز به صورت صحيح و قانوني تنظيم و ارايه شده است و تمامي دستورات و اقدامات دادگاه و دفتر شعبه منطبق با قانون صورت گرفته است. در خصوص جنبه ماهوي دعوي نيز چون خوانده در جلسه رسيدگي حاضر نشده است و از آنجايي كه ثمن اعياني از لوازم آن بوده است و اذن در شي اذن در لوازم آن است، به اين ترتيب دادگاه با استناد به مدارك و دلايل موجود مبادرت به صدور راي كرده و كاملا قانوني و درست است.
منبع:http://www.hemayat.net/detail/News/2668

بسته حقوقی برای کسانی که می‌خواهند پایشان به دادگاه باز نشود

بسته حقوقی برای کسانی که می‌خواهند پایشان به دادگاه باز نشود؛ 
مزایای طلایی سند رسمی 
 
گروه حقوقی- اگر در میان مدارک شما سند رسمی هست، سرتان را بالا بگیرید، سینه را ستبر کنید و با خیال راحت وارد دادگاه شوید. وقتی ادعاهاي شما مستند به سند رسمي است، خيالتان راحت باشد چون دير يا زود حق به حق‌دار خواهد رسيد.
 
 با سند رسمی آشنا شوید
شاید بتوان گفت پس از آشنایی انسان با خط و استفاده از آن در رفع نیازهای اجتماعی و اقتصادی‌اش، نوشته به عنوان یکی از دلایل اثبات ادعا یا دفاع در مقابل ادعای مطرح نقش مهمی را دادرسی‌های مدنی (حقوقی) ایفا می‌کند. 
از نظر حقوقی، سند، نوشته‌ای است که در مقام دعوا قابل استناد باشد و به زبان ساده‌تر، سند، نوشته‌ای است که هم شخص خواهان و هم شخص خوانده برای اثبات ادعای خود در محکمه استفاده می‌کنند.سند به دو قسم تقسیم می‌شود:1- سند رسمی 2- سند عادی. مقصود از سند رسمی آن است که توسط ماموران رسمی و در حدود صلاحیت آنان و مطابق قانون تنظیم شود؛ مانند اسنادی که توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود یا توسط دفاتر اسناد رسمی. مامور رسمی کسی است که از سوی دولت به انجام کاری مامور شده است. دقت کنید که لازم نیست حتما بین مامور و دولت رابطه استخدامی برقرار شده باشد؛ همان طور که در دفاتر اسناد رسمی، سردفتر کارمند دولت نیست. گرچه سردفتری شغلی غیردولتی محسوب می‌شود ولی از آنجا که سردفتر از سوی دولت مامور به تنظیم معاملات است، وی مامور رسمی به حساب می‌آید.
اما مقصود از صلاحیت، آن است که مامور دارای قابلیت قانونی برای تنظیم سند باشد. برای مثال سردفتر اسناد رسمی به طور اصولی صلاحیت تنظیم معاملات را دارد ولی اصولا صلاحیت تنظیم و صدور گواهی فوت را ندارد همان‌طور که کارمند اداره ثبت احوال اصولا صلاحیت صدور گواهی طلاق و یا ازدواج را ندارد. از طرفی ممکن است که مامور اصولا صلاحیت انجام کاری را داشته باشد ولی از نظر محلی صلاحیت نداشته باشد. برای مثال مامور اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان ورامین که وظیفه نقشه‌برداری و یا تحدید حدود املاک ورامین به او واگذار شده است، از لحاظ محلي صلاحیت نقشه‌برداری یا تحدید حدود از اراضی شهرستان کازرون را ندارد.
از سند رسمي به عنوان دليل موثر در دعاوي ياد كرديم اما چه وي‍ژگي‌هايي در اين سند وجود دارد كه آن را تبديل به يك سند برّان  وقاطع دعوا مي‌كند؟ اگر بخواهیم مزایا و حدود اعتبار اسناد رسمی را احصا کنیم، مي‌توانيم آنها را چنین دسته‌بندي كنيم: 
اسناد رسمی درباره طرفین تنظیم‌کننده و جانشین قانون آنها مانند ورثه آنان معتبر است.
- تاریخ تنظیم سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز اعتبار دارد. پس اگر آقایان «الف» و «ب» با سند رسمی، اتومبیلی را معامله کنند و سپس «الف» با سند عادی به تاریخ قبل یا بعد از آن با دیگری همان اتومبیل را معامله کند، تاریخ سند رسمی نسبت به این شخص ثالث نیز معتبر است و نمی‌تواند فقط به استناد سند عادی، اتومبیل را از مالکیت آقای «ب» خارج کند.
- در مقابل سند رسمی انکار و تردید قابل توجه نیست و فقط می‌توان نسبت به آن ادعای جعل کرد، زیرا اصل بر صحت و اصالت اسناد رسمی است. برای مثال اگر آقای «الف» به استناد سند رسمی از آقای «ب» مطالبه وجه کند، آقای «ب» نمی‌تواند بگوید که من چنین سندی را امضا نکردم و منتسب به من نیست، بلکه فقط می‌تواند ادعای جعل کند که در این حالت مسلما بار اثبات این ادعا نیز با اوست و اگر نتواند جعلیت سند رسمی را به اثبات برساند، اصل بر اصالت سند رسمی است و به پرداخت وجه مندرج در سند محکوم خواهد شد؛ مگر اینکه ثابت کند که سند به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است، برای مثال وجه آن را پرداخته است.
 
 منطقی فکر کنید
چرا برای قراردادهایتان سند رسمی تنظیم نمی‌کنید؟ اگر دلیلش این است که به طرف معامله اعتماد دارید، بگذارید روشنتان کنیم؛ راهروهای دادگستری پر از برادران، پدران و مادران و زوج‌هایی است که با هم درگیر شده‌اند و کارشان به دادگاه کشیده شده است. بنابراین اعتماد کنید، اما ساده‌اندیش نباشید. 
اگر نگران هزینه‌های ثبت رسمی هستید، به شما اطمینان می‌دهیم هزینه‌های تنظیم یک سند به صورت رسمی، بسیار کمتر از هزینه‌هایی است که در صورت بروز اختلاف باید بپردازید. سند رسمی به شما آرامش خیال می‌دهد؛ از این مزیت که ارزشش بیشتر از هر چیزی در دنیاست، بگذریم کمی هم به فکر عمر با ارزشتان باشید. اگر حوصله ندارید درگیر روند تنظیم سند رسمی شوید و به دلیل تنبلی راه ساده‌تر را انتخاب می‌کنید، پس باید خودتان را برای احتمال درگیر شدن در یک پرونده حقوقی یا کیفری برای مدت‌های طولانی آماده کنید. اگر برای این سند رسمی تنظیم نمی‌کنید که راه و روش آن را بلد نیستید، اصلا کار سختی نیست کافی است به نزدیکترین دفترخانه بروید، آنجا شما را راهنمایی خواهند کرد؛ حتی اگر حضوری نمی‌روید، تماس بگیرید و تلفنی با سردفتر یا دفتریار مشورت کنید.
یادتان باشد دعوايي كه در آن يكي از طرفين براي اثبات ادعاي خود سند رسمي داشته باشد، دعواي دشواري نخواهد بود چرا كه سند رسمي يكي از مهم ترين اسنادي است كه مي‌تواند از سوي طرفين دعوا مورد استفاده قرار گيرد.
کار حریف را یکسره کنید
تعداد دلایل و مدارکی که هر یک از اصحاب دعوا می‌توانند در دادرسی استفاده کنند، متعدد است، اما در ميان اين دلايل، برخي از آنها تاثير بيشتري دارند. با وجود اينكه در تمامی دعاوی مطرح در دادگستری، طرفین برای اثبات ادعای خود اسناد و مدارکی را به دادگاه ارایه می‌دهند، در این بین آن کسی پیروز است که مدرک او قوت و اعتبار بیشتری داشته باشد و برای قاضی ایجاد علم کند. بنابراین یکی از اصلی‌ترین راه‌های پیشگیری از ایجاد اختلاف یا اثبات حق در محکمه در صورت بروز اختلاف، تهیه اسناد و مدارک معتبر است. اسناد رسمی از آن جهت که ضوابط قانونی هنگام تنظیم آنها رعایت می‌شود، بیش از اسناد عادی مورد حمایت قانونگذار قرار دارند. بنابراین یکی از مهم‌ترین نکات حقوقی که باید به آن دقت کافی داشته باشید، روی آوردن به سوی تنظیم اسناد رسمی به جای اسناد عادی است. 
 
 به اسناد عادی چندان دل نبندید
در مقابل سند رسمي، سند عادي قرار دارد که مصاديق و نمونه‌هاي آن در اطراف ما بسيار است. كافيست سري به اسناد و مدارك موجودمان بزنيم. اجاره‌نامه‌هايي كه در بنگاه املاك تنظيم مي‌شود يك مصداق بارز اين اسناد است. در خصوص اعتبار و ارزش اسناد عادي در دادرسي‌ها بايد گفت که در جریان دادرسی، استنباط قضایی، کشف واقع و تشخیص حق از باطل تفاوتی بین سند رسمی و عادی وجود ندارد.
 سند عادی در صورتی که اصالت و انتساب آن به صادر‌کننده مسلم باشد، تفاوتی با سند رسمی ندارد اما به سادگی نمی‌توان این اصالت و انتساب را به اثبات رساند. با این حال در صورت درخواست «تامین خواسته»، تفاوت سند رسمی و سند عادی آشکار می‌شود. چنانچه ضرورت تامین خواسته از نظر قضایی احراز شود، سند رسمی که بدهی یا موضوع تعهد طرف مقابل به صورت منجز در آن قید شده باشد، بدون تودیع خسارت احتمالی یا اثبات در معرض تضییع و تفریط بودن خواسته، مورد پذیرش دادگاه قرار خواهد گرفت. تفاوت اساسی دیگر سند رسمی با سند عادی در تاریخ آنهاست که تاریخ سند رسمی حتی علیه اشخاص ثالث نیز واجد اعتبار است در صورتی که اعتبار تاریخ سند عادی محدود به تنظیم‌کنندگان آن و ورثه آنها یا کسی است که به نفع او وصیت شده است.
 
 اصالت سند عادی را باید اثبات کنید
اصولا اثبات اصالت سند عادی با کسی است که به آن استناد می‌کند و طرف مقابل به صرف انكار كردن، مسئولیتی برای اثبات اصالت سند عادی ندارد. فرض کنیم «الف» به موجب یک سند عادی از آقای «ب» مطالبه مبلغی می‌کند «ب» می‌تواند با اظهار این مطلب که چنین سندی را امضا نکرده است از خود سلب مسئولیت کند. در این حالت آقای «الف» باید صحت و اصالت سند عادی را به اثبات برساند.
در دو حال اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را پیدا می‌کنند: الف- شخصی که سند عادی علیه او اقامه شده است، صدور آن را از جانب خودش تایید کند و ب- در دادگاه ثابت شود که سند عادی که مورد انکار قرار گرفته، از سوی شخص منکر پیشتر به امضا و مهر وی رسیده است.
 
 چک و سفته اسناد عادی اما معتبر
اسناد را به دو دسته رسمي و عادي تقسيم كرديم و مزاياي هر كدام را نام برديم. در ادامه به بررسي برخي اسناد مي‌پردازيم كه وي‍ژگي‌هایي از هر دو شكل اسناد را در خود دارند. چک و سفته از جمله اسناد عادی لازم‌الاجرا هستند زیرا تنظیم آنها توسط اشخاصي صورت می‌گیرد که مامور رسمی نیستند و صرف چاپی بودن یک نوشته یا تایپ آن در سربرگ‌های آرم‌دار مانند آنچه توسط بنگاه‌ها، آژانس‌های املاک یا فروش اتومبیل صورت می‌گیرد، موجب رسمی شدن یک سند نمی‌شود. با این حال باید توجه داشت که چک و سفته چنانچه با رعایت مقررات قانوني تنظیم شوند، دارای مزایایی هستند که سایر اسناد عادی از آن برخوردار نیستند.  برای مثال دارنده چک می‌تواند برای مطالبه وجه چک به جای آن که به دادگاه مراجعه کند، با رجوع به اداره ثبت اسناد و املاک، همانند اسناد رسمی از مزایای آن بهره‌مند شود و بدون حکم دادگاه آن را به اجرا بگذارد، ولی با این همه ماهیت چک تغییر نمی‌کند و یک سند عادی به شمار می‌آید. 
به نقل از:http://www.hemayat.net/detail/News/1948

جایگاه اسناد عادی و رسمی در دعاوی

 
جایگاه اسناد عادی و رسمی  در دعاوی
 
 
سند در لغت و به مفهموم اعم، به معنای «آنچه بدان اعتماد کنند» آمده است و به مفهوم اخص و بر اساس ماده 1284 قانون مدنی، «عبارت است از هر نوشته‌ که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد.» 
بنابراین نوشته در صورتی سند شمرده می‌شود که بتواند در دادرسی، دلیل قرار گیرد. 
اگرچه سند معمولا در اعمال حقوقی مانند عقود و ایقاعات از قبیل بیع، اجاره، نکاح، طلاق، فسخ و رجوع نوشته می‌شود اما ممکن است در اعمال مادی و وقایع حقوقی نیز نوشته شود؛ همان گونه که تولد و وفات در اسناد سجلی به وسیله ادارات ثبت احوال نوشته می‌شود. 
در هر حال، علی‌القاعده «نوشته» را در صورتی می‌توان به مفهوم اصطلاحی، سند دانست که از جمله دارای امضا، اثرانگشت یا مهر شخصی باشد که سند به او نسبت داده می‌شود.
 
  انواع سند
اگرچه اسناد متنوع هستند و در نتیجه می‌توان آنها را از جهات گوناگون دسته‌بندی کرد اما ماده 1286 قانون مدنی، اسناد را به دو دسته رسمی و غیررسمی تقسیم کرده است.
 
  اسناد رسمی
به موجب ماده 1287 قانون مدنی، «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.»
بنابراین سند در صورتی رسمی شمرده می‌شود که دارای ارکانی باشد:
1- تنظیم به وسیله مامور رسمی.
2- رعایت حدود صلاحیت مامور در تنظیم سند.
3-  رعایت مقررات قانونی در تنظیم سند.
 
  انواع اسناد رسمی
اسناد رسمی را به چهار دسته تقسیم کرده‌اند:
1- اسناد قانونی مانند قانون‌ها و فرمان‌ها.
2- اسناد اداری مانند دستورهای صادره از ادارات لشکری و کشوری.
3- اسناد تنظیمی در دفاتر ثبت.
4- اسناد قضایی مانند احکام و قرارهای دادگاه‌ها و صورت‌مجلس‌ها.
البته اسناد رسمی به چهار دسته مزبور منحصر نمی‌شود، به عنوان مثال، پروانه وکالت و جواز کارشناسی نیز سند رسمی شمرده می‌شود، زیرا دارای ارکان مزبور است.
 
  اسناد عادی
به موجب ماده 1293 قانون مدنی، «هرگاه سند به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده اما مامور، صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته یا در تنظیم سند، ترتیبات مقرره قانونی را رعایت نکرده باشد، سند مزبور در صورتی که دارای امضا یا مهر طرف باشد، عادی است.» 
در نتیجه حتی سندی که یکی از ارکان سند رسمی را نداشته باشد اما علی‌القاعده دارای امضا، مهر یا اثر انگشت طرف باشد، عادی است.
 
  امضا؛ رکن سند عادی
امضای منتسب‌الیه، رکن سند عادی است که زیر سند و معمولا در خود سند انجام می‌شود. در این مورد ماده 1304 قانون مدنی مقرر داشته است: «هرگاه امضای تعهدی در خود تعهدنامه نشده و در نوشته علی‌حده باشد، آن تعهدنامه علیه امضاکننده، دلیل است؛ در صورتی که در نوشته مصرح باشد که به کدام تعهد یا معامله مربوط است.»هرچند در بسیاری از مواد قانونی، کلمه امضا به معنی عام آن بیان شده و در واقع به معنی تنفیذ اراده حقوقی اشخاص به کار رفته، مع الوصف تفکیک نحوه ارائه و تبیین این اراده حقوقی به صورت امضا یا اثر انگشت ضروری است.امضا را در تعریفی جامع می‌توان این‌گونه تعریف کرد: امضا عبارت است از نوشتن اسم یا اسم خانوادگی یا هردو یا رسم علامت خاص که نشانه هویت صاحب علامت است در ذیل اوراق و اسناد (عادی یا رسمی) ‌که متضمن وقوع معامله یا تعهد یا اقرار یا شهادت و مانند آنها است.در نتیجه از یک سو عدم تصریح «اثر انگشت» در مواد 1291 و 1293 قانون مدنی نباید نشان‌دهنده بی‌اعتباری آن شمرده شود؛ از سوی دیگر اگرچه ماده 1293 قانون مدنی، امضا را رکن سند عادی اعلام کرده اما قانونگذار در مواردی نوشته بدون امضا را نیز سند دانسته است. (ماده 14 قانون تجارت و ماده 1297 قانون مدنی) در غیر مواردی که قانون استثنا کرده، امضای منتسب‌الیه رکن سند عادی است. در نتیجه با لحاظ این استثنا هر نوشته قابل استنادی که هر یک از شرایط سند رسمی را نداشته اما دارای امضای منتسب الیه باشد، سند عادی شمرده می‌شود.هرگاه سند عادی نسخه‌های متعدد داشته باشد، هر یک از آنها در صورتی معتبر است که امضای اصل را داشته باشد. در حقیقت اصالت نسخه اصل با اصالت نسخه‌ای که دارای کپی امضای منتسب‌الیه است، ملازمه ندارد و در صورتی که اصالت آن مورد تعرض قرار گیرد، استنادکننده در اثبات اصالت آن می‌تواند با دشواری روبه رو شود.
 
  عناصر تشکیل‌دهنده امضا
1- نوشته یا علامت و فرق نوشته با علامت این است که نوشته مرکب از دو یا چند حرف از حروف هجا است اما علامت چنین نیست.
2- نوشته یا علامت باید در عادت نویسنده یا ترسیم‌کننده علامت، حاکی از هویت او باشد، یعنی به او منتسب باشد؛ نه به دیگری.
3- صاحب نوشته یا علامت مذکور باید آن را به قصد حکایت از هویت خود رقم زده باشد.
4- نوشته یا علامت مذکور ذیل سندی درج شده باشد. تفاوتی ندارد که محتوای سند چه باشد و فرقی نمی‌کند که سند را خود او نوشته باشد یا خیر. 
قانونگذار نیز تفاوتی برای این موضوع قایل نیست که محل امضا در ذیل سند باشد یا در حاشیه آن یا در سند دیگر یا در ظهر سند. (‌مواد 1301 تا  1304 قانون مدنی)
 
  اثر انگشت
اثر انگشت نقشی است که از پشت انگشت هر شخص شکل گرفته و برای اهداف و مقاصد تعیین هویت مفید است؛ چرا که اثر انگشت هیچ فردی دقیقا با دیگری یکسان و مشابه نیست.
 
  جایگاه امضا و اثر انگشت در حقوق ثبت
هرچند امروزه اثر انگشت ذیل اسناد از جهت مسلم‌الصدور بودن آن از ناحیه اشخاص، قابلیت استناد بسیار زیادی دارد که با استفاده از آن بتوان نسبت به تعلق اثر انگشت به شخص خاص، یقین حاصل کرد اما قانونگذار ایران، اولویت و ارجحیت را به امضای ذیل اسناد داده و برای اشخاص با سواد، امضا و در مورد اشخاص بی سواد، اثرانگشت را پیش‌بینی کرده است. 
از جمله تکالیف سردفتران در هنگام تنظیم سند به استناد ماده 18 قانون دفاتر اسنادرسمی، اخذ امضای اصحاب معامله ذیل اوراق مخصوص اسناد و ثبت دفتر است. حسب صراحت ذیل ماده 67 قانون ثبت، معامله‌کننده بی‌سواد باید علامت انگشت خود را ذیل ثبت سند بگذارد. چنانچه اشخاص بی‌سواد، صاحب علامتی به عنوان امضا یا مهر باشند، نمی‌توانند آن را در اسناد و ثبت دفتر استفاده کنند بلکه به صورت تکلیفی باید اثر انگشت آنها گرفته شود.
در مواردی که شخص امضاکننده به عنوان صاحب سند دارای سواد کافی بوده اما نخواهد یا نتواند امضا کند، به نظر می‌رسد اخذ اثرانگشت منع  قانونی نداشته باشد زیرا آنچه ماده 63 قانون ثبت تکلیف کرده، این است که طرفین معامله یا وکلای آنها باید ثبت سند را ملاحظه کنند و مطابقت آن ثبت با اصل سند تصدیق شود و چنانکه گفته شد، تصدیق ثبت و سند اعم از امضا و اثرانگشت است.
 
  امضای الکترونیکی
ماده 6 قانون تجارت الکترونیکی مصوب 17 در سال 1382، نوشته الکترونیکی یا «داده پیام» را در حکم نوشته سنتی قرار داده است. به موجب بند ی ماده 2 قانون مزبور«امضای الکترونیکی» عبارت از هر نوع علامت منضم‌شده یا به نحو منطقی متصل‌شده به «داده پیام» است که برای شناسایی امضاکننده داده پیام مورد استفاده قرار می‌گیرد. 
بنابراین در فضا الکترونیکی که نوشته‌ها صورت مادی ندارد و قابل لمس نیست و تبادل اطلاعات در محیطی مجازی صورت می‌گیرد، هر علامتی (برای مثال شماره رمز) که شناسایی امضاکننده داده پیام را امکان‌پذیر کند، امضای الکترونیکی شمرده می‌شود. مانند شماره رمزی که مشتری بانک برای استفاده از دستگاه خودپرداز بانک، پس از وارد کردن کارت خود به دستگاه می‌دهد و به داده پیام یعنی درخواست برداشت وجهی از حساب، متصل است.
در ماده 10 همان قانون، امضای الکترونیکی مطمئن تعریف شده است که باید دارای شرایط زیر باشد: 
«1- نسبت به امضاکننده منحصر به فرد باشد.
2- هویت امضاکننده داده پیام را معلوم کند.
3- به وسیله امضاکننده و یا تحت اراده انحصاری وی صادر شده باشد.
4- به نحوی به یک داده پیام متصل شود که هر تغییری در آن داده پیام قابل تشخیص و کشف باشد.»
همچنین به موجب ماده 7 این قانون، «هرگاه قانون، وجود امضا را لازم بداند، امضای الکترونیکی مکفی است.» البته هرگاه نوشته مورد نظر الکترونیکی باشد.
  امضای سند به منزله آگاهی از مفاد سند و تایید و قبول آن است و در نتیجه پس از تنظیم آن انجام می‌شود. 
بنابراین هر گاه سندی علیه شخصی ابراز شود و این شخص اظهار کند که سند، سفید امضا بوده است، بدین معنا که امضای سند پیش از تنظیم یا تکمیل آن انجام شده است، مدعی شمرده می‌شود و بار دلیل سفید امضا بودن سند بر دوش او است. 
اما پرسش این است که اگر سفید امضا بودن سندی عادی اثبات شد، حسب مورد، مفاد سند (در صورتی که برگ، بدون نوشته امضا شده باشد) یا آن قسمت که پس از امضا تکمیل شده است (در صورتی که بخشی از آن پیش از امضا تکمیل شده باشد) تا چه حد اعتبار دارد؟ 
برای بی اعتبار ساختن سند سفید امضا، خوانده نه تنها باید سفید امضا شدن سند را اثبات کند بلکه باید اثبات کند که از این امضا سوءاستفاده شده است.
قانونگذار در ماده 673 بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1375 سوءاستفاده از سفید مهر و سفید امضا را جرم می‌داند. 
بر اساس این ماده، «هر کس‌ از سفید مهر یا سفید امضایی‌ که‌ به‌ او سپرده‌ شده‌ است‌ یا به‌ هر طریق‌ به دست‌ آورده‌ است، سوء استفاده‌ کند، به‌ یک‌ تا سه‌ سال‌ حبس‌ محکوم‌ خواهد شد.»
اما باید پذیرفت که اگر هم دادن سفید امضا به مفهوم دادن نمایندگی باشد، نمی‌توان در تمام موارد دارنده سفید امضا را در نوشتن هرچه در سند آمده، نماینده دانست؛ بلکه چون نماینده باید نمایندگی خود را در اعمال تعهدآوری که به نمایندگی از موکل انجام داده است، اثبات کند، بار دلیل اثبات مطابقت آنچه در سند سفیدامضا آمده، با آنچه ادعای نمایندگی آن می‌شود بر دوش نماینده است و در نتیجه باید قراینی بر اثبات محدوده و موضوع نمایندگی ارائه شود. 
به عنوان مثال، در اسنادی مانند چک و سفته که محلی برای نوشتن تاریخ در آن وجود دارد، هرگاه امضاکننده آن را بی‌آنکه تکمیل کند، به دارنده داده باشد، می‌توان نمایندگی دارنده را در تکمیل این قسمت پذیرفت. همچنین در اسنادی مانند سفته که مبلغ اسمی دارند، صرف امضای آن توسط صادرکننده به منزله تعهد پرداخت حداکثر مبلغی است که در آن چاپ شده است. 
منبع:http://www.hemayatonline.ir/detail/News/7524

خریدار چگونه می‌تواند فروشنده را به تنظیم سند رسمی مجبور کند؟

بایدها و نبایدهای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 
خریدار چگونه می‌تواند فروشنده را به تنظیم سند رسمی مجبور کند؟ 
 
 
بر اساس ماده 220 قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملين را به اجراي چيزي که در آن تصريح شده است، ملزم می‌کند بلکه متعاملين به همه نتايجي نیز که به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل مي‌شود، ملزم هستند.
فروشنده طبق عرف و عادت و مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و قید نشدن آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابراین به ‌نظر می‌رسد که در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می‌شود.اما باید توجه داشت که در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین پرداخت وجه‌التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند یا وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد؛ مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام بپردازد. بنابراین دادرس در زمان بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نخواهد بود و در صورت نبود چنین تعهدی، به عرف و عادت در منطقه رجوع می‌کند. به عنوان مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از آن نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نشده است و در اراضی منطقه نیز اراضی صرفا با سند عادی مورد معامله قرار می‌گیرد، دادرس قرار رد دعوا صادر می‌کند.
 
   طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال
الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می‌شود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد می‌کنند که در آن دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن، «قراردادهاي خصوصي‌ نسبت‌ به ‌کساني ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتي که مخالف صريح قانون نباشد، نافذ است‌.»نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛ موضوع مهم این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد، حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای معامله کرده و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در شرایط عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این موضوع مهمترین اثر حقوقی قولنامه است؛ حال پرسشی که مطرح می‌شود، این است که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود امتناع کند، تکلیف چه خواهد شد؟  یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبان‌گیر خریداران می‌شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع می‌کند. 
 
   مقدمات طرح دعوا
پس از تنظیم مبایعه‌نامه (قولنامه) و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند.در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند.  در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مقررشده در مبایعه‌نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.  در صورتی که در مبایعه‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه کند.
 
   موانع طرح دعوا
خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد؛ چرا که در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند. همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده است.
 
   اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی
احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد.)احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک. احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی و توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها، ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.تحقیق درباره مورد معامله و اگر در رهن بانک باشد، تعیین و احراز میزان بدهی و...توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مانند مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه (به صورت نصف، نصف) بر عهده طرفین است. انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.
 
   دادگاه صالح برای رسیدگی 
خواهان برابر مواد ۱۰، 12 و 26 قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است. زیرا در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.
 
   نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده
پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند.  حکم اجرایی به محکوم‌علیه (فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند.  دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اعلام می‌کند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند. ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌دارد که «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.» لازم به ذکر است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می‌شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نیست. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آنچه که مورد تقاضا است با احراز مالکیت تفاوت دارد. در این گونه دعاوی (وکیل) خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به الزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام برای این مهم کافی نخواهد بود.
 
   مواد قانونی و اصول مورد استناد
در این خصوص باید به  اصل لزوم معاملات و اصل صحت معاملات و نیز مواد 10، 190، ۱۹۱، ۲۱۹، ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی اشاره کرد که به شرح ذیل است:
بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، «قراردادهاي خصوصي‌ نسبت‌ به ‌کساني ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتي که مخالف صريح قانون نباشد، نافذ است‌.»
همچنین طبق ماده ۱۹۰ این قانون، «براي صحت هر معامله ‌شرايط ذيل اساسي است‌:
۱- قصد طرفين و رضاي آنها.
۲- اهليت طرفين‌.
۳- موضوع معين که مورد معامله باشد.
۴- مشروعيت جهت معامله‌«
ماده ۱۹۱ قانون مدنی نیز می‌گوید: «عقد محقق مي‌شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چيزي که دلالت بر قصد کند.»
مواد 219، 222 و 223 قانون مدنی نیز به شرح ذیل است:
ماده ۲۱۹: «عقودي که بر طبق قانون واقع شده باشد، بين متعاملين و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اينکه به رضاي طرفين اقاله يا به علت قانوني فسخ شود.»
ماده ۲۲۲: «در صورت عدم ايفاي تعهد، حاکم مي‌تواند به کسي که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأديه‌ مخارج آن محکوم کند.»
ماده ۲۲۳: «هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اين که فساد آن معلوم شود.»
منبع:http://www.hemayatonline.ir/detail/News/5830

راه سنددار کردن اموال بدون سند

بسته حقوقی برای کسانی که ملک  دارند اما سند ندارند 
راه سنددار کردن اموال بدون سند
 
 
قانون ثبت در سال 1310 به تصویب رسید. در بخشی از این قانون مقرر شده بود که تمام املاک در کشور باید ثبت شده و برای تمامی اموال غیرمنقول سند رسمی صادر شود. همچنین همه اداره‌های دولتی و محاکم فقط دارندگان سند رسمی را به عنوان مالک خواهند شناخت.  در صورتی که این آرزوی هشتاد ساله به حقیقت بپیوندد، از بسیاری از اختلاف‌ها، کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌ها جلوگیری خواهد شد. حتما شما هم تا به حال درباره زمین‌هایی که به چند نفر فروخته شده‌اند مطالبی را در نشریات خوانده‌اید این زمین‌ها معمولا آنهایی هستند که سند ندارند و مشکلاتی را برای مردم و البته قوه قضاییه ایجاد می‌کنند.  پس تا سند ملکی را که می‌خواهید خریداری کنید، ندیده‌اید، پولی پرداخت نکنید.
 سابقه تلاش‌های قانونی 
در سال 1365 و 1370 برای ساماندهی و تعیین تکلیف ساختمان‌ها، اراضی کشاورزی و باغ‌هایی که سند رسمی نداشتند یا صدور سند برای آن از طریق قوانین جاری ممکن نبود، مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاح شد. مهلت اجرای این مواد با وجود انتقاداتی که به آن وارد بود، چندبار تمدید شد و در آذرماه سال 1383 پایان یافت. قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی در جهت اصلاح، تکمیل و رفع موانع دو ماده یاد شده تصویب شده است. مهلت اجرای مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک در آذرماه 1383، پایان یافت اما مشکل همچنان باقی بود هنوز املاک زیادی با مشکل سند روبه‌رو بودند. علاوه بر آن مشکلات، نحوه اصلاح مواد یاد شده خود مشکلاتی را ایجاد کرده و زمینه سوءاستفاده‌هایی را فراهم کرده بود. پس از چند سال، لایحه «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» برای اصلاح مواد 147 و تا حدودی 148 قانون ثبت ارایه شد تا هم مشکلات قانون قبلی را حل و فکری برای مشکل املاک بدون سند کند. 
 
 گسترش زمین‌های بدون سند
مشکل زمین‌های بدون سند به تهران و دهه‌های اخیر محدود نمی‌شود اما تهران و در طول دو دهه اخیر بیشتر با این مشکل روبه‌رو بوده است. در دهه 1360، موج مهاجرت روستاییان و شهرهای کوچک به تهران شدت یافت. در همین زمان تعداد زمین‌های فاقد سند افزایش پیدا کرد. در این دوران افرادی که فاقد سند بودند املاکی را از اشخاص دارای زمین خریداری کردند. فروشندگان به دلایل مختلف از جمله خروج از کشور و هراس از تملک اراضی توسط دولت خواستار فروش املاکی بودند که به دلیل موانع قانونی انتقال آنها مجاز نبوده است. خریداران، بیشتر افراد مستضعف بودند و در زمین‌های خریداری شده بدون اخذ مجوزهای لازم مبادرت به احداث اعیانی کردند و در نتیجه مشکلات فراوانی برای خود و دولت به وجود آوردند. 
مهمترین مشکل، مالکیت املاک یاد شده بود که به دلیل اینکه برای صدور سند مالکیت آنها موانع قانونی از جمله اخذ مجوز سازمان‌های مربوط مانند شهرداری وجود داشت. برای حل این مشکل، پیش از این چند قانون به تصویب رسیده و تازه‌ترین تلاش قانونگذار تصویب قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی است.
 
 راهکار جدید برای حل مشکل
سال گذشته قانونی تصویب شد که می‌تواند این مشکل را حل کند. البته این قانون اگر در کنار طرح کاداستر قرار بگیرد دیگر نه از کلاهبرداری‌های این چنین خبری است نه دیگر زمین‌خواران مجالی برای جولان دارند. در قانون الزام به تنظیم سند رسمی، همه مجبور هستند برای مایملک خود هرچه که باشد، ‌از ساختمان، اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی و باغ‌ها گرفته تا حتی آپارتمان‌هایی که در شهر هستند سند تهیه کنند. البته هر یک از این املاک باید دو شرط را داشته باشند:
بر روی اراضی با سابقه ثبتی بنا شده باشد.
تصرف متصرفان قانونی باشد.
 
 برای سنددار شدن کجا بروید؟
حالا اگر شما یکی از املاکی را که در بالا نام بردیم دارید اما ملک شما سند ندارد خیلی نگران نباشید قانون به شما می‌گوید که چطور باید برای ملک خود سند تهیه کنید. شاید باید راهی یکسری هیات شوید تا آنها تکلیف سنددار شدن ملک‌تان را مشخص کنند. شما بعد از حضور در این هیات‌ها باید دلایل نداشتن سند را بیان کنید. اعضا نیز دلایل شما را بررسی می‌کنند و در صورت لزوم، تحقیقات لازم را انجام می‌دهند. در این باره یک کارشناس هم باید نظر بدهد و بعد از دریافت نظر کارشناس رای را صادر می‌کنند. 
البته این را نیز باید بدانید که گاهی قانون هم نمی‌تواند ملک را سند‌دار کند. یعنی املاکی هستند که نمی‌شود برای آنها سند صادر کرد، این املاک به دسته‌های زیر تقسیم می‌شوند: 
فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
مفقودالاثر بودن مالک
عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه
 
 کمی درباره هیات‌های رسیدگی بدانید
حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند داشته باشند از طریق هیات‌های حل اختلاف این قانون انجام خواهد شد. در این هیات‌ها یک قاضی، رئیس اداره ثبت یا قائم‌‌مقام وی و گاهی رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان حضور دارند. این هیات یک دبیر هم دارد و این باید قبل از رسیدگی هیات جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کند و به هیات گزارش دهد. 
وقتی این هیات رای خود را صادر کرد، آن را در رسانه‌ها منتشر می‌کند، اداره ثبت اسناد محل ملک نیز موظف است این رای را در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی منتشر کند. البته این موضوع در روستاها هم انجام شده و علاوه بر انتشار آگهی، رای هیات هم منتشر می‌شود.
 
 اعتراض وارد است
حال فرض بگیرید فردی به این رای اعتراض دارد، قانون برای وی حق اعتراض در نظر گرفته است اما فقط تا 2 ماه بعد از تاریخ انتشار آگهی حق دارد اعتراض خود را به اداره ثبت محل ملک تسلیم کند و رسید بگیرد. البته این فرد بعد از اعتراض یک ماه هم وقت دارد که دادخواست خود را به دادگاه تحویل دهد و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل برساند. در این صورت ثبت منتظر می‌ماند تا رای دادگاه صادر شود.
اگر اعتراض در مهلت تعیین شده انجام نشود، یا اینکه اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده دادخواست خود را به دادگاه عمومی تقدیم نکند، اداره ثبت سند مالکیت را صادر می‌کند، البته در این زمان هم فرد می‌تواند به دادگاه مراجعه و دادخواست بدهد.
 
 و اما درباره زمین‌های وقفی
خرید و فروش ساختمان‌های ساخته شده روی سندهای وقفی، یکی از دردسرهایی است که شهروندان با آن روبه‌رو هستند. در قانون تعيين تكليف اراضي ساختماني فاقد سند، برای این ساختمان‌ها هم تعیین تکلیف شده است.
اگر بخشی از ساختمان در زمین وقفی باشد، هیات با موافقت اداره اوقاف با در نظر گرفتن همه مدارک و پس از تعیین قیمت قسمتی که متعلق به سازمان وقف است، در این باره اظهارنظر کرده و رای خود را صادر می‌کند.
 
 هزینه‌هایی که باید پرداخت شود
اگر کسی بخواهد تکلیف اراضی ساختمانی بدون سند خود را مشخص کند باید یکسری هزینه‌ها را بپردازد. این هزینه‌ها شامل بهای دفترچه مالکیت و تعرفه سند می‌شود. البته باید این را نیز بدانید که در کنار این هزینه‌ها، معادل 5 درصد بر مبنای ارزش منطقه‌ای معین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، دریافت شده و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود. اگر ملک مورد تقاضا هیچ سندی نداشته باشد علاوه بر هزینه‌های که گفته شد باید فرد درخواست کننده مابه‌التفاوت هزینه ثبت و صدور سند اولیه را نیز طبق مقررات به حساب خزانه واریز کند. 
منبع:http://www.hemayat.net/detail/News/2703

فرایند قانونی سنددارکردن اراضی واملاک فاقد سند

در گفت‌وگوی «حمایت» با کارشناسان حقوقی بررسی شد؛ 
فرایند قانونی سنددارکردن اراضی واملاک فاقد سند
 
 قانون ثبت در سال 1310 به تصویب رسید. در بخشی از این قانون مقرر شده بود که تمام املاک در کشور باید ثبت شده و برای تمامی اموال غیرمنقول سند سمی صادر شود. همچنین همه ادارات دولتی و محاکم تنها دارندگان سند رسمی را به عنون مالک خواهند شناخت.  در این زمینه قانونی به تصویب رسیده است که از بسیاری از اختلافات، کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌ها جلوگیری خواهد کرد. در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی بیشتر این موضوع پرداخته‌ایم. 
  گسترش زمین‌های بدون سند
زمین‌ها و ساختمان‌هایی که سند رسمی ندارند، منشاء دردسرهای بزرگی هستند. زمین‌هایی که همزمان به چند خریدار فروخته می‌شود، معمولا زمین‌هایی هستند که به صورت قولنامه‌ای خرید و فروش می‌شوند. 
یک وکیل دادگستری در مورد گسترش زمین‌های بدون سند در سال‌های اخیر می‌گوید: مشکل زمین‌های بدون سند به دهه‌ی اخیر محدود نمی‌شود در دهه 1360، موج مهاجرت روستاییان و شهرهای کوچک به تهران شدت یافت در همین زمان تعداد زمین‌های فاقد سند افزایش پیدا کرد. در این دوران افرادی که فاقد سند بودند به دنبال تهیه آن املاکی را از اشخاص دارای زمین خریداری کردند. فروشندگان به دلایل مختلف از جمله خروج از کشور و هراس از تملک اراضی توسط دولت خواستار فروش املاکی بودند که به دلیل موانع قانونی انتقال آن‌ها مجاز نبوده است. خریداران، بیشتر افراد مستضعف بودند و در زمین‌های خریداری شده بدون اخذ مجوزهای لازم مبادرت به احداث اعیانی کردند و در نتیجه مشکلات فراوانی برای خود و دولت به وجود آوردند. به گفته محمد نوری مهم‌ترین مشکل، مالکیت املاک یاد شده بود که به دلیل اینکه برای صدور سند مالکیت آنها موانع قانونی از جمله اخذ مجوز سازمان‌های مربوط مانند شهرداری وجود داشت. برای حل این مشکل، پیش از این چند قانون به تصویب رسیده و ازجمله این قوانین، قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی است.
 
  راهکاری برای حل مشکل
 این وکیل دادگستری درباره قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی می‌گوید: به موجب این قانون تکلیف سند مالکیت ساختمان، اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی، باغ‌ها و آپارتمان‌هایی مشخص خواهد شد که :
بر روی اراضی با سابقه ثبتی بنا شده باشد وتصرف متصرفان قانونی باشد.
نوری می‌افزاید: در صورتی که املاک ذکر شده در بالا، دارای سند مالکیت مفروزی نباشد و امکان صدور سند مفروز از طریق قوانین جاری برای آنها ممکن نباشد، تکلیف آنها در هیات‌های ذکر شده در قانون تعیین تکلیف اراضی ساختمانی فاقد سند مشخص خواهد شد. این هیات‌ها دلایل ارائه شده را بررسی می‌کند و در صورت لزوم تحقیقات لازم را انجام داده و با جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می‌کند.
محمد نوری اذعان می‌دارد: دلایلی که مانع از صدور سند مفروز برای املاک می‌شود باید یکی از موارد زیر باشد: 
- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی.
- عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
- مفقودالاثر بودن مالک.
- عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه.
وی می‌گوید: در سال 1365 و 1370 برای ساماندهی و تعیین تکلیف ساختمان‌ها، اراضی کشاورزی و باغ‌هایی که سند رسمی نداشتند یا صدور سند برای آن از طریق قوانین جاری ممکن نبود، مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاح شد. 
این وکیل دادگستری  با اشاره به اینکه مهلت اجرای این مواد با وجود انتقاداتی که به آن وارد بود، چندبار تمدید شد و در آذرماه سال 1383 پایان یافت بیان می‌کند:  قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی در جهت اصلاح، تکمیل و رفع موانع دو ماده یاد شده تصویب شده است. مهلت اجرای مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک در آذرماه 1383، پایان یافت اما مشکل همچنان باقی بود هنوز املاک زیادی با مشکل سند روبه‌رو بودند. علاوه بر آن مشکلات، نحوه اصلاح مواد یاد شده خود مشکلاتی را ایجاد کرده و زمینه سوءاستفاده‌هایی را فراهم کرده بود. پس از چند سال، لایحه «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» برای اصلاح مواد 147 و تا حدود 148 قانون ثبت ارایه شد تا هم مشکلات قانون قبلی را حل کند هم فکری برای مشکل املاک بدون سند بکند. 
 
 نقش هیات حل اختلاف در دعاوی
یک وکیل دادگستری درخصوص نقش هیات حل اختلاف در این دعاوی می‌گوید: در قانون قبلي هیات نقش كدخدامنشي داشت و در مواد قانوني ذكر شده بود كه دعاوي را از راه كدخدامنشي حل و فصل كند اما در قانون جديد اين عنوان تغيير كرده است. به گفته مهدی نیازپور طبق ماده يك قانون جديد هیات حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعاوي ثبتي را پیدا کرده است. وی در ادامه به چگونگی روند رسیدگی اشاره می‌کند و می‌گوید: هیات مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب‌نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می‌کند و براي جلسات خود مي‌تواند از نمايندگان حقوقي دستگاه‌هاي ذي‌ربط بدون داشتن حق راي دعوت به‌عمل آورد تا بتواند به رسیدگی در هیات‌ها حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند داشته باشند از طریق هیات‌های حل اختلاف این قانون انجام خواهد شد. 
 وی می افزاید: در هر حوزه ثبتی هیات یا هیات‌های حل اختلاف با حضور یک قاضی، رییس اداره ثبت یا قائم‌‌مقام وی و حسب مورد رییس اداره راه و شهرسازی یا رییس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان تشکیل می‌شود.
این کارشناس حقوقی ادامه می‌دهد: این هیات‌ها به مدارک و دلایل رسیدگی می‌کند و با انجام تحقیقات لازم و کسب نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می‌کند. دبیر هیات مکلف است قبل از رسیدگی هیات جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کند و در صورتی که ملک جزو اراضی موضوع قانون مذکور باشد مراتب را بطور کتبی به هیات گزارش کند تا هیات تصمیم لازم را بگیرد.نیازپور با بیان اینکه آرای هیات پس از آنکه صادر شد، در رسانه‌ها منتشر می‌شود می‌گوید: اداره ثبت اسناد و املاک محل باید آرای هیات را در دو نوبت به فاصله 15 روز از طریق روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی آگهی کند. همچنین باید در روستاها علاوه بر انتشار آگهی رای هیات را با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل الصاق می‌شود. وی اضافه می‌کند: اگر شخصی به آرای هیات اعتراض داشته باشد، باید از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل، تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم کند و رسید بگیرد. معترض باید ظرف یک‌ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل کند و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه است.
وی خاطرنشان می‌کند: اگر اعتراض در مهلت تعیین شده انجام نشود، یا اینکه اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده دادخواست خود را به دادگاه عمومی تقدیم نکند، اداره ثبت باید مبادرت به صدور سند مالکیت کند. صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست. 
دعاوي با دليل و مستندات بيشتري رسيدگي كند. البته امکان اعتراض از رای این هیات‌ها پیش‌بینی شده است تا حق کسی نادیده گرفته نشود.
 
 حل مشکل سند زمین‌های وقفی
خرید و فروش ساختمان‌های ساخته شده بر روی سندهای وقفی، یکی از دردسرهایی است که شهروندان با آن روبه‌رو هستند. به گفته این وکیل دادگستری در قانون تعيين تكليف اراضي ساختماني فاقد سند برای این ساختمان‌ها هم راه‌حلی پیش‌بینی شده است. 
نیازپور درتوضیح می‌گوید: در صورتی‌که تمام یا بخشی از اعیان در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیات با موافقت متولی و اداره اوقاف محل و رعایت مفاد وقف‌نامه و چنانچه متولی نداشته باشد با موافقت اداره اوقاف محل و رعایت مفاد وقف‌نامه و مصلحت موقوف‌علیهم و با درنظر گرفتن جمیع جهات به موضوع رسیدگی و پس از تعیین اجرت عرصه و حقوق موقوفه که حداکثر ظرف دوماه توسط اداره مذکور صورت می‌گیرد، به صدور رای اقدام می‌کند.
وی همچنین در ادامه بیان می‌کند: کسانی که به موجب قانون تعيين تكليف اراضي ساختماني فاقد سند درخواست صدور سند دارند علاوه بر بهای دفترچه مالکیت، تعرفه سند هم می‌پردازند و در کنار این هزینه‌ها، معادل پنج درصد بر مبنای ارزش منطقه‌ای معین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، محاسبه و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود. 
نیازپور در پایان متذکر می‌شود: اگر ملک مورد تقاضا مسبوق به صدور سند مالکیت اولیه نباشد، علاوه بر هزینه‌ها گفته شده باید مابه‌التفاوت هزینه ثبت متعلقه بر طبق مقررات گرفته شده و به حساب مزبور واریز شود.
http://www.hemayatonline.ir/detail/News/1236

نکاتی درباره اسناد رسمی و عادی

 
نکاتی درباره اسناد رسمی و عادی
 
 
سند، نوشته‌ای است که در مقام دعوا قابل استناد باشد و به زبان ساده‌تر، سند، به نوشته‌ای گفته می‌شود که هم شخص خواهان و هم شخص خوانده برای اثبات ادعای خود در دادگاه از آن استفاده می‌کنند.
سند به دو نوع رسمی و عادی تقسیم می‌شود. سند رسمی آن است که توسط ماموران رسمی و در حدود صلاحیت آنان و مطابق قانون تنظیم شود؛ مانند اسنادی که توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاک یا توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.در مقابل سند رسمي، سند عادي قرار دارد که مصاديق و نمونه‌هاي آن در اطراف ما بسيار است. از جمله نمونه‌های اسناد عادی می‌توان به اجاره‌نامه‌هايي كه در بنگاه‌های املاک تنظيم مي‌شود، اشاره کرد. 
 
 انواع اسناد رسمی
اسناد رسمی را می‌توان به انواع مختلف تقسیم کرد: 
اسناد قانونی: مثل قانون اساسی، قوانین عادی، آیین‌نامه‌ها و تصویب‌نامه‌ها. 
اسناد اداری: اسنادی است که توسط سازمان‌های اداری کشور، در حدود وظایف و صلاحیتشان تنظیم می‌شود، از قبیل احکام استخدام، دستور پرداخت حقوق و...
اسناد قضایی: مدارکی که توسط مأموران دادگستری، اعم از قضات و کارمندان اداری و نیز ضابطان دادگستری در حدود صلاحیت آنها بر وفق مقررات تنظیم می‌شود. از قبیل احکام دادگاه‌ها، قرار‌ها، صورت‌مجالس تنظیمی مراجع قضایی، گزارش‌های مأموران ابلاغ و احضار و مأموران انتظامی در حدود مسایل قضایی. 
 
 دخالت مأمور رسمی
تنظیم‌کننده سند باید مأمور رسمی باشد. مأمور رسمی اعم است از اینکه مستخدم دولت باشد مثل کارمندان ثبت اسناد و اداره آمار و ثبت احوال که اسناد ثبت و اسناد سجلی را تنظیم می‌کنند یا اینکه مستخدم رسمی دولت نباشد اما برای تنظیم اسناد رسمی بر طبق قانون مأموریت یافته باشند. 
مانند سردفتر اسناد رسمی که اسناد مربوط به معاملات و و تعهدات را تنظیم و ثبت می‌کنند و نیز سردفتران ازدواج و طلاق که در این رابطه سند ازدواج و طلاق را تنظیم کرده و به ثبت می‌رسانند. بنابراین هر ‌گاه کسی بدون داشتن ابلاغ رسمی در تعیین سمت، به تنظیم سند مبادرت کند یا کسی که از کار برکنار شده است، بعد از برکناری، سند تنظیم کند یا کسی که اصلا ارتباطی با دولت ندارد در نوشتن سند دخالت کند، آن سند نمی‌تواند عنوان رسمی پیدا کند. در مورد دخالت مأمور رسمی منظور این نیست که تمام سند را مأمور بنویسد بلکه حضور و نظارت او و اقدامی که او باید درباره سند انجام دهد، لازم است. 
در دفتر اسناد رسمی، منشی سند را می‌نویسد اما این نوشتن، تحت مراقبت، اطلاع و حضور سردفتر است و سردفتر هویت متعاملین را شخصا یا به وسیله معرف احراز می‌کند. 
مأمور رسمی برای تنظیم سند باید در حال اشتغال باشد، اگر مأموری که از خدمت منفصل شده یا در حال مرخصی و معذوریت است، سندی تنظیم کند، این سند رسمی نیست؛ هر چند کسی از اینکه او در حال مرخصی است یا منفصل شده است، اطلاعی نداشته باشد. ملاک، ابلاغ حکم به او است. به عنوان مثال، سردفتری ممکن است به حکم محکمه انتظامی سردفتران برای 6 ماه، معلق شود که در این صورت، تمام اسنادی که در فاصله صدور حکم تعلیق قطعی و ابلاغ حکم به او تنظیم می‌شود و او ثبت می‌کند، سند رسمی است اما هر ‌گاه بعد از ابلاغ و طی 6 ماه تعلیق، سندی ثبت کند، چون فاقد سمت است، آن سند رسمی محسوب نمی‌شود. 
آغاز صلاحیت مأمور نیز تابع ابلاغ سمت به او است. سردفتری که در تدارک مقدمات سردفتری است یا در حال گرفتن ابلاغ است، تا لحظه‌ای که حکم سر دفتری به او ابلاغ نشده، دخالت او در تنظیم سند فاقد جنبه رسمی است. 
 
 صلاحیت مأمور رسمی 
مأمور رسمی که در تنظیم سند دخالت می‌کند، باید صلاحیت قانونی داشته باشد. مأموری که صلاحیت تنظیم سند را دارد، باید در حوزه مشخص و معین که مأموریت دارد، عمل کند. 
به عنوان مثال سردفتر اسناد رسمی تهران که صلاحیت تنظیم و ثبت اسناد رسمی را دارد، نمی‌تواند از حوزه تهران خارج شود و در اصفهان به تنظیم اسناد بپردازد.
صلاحیت محلی سر دفتران بر طبق قانون ثبت به آیین‌نامه واگذار شده بود و در اوایل تأسیس ثبت اسناد هر سردفتر فقط می‌توانست معاملات مربوط به ناحیه خود را ثبت کند اما چون در عمل مشکلاتی را ایجاد می‌کرد، صلاحیت محلی به این معنی را ملغی ساختند و دفا‌تر اسناد رسمی می‌توانند معاملات همه نقاط کشور را ثبت کنند، یعنی اگر متعاملین به دفترخانه اسناد رسمی تهران مراجعه کردند، می‌توانند هر نوع نقل و انتقال را با سند رسمی انجام دهند، حتی اگر ملک مربوط به نقاط دیگر کشور باشد. دفترخانه محلی است که سردفتر برای انجام کار و وظایف دفتری خود در نظر می‌گیرد و آن را به اداره ثبت اسناد محل و مرکز اطلاع می‌دهد. سردفتر ابلاغ سردفتری را برای‌‌ همان محل دریافت می‌‌کند. سردفتری که برای اصفهان تعیین شده است، نمی‌تواند دفترش را به تهران منتقل کند؛ حتی در داخل شهر نیز بدون اطلاع و اجازه اداره ثبت نمی‌تواند محلش را تغییر دهد و به نقطه دیگری از شهر منتقل کند.گاهی مأمور رسمی به حکم قانون در موارد مشخصی از تنظیم سند منع شده، یعنی صلاحیت او محدود شده است. در چنین مواردی اگر او خلاف این محدودیت عمل کند، سند فاقد جنبه رسمی است. مثلا در ماده ۳۱ قانون دفا‌تر اسناد رسمی و قانون سر دفتران و دفتر یاران سال ۱۳۵۴ تصریح شده، سر دفتران و دفتریاران نباید اسنادی را که مربوط به خود یا کسانی که تحت ولایت یا وصایت یا قیمومت آنها هستند یا با آنها قرابت نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم دارند یا در خدمت آنها هستند، ثبت کنند. 
در صورتی که در محل، دفترخانه دیگری نباشد، سند با حضور دادستان شهرستان محلی که دفترخانه در حوزه آن واقع است یا رییس دادگاه بخش (دادگاه عمومی) یا نماینده آنها با توضیح مراتب در ذیل آن در‌‌ همان دفترخانه تنظیم و ثبت خواهد شد. 
استحکامی که قانونگذار برای سند رسمی قایل شده، به لحاظ دخالت مأمور بی‌طرف و غیر ذی‌نفع دولت در تنظیم سند است. حال اگر مواردی پیش آید که سند مربوط به سردفتر یا اقوامش باشد و آن سند را ثبت کند، سند عادی می‌شود. 
در عین حال قانونگذار توجه کرده که سردفتر و نزدیکانش در محلی که فقط یک دفترخانه موجود است، از حق تنظیم سند رسمی محروم نشوند و به همین دلیل، چاره‌اندیشی کرده و حضور دادستان یا رییس دادگاه یا نماینده قانونی آنها را در این موارد برای رسمیت ‌دادن به سند تصریح کرده است. 
اگر چنین مواردی حادث شود که دفترخانه منحصر به فرد باشد و اسنادی مربوط به سردفتر یا نزدیکانش، نیاز به ثبت رسمی داشته باشند، سردفتر موضوع را به دادستان (هم‌اکنون رییس دادگستری) اعلام می‌کند که با اعزام نماینده و حضور او سند تنظیم و حضور نماینده نیز در سند تصریح می‌شود. 
 
 رعایت ضوابط و تشریفات قانونی
سردفتر اسناد رسمی، سردفتر ازدواج و طلاق، مأمور ثبت احوال، مأمور اداره ثبت اسناد و املاک، مأمور صدور گواهینامه رانندگی، مأمور صدور گذرنامه و همه مأموران سازمان‌های دولتی و خدمات عمومی که مأموریت تنظیم اسنادی را بر عهده دارند، باید طبق قانون و شرایط و مقررات پیش‌بینی‌شده برای تنظیم سند اقدام کنند؛ در غیر این صورت، از حدود قانون خارج شده و مسئولیت دارند. ضوابط و تشریفاتی که قانون پیش‌بینی کرده، به یک درجه از اهمیت نیست. بعضی ضوابط و تشریفات به اندازه‌ای اهمیت دارد که اگر رعایت نشود، سند را از رسمیت می‌اندازد و دسته‌ای دیگر تأثیری در رسمیت آن ندارند.
 
 تفاوت اسناد رسمی و عادی
از جهات مختلف، اسناد رسمی با اسناد عادی تفاوت دارد:
 ۱- سند رسمی، قدرت اجرایی دارد. در حالی که اصل در اسناد عادی، نداشتن قدرت اجرایی است. 
۲- تاریخ سند رسمی، هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر اشخاص ثالث، معتبر است. این در حالی است که تاریخ سند عادی، برای اشخاص ثالث مؤثر نیست.
۳- در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی در معرض ادعای جعل بوده و نیز قابل تکذیب (تردید و انکار) است. 
۴- سند رسمی، تابع تشریفاتی است که از قبل قانون معین کرده، در حالی که اصل در سند عادی، نبود تشریفات است. 
۵- مأمور رسمی دولت در تنظیم سند رسمی، دخالت دارد، در حالی که سند عادی را افراد به هر نحوی که بخواهند، تنظیم می‌کنند. 
۶ - در صورت مفقود شدن سند رسمی، تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است اما با گم شدن سند عادی نمی‌‌توان از رونوشت آن به طور کامل استفاده کرد. 
 
مزایای اسناد رسمی
1- اسناد رسمی بین طرفین تنظیم‌کننده و جانشین قانونی آنها از قبیل ورثه معتبر است.
2- تاریخ سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز اعتبار دارد.
3- در مقابل اسناد رسمی، انکار و تردید مسموع نیست و فقط می‌توان ادعای جعل کرد. 
 
 چگونه اسناد عادی، اعتبار اسناد رسمی پیدا می‌کند؟
1- شخصی که سند عادی علیه او اقامه شده است، صدور آن را از جانب خود تایید کند.
2- در دادگاه ثابت شود که سند عادی که مورد انکار قرار گرفته، از سوی شخص منکر قبلا به امضا و مهر رسیده است.
منبع:http://www.hemayatonline.ir/detail/News/5026