سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

وب سایت موسسه : ferdose.ir

اجرای مفاد اسناد رسمی

نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی(بخش اول)

 نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی(بخش اول)

نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی
(با لحاظ ماده 34 قانون ثبت اصلاحی 1386 و آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی مصوب 1387)1
(بخش اول)2
جنت خداداد3
 
مقدمه
اجرا در لغت به معنای «جاری‌کردن، روان‌ساختن، راندن و‌ روا کردن امری4» است و «در اصطلاح به کار بردن قانون یا به‌کار بستن احکام دادگاه‌ها و مراجع رسیدگی اداری یا اسناد رسمی را اجرا گویند». 5

 
با توجه به تعریف فوق، اجرا از جهت موضوع به اجرای قانون، اجرای احکام و اجرای اسناد رسمی تقسیم می‌شود که مد‌نظر ما در این یادداشت، اجرای اسناد رسمی است و منظور از آن «اجرای اسناد تنظیم شده به وسیله ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی و سایر مأموران دولت در حدود صلاحیت و بر وفق مقررات می‌باشد». [6]
باب پنجم از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/10/1310 به اجرای مفاد اسناد رسمی اختصاص یافته است. به موجب مقررات مذکور، مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول و معاملات املاک ثبت‌شده بدون احتیاج به حکم دادگاه لازم‌الاجرا است و عموم ضابطین دادگستری و سایر قوای دولتی مکلف‌اند در صورت مراجعه مأمورین اجرا در اجرای مفاد اجرائیه با آنها همکاری نمایند و ادعای جعلیت سند رسمی نیز عملیات راجع به اجرای آن را متوقف نمی‌کند مگر در مواردی که قرار مجرمیت متهم از طرف بازپرس صادر و به تأیید دادستان برسد. (مواد 12 و 93 و 95 و 99 ق.ث.)
با تصویب قانون دفتر اسناد رسمی مصوب 1316، مواد 58 الی 64 قانون مذکور به اجرای مفاد اسناد رسمی اختصاص یافت و متعاقباً با تصویب قانون اصلاح موادی از قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 1322 کلیه مقررات مذکور به استثنای مواد 34 و 34 مکرر ق.ث. که به نحوة اجرای معاملات با حق‌استرداد می‌پرداخت و نیز مواد مندرج در باب پنجم قانون ثبت مصوب 1310 نسخ و به موجب ماده 8 قانون یاد‌شده مقرر شد:
«ترتیب اجرای مفاد اسناد رسمی و عملیاتی که اجرا متوقف بر آن است از ابلاغ و توقیف اموال و اشخاص و هزینه‌های اجرایی و مصارف آن و تعیین حق‌الاجرا در مواردی که در قانون معین نشده و مقتضی باشد و وصول حق‌الاجرا و نیز ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به‌طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است طبق آیین‌نامه وزارت دادگستری خواهد بود».
در اجرای ماده مذکور اولین آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا در سال 1322 به تصویب وزیر دادگستری رسید.
با اصلاح مواد 34 و 34 مکرر ق.ث. در سال 1351 و در اجرای ماده 157 اصلاحی ق.ث. «آیین‌نامه اجرایی مواد 34 و 34 مکرر اصلاحی ق.ث.» و «آیین‌‌نامه مرکز حراج و نحوه اجرای حراج و نوبت آن و نحوه توقیف حق بدهکار نسبت به مازاد مورد وثیقه و طرز استیفای حقوق توقیف‌کننده» به ترتیب در اردیبهشت و آبان‌ماه 1352 به تصویب وزیر دادگستری رسید.
متعاقباً و جهت جلوگیری از تشتت و پراکندگی مقررات مربوط به اجرای اسناد رسمی «آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی» در سال 1355 در خصوص نحوة اجرای اسناد وثیقه و ذمه به تصویب رسید که تا مهرماه سال 1387 مجری بود.
اخیراً با تصویب قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی ق.ث. مصوب 1351 و حذف ماده 34 مکرر آن در بهمن ماه 1386 و در اجرای تبصره 2 آن و نیز لزوم بازنگری در برخی از مقررات مربوط به اجرای اسناد ذمه، آیین‌نامه مصوب 1355 به‌طور کامل مورد بازنگری قرار گرفته و ماحصل آن «آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 11/6/1387» می‌باشد که در این مقاله نحوة اجرای اسناد با توجه به مقررات آیین‌نامه مذکور تشریح می‌گردد.
در فصول بعدی تلاش می‌شود با تشریح نظام اجرای اسناد رسمی با مراحل و جنبه‌های مختلف اجرای سند رسمی آشنا شویم.
بخش اول:
اجرای مفاد اسناد رسمی
فصل اول: اسناد لازم‌الاجرا و در حکم آن
1 ـ تعریف سند و انواع آن
سند جایگاه ویژه‌ای در نظام ادله اثبات دعوی به خود اختصاص داده است. روشن بودن شیوه رسیدگی به سند و تهیه آن قبل از دادرسی که امکان گمراه ساختن دادرسی در آن کاهش می‌یابد موجب تسهیل و تسریع در جریان دادرسی شده و استناد به اسناد را توسط اصحاب دعوی در سال‌های اخیر افزایش داده است.
به‌موجب ماده 1284 ق.م.: سند عبارت است از هر نوشته که در مقام اثبات دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. با استنباط از تعریف مذکور می‌توان سه شرط برای سند قائل شد: 1)کتبی بودن؛ پس مدارک غیر‌مکتوب سند تلقی نمی‌شود و ماده 1258 ق.م. نیز در تأیید این معنا فقط اسناد کتبی را در شمار دلایل اثبات دعوی بر‌شمرده است. 2) حاوی دلیل بودن؛ یعنی نوشته‌ای سند محسوب می‌گردد که یک دلیل قضایی را در خود جا داده باشد. مثلاً در یک سند معامله در واقع با امضای طرفین اقرار آنان به وقوع معامله در آن ثبت شده است یا یک نقشه هوایی که حاوی معاینه محل است و یا نظریه کارشناس که حاوی کارشناسی است. 3) قابلیت استناد؛ نوشته‌ای با شرایط فوق در صورتی سند محسوب است که قابلیت استناد در دعوی یا دفاع را داشته باشد. برای نمونه، قولنامه عادی اگرچه یک نوشته حاوی دلیل است اما در دعوی مطالبه اجرت‌المثل در دادگاه قابلیت استناد ندارد. چون طبق ماده 22 ق.ث. قولنامه عادی برای اثبات مالکیت عین و منافع ملک مورد تعهد قابل استناد نیست اما همین قولنامه عادی در دعوی التزام مالک به بیع قابلیت استناد در دادگاه را دارد.
 سند با توجه به ماده 1286 ق.م. دو نوع است: 1) سند رسمی 2) سند عادی.
الف) سند رسمی: طبق ماده 1287 ق.م.: «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است». بر این‌اساس، سندی رسمی است که علاوه بر شرایط فوق که برای سند ذکر شده حاوی سه شرط مندرج در ماده 1287 یعنی تنظیم نزد مأمورین رسمی‌، در حدود صلاحیت آنها و با رعایت مقررات قانونی نیز باشد. این سه شرط سبب استحکام بیشتر اسناد رسمی در مقابل سند عادی می‌گردد.
ذیلاً به تشریح عناصر تشکیل‌دهنده سند رسمی مندرج در ماده 1287 ق.م. می‌پردازیم.
1 ـ تنظیم سند به وسیله مأمور رسمی:
طبق ماده 1287 یکی از شرایط رسمیت سند، تنظیم آن در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی می‌باشد. ملاحظه می‌شود در قانون به اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی صریحاً اشاره شده است اما منظور از مأمور رسمی «کسی است که از طرف مقامات صلاحیت‌دار کشور برای تنظیم سند رسمی معین شده باشد خواه مستخدم دولت باشد یا غیر‌مستخدم مانند سران دفاتر اسناد رسمی».[7] بنابراین سند تنظیمی نزد کسی که از طرف مقام صلاحیت‌دار تعیین نشده و یا مدت مأموریت او خاتمه یافته است فاقد وصف رسمی است اگرچه دیگران از مأمور رسمی نبودن وی آگاه نباشند.
2 ـ در حدود صلاحیت مأمورین رسمی:
در صورتی اسناد تنظیم‌شده در ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و نزد سایر مأمورین صلاحیت‌دار، رسمی است که در حدود صلاحیت قانونی آنها تنظیم شده باشد. این صلاحیت به صلاحیت ذاتی و صلاحیت نسبی تقسیم می‌گردد:
ـ صلاحیت ذاتی: عبارت است از اختیار قانونی مأمور رسمی در تنظیم سند مانند وظیفه سران دفاتر اسناد رسمی در تنظیم و ثبت اسناد و تصدیق صحت امضای مراجعین طبق ماده 49 ق.ث. یا وظیفه کارکنان ادارات ثبت احوال در صدور شناسنامه پس از طی مراحل قانونی.
ـصلاحیت نسبی: عبارت است از محدوده اختیار قانونی مأمور رسمی از حیث زمان و مکان در تنظیم سند. در این زمینه ماده 2 ق.ث. مقرر داشته است: «مدیران و نمایندگان ثبت و مسؤولین دفاتر و صاحبان دفاتر اسناد رسمی جز در محل مأموریت خود نمی‌توانند انجام وظیفه نمایند اقدامات آنها در خارج از محل اثر قانونی ندارد». این ماده در واقع صلاحیت محلی مأمورین رسمی ثبت را تعیین می‌نماید.
همچنین مأمورین رسمی و سران دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق حق تنظیم سند در ایام مرخصی و انفصال و تعلیق را ندارد و اقدامات آنها در این ایام فاقد اثر قانونی خواهد بود که این نیز بیانگر صلاحیت زمانی آنها است.
3 ـرعایت مقررات قانونی:
اسناد تنظیمی نزد مأمورین رسمی صلاحیت‌دار در صورتی رسمی است که بر طبق مقررات قانونی تنظیم و ثبت شده باشد.
با توجه به مقررات جاری تشریفات قانونی تنظیم و ثبت سند دو دسته‌اند:
الف: تشریفات و مقرراتی که عدم رعایت آنها در تنظیم سند‌، سند را از رسمیت خارج می‌کند. بر این‌اساس، عدم رعایت مقررات مربوط به تنظیم سند رسمی موضوع ماده 1287 ق.م. سند را از رسمیت خارج می‌کند همچنان‌که ماده 1289 ق.م. مقرر داشته «غیر از اسناد مذکوره در مادة 1287 سایر اسناد عادی است» و ماده 1293 ق.م. که در تأیید مراتب فوق مقرر نموده: «هرگاه سند به وسیله یکی از مأمورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده لیکن مأمور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد، سند مزبور در صورتی که دارای امضا یا مهر طرف باشد عادی است».
ب: تشریفات قانونی که رعایت آنها سند را از رسمیت خارج نمی‌کند. مانند عدم رعایت مقررات راجعه به تمبر موضوع ماده 1294 ق.م. که مقرر داشته: ‌«عدم رعایت مقررات راجعه به حق تمبر که به اسناد تعلق می‌گیرد، سند را از رسمیت خارج نمی‌کند». بنابراین سندی که در ظاهر دارای شرایط قانونی مقرر در ماده 1287 ق.م. است، رسمی فرض می‌شود مگر این‌که ثابت شود فاقد یکی از شرایط اساسی است.
á سند رسمی در قانون ثبت: در قانون ثبت تعریف مشخصی از سند ارایه نشده اما با توجه به مجموع مقررات می‌توان گفت سند رسمی در قانون ثبت از حیث تعریف و آثار، متفاوت از سند رسمی در قانون مدنی است:
1 ـ در تعریف: با توجه به مجموع مقررات ثبت می‌توان گفت سند رسمی از نظر قانون ثبت، اخص از سند رسمی در قانون مدنی است و فقط اسنادی که طبق مقررات در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق تنظیم می‌شود را شامل می‌گردد.
2 ـ در آثار: سند رسمی مورد نظر قانون ثبت بدون احتیاج به حکم دادگاه قابل اجرا است (مواد 92 و 93 ق.ث.) و اگر اختلاف و اشتباهی در تنظیم و ثبت آن حادث شود چنانچه قبل از تنظیم سند باشد در اداره کل امور اسناد و سردفتران و چنانچه بعد از تنظیم و ثبت سند باشد طبق بند 7 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت[8] در هیئت نظارت ثبت استان مربوطه و در صورت اعتراض در شورای عالی ثبت مورد بررسی قرار می‌گیرد.
ب) سند عادی: نوشته‌ای است که «به وسیله افراد تنظیم شده بدون آن‌که مأمور رسمی طبق مقررات قانونی در تنظیم آن مداخله داشته باشد»[9] به‌عبارت‌دیگر، سندی که فاقد شرایط مندرج در ماده 1287 ق.م. باشد سند عادی است. ماده 1289 ق.م. در این مورد مقرر می‌دارد، «غیر از اسناد مذکوره در ماده 1287 سایر اسناد عادی است». اما در برخی موارد، اسناد عادی دارای اعتبار سند رسمی می‌گردند. در این خصوص ماده 1291 ق.م. مقرر داشته: «اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته درباره طرفین و وراث و قائم‌مقام آنان معتبر است: 1ـ اگر طرفی که سند (بر) علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب‌الیه تصدیق نماید. 2ـ هرگاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی‌الواقع امضا یا مهر کرده است».
2 ـ آثار سند رسمی
سندی که مطابق قوانین و مقررات به ثبت برسد رسمی است و دارای آثار زیر است:
الف) اعتبار تمام محتویات و امضاهای مندرج در سند رسمی:
طبق ماده 70 ق.ث. سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود و انکار و تردید نسبت به آن پذیرفته نیست و فقط می‌توان ادعای جعل آن را مطرح کرد. منظور از محتویات سند: «عبارات و امضاهایی می‌باشد که در سند نوشته شده و در اسناد رسمی فرض بر صحت انتساب و صدور عبارات و امضاهای مذکور از ناحیه کسی است که به او نسبت داده شده است برخلاف اسناد عادی که نمی‌توان آن را معتبر دانست مگر این‌که دلیلی بر صحت انتساب و صدور محتویات آن از ناحیه استناد‌کننده، ارائه شود. به همین دلیل است که طرف مقابل می‌تواند در مقام دفاع به تکذیب یا تردید اکتفا نماید». [10]
ماده 1292 ق.م. نیز همین اعتبار را برای اسناد رسمی و اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارد قائل است. طبق ماده مذکور: «در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار سند رسمی را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.»
ب) اعتبار تمام مندرجات سند رسمی:
طبق ماده 70 ق.ث. کلیه مندرجات سند رسمی معتبر است و کسی نمی‌تواند با قبول این‌که عبارات قید‌شده متعلق به اوست منکر واقعیت و تحقق آنها شود و مأمورین قضایی یا اداری که موضوع انکار مندرجات سند رسمی را مورد رسیدگی قرار دهند به 6 ماه تا یک سال انفصال موقت محکوم می‌گردند. منظور از مندرجات سند، مفاد عباراتی است که در سند قید شده و شامل دو قسمت است: 1) اعلامیات مأمور رسمی و منظور آن قسمت از مندرجات سند است که مأمور رسمی در حدود مأموریتی که دارد در سند، قید می‌نماید. مثل هویت متعاملین، تاریخ ثبت سند و... که با توجه به اعتمادی که بر عملیات مأمورین رسمی وجود دارد قانون فرض بر صحت آن نموده است و بدین‌جهت جز به وسیله دعوی جعلیت نمی‌توان خلاف آن‌را اثبات نمود. 2) اعلامیات افراد و آن قسمتی از مندرجات سند است که حاکی از اظهارات افراد نزد مأمور رسمی است و اعتبار اقرار را دارد و نوشتن آن توسط مأمور رسمی، واقعیت آن را تغییر نمی‌دهد. سردفتر اسناد رسمی اظهارات متعاملین را چنانچه برخلاف قانون و نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد در سند می‌نویسد و ثبت می‌کند. بنابر‌این اگر کسی مدعی شود آنچه از طرف متعاملین اظهار شده خلاف حقیقت است می‌تواند آن را بدون آن‌که دعوی جعلیت کند اثبات نماید. به عبارتی، اظهارات طرفین در سند رسمی اقرار کتبی است که طبق ماده 1280 ق.م. در حکم اقرار شفاهی می‌باشد. بنابراین طبق ماده 1277ق.م. انکار بعد از اقرار مسموع نیست. اما دعوی خلاف اعلامیات افراد با توجه به ماده 1277 فوق و تبصره ماده 70 ق.ث. پذیرفته می‌شود. [11]
ماده 1277 ق.م. مقرر می‌دارد: «‌انکار بعد از اقرار مسموع نیست لیکن اگر مقر ادعا کند که اقرار او فاسد یا مبنی بر اشتباه یا غلط بوده، شنیده می‌شود و همچنین است در صورتی که برای اقرار خود عذری ذکر کند که قابل قبول باشد؛ مثل این‌که بگوید اقرار به گرفتن وجه در مقابل سند یا حواله بوده که وصول نشده لیکن دعاوی مذکور مادامی که اثبات نشده مضر به اقرار نیست».
تبصره ماده 70 ق.ث.: «هرگاه کسی که به موجب سند رسمی اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا تأدیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده مدعی شود که اقرار یا تعهد او در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا فته‌طلبی بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده یا حواله یا برات یا چک یا فته‌طلب پرداخت نگردیده است این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود».
ج) اعتبار سند رسمی در برابر اشخاص ثالث:
طبق مواد 71 و 72 ق.ث. کلیه اسناد رسمی نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و قائم‌مقام آنان معتبر است و اگر مفاد آن راجع به معامله نسبت به مال غیر‌منقول ثبت‌شده باشد نسبت به اشخاص ثالث هم اعتبار و رسمیت دارد. ماده 1290 ق.م. نیز همین اعتبار را برای اسناد رسمی قائل است. طبق ماده مذکور«‌اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم‌مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد» مانند ماده 72 ق.ث. که در مورد اسناد رسمی مربوط به معاملات املاک ثبت‌شده تصریح به اعتبار آن در برابر اشخاص ثالث نموده است و به موجب ماده 73 قانون مذکور تمامی قضات و مأمورین دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده استنکاف نمایند و این تقصیر بدون جهت قانونی باشد و در نتیجه آن ضرر مسلمی به صاحبان سند رسمی وارد شود علاوه بر مجازات اداری یا انتظامی، همان محکمه آنها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم می‌نماید.
ماده71ق.ث. : «اسناد ثبت‌شده در قسمت راجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آنها نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم‌مقام قانونی آنان محسوب می‌شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت».
ماده 72 ق.ث. : «کلیه معاملات راجعه به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود».
ماده 73 ق.ث. : «قضات و مأمورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری، آنها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد نمود».
د)لازم‌الاجرا بودن سند رسمی:
از مهم‌ترین آثار سند رسمی ثبت‌شده قابلیت اجرایی آن بدون احتیاج به حکم دادگاه می‌باشد. به نحوی که عموم ضابطین قضایی و مأمورین دولتی مکلف‌اند در مواقعی که مأمورین اجرا به آنها مراجعه می‌نمایند در اجرای مفاد سند اقدام نمایند و ادعای جعلیت سند نیز اجرای آن را متوقف نمی‌نماید مگر در مواردی که بازپرس قرار مجرمیت متهم را صادر نموده و به تأیید دادستان محل نیز رسیده باشد. (مواد 92 الی 99 ق.ث.)
ماده 92 ق.ث.: «مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم عدلیه لازم‌الاجرا است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد».
ماده 93 ق.ث.: «کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت‌شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم‌الاجرا است».
ماده 95 ق.ث.: «عموم ضابطین عدلیه و سایر قوای دولتی مکلف هستند که در مواقعی که از طرف مأمورین اجرا به آنها مراجعه می‌شود در اجرای مفاد ورقه اجرائیه اقدام کنند».
ماده 99 ق.ث.: «ادعای مجعولیت سند رسمی عملیات راجع به اجرای آن‌را موقوف نمی‌کند مگر پس از این‌که مستنطق قرار مجرمیت متهم را صادر و مدعی‌العموم هم موافقت کرده باشد».
لازم به ذکر است کلیه اسناد رسمی دارای قابلیت اجرا نمی‌باشند بلکه قانونگذار این امتیاز را به اسناد معینی اختصاص داده است؛ از آن جمله است اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر ازدواج و طلاق. البته اسناد تنظیمی در دفاتر مذکور نیز فقط در قسمت تعهدات منجز طرفین یا طرفی که تعهد نموده، لازم‌الاجرا است و در سایر قسمت‌ها فاقد قابلیت اجرا می‌باشند.
3 ـ اسناد قابل صدور اجرائیه
سند قابل اجرا یا سند لازم‌الاجرا در اصطلاح «سندی است رسمی یا عادی که بدون صدور حکم از دادگاه قابل صدور اجرائیه برای اجرای مفاد سند می‌باشد». [12]
با توجه به تعریف فوق اسناد قابل اجرا به دو دسته تقسیم می‌شوند:
الف) اسناد رسمی لازم‌الاجرا مانند اسناد رسمی مربوط به دیون و اموال منقول و غیر‌منقول که در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق تنظیم می‌گردند و بدون حکم دادگاه لازم‌الاجرا هستند.
ب) اسناد عادی لازم‌الاجرا یا اسناد در حکم اسناد لازم‌الاجرا: اسنادی که طبق قانون مدنی و قانون ثبت، رسمی تلقی نمی‌شوند. اما قانونگذار برای مصالحی آنها را در ردیف اسناد لازم‌الاجرا قرار داده است تا بدون نیاز به حکم دادگاه قابل اجرا باشند از جمله این اسناد می‌توان از چک و هزینه مشترک آپارتمان‌ها موضوع ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها[13] نام برد.
بنابراین با توجه به تعاریف فوق می‌توان اسناد قابل اجرا را با توجه به مقررات جاری به‌شرح ذیل احصا نمود:
1 ـ اسناد رسمی راجع به دیون و اموال منقول.
2 ـ اسناد رسمی راجع به املاک ثبت‌شده.
3 ـ اسناد رسمی راجع به املاک مورد‌وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط موجر و مستأجر) اعم از این‌که ملک مورد‌وثیقه ثبت‌شده یا نشده باشد.
4 ـ قبوض اقساطی.
5 ـ مهریه مندرج در سند نکاحیه.
6 ـ  تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق صورت گرفته است.
7 ـ چک‌های صادره عهده بانک‌ها.
8 ـ قراردادهای بانکی موضوع ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362.
9 ـهزینه مشترک آپارتمان‌ها موضوع ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1358.
10 ـ آراء کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری مصوب 1345.
11 ـ آراء داوری بورس اوراق بهادار موضوع قانون تأسیس بورس اوراق بهادار تهران مصوب 1345.
12 ـ و سایر مواردی که به موجب قوانین خاص در حکم اسناد لازم‌الاجرا قرار گرفته‌اند.
نکته:
طبق ماده 50 آیین‌نامه قانون دفتر اسناد رسمی مصوب 1317 و تبصره 2 ماده 5 آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی ورقه اجرائیه را فقط نسبت به موضوعاتی می‌توان صادر کرد که در سند منجزاً قید شده باشد. بنابراین نسبت به موضوعات غیرمنجز و مشروط و معلق نمی‌توان اجرائیه صادر کرد و باید برای اثبات تحقق شرط در دادگاه صلاحیت‌دار اقامه دعوی نمود. مثلاً اگر کسی در سندی تعهد به پرداخت مبلغی معین به‌شرط انجام عملی از طرف شخص مقابل (برای نمونه ساختن خانه‌ای با مشخصات خاص) نماید بدون اینکه چگونگی تحقق شرط در سند مشخص گردد، چون پرداخت وجه مشروط به انجام امری گردیده که اثبات تحقق آن در صلاحیت سردفتر اسناد رسمی نمی‌باشد لذا قابل صدور اجرائیه از طریق دفترخانه تنظیم‌کننده سند نبوده و متعهدٌله جهت وصول وجه باید از طریق مرجع قضایی اقدام نماید.
فصل دوم: مراجع صدور اجرائیه
در این فصل با مرجع صدور اجرائیه در مورد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، ‌ اسناد در حکم لازم‌الاجرا و سایر اسناد در سه بند آشنا می‌شویم.
1 ـ مرجع صدور اجرائیه اسناد رسمی لازم‌الاجرا
الف) دفاتر اسناد رسمی:
در موارد زیر دفاتر اسناد رسمی مرجع صدور اجرائیه می‌باشند:
1 ـ در مورد اسناد رسمی لازم‌الاجرا نسبت به دیون و اموال منقول و املاک ثبت‌شده و نیز املاک مورد‌وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط موجر و مستأجر)، اعم از این‌که ملک مورد‌وثیقه و اجاره ثبت‌شده یا در‌جریان‌ثبت باشد از دفتر‌خانه‌ای که سند را ثبت کرده است. (بند ”الف“ ماده2 آیین‌نامه اجرا)
2 ـ نسبت به اموال غیرمنقول که به ثبت دفتر املاک رسیده است از دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند. (بند ”ج“ ماده 2 آیین‌نامه اجرا)
3 ـ  نسبت به مواردی که موجر با درخواست وصول وجه قبوض اقساطی، تخلیه مورد‌اجاره را بخواهد، مرجع صدور اجرائیه دفتر تنظیم‌کننده سند است. (بند ”د“ ماده 2آیین‌نامه اجرا) در این حالت، باید قبوض اقساطی بقیه مدت ضمیمه تقاضانامه شود. (ماده 48 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی، ‌ مصوب 1317)
4 ـ  در مواردی که طلبکار بخواهد از شرط مندرج در سند، هر نوع که باشد، استفاده کند، مرجع صدور اجرائیه نسبت به قبوض اقساطی، دفترخانه مربوطه است. (بند 201 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی تا اول مهرماه 1365)
لازم به توضیح است چنانچه طلبکار نخواهد از شرط مندرج در سند استفاده نماید و همچنین در موردی که طلبکار فقط وجه موضوع قبوض اقساطی را مطالبه می‌نماید اداره ثبت محل، مرجع صدور اجرائیه خواهد بود. (بند ”ب“ ماده 2آیین‌نامه اجرا)
ب) دفاتر ازدواج و طلاق:
در موارد زیر دفاتر ازدواج و طلاق مرجع صدور اجرائیه می‌باشند:
در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده باشد نسبت به منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیر‌منقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده است. (بند ”ج“ ماده2 آیین‌نامه اجرا‌ـ‌ماده 2 قانون ازدواج‌ـ‌ماده 15 نظامنامه دفتر ثبت ازدواج و طلاق مصوب 1310)
2 ـ مرجع صدور اجرائیه اسناد در حکم لازم‌الاجرا
مرجع صدور اجرائیه کلیه اسنادی که به موجب قانون خاص در ردیف اسناد لازم‌الاجرا قرار گرفته‌اند اداره ثبت اسناد و املاک صلاحیت‌دار می‌باشد که ذیلاً به برخی موارد اشاره می‌شود؛
 1 ـ اجرائیه مربوط به چک بانکی. (مواد 183 آیین‌نامه اجرا و تبصره آن و ماده2 قانون چک مصوب 1355)
2 ـ اجرائیه مربوط به برگ وثیقه انبارهای عمومی. (ماده 179آیین‌نامه اجرا)
3 ـ  اجرائیه مربوط به آراء داوری بورس اوراق بهادار موضوع قانون تأسیس بورس اوراق بهادار تهران مصوب 1345. (ماده 194 آیین‌نامه اجرا)
4 ـ  اجرائیه مربوط به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها. (ماده 180 آیین‌نامه اجرا)
5 ـ اجرائیه مربوط به عوارض شهرداری موضوع ماده 77 قانون اصلاح پاره‌ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب سال 1345. (ماده 181 آیین‌نامه اجرا)
6 ـ اجرائیه مربوط به عوارض موضوع تبصره یک ماده 13 و ماده 28 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب سال 1347. (ماده 182 آیین‌نامه اجرا)
7 ـ اجرائیه اسناد عادی‌گیرندگان وام از شرکت‌های تعاونی و اتحادیه‌های تعاونی روستایی و کشاورزی. (ماده 195آیین‌نامه اجرا)
8 ـ اجرائیه در مورد وصول آب‌بها از استفاده‌کنندگان از آب، موضوع ماده واحده مصوب سال 1346 قانون وصول بهای آب سازمان‌ها و شرکت‌های تابع وزارت نیرو (آب و برق). (ماده 196 آیین‌نامه اجرا)
9 ـ اجرائیه در مورد وصول آب‌بها طبق ماده 53 قانون وصول بهای آب و نحوه ملی شدن آن مصوب 1347 و مواد 33 و 34 قانون توزیع عادلانه آب مصوب 1361 و اصلاحات بعدی. (ماده 197آیین‌نامه اجرا)
10 ـ اجرائیه در مورد وصول بهای برق طبق ماده 17آیین‌نامه اجرایی قانون استقلال شرکت‌های توزیع نیروی برق در استان‌ها مصوب 1386 . (ماده 198 آیین‌نامه اجرا)
11 ـ اجرائیه‌های موضوع ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب سال 1362 و اصلاحات بعدی. (ماده 199آیین‌نامه اجرا)
 12 ـ  اجرائیه جهت تخلیه فروشگاه‌ها و غرفه‌های احداثی در پایانه‌ها و مجتمع‌های خدمات رفاهی بین‌راهی. (ماده 200 آیین‌نامه اجرا)
و سایر موارد دیگری که به موجب قوانین خاص در ردیف اسناد لازم‌الاجرا قرار گرفته‌اند.
3 ـ  مرجع صدور اجرائیه سایر اسناد
صدور اجرائیه سایر اسناد و همچنین اسناد مربوط به املاکی که ثبت دفتر املاک نشده‌اند از طریق دادگاه صالحه خواهد بود. (بند ”الف“ ماده2 آیین‌نامه اجرا)
در اینجا نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد این است که:
چون طبق اصل 159 ق.ا. دادگستری مرجع تظلمات عمومی است بنابراین لازم‌الاجرا بودن سند مانع از اقامه دعوی در دادگاه به استناد آن نمی‌باشد. ماده 110 ق.آ.د.م. نیز صریحاً بر جایز بودن اقامه دعوی در دادگاه به استناد سند رسمی دلالت دارد. زیرا برای دارنده سند رسمی این امتیاز را قائل شده که بدون سپردن خسارت احتمالی درخواست تأمین خواسته نماید یا قانون صدور چک که به دارندة چک بلامحل اجازة صدور اجرائیه از طریق ثبت محل یا اقامه دعوی کیفری و حقوقی در مراجع قضایی داده است.
در این زمینه رأی وحدت رویه شماره 13ـ 16/3/1360 دیوان عالی کشور به شرح ذیل صادر گردیده است: «نظر به این‌که مرجع تظلمات عمومی دادگستری است، فلذا به‌جز آنچه که در قانون مستثنی شده انواع مختلفه دعاوی از جمله دعاوی مربوط به اسناد رسمی و قبوض اقساطی لازم‌الاجرا در دادگاه‌های دادگستری قابل استماع و رسیدگی است و حکم ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک مبنی بر این‌که مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم دادگستری لازم‌الاجرا است، منافات و مغایرتی با حق و اختیار اقامه دعوی در دادگاه‌های دادگستری ندارد و لازم‌الاجرا بودن اسناد مزبور مزیتی است که در قانون برای چنین اسنادی در نظر گرفته شده است تا صاحبان حق بتوانند از هر طریقی که مصلحت و مقتضی می‌دانند برای احقاق حق خود اقدام نمایند. بنابراین رأی شعبة نهم دادگاه صلح تهران که بر وفق نظر فوق صادر گردیده صحیح و مطابق موازین قانونی است. این رأی بر طبق ماده 3 اضافه شده به قانون آئین دادرسی کیفری مصوب مرداد‌ماه 1337 برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است». البته آنچه مسلم است اینکه برقراری صلح اجتماعی و کاستن از بار محاکم دادگستری و نیز عقل و منطق ایجاب می‌نماید، دارندگان اسناد لازم‌الاجرا از طریق ادارات اجرای ثبت اقدام به اجرای اسناد خود نمایند و مراجعه این افراد به مراجع قضایی در مواردی که نفع معقولی در آن باشد، محدود گردد.
فصل سوم: صدور اجرائیه
1ـ  درخواست اجرای سند
در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، برای درخواست اجرا سند فرم‌های مخصوص پیش‌بینی و مدارکی که باید ضمیمه درخواست اجرای سند شود، تعیین گردیده است.
در حال حاضر، فرم‌های درخواست صدور اجرائیه‌، برگ‌های چاپی و جزو اوراق بهادار هستند که به وسیله وزارت امور اقتصادی و دارایی چاپ و از طریق ادارات ثبت در اختیار دفاتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق و واحدهای اجرای ثبت قرار می‌گیرد.
توجه: نکاتی که باید در تقاضانامه صدور اجرائیه قید شود و مدارک لازم که باید طبق مقررات ضمیمه شود به‌شرح زیر است:
الف: تقاضانامه صدور اجرائیه برای اسناد لازم‌الاجرا و قبوض اقساطی طبق مواد 3و4 آیین‌نامه اجرا باید شامل نکات زیر باشد:
1 ـ  مشخصات و محل اقامت درخواست‌کننده اجرائیه یا نماینده قانونی وی و شماره دفترخانه تنظیم‌کننده سند یا قبوض اقساطی.
2 ـ  مشخصات و محل اقامت متعهد و در صورت فوت متعهد نام و مشخصات ورثه با تعیین اقامتگاه هریک از ورثه و اگر بین ورثه محجور یا غایب باشد باید نام و مشخصات نماینده قانونی محجور یا غایب معین شود.
3 ـموضوعی که درخواست اجرای آن شده و اگر در مورد نحوه اجرا توضیحی دارد باید قید شود.
4 ـ تصریح به مطالبه خسارت تأخیر تأدیه و اگر نخواهد باید ذکر کند.
5 ـ شماره و تاریخ مستند درخواست صدور اجرائیه.
 áهرگاه درخواست اجرا از طرف وکیل یا مدیر شرکت یا نمایندگان قانونی متعهد به عمل آید باید مدارک مثبت صلاحیت متقاضی پیوست شود.
á اگر اختیار انجام تعهد با متعهدٌله باشد با توجه به ماده 226 ق.م. باید اخطار یا اظهارنامه رسمی مبنی بر مطالبه تعهد پیوست گردد.
و طبق ماده 4 آیین‌نامه اجرا تقاضانامه صدور اجرائیه اسناد با وثیقه باید حاوی نکات زیر باشد:
1 ـ  میزان اصل طلب.
2 ـ میزان سود.
3 ـ حق بیمه که بستانکار طبق شرط سند پرداخت کرده باشد.
4 ـ میزان خسارت تأخیر تأدیه تا روز درخواست اجرائیه.
á لازم به ذکر است حق‌الوکاله وکیل در صورت دخالت در تمام اقدامات اجرایی تا مرحله وصول مورد اجرا طبق قرارداد منعقد بین طرفین و حداکثر تا میزان مصرح در ماده 14 اصلاحی آیین‌نامه قانون وکالت‌، در صورت تقاضای ذی‌نفع قابل مطالبه است. در مورد اسناد وثیقه حق الوکاله از مورد وثیقه تأمین می‌شود. (ماده37 آیین‌نامه اجرا)
در مورد خسارت تأخیر تأدیه و وصول آن از طریق اجرای ثبت با توجه به نظریه شورای نگهبان و مقررات جاری ذکر شرح ذیل ضروری است:
خسارت تأخیر تأدیه خسارتی است که از بابت تأخیر در پرداخت دین (وجه نقد) از طرف مدیون باید به داین داده شود و طبق مواد 34 الی 36 ق.ث. و مواد 3 و 4 آیین‌نامه اجرا بستانکار می‌تواند با تصریح به مطالبه خسارت تأخیر تأدیه در تقاضانامه صدور اجرائیه نسبت به وصول آن علاوه بر اصل طلب از طریق اجرای ثبت اقدام نماید.
لازم به توضیح است وصول خسارت تأخیر تأدیه به موجب نظریه شماره 3378ـ14/10/67 شورای نگهبان غیرشرعی اعلام شد. به موجب نظریه مذکور مقرر شد «آن قسمت از ماده 34 ق.ث. و تبصره 4 و 5 آن و ماده 36 و 37 آیین‌نامه اجرایی ثبت که اخذ مازاد بر بدهی بدهکار را به عنوان خسارت تأخیر تأدیه مجاز شمرده است خلاف موازین شرع و باطل اعلام می‌شود. لازم به تذکر است که تأخیر ادای دین حال پس از مطالبه طلبکار برای شخص متمکن شرعاً جرم و قابل تعزیر است».
با صدور نظریه فوق وصول خسارت تأخیر تأدیه از طریق اجرای ثبت منتفی گردید. این موضوع اعتراضات زیادی را از ناحیه اشخاص ذی‌نفع خصوصاً بانک‌ها به‌دنبال داشت و نهایتاً منجر به تصویب قانون نحوة وصول مطالبات بانک‌ها در تاریخ 5/10/1368 در مجمع تشخیص مصلحت نظام گردید. به موجب ماده یک مصوبه مذکور مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت مکلف گردیدند در مورد کلیه قراردادهای بانکی که تا تاریخ اجرای قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362 بین بانک و اشخاص حقیقی و حقوقی منعقد گردیده طبق مقررات و شرایط زمان اعطای وجوه و تسهیلات رسیدگی و نسبت به صدور حکم و وصول مطالبات بانک‌ها اعم از اصل و هزینه‌ها و خسارات و متفرعات متعلقه (خسارت تأخیر تأدیه، جریمه عدم انجام تعهد و غیره) اقدام نمایند و طبق تبصره ذیل ماده 2 مصوبه یاد‌شده دوایر اجرای ثبت مکلف شدند براساس مفاد اسناد و قراردادهای تنظیمی بین بانک‌ها و مشتریان که منجر به صدور اجرائیه شده، اعم از آن‌که عملیات اجرایی خاتمه پیدا کرده یا در جریان اجرا باشد، نسبت به وصول خسارات تأخیر تأدیه و سایر متفرعات و هزینه‌های مربوط طبق مقررات قانون مذکور عمل نمایند.
اما قانون فوق‌الذکر فقط نسبت به قراردادهای بانکی منعقده تا سال 1362 تسری داشته و ناظر به آینده نبود. بنابراین متعاقباً و به موجب تبصره یک الحاقی به ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 29/11/76 مقرر گردید: «کلیة وجوه تسهیلات اعطایی که بانک‌ها در اجرای این قانون به اشخاص حقیقی و حقوقی پرداخت نموده یا می‌نمایند و برابر قرارداد تنظیمی مقرر شده باشد که اشخاص مذکور در سر‌رسید معینی وجوه تسهیلات دریافتی به انضمام سود و خسارت و هزینه‌های ثبتی و اجرایی، دادرسی و حق‌الوکاله را بپردازند در صورت عدم پرداخت و اعلام بانکِ بستانکار، قابل مطالبه و وصول است و کلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت و دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند براساس مفاد اسناد و قراردادهای تنظیمی نسبت به صدور حکم و اجرائیه و وصول مطالبات بانک، طبق مقررات این قانون اقدام نمایند». بنابراین در حال حاضر محاسبه خسارت تأخیر تأدیه در مورد قراردادهای بانکی براساس شرایط مقرر در قرارداد تنظیمی بین بانک و مشتری می‌باشد که بانکِ بستانکار موظف است نسبت به محاسبه آن تا روز درخواست اجرای سند اقدام و آن‌را در اجرای ماده 4 آیین‌نامه اجرا در تقاضانامه صدور اجرائیه قید نماید.
á نکات:
1 ـطبق بند چهارم ماده 4 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و تبصره ذیل آن تعیین و محاسبه خسارت تأخیر تأدیه پس از صدور اجرائیه تا روز وصول (تنظیم صورت‌مجلس مزایده) با اجرای ثبت خواهد بود. در‌این‌صورت با توجه به قسمت اخیر ماده 15 فوق‌الذکر چنانچه اجرائیه بعد از تصویب قانون فوق صادر شده باشد مبنای محاسبه خسارت تأخیر تأدیه نرخ مقرر در قرارداد بانک و مشتری است و در صورتی که اجرائیه قبل از تصویب قانون فوق صادر شده باشد مبنای خسارت تأخیر تأدیه 12 درصد مذکور در ماده 35 ق.ث. خواهد بود. در این‌خصوص، رأی وحدت رویه شماره3504 ـ30/1/83 شورای عالی ثبت نیز به شرح ذیل صادر گردیده است: «گرچه طبق قانون عملیات بانکی بدون ربا و الحاق دو تبصره به آن خسارت به ترتیبی که در قرارداد تنظیمی مقرر شده باید پرداخت شود لیکن چون قانون در مورد پرونده‌هایی که اجرائیه‌های آن قبل از تصویب قانون مزبور صادر شده است و بر طبق مقررات سابق جریان داشته، ساکت است لذا قانون مذکور قابل تسری به پرونده‌هایی که اجرائیه آن قبل از قانون صادر شده نیست».
2 ـ  به موجب قانون تسری مفاد برخی از قوانین و مقررات مربوط به بانک‌ها به صندوق تعاون مصوب 27/1/81 از تاریخ تصویب قانون مذکور، مقررات ماده 24 قانون عملیات بانکی بدون ربا (بهره) مصوب 8/6/62 و قانون الحاق دو تبصره به ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 21/11/76 در مورد صندوق تعاون نیز اعمال می‌گردد.
بنابراین در حال حاضر، جز در مورد بانک‌ها و صندوق تعاون که مقررات خاصی وجود دارد با توجه به نظریه فقهای شورای نگهبان خسارت تأخیر تأدیه در مورد مطالبات سایر اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی از ادارات اجرای ثبت قابل وصول نمی‌باشد.
* قابل ذکر است به موجب قانون الحاق یک تبصره به ماده 1082 ق.م. مصوب 29/4/76 چنانچه مهریه وجه رایج باشد متناسب با تغییر شاخص قیمت سالانه زمان تأدیه نسبت به سال اجرای عقد که توسط بانک مرکزی تعیین می‌گردد محاسبه و پرداخت خواهد شد مگر این‌که زوجین در حین اجرای عقد به نحو دیگری تراضی کرده باشند. بنابراین ادارات اجرا مکلف‌اند با توجه به قانون مذکور و ماده 5 آیین‌نامه اجرایی آن مصوب 13/2/77 هئیت وزیران مهریه وجه رایج را با توجه به شاخص‌های اعلامی توسط بانک مرکزی بر‌اساس فرمول زیر محاسبه نمایند:

مهریه وجه رایج = متوسط شاخص بها در سال قبل * مهریه مندرج در عقدنامه / متوسط شاخص بها در سال وقوع عقد

 

ارزش مهریه در حال حاضر = عدد شاخص در سال قبل (1385) * مبلغ مهریه مندرج در عقدنامه / عدد شاخص در سال 1352

براساس رابطه فوق و با توجه به اعداد شاخص که همه ساله توسط بانک مرکزی به قوه قضائیه و سازمان ثبت اعلام می‌گردد محاسبه بدین‌نحو خواهد بود:
1.28/ 349.54*200000=54615625
 
یعنی مهریه قابل پرداخت در سال 86 (سال زمان تأدیه) معادل 54615625 ریال خواهد بود.
در مواردی که مهریه زوجه باید از ترکه زوج متوفا پرداخت شود به ترتیب ذیل عمل می‌کنیم:
مهریه وجه رایج=مهریه مندرج در عقدنامه * متوسط شاخص بها در سال قبل از فوت/ متوسط شاخص بها در سال وقوع عقد
 

لازم به ذکر است چنانچه سال فوت با سال تأدیه یکسان نباشد نیازی به قید عدد شاخص سال قبل از سال فوت نخواهد بود و عدد شاخص سال فوت مبنا قرار می‌گیرد. هر‌چند متأسفانه این موضوع مورد عمل مراجع قضایی و اجرای ثبت نبوده و در هر صورت سال قبل از سال فوت را مورد توجه قرار می‌دهند.
نکته قابل توجه دیگر این‌که به موجب ماده 522 ق.آ.د.م. مصوب 1379 در دعاوی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج باشد و با مطالبه داین و تمکن مدیون، مدیون از پرداخت امتناع نماید، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سر‌رسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی تعیین می‌گردد، محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد مگر این‌که طرفین به نحو دیگری مصالحه نمایند.
همچنین به موجب قانون استفساریه تبصره الحاقی به ماده 2 قانون اصلاح موادی از قانون صدور چک مصوب 1376 مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوب 21/7/77 در دعاوی مربوط به چک نیز خسارت تأخیر تأدیه بر مبنای نرخ تورم از تاریخ چک تا زمان وصول آن‌که توسط بانک مرکزی اعلام می‌شود و هزینه دادرسی و حق‌الوکاله براساس تعرفه‌های قانونی قابل وصول است.
اما دو مورد فوق‌الذکر فقط در مورد دادگاه‌ها است و قابل اجرا در ادارات اجرای ثبت نمی‌باشد.
ب: مدارکی که باید ضمیمه درخواست اجرای برخی اسناد گردد، به‌شرح ذیل است:
1 ـ برای صدور اجرائیه چک طبق ماده 183 آیین‌نامه اجرا باید اوراق زیر به ثبت محلی که بانک طرف حساب صادرکننده در آن محل واقع است تسلیم شود:
الف: درخواست نامه چاپی طبق نمونه موجود در ثبت.
ب: اصل و فتوکپی چک و برگشتی آن.
2 ـ برای صدور اجرائیه بابت عوارض شهرداری موضوع ماده 77 قانون شهرداری مصوب 1345 طبق ماده 181 آیین‌نامه اجرا باید اوراق زیر تسلیم شود:
الف: درخواست‌نامه مخصوص صدور اجرائیه.
ب: رونوشت مصدق رأی کمیسیون حل اختلاف.
ج: اخطاریه ابلاغ شده رأی مذکور به مؤدی.
3 ـ  برای صدور اجرائیه راجع به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها موضوع ماده 180 آیین‌نامه اجرا باید مدارک ذیل تسلیم اجرای ثبت محل شود.
الف: تقاضانامه مخصوص صدور اجرائیه.
ب: رونوشت اظهارنامه ابلاغ‌شده به مالک یا استفاده‌کننده.
ج: رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک از هزینه‌های مشترک.
á نکته: در این مورد علاوه بر قید نکاتی که در ماده 3 آیین‌نامه اجرا آورده شده در تقاضانامه اجرائیه باید این موضوع که بدهکار در مدت مقرر، گواهی تقدیم دادخواست اعتراض به محکمه را تسلیم نکرده است، قید گردد.
2 ـ نحوه صدور اجرائیه
اجرائیه، ورقه اجرائیه یا برگ اجرائیه یا لازم‌الاجرا عناوینی است که در مقررات آیین‌نامه اجرا قانون ثبت و نظامنامه ثبت دفتر ازدواج و طلاق برای اجرائیه ذکر شده و همگی آنها دارای یک مفهوم می‌باشند و آن فرم چاپی مخصوصی است که مرجع صدور اجرائیه آن‌را تنظیم و صادر می‌نماید و به اداره یا شعبه اجرای ثبت اسناد و املاک یا مرجع دیگری که قانون معین نموده است می‌فرستد و مأموران اجرا موظف‌اند که با همکاری مأموران انتظامی (در صورت لزوم) مفاد آن‌را طبق قانون و آیین‌نامه‌های مربوط به موقع به اجرا گذارند. [14]
بنابراین همانند درخواست صدور اجرائیه، ورقه اجرائیه نیز فرم چاپی مخصوصی می‌باشد که در ادارات ثبت و دفتر‌خانه‌های اسناد رسمی و ازدواج و طلاق موجود است و شکل آن در مورد اسناد رسمی با سایر اوراق لازم‌الاجرا متفاوت است. براساس ماده 5 آیین‌نامه اجرا، سردفتر پس از احراز هویت درخواست‌کننده و این‌که صلاحیت برای درخواست صدور اجرائیه را دارد، رونوشت سند را در برگ‌های ویژه ظرف 24 ساعت با خط خوانا در سه نسخه (اگر متعهد یک نفر باشد و اگر متعدد باشد یا وثیقه متعلق به متعهد نباشد برای هریک از متعهدین و صاحب وثیقه دو نسخه اضافه می‌شود) تهیه کرده و موضوعی را که باید اجرا شود در محل مخصوص آن قید نوشته (در صورتی‌که در صدور آن اشکالی نباشد) ظرف 48 ساعت از تاریخ وصول تقاضا، برگ‌های اجرائیه را امضا کرده و به مهر ویژه (اجرا شود) رسانیده و برای اجرا نزد مسؤول اجرا می‌فرستد و رسید دریافت می‌کند. عملیات اجرایی بلافاصله آغاز می‌شود و اجرای ثبت مکلف است اجرائیه‌های واصله را به ترتیب تاریخ وصول در دفتر مخصوص ثبت کند. (ماده 13 آیین‌نامه اجرا).
á نکات:
1: با توجه به ماده 5 آیین‌نامه اجرا سردفتر جهت صدور اجرائیه مکلف است:
الف) هویت درخواست‌کننده را احراز نماید.
ب) صلاحیت درخواست‌کننده را برای درخواست صدور اجرائیه احراز نماید.
2: طبق ماده 16 آیین‌نامه اجرا اگر صادرکننده اجرائیه دفترخانه اسناد رسمی یا ازدواج و طلاق باشد باید پس از صدور اجرائیه مراتب را به وسیله پست سفارشی به آخرین نشانی متعهد (اقامتگاه متعهد که در سند نوشته شده است یا خودش با رعایت ماده 17 آیین‌نامه اجرا اعلام نموده است) ارسال و به او اطلاع دهد. سپس برگ‌های اجرائیه را به ضمیمه قبض پست سفارشی به اداره ثبت محل در مقابل اخذ رسید تحویل نماید.
3: اجرائیه فقط نسبت به تعهداتی صادر می‌شود که در سند منجزاً قید شده باشد (تبصره 2 ماده 5 آیین‌نامه اجرا)
4: با ادعای گم شدن قبوض اقساطی اجرائیه صادر نمی‌شود. (ماده 12 آیین‌نامه اجرا)
5: دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند در موقع صدور اجرائیه هر نوع سند لازم‌الاجرا، صدور اجرائیه را در ملاحظات ثبت مربوطه با ذکر تاریخ قید و امضا کنند. (ماده 8 آیین‌نامه اجرا)
á چه کسی صلاحیت درخواست صدور اجرائیه را دارد و چگونه:
1: متعهدٌله ؛ وکیل، نماینده قانونی و یا قائم‌مقام وی:
نکته قابل توجه اینکه در صورت فوت متعهدٌله هریک از وراث می‌توانند با ارائه گواهی فوت و شناسنامه، وراثت خود را اثبات و درخواست صدور اجرائیه مورث خود را در سهم‌الارث خود بنماید. تسلیم وجه یا مال مورد‌تعهد به ورثه موکول به ارائه گواهی حصر وراثت و مفاصا‌حساب مالیاتی است. (ماده 9 آیین‌نامه اجرا)
2: وراث در صورت فوت متعهد:
هرگاه احد از ورثه طبق مقررات، قبل از صدور اجرائیه، دین مورث خود را بپردازد به عنوان قائم‌مقام مورث می‌تواند علیه سایر وراث نسبت به سهم‌الارث آنها مبادرت به صدور اجرائیه نماید. (ماده 7 آیین‌نامه اجرا)
3 ـ تعداد برگ‌های اجرائیه
بعد از وصول درخواست صدور اجرائیه، ‌مرجع صادرکننده باید ابتدا اسناد و مدارک مورد نیاز را بررسی و پس از احراز هویت درخواست‌کننده و احراز صلاحیت وی، نسبت به صدور اجرائیه اقدام نماید.
برای صدور اجرائیه اوراق مخصوصی تهیه شده است و طبق ماده 5 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و تبصره سوم آن، نسخه‌های اجرائیه چه به وسیله دفترخانه صادر شود چه به وسیله اداره ثبت باید دو برابر تعداد متعهد یا متعهدین و صاحب یا صاحبان وثیقه به علاوه یک نسخه تهیه و صادر گردد و اگر اجرائیه نسبت به معاملات املاک باشد طبق ماده 6 آیین‌نامه اجرا یک نسخه دیگر اضافه می‌شود که به وسیله مسؤول اجرا به ثبت محل فرستاده می‌شود تا ظرف سه روز وضعیت ثبتی ملک و حدود و مشخصات آن، وضعیت بازداشت یا در رهن بودن را به واحد اجرا اطلاع دهد و تا زمان وصول پاسخ، به‌جز ابلاغ اجرائیه اقدامی صورت نمی‌گیرد.
با این توضیح در حالی‌که متعهد یک نفر است نسخه‌های اجرائیه سه برگ می‌باشد. اگر متعهدین دو نفر شوند 5 نسخه، اگر متعهدین سه نفر شوند اجرائیه در 7 نسخه صادر می‌شود و چنانچه اجرائیه مربوط به معاملات ملک باشد یک نسخه دیگر نیز اضافه صادر می‌شود.
4 ـ اشکال در صدور اجرائیه
طبق تبصره یک ماده 5 آیین‌نامه اجرا هرگاه سردفتر در صدور اجرائیه با اشکال روبه‌رو شود باید از صدور اجرائیه خودداری نماید و جهت رفع اشکال از اداره ثبت محل کسب تکلیف نماید.
اگر ثبت محل نیز نتواند راهنمایی کند از ثبت استان کسب تکلیف نموده و به سردفتر اعلام می‌نماید.
طبق تبصره 3 ماده مذکور همین وضعیت در مورد ادارات ثبت نیز در زمان صدور اجرائیه وجود دارد.
لازم به توضیح است با تشکیل دفتر نظارت و هماهنگی اجرای اسناد رسمی، ادارات کل ثبت استان‌ها می‌توانند موارد اشکال و ابهام در اجرای اسناد را از دفتر مذکور استعلام نمایند.
5 ـشروع عملیات اجرائی
طبق ماده 169 آیین‌نامه اجرا، عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرای سند (موضوع ماده یک قانون اصلاح موادی از قانون ثبت مصوب 27/06/1322) شروع می‌گردد. در‌گذشته به موجب ماده 7 آیین‌نامه اجرا اسناد رسمی لازم‌الاجرا و... مصوب 28/9/1322 مدیر ثبت مکلف بود اجرائیه را (اعم از این‌که صادره از ثبت محل باشد یا دفترخانه تنظیم‌کننده سند) در‌صورتی‌که با توجه به تبصره یک ماده 3 آیین‌نامه مذکور در صدور آن اشکالی نباشد ظرف 48 ساعت امضا نموده و به مهر ویژه اجرا ممهور نموده و به اجرا بفرستد؛ بنابراین عملیات اجرایی با صدور دستور اجرا از ناحیه مدیر ثبت شروع می‌گردید. اما با تصویب آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی در سال 1355 و به موجب ماده 4 آن که عیناً در ماده 5 آیین‌نامه فعلی تکرار شده به سردفتر تنظیم‌کننده سند نیز صلاحیت صدور دستور اجرا داده شده است. بنابراین با توجه به ماده 169 فوق‌الذکر در مورد اجرائیه‌های صادره از دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق پس از امضا و ممهور نمودن برگ‌های اجرایی به مهر «اجرا شود» از ناحیه سردفتر تنظیم‌کننده سند، عملیات اجرایی آغاز می‌شود و قسمت اخیر ماده 5 آیین‌نامه مذکور نیز در تأیید همین معنا مقرر داشته است که بعد از ارسال اجرائیه از طرف سردفتر نزد مسؤول اجرا و دریافت رسید، عملیات اجرایی در اداره ثبت بلافاصله آغاز می‌گردد و دیگر نیازی به صدور دستور اجرا از ناحیه رئیس ثبت نمی‌باشد. گرچه کماکان در فرم برگ اجرائیه مربوط به دفاتر تنظیم‌کننده سند، محلی برای امضای رئیس ثبت با این محتوا در نظر گرفته شده است «آقای رئیس اجرا مفاد برگ اجرائیه را با رعایت مقررات به موقع اجرا بگذارید» که به نظر می‌رسد نوعی وفاداری به شیوه گذشته باشد و لازم است فرم‌های مذکور از این حیث اصلاح شوند.
فصل چهارم ـ ابلاغ اجرائیه و روش‌های آن
1 ـ  تعریف ابلاغ
ابلاغ در اصطلاح به معنی«رساندن یک سند رسمی (خواه از اوراق دعوی باشد خواه از اوراق اجرای احکام یا اجرای اسناد لازم‌الاجرا و غیره) به اطلاع شخص یا اشخاص معین با رعایت تشریفات قانونی مخصوص[15]»می‌باشد.
طبق ماده 13 آیین‌نامه اجرا ادارات ثبت پس از دریافت اجرائیه، باید ابتدا اجرائیه‌ها را به ترتیب تاریخ وصول در دفتر مخصوص ثبت و برای آنها پرونده تشکیل دهد و سپس برای ابلاغ به مأمور ابلاغ، تسلیم نماید.
اگر متعهد مقیم حوزه ثبتی مرجع صادرکننده اجرائیه است نام مأمور در نسخه اجرایی یادداشت می‌شود و اگر مقیم حوزه ثبتی دیگر است اجرای ثبت ظرف 24 ساعت نسخ اجرایی را به اداره ثبت محلی که متعهد مقیم آنجا است می‌فرستد در صورت نبودن مأمور ابلاغ در اداره ثبت به نیروی انتظامی محل جهت ابلاغ ارسال می‌گردد.
چنانچه متعهد مقیم خارج از کشور باشد اجرای ثبت باید اجرائیه را از طریق دفتر نظارت و هماهنگی اجرای اسناد رسمی به وزارت امور خارجه ارسال تا طبق مقررات ابلاغ گردد. (مواد 13 و14 آیین‌نامه اجرا)
برابر ماده 15 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، مأمور اجرا و ابلاغ مکلف است ظرف 48 ساعت از زمان دریافت اوراق اجرائیه آن را به متعهد ابلاغ نماید.
ماده 14 آیین‌نامه اخیرالتصویب حاوی نکات جدید و قابل توجهی است که ذیلاً به آن اشاره می‌شود:
1‌ـ به موجب ماده مذکور مقرر گردیده است: «‌در صورت نبودن مأمور ابلاغ در اداره ثبت، اوراق اجرایی به نیروی انتظامی محل جهت ابلاغ ارسال می‌گردد» پیش‌بینی این موضوع با توجه به کمبود مأمور ابلاغ در واحدهای ثبتی جهت جلوگیری از اطاله عملیات اجرایی بسیار مفید بوده و می‌تواند در سرعت‌بخشی به عملیات اجرا مؤثر باشد. آنچه مسلم است این‌که مأمورین نیروی انتظامی در ابلاغ اوراق مکلف به رعایت مقررات آیین‌نامه اجرا می‌باشند و ادارات ثبت در این موارد باید اطلاعات لازم را در اختیار آنان قرار دهند.
2 ـ طبق تبصره ذیل ماده 14 مورد اشاره، به سازمان ثبت اجازه داده شده تا در امر ابلاغ اجرائیه، اخطاریه و سایر اوراق مربوط از مأمورین شرکت پست یا شرکت‌های غیر‌دولتی از طریق عقد قرارداد برابر مقررات استفاده نماید.
ملاحظه می‌شود قانونگذار در این تبصره به اصل 44 ق.ا. نیز نظر داشته و امکان واگذاری بخشی از فعالیت‌های اداره ثبت در قسمت اجرا به بخش خصوصی را فراهم نموده است. این امر با توجه به کمبود شدید نیروی انسانی شاغل در سازمان ثبت، فرصت مناسبی را در اختیار سازمان قرار می‌دهد تا بتواند با مدیریت صحیح آن و واگذاری بخشی از فعالیت‌های تصدی‌گری خود به بخش خصوصی در جهت کاهش اطاله رسیدگی و سرعت‌بخشی به عملیات اجرای اسناد، اقدام نماید.
لازم به توضیح است اگر موضوع سند لازم‌الاجرا، مطالبات دولت و مؤسسات دولتی از اشخاص باشد برابر ماده 48 قانون محاسبات عمومی کشور مصوب سال 1366 طبق مقررات اجرایی مالیات‌های مستقیم عمل می‌شود یعنی باید اجرائیه به اداره امور اقتصادی و دارایی محل فرستاده شود تا مطابق مواد 210 به بعد قانون مالیات‌های مستقیم اقدام گردد.
در صورتی که پس از صدور اجرائیه متعهد ورشکسته شود طبق صدر ماده 161 آیین‌نامه اجرا و بند 228 م.ب.ث. باید پرونده به اداره تصفیه محل ارسال و اداره ثبت از اقدام اجرایی خودداری نماید. اما در مورد اسنادی که وثیقه دارد، عملیات اجرایی طبق ماده 34 اصلاحی قانون ثبت باید علیه بازرگان متوقف یا ورثه او که متوقف می‌شود، تعقیب شود. در‌این‌صورت، با توجه به ماده 419 ق.ت. هرگونه اطلاع که به مدیون داده می‌شود باید به اداره تصفیه هم مراتب اطلاع داده شود و چنانچه مازاد در مزایده داشته باشد به اداره مذکور ارسال گردد.
2ـ انواع ابلاغ
ابلاغ دو حالت دارد: الف ـ ابلاغ واقعی. ب ـ ابلاغ قانونی.
الف ـ ابلاغ واقعی: ابلاغی است که مستقیماً به رؤیت مخاطب رسیده باشد و مأمور اجرا مراتب را گواهی نماید. ماده 15 آیین‌نامه اجرا در این مورد مقرر می‌دارد مأمور اجرا مکلف است ظرف 48 ساعت از زمان دریافت اوراق اجرایی یک نسخه از آن را به شخص متعهد تسلیم و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ با تمام حروف، رسید بگیرد.
* نکته: مواردی که ابلاغ باید واقعی باشد:
1 ـ هرگاه متعهد قبل از صدور اجرائیه یا بعد از آن فوت نماید ابلاغ اجرائیه به وراث به صورت واقعی خواهد بود اما در‌صورتی‌که ابلاغ واقعی در محل مزبور به هریک از آنان میسر نگردد یا کسی که به نحو مزبور ابلاغ واقعی به او ممکن نگردیده اقامتگاه خود را اعلام ندارد و متعهدٌله نیز نتواند اقامتگاه او را به ترتیبی که ابلاغ واقعی میسر گردد، تعیین نماید ابلاغ اجرائیه به وسیله درج در جراید به عمل می‌آید. (ماده 19 آیین‌نامه اجرا و تبصره آن)
2 ـ هرگاه متعهدٌله، متعهد را معرفی نماید (نشانی متعهد را اعلام کند) ابلاغ اجرائیه به متعهد واقعی خواهد بود. (قسمت اخیر ماده 18 آیین‌نامه اجرا)
ب ـ ابلاغ قانونی: هر ابلاغی که مطابق مقررات قانون صورت گیرد ولی به صورت واقعی نباشد اصطلاحاً ابلاغ قانونی نامیده می‌شود و در آیین‌نامه اجرا شامل موارد زیر است:
1 ـ متعهد از رؤیت یا امضای اجرائیه امتناع نماید. در‌این‌صورت، مأمور اجرا مکلف است مراتب را شخصاً و کتباً گواهی نماید. (ماده 15 آیین‌نامه اجرا)
2 ـ متعهد در اقامتگاه حضور ندارد. در‌این‌صورت، مأمور اجرا مکلف است اجرائیه را به یکی از کسان یا خادمان او که در آن محل ساکن و سن ظاهری او برای تمیز اهمیت برگ اجرائیه کافی باشد ابلاغ نماید. (ماده 15آیین‌نامه اجرا)
در‌این‌صورت:
الف ـ بین متعهد و شخصی که اجرائیه را دریافت می‌کند نباید تعارض منفعت باشد.
ب ـ اگر شخص مذکور بی‌سواد باشد مأمور اجرا مکلف است اثر‌انگشت او را ذیل برگ اجرائیه و سایر اوراق اخذ نماید.
ج ـ اگر شخص مذکور نتواند رسید بدهد مأمور اجرا مکلف است این نکته را با مسؤولیت خود در اجرائیه قید نماید.
3 ـ متعهد و نیز اشخاص مذکور در بند 2 در محل (اقامتگاه) حضور ندارند. در‌این‌صورت، مأمور اجرا مکلف است اجرائیه را به اقامتگاه متعهد الصاق و مراتب را در نسخه دیگر بنویسد. (ماده 15آیین‌نامه اجرا)
4 ـ  متعهد یکی از وزارتخانه‌ها، سازمان‌های دولتی، وابسته به دولت، مؤسسات عمومی، شهرداری‌ها، بنیادها و نهادها است. در‌این‌صورت، اوراق اجرایی مستقیماً به وسیله پست سفارشی برای مسؤول مربوطه ارسال می‌شود. در این حالت 10 روز پس از تسلیم اوراق اجرایی به پست با رعایت مقررات آیین‌دادرسی مدنی اجرائیه ابلاغ‌شده محسوب است. (بند ”ب“ ماده 15آیین‌نامه اجرا)
5 ـ  اقامتگاه متعهد سند صندوق پستی است که در‌این‌صورت اجرائیه به وسیله پست‌سفارشی به صندوق پستی ارسال و پس از گذشت 10 روز از تاریخ تسلیم به پست، اجرائیه ابلاغ‌شده محسوب است. (بند”د“ماده 15آیین‌نامه اجرا)
6 ـ  اقامتگاه متعهد سند منحصراً پست الکترونیکی است و یا در قسمت اقامتگاه متعهد، پست الکترونیک نیز قید شده باشد. در‌این‌صورت، اوراق اجرایی از طریق ارسال به پست الکترونیک به متعهد ابلاغ می‌شود و پس از گذشت 48 ساعت از تاریخ ارسال، اجرائیه ابلاغ‌شده محسوب می‌گردد. (بند هـ ماده 15 آیین‌نامه اجرا)
7 ـ اقامتگاه متعهد در سند قید نشده یا مطابق واقع نیست یا به جهاتی محل مذکور از بین رفته و اساساً شناخته نشود. در‌این‌صورت، ابلاغ اجرائیه یا اخطاریه ظرف 24 ساعت از طریق انتشار در روزنامه کثیرالانتشار محل یا نزدیک‌ترین به محل (در صورتی که در محل روزنامه کثیرالانتشار نباشد) و فقط برای یکبار انجام می‌شود. در‌این‌صورت، در آگهی باید تصریح شود که ظرف 10 روز پس از انتشار آگهی عملیات اجرایی جریان می‌یابد و جز آگهی مزایده، آگهی دیگری منتشر نخواهد شد. (ماده 18آیین‌نامه اجرا)
* نکات:
1 ) در صورتی که متعهد محجور باشد، ابلاغ اجرائیه و سایر عملیات به ولی یا قیم او ابلاغ می‌شود و در صورتی که ولی یا قیم نداشته باشد، مراتب جهت تعیین قیم به اطلاع دادستان محل می‌رسد. (ماده 20آیین‌نامه اجرا)
2 ) در‌صورتی‌که محل اقامت متعهد اداره دولتی یا سازمان‌های وابسته یا شهرداری باشد، اجرائیه در همان محل طبق مقررات ابلاغ می‌شود و ارسال آن به ادارات مجوزی ندارد. (بند ”ج“ ماده 15آیین‌نامه اجرا و بند 235مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)
3 ) در مواردی که وثیقه‌دهنده غیر از مدیون اصلی باشد، ابلاغ اجرائیه و سایر عملیات اجرایی باید به طرفیت مالک وثیقه و مدیون جریان یابد. بنابراین در اجرائیه‌های صادره باید نام مالک نیز در اجرائیه قید و اجرائیه به بدهکار و مالک وثیقه (اعم از منقول و غیرمنقول) ابلاغ شود. (ماده 107 آیین‌نامه اجرا)
4 ) طبق تبصره 2 ماده 15 مأمور اجرا مکلف است نام و مشخصات کسی که اجرائیه به او ابلاغ شده و این‌که چه سمتی با متعهد دارد و محل و تاریخ ابلاغ را با تعیین ساعت، روز، ماه و سال و نام و مشخصات خود را با جوهر ثابت و عبارت خوانا در نسخه‌ای که به شعبه اجرا تسلیم می‌نماید با تمام حروف قید و امضا نماید.
دلایل لزوم قید تاریخ به صورت کامل:
الف) پاسخ‌گویی به ادعای عدم ابلاغ اجرائیه با توجه به این‌که ابلاغ نقش بسیار مهمی در عملیات اجرایی دارد و حتی عده‌ای معتقدند با ابلاغ، عملیات اجرایی شروع می‌شود.
ب) برای مشخص نمودن تعلق یا عدم‌تعلق حق‌الاجرا به اجرائیه صادره با توجه به این‌که طبق ماده 158 آیین‌نامه اجرا حق‌الاجرا پس از ابلاغ اجرائیه تعلق می‌گیرد.
ج) برای محاسبه مواعد مذکور در ماده 34 اصلاحی قانون ثبت و مقررات آیین‌نامه اجرا.
 5 ـ بعد از ابلاغ و اعاده اوراق اجرایی، ممیز اجرا مکلف است پس از بررسی، صحت ابلاغ را روی نسخه ابلاغ‌شده گواهی و به تأیید رئیس یا معاون و یا مسؤول اجرا برساند. (ماده 111 آیین‌نامه اجرا)
6 ـ در معاملات رهنی هرگاه بدهکار متعدد بوده و تاریخ ابلاغ اجرائیه به آنان متفاوت باشد برای هر یک از آنان تاریخ ابلاغ مؤخر مبدأ احتساب 10 روز می‌باشد.
7 ـ موارد رد مأمور اجرا: (طبق تبصره یک ماده 15 آیین‌نامه اجرا):
الف) مأمور اجرا نباید با کسی که اوراق اجرائیه یا سایر اخطاریه‌ها و اوراق اجرایی به او ابلاغ می‌شود یا عملیات اجرایی له یا علیه انجام می شود قرابت نسبی یا سببی تا درجه سوم از طبقه دوم داشته باشد.
ب) نباید بین مأمور اجرا و شخص مورد‌نظر تعارض منفعت وجود داشته باشد.
ج) نباید بین مأمور اجرا و شخص مورد نظر پرونده اجرایی یا دعوی جزایی و یا مدنی مطرح باشد.
8 ـاقامتگاه متعهد طبق ماده 16 آیین‌نامه اجرا همان نشانی است که در سند قید شده و مادام که متعهد تغییر اقامتگاه خود را با رعایت ماده 17 آیین‌نامه اجرا قبل از صدور اجرائیه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و بعد از صدور اجرائیه و قبل از ابلاغ به اجرای ثبت اطلاع ندهد، اوراق و اخطاریه‌های اجرایی به محلی که در سند قید شده ابلاغ می‌شود و عذر عدم‌اطلاع از متعهد پذیرفته نیست.
3 ـ  ابلاغ به شرکت‌ها
در مورد شرکت‌ها، اوراق اجرایی به مدیر یا دارنده حق امضا و در صورت انحلال شرکت، به مدیر یا مدیران تصفیه ابلاغ می‌شود. چنانچه اشخاص مذکور از رؤیت یا امضای اجرائیه امتناع نمایند، مأمور اجرا مراتب را شخصاً و کتباً گواهی می‌نماید و اگر در محل حاضر نباشند، اوراق اجرایی به اقامتگاه شرکت الصاق می‌گردد و در مورد شرکت‌های منحل‌شده، به نشانی مدیر یا مدیران تصفیه طبق آگهی انحلال شرکت الصاق خواهد شد. (بند ”الف“ ماده 15 آیین‌نامه اجرا)
با توجه به مفاد بند ”الف“ ماده 15 آیین‌نامه اجرا نکات زیر در بحث ابلاغ به شرکت‌ها قابل توجه است:
1 ـ اشکال و ابهام موجود در بند ”الف“ ماده 15 سابق مرتفع گردیده و نحوه ابلاغ به شرکت‌ها مشخص شده است.
2 ـ در ابلاغ به شرکت چنانچه افراد ذی‌صلاح جهت ابلاغ در محل حضور نداشته باشند، برخلاف حالتی که متعهد سند، شخص حقیقی است، نمی‌توان اوراق اجرایی را به یکی از بستگان یا خادمان آنها و یا کارکنان شرکت ابلاغ کرده و از آنها تعهد ابلاغ به متعهد اخذ نمود. در این حالت، اوراق اجرایی طبق مقررات الصاق می‌گردد.
3 ـ با توجه به اطلاق واژه شرکت در بند ”الف“ ماده فوق‌الذکر منظور از شرکت اعم از شرکت دولتی و خصوصی می‌باشد.
4 ـ آثار ابلاغ
همچنان‌که پیش‌تر گفته شد آثار ابلاغ را می‌توان به‌شرح زیر برشمرد:
1 ) ابلاغ اجرائیه به متعهد، مبدأ احتساب مواعد مذکور در ماده 34 اصلاحی قانون ثبت و مقررات آیین‌نامه اجرا می‌باشد.
2 ) با ابلاغ اجرائیه به متعهد، حق‌الاجرا به اجرائیه تعلق گرفته و مدیون مکلف به پرداخت آن می‌باشد مگر در مواردی که متعهدٌله، بدون حق، اقدام به صدور اجرائیه نموده باشد که در آن صورت خود باید حق‌الاجرا را بپردازد. (مواد 131 قانون ثبت و 158 آیین‌نامه اجرا)
 
ادامه دارد
[1] . در این مقاله، منظور «آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 11/6/1387» است که گاهی به اختصار «آیین‌نامه اجرا» گفته می‌شود.
[2] . توضیح ماهنامه «کانون»:در این شماره بخش اول مقاله زیرعنوان «اجرای مفاد اسناد رسمی» و در شماره‌های بعدی به ترتیب بخش دوم مقاله «ترتیب اجرا» و بخش سوم «هزینه‌های اجرایی» به چاپ خواهد رسید.
[3]. معاون امور اسناد اداره کل امور اسناد و سردفتران و کارشناس ارشد حقوق بین‌الملل.
[4]. عمید، حسن، فرهنگ عمید، ص. 77.
[5]. جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص. 9، ش. 65 .
[6]. همان، ش. 67.
[7] . امامی، سیدحسن، حقوق مدنی، ج.6‌، ص.68.
[8] . بند 7 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت: «هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آمد، رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیئت نظارت خواهد بود».
[9] . امامی، همان، ص. 168.
[10] . امامی، همان، ص. 71.
[11] . همان، صص. 78، 76، 73.
[12] . جعفری لنگرودی، همان، ص.366، ش. 2933.
[13] . ماده 10 مکرر قانون: در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیلة اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود.
هرگاه مالک یا استفاده‌کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژـ‌تهویة مطبوع‌ـ‌آب‌گرم‌ـ‌برق‌ـ‌گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده‌کننده همچنان اقدام به تصفیة حساب ننماید ادارة ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامة ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد.
عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می‌باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.
[14] . شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص. 211.
[15] . جعفری لنگرودی، همان، ص. 2، ش. 16.

     و در مواردی که مهریه باید از ترکه زوج متوفا پرداخت شود تاریخ فوت مبنای محاسبه مهریه خواهد بود. به‌طور مثال: اگر ازدواجی با مبلغ مهریه 200000 ریال در سال 1352 تحقق یافته و قرار باشد مبلغ مذکور در حال حاضر تأدیه گردد، برای محاسبه مبلغ مهریه کنونی (سال 1386) از رابطه ذیل استفاده می‌گردد:

منبع:

ماهنامه کانون -> شماره ٩٩

http://www.notary.ir/documents/document/12840/12843/portal.aspx

نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی(بخش دوم)

 نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی(بخش دوم)
نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی
(با لحاظ ماده 34 قانون ثبت اصلاحی 1386 و آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 1387)[1]
(بخش دوم)[2]
جنت خداداد[3]
بخش دوم: ترتیب اجرا
فصل اول ـ اجرای اسناد دارای وثیقه:

 
1 ـ تعاریف:
الف) وثیقه: در لغت به معنی «استوار» و «آنچه که بتوان به آن اعتماد کرد» و «محکم کاری کردن» می‌باشد و در اصطلاح، وثیقه:
1 ـ مالی است منقول یا غیر‌منقول که وام‌گیرنده تحت یکی از صور قانونی مانند رهن یا معاملات شرطی آن را نزد وام‌دهنده می‌گذارد و وام می‌گیرد که اگر در موعد مقرر آن را پس ندهد وام‌دهنده بتواند از محل فروش وثیقه، طلب خود را به‌صورت کلی یا جزیی وصول نماید.
2 ـ مالی است که برای تضمین حسن انجام تعهد داده می‌شود. در این جا گرچه دین بالفعل وجود ندارد اما با توجه به ماده 33 ق.ث.، قرارداد تضمین حسن انجام تعهد نیز در ردیف معاملات با‌حق‌استرداد قرار گرفته و اجرای آن طبق ماده 34 اصلاحی قانون ثبت خواهد بود.[4]
ب) معامله با‌حق‌استرداد: هر عقدی است که موضوع آن مال منقول یا غیر‌منقول است که به عنوان وثیقه دین یا حسن انجام تعهد در اختیار قانونی بستانکار قرار داده می‌شود تا تحت شرایط قانونی در‌صورت امتناع مدیون از پرداخت دین از محل وثیقه، طلب خود را وصول کند.
ج) معامله رهنی: عقدی است که به‌موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به‌داین می‌دهد و به موجب عقد مذکور برای وام‌دهنده یک حق عینی بر آن مال ایجاد می‌شود.
د) معامله شرطی: که منظور همان بیع شرط است و طبق ماده 458 ق.م. به‌شرح ذیل تعریف شده است: «در عقد بیع متعاملین می‌توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می‌توانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد؛ در هر حال، حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.»
کلیه معاملات فوق‌الذکر تحت یک عنوان کلی «معاملات وثیقه‌ای» شناخته می‌شود که مهم‌ترین خصوصیت آن عبارت است از:
1 ـ در معاملات وثیقه‌ای، مالک مال، آن را ضمن عقدی به وثیقه می‌دهد خواه بیع شرط باشد یا رهن یا هر عقد دیگر.
2 ـ مال مورد وثیقه به‌موجب این عقد از مالکیت مالک اولیه خارج نمی‌شود به همین دلیل، قانونگذار در ماده 33 ق.ث. حق تقاضای ثبت را به انتقال‌دهنده داده است.
2 ـ ترتیب اجرا:
ترتیب اجرای اسناد وثیقه مربوط به اموال منقول و غیرمنقول طبق مقررات مندرج در ماده 34 اصلاحی قانون ثبت و آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی است که ذیلاً در 9 بند تشریح می‌گردد؛
1‌ـ صدور اجرائیه:
در کلیه معاملات با‌حق‌استرداد، شرطی و رهنی، بستانکار در صورت عدم پرداخت بدهی از طرف بدهکار در موعد مقرر در سند، می‌تواند وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم‌کننده سند درخواست نماید. درخواست اجرای سند باید حاوی نکات مذکور در موارد 3و4 آیین‌نامه اجرا باشد.
 ـ دفترخانه به تقاضای بستانکار برای وصول مطالبات قانونی وی اجرائیه صادر و به اداره ثبت ارسال می‌کند.
 ـ بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه 10روز مهلت دارد تا نسبت به پرداخت بدهی اقدام نماید.
در‌صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، اداره ثبت بنا به تقاضای بستانکار یا بدهکار مورد معامله را ارزیابی و پس از قطعیت ارزیابی حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت، نسبت به مزایده مال اقدام می‌نماید.
در ماده 34 اصلاحی جدید و آیین‌نامه اجرایی آن، نسبت به ماده 34 سابق تفاوت‌های زیر مشهود است:
 1 ـ در ماده34 اصلاحی جدید، ترتیب اجرای اسناد وثیقه راجع به اموال منقول و غیر‌منقول یکسان است.
 2 ـ مواعد 4 ماه و 8 ماه مقرر در ماده34 سابق به 10 روز کاهش یافته است.
 3 ـ حراج مورد وثیقه منتفی گردیده و وثیقه پس از ارزیابی و قطعیت آن از طریق مزایده به فروش گذارده می‌شود.
4 ـ مبنای مزایده، بهای ارزیابی مورد وثیقه است که در صورت انقضای یکسال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر‌منقول و تا قبل از تنظیم صورت‌مجلس مزایده به درخواست هر یک از طرفین ارزیابی قابل تجدید خواهد بود. (ماده 34 اصلاحی و تبصره 2 ماده 101 آیین‌نامه اجرا)
 5 ـ پس از آنکه مطالبات قانونی بستانکار و هزینه‌های اجرایی از محل فروش مورد‌وثیقه وصول گردید، چنانچه مازادی باشد به متعهد مسترد می‌گردد. (ماده126 آیین‌نامه‌اجرا)
 6 ـدر صورتی‌که بستانکار قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد، در صورت تقاضا، به نسبت طلب، از مال مورد مزایده به وی واگذار می‌گردد. (تبصره ماده 126 آیین‌نامه اجرا)
7 ـ در مواردی که وثیقه تکافوی طلب بستانکار را ننماید، او می‌تواند برای وصول مانده‌ی‌طلب خود به سایر اموال متعهد رجوع نماید. (قسمت اخیر ماده 116 آیین‌نامه اجرا)
8 ـ مقررات فوق در مواردی هم که مال یا ملکی وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار‌داده شود و عنوان رهن و معاملات با‌حق‌استرداد را نداشته باشد هم مجری خواهد بود. (تبصره یک ماده 34 اصلاحی قانون ثبت و ماده 105 آیین‌نامه اجرا)
نکات:
1 ـ آگهی مزایده اموال غیرمنقول باید حاوی نکات زیر باشد: (مواد 121 الی 124 آیین‌نامه اجرا)
1 ـ 1) مشخصات مالک: (نام و نام خانوادگی)
2 ـ 1) مشخصات ملک: (محل وقوع ملک؛ حدود؛ مقدار و توصیف اجمالی ملک؛ اینکه ملک ثبت شده است یا خیر؛ مشاع است یا مفروز؛ در صورتی‌که منافع مورد وثیقه مستند به سند رسمی به غیر واگذار شده باشد، خواه مدت آن منقضی شده یا نشده باشد مراتب با ذکر مال‌الاجاره و آخر مدت اجاره در آگهی قید می‌شود؛ بیمه بودن، در‌صورتی‌که ملک بیمه باشد.)
 3 ـ 1) اشاره به اینکه پرداخت بدهی‌های مربوط به آب، برق و گاز اعم از حق انشعاب و یا حق‌اشتراک و مصرف در صورتی‌که مورد مزایده دارای آنها باشد و نیز بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده اعم از آنکه رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده باشد، به عهده برنده مزایده است. (فراز 6 بند الفماده 121 آیین‌نامه اجرا)
4 ـ 1) روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
5 ـ 1) قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.
2 ـ آگهی مزایده وثایق منقول: در آگهی مزایده اموال منقول، مشخصات مالک، نوع اموال، توصیف اجمالی آن، بیمه‌بودن مورد مزایده در صورتی‌که مال بیمه باشد، روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده و قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود، تصریح می‌گردد. (مواد 121 الی 124 آیین‌نامه اجرا)
3 ـدر صورت عدم رعایت موارد فوق در آگهی مزایده تا قبل از تنظیم و امضای صورت‌مجلس مزایده، به‌دستور رئیس ثبت آگهی مزایده تجدید می‌شود. (تبصره ماده 125 آیین‌نامه اجرا)
 2 ـ ارزیابی:
هرگاه متعهد ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید، اداره ثبت بنا به درخواست و معرفی هر یک از طرفین معامله (متعهد یا متعهد‌ٌله) نسبت به ارزیابی مورد وثیقه اقدام می‌نماید. چنانچه معرفی‌کننده به مبلغ ارزیابی معترض باشد فقط می‌تواند ضمن امضای صورت‌مجلس اعتراض نماید و اگر طرف مقابل هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد مکلف است به همین‌نحو عمل نماید. در این‌صورت، معترض باید حداکثر ظرف سه روز به اجرا مراجعه و با اطلاع از میزان دستمزد کارشناس، آن را پرداخت و قبض آن را به اجرا تسلیم و رسید دریافت نماید.
در صورت عدم حضور هر یک از طرفین معامله، مراتب ارزیابی حداکثر ظرف 3 روز از طرف اجرای ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ می‌شود. در این حالت، میزان دستمزد کارشناس مجدد نیز در اخطار قید می‌گردد تا چنانچه مخاطب به ارزیابی معترض باشد ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس مجدد، به اجرا تسلیم نماید.
در موارد فوق که به ارزیابی اعتراض می‌شود, رئیس ثبت محل به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس رسمی، یک نفر را انتخاب و مراتب را به طرفین و کارشناس منتخب ابلاغ می‌نماید و با تعیین مهلت مناسب به کارشناس اخطار می‌کند که اظهار‌نظر نماید. نظریه کارشناس مجدد، در هر حال، قطعی و غیر‌قابل اعتراض است.
چنانچه به ترتیب فوق اعتراضی نرسد ارزیابی قطعی است. (مواد 98 ـ 101 و 102 آیین‌نامه اجرا)
به عبارت دیگر؛
 الف: طرفین معامله در زمان ارزیابی مورد وثیقه حاضر باشند و اعتراض ننماید. در این صورت، ارزیابی قطعیت یافته و پس از آن اعتراض مسموع نخواهد بود. (ماده 98 آیین‌نامه اجرا)
ب: معترض که ضمن امضای صورت‌مجلس به ارزیابی اعتراض نموده، ظرف مدت 3‌روز مقرر به اجرا مراجعه نکرده و یا در صورت مراجعه، دستمزد کارشناس مجدد را واریز ننموده باشد. در این صورت نیز ارزیابی اولیه قطعی خواهد بود.
ج: طرفین یا هر یک از آنها در زمان ارزیابی حاضر نبوده و نتیجه ارزیابی به آنها ابلاغ شود. در این‌صورت، چنانچه معترض ظرف مدت 5 روز از تاریخ ابلاغ, کتباً و با واریز هزینه کارشناس مجدد اعتراض ننماید, ارزیابی قطعیت یافته و عملیات اجرایی ادامه می‌یابد.
(ماده 101 آیین‌نامه اجرا)
د: با اعتراض طرفین یا یکی از آنها کارشناس مجدد به قید قرعه از طرف رئیس ثبت انتخاب و نسبت به ارزیابی مورد وثیقه اقدام می‌نماید. در این صورت، نتیجه ارزیابی مجدد قطعی و غیر‌قابل اعتراض می‌باشد.(ماده 102 آیین‌نامه اجرا)
*نکات:
1 ـ در صورتی که یکسال از قطعیت ارزیابی مال غیر‌منقول (مورد وثیقه یا مورد بازداشت) گذشته باشد، به درخواست هر یک از طرفین تا قبل از تنظیم صورت‌مجلس مزایده، ارزیابی تجدید می‌گردد.(تبصره 2 ماده 101 آیین‌نامه اجرا)
مفاد تبصره فوق از نوآوری‌های آیین‌نامه اجرا است که با توجه به نوسان شدید قیمت‌ها در اموال غیرمنقول, جهت حفظ حقوق طرفین پیش‌بینی گردیده است.
2 ـ طبق بند ”ر“ ماده یک آیین‌نامه اجرا کارشناس رسمی کسی است که به مناسبت خبره بودن در فنی می‌تواند در مسایل مربوط به فن خود به عنوان صاحب‌نظر اظهار‌نظر کند و از مراجع ذی‌صلاح پروانه برای این کار را داشته باشد. بر‌این‌اساس ادارات ثبت در ارزیابی اموال باید از کارشناس رسمی دادگستری و نیز کارشناسان موضوع ماده 187 قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی مصوب 1379 استفاده نماید.
3 ـ با توجه به مفاد بند ”ر“ فوق‌الذکر ادارات ثبت در انتخاب ارزیاب مکلف‌اند با توجه به نوع مال مورد ارزیابی از کارشناس متخصص در همان موضوع استفاده نمایند. در غیر‌این‌صورت, ارزیابی به‌دلیل عدم تخصص کارشناس مربوطه فاقد اعتبار خواهد بود.
4 ـ دستمزد ارزیابی با در نظر گرفتن درجه علمی و تجربه کارشناس یا خبره محلی، محل ارزیابی، نوع مال ارزیابی‌شده و میزان کار توسط رئیس ثبت محل تعیین می‌گردد.
3 ـ مزایده:
برابر ماده 34 اصلاحی جدید در اجرای اسناد وثیقه تمامی مورد معامله ارزیابی و پس از قطعیت بهای آن حداکثر ظرف مدت 2 ماه از تاریخ قطعیت، از طریق مزایده به فروش می‌رسد. ابراء ذمه مدیون نسبت به خسارت یا قسمتی از اصل نیز مانع از ارزیابی و مزایده تمام مورد وثیقه نخواهد بود. در این‌حالت، چنانچه مورد وثیقه به دلیل عدم‌وجود خریدار به بستانکار واگذار شود مبلغ ابراء‌شده به مدیون مستردد می‌گردد. (ماده 38 آیین نامه اجرا)
قبل از برگزاری مزایده، اداره ثبت مکلف است پس از قطعیت بهای ارزیابی، آگهی مزایده مربوط به مال مورد وثیقه (اعم از منقول یا غیر‌منقول) را با رعایت مواد 121 الی 124 آیین‌نامه اجرا تهیه و نسبت به انتشار آن در یک نوبت در روزنامه کثیر‌الانتشار محل یا نزدیک‌ترین به محل اقدام کند و علاوه بر آن آگهی الصاقی نیز تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده, ابنیه عمومی از قبیل شهرداری, بخشداری, فرمانداری, نیروی انتظامی, دادگستری و ثبت اسناد محل الصاق نماید. فاصله انتشار آگهی مزایده تا روز مزایده نباید از 15 روز کمتر باشد.
مزایده با حضور رئیس اداره یا مسؤول اجرا, متصدی مزایده و نماینده دادستان در یک جلسه از ساعت 9 الی 12 برگزار و شرکت در آن برای عموم آزاد است. در مزایده اموال منقول، مأمور اجرای مربوطه به جای مسؤول اجرا یا رئیس اداره شرکت می‌نماید.
در صورتی که مورد وثیقه از طریق مزایده به‌فروش رود, پس از پرداخت مطالبات بستانکار و هزینه‌های اجرایی, چنانچه مازاد داشته باشد، به مدیون مستردد می‌گردد. در این حالت، اگر برنده مزایده نسبت به پرداخت بدهی‌های مربوط به مورد مزایده موضوع فراز 6 بند ”الف“ ماده 121 آیین‌نامه اقدام نموده باشد, می‌تواند وجوه پرداختی را از محل مازاد مذکور مسترد نماید.
چنانچه مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار شده و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانکار وصول می‌گردد. در این مورد نیز کلیه هزینه‌های موضوع فراز 6 بند ”الف“ ماده 121 فوق جزو مطالبات بستانکار محسوب و به موجب همان اجرائیه قابل وصول خواهد بود. (مواد 125 ـ 122 ـ 129 آیین‌نامه اجرا)
در صورتی که بستانکار قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد، به درخواست وی، نسبت به طلب، از مال مورد وثیقه به وی واگذار می‌گردد. (تبصره ماده 126 آیین‌نامه اجرا)
بنابراین با توجه به مقررات آیین‌نامه اجرا، مورد وثیقه در موارد زیر کلاً یا بعضاً به بستانکار واگذار می‌شود:
1 ـ در حالتی که مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند. در این صورت، مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار می‌گردد و چنانچه وثیقه تکافوی طلب بستانکار را ننماید وی می‌تواند برای وصول مانده‌ی‌طلب به سایر اموال متعهد رجوع کند.(مواد 116و 126 آیین‌نامه اجرا)
2 ـ در حالتی که مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند و بستانکار نیز جهت تملیک تمام مورد وثیقه قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد. در این صورت، به تقاضای بستانکار به نسبت طلب، از مال مورد وثیقه به وی واگذار خواهد شد. (تبصره ماده 126 آیین‌نامه اجرا)
نکات:
1) در مزایده فروش نقدی است مگر اینکه متعهدٌ‌له فروش به نسیه را قبول و مدیون نیز مازاد را نقداً دریافت نماید و یا نسبت به مازاد نسیه را قبول کند که در هر صورت، خود مسؤول وصول خواهند بود.
2) رئیس و کارمندان اداره ثبت محل و اجرا، مباشرین فروش و نماینده دادستان، حق شرکت در مزایده به عنوان مشتری, به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم را ندارند. (ماده 128آیین‌نامه اجرا)
3) در جلسه مزایده صورت‌مجلس مزایده تنظیم می‌شود که باید به امضای مسؤولان امر، نماینده دادستان، خریدار و نیز مدیون و داین و یا نمایندگان آنها (در صورت حضور) برسد. (ماده 135آیین‌نامه اجرا)
4) هرگاه مورد وثیقه رقبات متعدد باشد و برای هر یک از آنها خریدار جداگانه پیدا شود و جمع مبلغ خرید بیش از طلب بستانکار باشد, اقدام به فروش و تنظیم صورت‌مجلس مزایده می‌گردد. در صورتی که حاصل فروش بعضی رقبات کافی برای پرداخت بدهی گردد از تنظیم صورت‌مجلس برای بقیه خودداری می‌گردد. در این مورد، بدهکار می‌تواند برای فروش یک یا بعضی رقبات رعایت تقدم را درخواست نماید. درخواست مدیون برای تقدم و تأخر فروش در مواردی که مورد مزایده مال منقول باشد نیز قابل پذیرش است. (ماده 144 آیین‌نامه اجرا و تبصره آن)
5) در صورتی که مال مورد وثیقه از طریق مزایده به شخص ثالث فروخته شود، با تنظیم و امضای صورت‌مجلس مزایده عملیات اجرایی خاتمه می‌یابد. (تبصره ماده 155آیین‌نامه اجرا)
6)  در کلیه پرونده‌های اجرایی, هرگاه مال مورد مزایده به بستانکار واگذار شود، بدهکار می‌تواند تا قبل از تنظیم و امضای سند رسمی انتقال اجرایی یا تحویل مال (حسب مورد)، اقدام به پرداخت بدهی و هزینه‌های اجرایی نموده و از تنظیم سند انتقال یا تحویل مال منقول جلوگیری نماید. (تبصره ماده 39 آیین‌نامه اجرا)
7)عملیات مزایده در موارد زیر متوقف می‌شود: (ماده143 آیین‌نامه اجرا)
1ـ وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی.
2ـ در صورتی که یکی از طرفین یا شخص ثالث به نظریه رئیس ثبت اعتراض کند، مزایده تا زمان صدور رأی هیئت نظارت متوقف می‌شود.
3 ـ صدور رأی هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت مبنی بر ابطال عملیات اجرایی.
4 ـ پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرایی.
8)  مواردی که فروش از درجه اعتبار ساقط است و آگهی مزایده باید طبق مقررات تجدید شود: (ماده 138آیین‌نامه اجرا)
1 ـ هرگاه فروش در روز، ساعت و یا محلی که در آگهی معین شده، به عمل نیاید.
2 ـ هرگاه بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شود و یا بالاترین قیمتی که پیشنهاد شده را رد کنند.
3 ـ در صورتی‌که فروش بدون حضور نماینده دادسرا به عمل آید.
4 ـ در صورتی‌که مباشرین فروش و کارمندان ثبت محل در خرید شرکت کرده باشند.
9)پس از تنظیم صورت‌مجلس مزایده و واگذاری مال به خریدار یا بستانکار، اجرا مکلف است وفق مواد 139 و 140 آیین‌نامه اجرا پیش‌نویس سند انتقال اجرایی و اخطار حسن‌نیت را تهیه و پس از امضای رئیس ثبت جهت تنظیم سند انتقال به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارسال نماید.
4 ـ اعراض‌از‌رهن:
با توجه به ماده 787 ق.م. عقد رهن نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز است و بر‌اساس همین اختیار برای مرتهن است که او می‌تواند تا زمانی که دین بر ذمه راهن باقی است از رهن اعراض نماید. این موضوع در تبصره 6 ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 در خصوص معاملات رهنی، پیش‌بینی شده بود. طبق تبصره 6 مذکور در مورد معاملات رهنی بستانکار می‌توانست از رهن اعراض نماید که در این صورت مورد رهن آزاد و عملیات اجرایی بر‌اساس اسناد ذمه ادامه می‌یافت. در ماده 34 اصلاحی جدید (تبصره 2) تعیین تکلیف در خصوص اعراض‌از‌رهن، به آیین‌نامه محول گردیده و مواد 112 و 113 آیین‌نامه اجرا به این موضوع اختصاص یافته است. طبق مواد مذکور؛ اگر اعراض‌از‌رهن قبل از صدور اجرائیه باشد در دفترخانه تنظیم‌کننده سند به عمل می‌آید و مراتب در ملاحظات ثبت سند مربوطه قید و به امضای مرتهن می‌رسد و اطلاع‌نامه فسخ نیز به اداره ثبت ارسال می‌شود. در این صورت، صدور اجرائیه با توضیح موضوع اعراض‌از‌رهن، خواهد بود. و اگر اعراض‌از‌رهن پس از صدور اجرائیه باشد، با اعلام کتبی موضوع از طرف مرتهن به اداره اجرا به عمل می‌آید. در این صورت نیز پس از احراز صحت انتساب تقاضانامه به مرتهن توسط رئیس اجرا، موضوع به متعهد ابلاغ شده و به دفتر‌خانه نیز جهت قید موضوع در ستون ملاحظات ثبت مربوطه و صدور اطلاع‌نامه فسخ (فک رهن) اطلاع داده می‌شود. و در هر دو صورت، عملیات اجرایی برابر مقررات اسناد ذمه‌ای خواهد بود.
* نکات:
1 ـ طبق تبصره ماده 112 مذکور حق اعراض‌از‌رهن با تنظیم صورت‌مجلس مزایده از مرتهن ساقط می‌شود. لازم‌به‌ذکر است مفاد تبصره مذکور اطلاق صدر ماده را که مقرر داشته مرتهن می‌تواند مادام که دین بر ذمه راهن باقی است از رهینه اعراض نماید، تخصیص زده و آن‌را مقید تا زمان تنظیم صورت‌مجلس مزایده نموده است.
2 ـ در مواردی که موعد سند منقضی نشده باشد، مورد رهن آزاد و حق عینی بستانکار به حق ذمی تبدیل می‌شود و مطالبه وجه و صدور اجرائیه برای وصول آن موکول به انقضای مدت مذکور در سند معامله خواهد بود. (ماده 113آیین‌نامه اجرا)
 3 ـ هرگاه مازاد مورد وثیقه به نفع غیر بازداشت باشد، در صورت اعراض‌از‌رهن، بازداشت مازاد به اصل تبدیل می‌شود.[5] (ماده 113آیین‌نامه اجرا)
5 ـ حقوق بدهکار اسناد وثیقه‌ای:
بدهکار سند وثیقه‌ای با توجه به ماده 34 اصلاحی قانون ثبت و مواد 108، 145 و 146 و سایر مقررات آیین‌نامه اجرا دارای حقوق ذیل نیز می‌باشد؛
1)فسخ و فک سند وثیقه: بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند کلیه بدهی خود را اعم از اصل طلب، سود، خسارت قانونی و حقوق اجرایی (در صورت صدور اجرائیه) به حساب سپرده ثبت واریز نموده و با ارائه فیش پرداختی به دفتر‌خانه تنظیم‌کننده سند، نسبت به فسخ و فک سند اقدام نماید. (ماده 145 آیین‌نامه اجرا)
الف ـ در مورد فوق هر‌گاه منافع مورد معامله حق سکنیû بوده و به بستانکار منتقل شده باشد، حق بستانکار باید تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود. (تبصره 6 ماده 146 آیین‌نامه اجرا)
ب ـ در صورت صدور اجرائیه گواهی اداره اجرا در مورد بلامانع بودن فک و فسخ معامله یا انجام معامله ضروری است. (ماده 145 آیین‌نامه اجرا)
2) رهن مکرر: بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند با قید حق بستانکار مقدم و ذکر تاریخ انقضای سند مقدم، مورد معامله را برای وام‌های دیگر وثیقه یا تأمین دهد. در صورت فک معامله مقدم، تمام مال مورد معامله در وثیقه بستانکاران بعدی به ترتیب تقدم قرار می‌گیرد. معامله بعدی باید در همان دفتر‌خانه تنظیم‌کننده سند مقدم تنظیم گردد و سردفتر مکلف است وقوع معامله مؤخر را با ذکر مشخصات کامل بستانکار معامله مازاد، در ملاحظات ثبت اسناد مقدم قید نماید. (ماده 108 آیین‌نامه اجرا)
3) انتقال حق استرداد: بدهکار سند وثیقه‌ای (دارنده حق استرداد) می‌تواند با قید حق بستانکار یا بستانکاران و ذکر تاریخ انقضای مدت سند، حق استرداد خود را واگذار نماید. در این صورت، اجرائیه علیه آخرین منتقل‌الیه صادر خواهد شد مگر اینکه مرتهن از رهن رجوع نماید یا اینکه حق صلح حقوق یا واگذاری حق استرداد، از راهن سلب شده باشد. در این صورت، اجرائیه علیه راهن صادر می‌شود. (ماده 108 آیین‌نامه اجرا)
نکته: هرگاه انتقال حق استرداد با قید حق بستانکار و ذکر تاریخ انقضای سند و جلب رضای بستانکار به عمل آید اجرائیه علیه آخرین منتقل‌الیه صادر خواهد شد. (ماده 10 آیین‌نامه اجرا)
4) پرداخت بدهی و جلوگیری از واگذاری مال مورد وثیقه به بستانکار یا خریدار ثالث: بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند در مواردی که مورد وثیقه در جریان عملیات اجرایی است و منتهی به تنظیم صورت‌مجلس قطعی مزایده نشده است (مال از طریق مزایده به خریدار ثالث فروخته نشده) با سپردن بدهی به صندوق ثبت، سند را فسخ نماید. در این صورت، پرونده اجرایی مختومه شده و مراتب به دفتر‌خانه تنظیم‌کننده سند اعلام می‌گردد تا موضوع را در ملاحظات ثبت سند قید نماید. (بند 5 ماده 146 آیین‌نامه اجرا)
همچنین بدهکار سند وثیقه‌ای می‌تواند در مواردی که مال به دلیل نبود خریدار به بستانکار واگذار می‌شود تا قبل از تنظیم سند اجرایی و یا تحویل مال، با واریز کلیه بدهی به صندوق ثبت از واگذاری مال به بستانکار جلوگیری نموده و نسبت به فک و فسخ سند اقدام نماید. (تبصره ماده 39 آیین‌نامه اجرا)
6 ـ حقوق سایر بستانکاران نسبت به سند وثیقه‌ای:
الف) طبق مواد 145 و 146 آیین‌نامه اجرا هر بستانکاری که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارد می‌تواند کلیه بدهی موضوع سند به بستانکار دیگر و حقوق دولتی را پرداخت نموده و استیفای حقوق خود را از اداره ثبت محل درخواست نماید. در این صورت، به محض پرداخت بدهی و حقوق دولتی، مورد معامله در ازای هردو بدهی و متفرعات آن به نفع بستانکار مذکور بازداشت‌شده و اداره اجرا مکلف است مراتب را برای فسخ سند به دفتر‌خانه اسناد رسمی مربوطه اعلام و موضوع بازداشت ملک را به واحد ثبتی اطلاع، و عملیات اجرایی را طبق مقررات اسناد ذمه‌ای ادامه دهد.
ب) وفق مواد 109 و 110 آیین‌نامه اجرا بستانکار معامله مؤخر یعنی بستانکاری که مازاد مورد معامله در وثیقه طلب اوست نیز می‌تواند پس از انقضای مدت سند مقدم، کلیه بدهی سند مذکور را قبل از صدور اجرائیه و یا قبل از فروش مال از طریق و یا تنظیم سند انتقال پرداخت و یا ایدا نموده و تقاضای استیفای حقوق خود از اداره ثبت بنماید. در این صورت پس از پرداخت طلب بستانکار اول (و حقوق دولتی در صورت صدور اجرائیه) تمام مال مورد وثیقه در وثیقه طلب بستانکار مذکور قرار گرفته و حسب مورد صدور اجرائیه و یا ادامه عملیات اجرایی نسبت به دو سند توأمان خواهد بود.
در موارد الف و ب چنانچه منافع مال مورد معامله، حق سکنیû بوده و به بستانکار اول منتقل شده باشد، باید حق نامبرده تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود. پس از انقضای مدت سند، عملیات اجرایی به نفع بستانکار پرداخت‌کننده دین ادامه می‌یابد.
7 ـ عملیات اجرایی در صورت فوت بدهکار سند وثیقه‌ای:
در این قسمت نحوه صدور اجرائیه و عملیات اجرایی در مواردی که بدهکار سند وثیقه‌ای فوت می‌نماید در 2 حالت تشریح می‌گردد؛
الف ـ فوت بدهکار قبل از صدور اجرائیه: (ماده 19 آیین‌نامه اجرا و تبصره آن)
در صورت فوت بدهکار قبل از صدور اجرائیه درخواست صدور اجرائیه باید علیه وراث بدهکار به عمل آید، در این مورد طبق بند 2 ماده 3 آیین‌نامه اجرا متعهدٌ‌له موظف است ورثه را معرفی نماید. در این مورد احتیاجی به گواهی حصر وراثت نیست و در صورت عجز متعهدٌ‌له از معرفی ورثه، دفتر‌خانه و اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت. در صورت فوت بدهکار قبل از صدور اجرائیه، ابلاغ اوراق اجرایی به وراث به‌صورت واقعی خواهد بود و در صورتی که ابلاغ واقعی در محل اقامتگاه مورث به وارث ممکن نشود و یا کسی که به نحو مذکور ابلاغ واقعی به او ممکن نشده اقامتگاه خود را اعلام ننماید و متعهدٌ‌له نیز قادر به تعیین و معرفی اقامتگاه او نشود، ابلاغ اجرائیه به‌وسیله آگهی به عمل می‌آید. در صورتی که بدهکار بعد از صدور اجرائیه و قبل از ابلاغ فوت نماید نیز اوراق اجرایی با معرفی بستانکار، به ترتیب فوق به کلیه وراث وی ابلاغ می‌گردد.
ب ـ فوت بدهکار بعد از ابلاغ اجرائیه(ماده 120 آیین‌نامه اجرا)
در این حالت فوق اداره اجرا ضمن ادامه عملیات اجرایی اطلاعیه‌ای حاوی صدور اجرائیه و اینکه عملیات اجرا در چه مرحله‌ای است به محل اقامت مدیون متوفیû الصاق می‌نماید و چنانچه ابلاغ اجرائیه به مدیون از طریق انتشار آگهی در روزنامه به عمل آمده باشد اطلاعیه موصوف یک نوبت در یکی از جراید کثیرالانتشار محل یا نزدیک‌تر به محل، آگهی می‌شود تا چنانچه وراث بخواهند از حق استرداد منتقل‌شده به خود (موضوع ماده 118 آیین‌نامه اجرا) استفاده نمایند، اقدام کنند.
در این مورد جهت تنظیم صورت‌مجلس مزایده یا تنظیم سند انتقال و همچنین ثبت ملک در دفتر املاک به‌نام خریدار یا بستانکار نیازی به ارائه گواهی حصر وراثت نخواهد بود. اما اگر مال در مزایده به فروش برسد، پرداخت مازاد به وراث موکول به ارائه گواهی حصر وراثت و گواهی دارایی می‌باشد. (ماده 120 آیین‌نامه اجرا)
در هر صورت، با فوت مدیون در خلال عملیات اجرایی، ادامه عملیات، مستلزم معرفی ورثه از طرف متعهدٌله می‌باشد. در صورت ناتوانی متعهدٌله از معرفی ورثه، اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت. (تبصره ماده 120 آیین‌نامه اجرا و بند 229 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)[6]
8 ـ انتقال قهری حق استرداد به وراث:
به‌موجب ماده 118 آیین‌نامه اجرا انتقال قهری حق استرداد به وراث، سبب تجزیه مورد‌معامله نمی‌شود و بعض وراث نمی‌توانند نسبت به سهم‌الارث خود درخواست استفاده از حق استرداد نموده و بعض دیگر درخواست ادامه عملیات اجرایی نمایند. چون اعمال حق استرداد از سوی بعض از وراث سبب تبعیض ناروا به زیان متعهدٌله می‌باشد فقط در صورتی قابل اجراست که یا همه وراث در این مورد توافق کرده و قبل از صدور اجرائیه یا قبل از ختم عملیات اجرایی کلیه بدهی و خسارت قانونی و حقوق دولتی (در صورت صدور اجرائیه) را پرداخت نمایند و یا چنانچه احد از وراث بخواهد از حق استرداد مذکور استفاده نماید، باید نسبت به پرداخت کلیه بدهی و خسارت قانونی و حقوق اجرایی (در صورت صدور اجرائیه) اقدام که در این صورت مال مورد معامله در وثیقه وارث مذکور قرار می‌گیرد و هرگاه هریک از وراث نسبت به سهم‌الارث، بدهی خود را به وارث یاد‌شده بپردازد، به همان نسبت از مورد وثیقه به نفع او آزاد می‌شود.
نکات:
1 ـ در صورتی که پرداخت دین از ناحیه یکی از وراث، قبل از صدور اجرائیه باشد، پرداخت‌کننده به عنوان قائم مقام طلبکار می‌تواند با رعایت مقررات، علیه سایر وراث به نسبت سهم الارث آنها اقدام به صدور اجرائیه نماید. (ماده 7 آیین‌نامه اجرا)
2 ـ هرگاه پرداخت بدهی سند از طرف یکی از وارث بعد از صدور اجرائیه باشد، اجرا مکلف است بلافاصله مراتب را به‌وسیله اخطار به سایر وراث اعلام کند و تذکر دهد که هریک از وراث حق دارند که به نسبت سهم‌الارث خود بدهی و خسارت و حقوق اجرایی را پرداخته، سهم خود را آزاد نماید. در غیر این‌صورت، عملیات اجرایی وفق مقررات علیه آنها ادامه می‌یابد.
9ـ بازداشت مازاد مورد وثیقه و طرز استیفای حقوق بازداشت‌کننده مازاد:
طبق ماده 65 آیین‌نامه اجرا مازاد احتمالی مال مورد وثیقه قابل بازداشت است و مأخذ محاسبه مازاد احتمالی، جمع ارقام زیر می‌باشد؛
1) اصل طلب و خسارت تأخیر تأدیه با رعایت ماده 34 اصلاحی قانون ثبت.
2) حق حراج (مزایده).
3) حق‌الاجرا.
4)حق الوکاله اگر جزو قرارداد مذکور در سند باشد.
5) حق بیمه و سایر هزینه‌ها که بستانکار با وثیقه پرداخته و برابر مقررات آیین‌نامه اجرا حق وصول آن را از مدیون دارد.
به مجرد وصول، دستور بازداشت مازاد مورد وثیقه از طرف اجرای ثبت یا سایر مراجع قانونی، باید مراتب در دفتر بازداشتی ثبت شود. بازداشت به مجرد ابلاغ به مدیون یا ثبت مفاد آن در دفتر بازداشتی تحقق می‌یابد و هرگاه معامله‌ای که مازاد آن بازداشت‌شده، فسخ شود، بازداشت مازاد، خود‌به‌خود، به اصل تبدیل می‌شود. مفاد بازداشت باید بلافاصله به دفتر تنظیم‌کننده سند ابلاغ و دفتر مزبور مکلف است مفاد آن را در ملاحظات ثبت معامله قید کرده و اگر سند معامله به صدور اجرائیه منتهی شده باشد، مراتب را به اجرای مربوط اعلام دارد. (ماده 114 آیین‌نامه اجرا)
طرز استیفای حقوق بازداشت‌کننده مازاد به‌شرح زیر است:
در معاملات غیر‌منقول مذکور در ماده 34 اصلاحی قانون ثبت؛ هر یک از بازداشت‌کنندگان مازاد می‌تواند با استفاده از ماده 146 آیین‌نامه اجرا با پرداخت مطالبات سند وثیقه‌ای و حقوق اجرایی، عملیات اجرایی را تا وصول مجموع دو طلب به نفع خود پیگیری نماید. در صورت پرداخت بدهی از طرف هر یک از بازداشت‌کنندگان مازاد، بازداشت‌کننده پرداخت‌کننده دین در وصول طلب مقدم بر سایر بازداشت‌کنندگان قرار می‌گیرد. در صورتی که هیچ‌یک از بازداشت‌کنندگان مازاد قصد استفاده از ماده 146 مذکور را نداشته باشند در این‌صورت عملیات اجرایی ادامه یافته و چنانچه مازادی وجود داشته باشد، مازاد بین بازداشت‌کنندگان به ترتیب تاریخ بازداشت تقسیم می‌شود.
نکته:
با توجه به اینکه با پرداخت بدهی سند وثیقه‌ای توسط هر یک از بازداشت‌کنندگان مازاد، سند فسخ و مورد معامله آزاد می‌گردد، نکات زیر باید قبل از پرداخت بدهی مورد توجه قرار گیرد:
1 ـ اینکه مورد معامله تکافوی مجموع دو طلب و هزینه‌های قانونی را می‌نماید.
2 ـ مورد معامله جزء مستثنیات دین نمی‌باشد.
3 ـ منافع مورد معامله (حق سکنیû) به بستانکار سند منتقل نگردیده باشد. چون در‌این‌صورت طبق بند 6 ماده 146 آیین‌نامه اجرا باید حق بستانکار اول تا پایان مدت سند رعایت گردد.
پرداخت بدهی سند بدون توجه به نکات فوق از طرف هر یک از بستانکاران، ممکن است به ضرر وی تمام گردد.
فصل دوم ـ اجرای اسناد ذمه‌ای:
در این فصل با تعریف سند ذمه‌ای و نحوه اجرای آن از طریق ادارات اجرای ثبت آشنا می‌شویم.
1 ـ تعریف اسناد ذمه و تفاوت آن با اسناد وثیقه :
الف ـ تعریف سند ذمه :
در کتاب ترمینولوژی حقوق دکتر جعفری لنگرودی سند ذمه‌ای چنین تعریف شده است؛ «سندی است حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس (که کلی آن جنس بر عهده اوست) مانند سند تعهد پرداخت چند خروار گندم. بیشتر در معنی اول به‌کار می‌رود».
اما در اصطلاح ثبتی، سند ذمه‌ای در مقابل اسناد وثیقه‌ای موضوع مواد 33 و 34 ق.ث. قرار می‌گیرد. در بند ”ب“ ماده یک آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 1387سند ذمه بدین‌شرح تعریف شده است؛ «سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین که در اصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با‌حق‌استرداد به‌کار می‌رود». باتوجه به تعریف فوق دو دسته اسناد وجود دارد که به ترتیب مقرر برای اجرای اسناد ذمه‌ای اجرا می‌شود؛
1‌) کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسنادرسمی و دفاتر رسمی ازدواج و طلاق که در بر‌دارنده تعهد منجز بوده و مالی نیز به عنوان وثیقه نزد بستانکار یا متعهدٌ‌له قرار داده نشده است. مانند مهریه مندرج در اسناد ازدواج، تعهد تخلیه ملک و غیره...
2) کلیه اسنادی که به‌موجب قوانین خاص در حکم اسناد لازم الاجرا می‌باشند. مانند چک، قراردادهای بانکی موضوع ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362 و غیره...
ب ـ تفاوت اسناد ذمه‌ای با اسناد وثیقه:
تفاوت اسناد ذمه‌ای با اسناد وثیقه‌ای را می‌توان به شرح ذیل برشمرد؛
1‌ـ‌ در اسناد وثیقه‌ای، متعهد از ابتدا مالی را به عنوان وثیقه دین یا تعهد نزد متعهدٌ‌له قرار می‌دهد تا در صورت عدم ایفای دین یا تعهد، متعهدٌ‌له بتواند از محل مال مذکور طلب خود را وصول نماید. اما در اسناد ذمه‌ای، متعهد مالی را به‌عنوان وثیقه نزد متعهدٌ‌له نمی‌گذارد و متعهدٌله در صورت عدم معرفی مال از طرف متعهد جهت وصول مطالبات خود، اموال متعهد را شناسایی و توقیف می‌نماید.
2ـ‌ در اسناد ذمه‌ای، در صورت امتناع متعهد از پرداخت دین و عدم شناسایی اموال وی، متعهدٌ‌له می‌تواند با توجه به قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب 1352 درخواست بازداشت متعهد را نماید. اما در اسناد وثیقه، متعهدٌ‌له می‌تواند از محل وثیقه استیفای طلب نموده و در صورتی که مورد وثیقه تکافوی طلب او را ننماید، به سایر اموال مدیون مراجعه کند و حق بازداشت متعهد را ندارد.
3‌ـ‌ در اسناد ذمه‌ای، بستانکار نمی‌تواند اموال مشمول مستثنیات دین متعهد را جهت وصول مطالبات خود بازداشت نماید. اما در سند وثیقه‌ای، حق مرتهن نسبت به مال مورد‌وثیقه، عینی است و مشمول مستثنیات دین نمی‌گردد.
2 ـ ترتیب اجرا:
در اسناد ذمه‌ای نیز اگر متعهد ظرف مدت مقرر از انجام تعهد یا ادای دین خود امتناع نماید ذی‌نفع می‌تواند با درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه تنظیم‌کننده سند یا اداره ثبت صلاحیت دار، نسبت به اجرای مفاد سند اقدام نماید. نحوه صدور اجرائیه و ابلاغ اجرائیه اسناد ذمه‌ای به شرح مذکور در بخش اول این مجموعه می‌باشد و ترتیب اجرای اسناد مذکور ذیلاً در پنج بند تشریح می‌گردد؛
الف: نحوه اجرای سند ذمه‌ای با توجه به موضوع سند.
ب: بازداشت اموال.
پ: مستثنیات دین.
ج: ارزیابی و مزایده.
د: ختم عملیات اجرایی.
الف ـ نحوه اجرای سند ذمه‌ای باتوجه به موضوع سند:
* در صورتی که موضوع سند پرداخت دین باشد؛
در این حالت، متعهد مکلف است طبق ماده 21 آیین‌نامه اجرا ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای مفاد آن اقدام نماید یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی را معرفی کند که اجرای سند را میسر سازد و چنانچه خود را قادر به پرداخت دین نداند باید ظرف همان مدت صورت جامع دارایی خود را به مسؤول اجرا بدهد و یا اگر مالی ندارد صراحتاً اعلام کند. در این صورت، متعهد مکلف است هر موقع توانایی پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود را پیدا کند آن را بپردازد. بستانکار نیز می‌تواند هر وقت مالی از مدیون به‌دست آید نسبت به تعقیب اجرائیه برای وصول مطالبات خود اقدام نماید. در این خصوص؛
1 ـ قیمت مالی که برای فروش معرفی می‌شود باید متناسب با دین باشد و بلامانع بودن آن جهت استیفای تعهد از هر جهت محرز باشد.(ماده 22 آیین‌نامه اجرا)
2 ـ مدیون می‌تواند در صورت قبول متعهدٌ‌له مطالبات خود را از اعم حال یا مؤجل برای پرداخت دین معرفی نماید. همچنین اگر مدیون از ثالثی طلب با وثیقه داشته باشد، بازداشت طلب نزد شخص ثالث مذکور جایز است. در این صورت، بازداشت‌کننده قائم مقام طلبکار با‌وثیقه شده و از حقوق دارنده وثیقه، طبق مقررات اسناد وثیقه استفاده خواهد کرد. (مواد 23و59 آیین‌نامه اجرا)
3 ـ مدیون می‌تواند مال ثالث را برای اجرای سند معرفی نماید. این امر مستلزم وکالت رسمی و صریح مدیون از طرف ثالث برای معرفی مال است. در این صورت، پس از بازداشت مال، موکل حق ندارد استرداد مال مورد بازداشت را تقاضا نماید. (ماده 24 آیین نامه اجرا)
4 ـ ثالث می‌تواند مال خود را برای اجرای سند معرفی کند. در این صورت، پس از بازداشت مال، معرفی‌کننده حق انصراف ندارد. (ماده 24 آیین‌نامه اجرا)
 5 ـ ثالث می‌تواند در اجرا از بدهی متعهد ضمانت نماید. در این صورت، باید از عهده مورد ضمانت برآید و در صورت خودداری مسؤول اجرا مورد ضمانت را برابر مقررات آیین‌نامه اجرا از اموال وی استیفا می‌نماید. (ماده 33 آیین‌نامه اجرا)
6 ـ معرفی مال از طرف بدهکار یا ثالث مانع تقاضای بازداشت اموال دیگر مدیون از طرف متعهدٌ‌له نمی‌باشد؛ مشروط به اینکه اولاً فروش آن آسان‌تر باشد. ثانیاً تقاضا فقط یکبار و قبل از انتشار آگهی مزایده انجام شود. در این صورت، با بازداشت مال جدید معادل آن از اموال بازداشت‌شده قبلی، رفع بازداشت می‌گردد. چنانچه مال معرفی‌شده از طرف مدیون یا ثالث به آسانی قابل فروش باشد، تبدیل آن مال به مال دیگر مشروط به رضایت ذی‌نفع خواهد بود. (مواد 24 و 25 آیین‌نامه اجرا)
* در صورتی که موضوع سند عین معین منقول باشد؛
1 ـ اگر اجرائیه برای تسلیم عین منقول صادر شده باشد و متعهد تا 10 روز پس از ابلاغ اجرائیه آن را تسلیم نکند، مأمور اجرا مکلف است عین مال و منافع آن را (چنانچه اجرائیه برای منافع نیز صادر شده باشد) از متعهد گرفته و در قبال اخذ رسید به متعهدٌ‌له تسلیم نماید، مگر اینکه مال مذکور در تصرف شخص ثالث بوده و متصرف نسبت به عین یا منافع آن ادعای مالکیت کند که در این صورت با توجه به ماده 92 ق.ث. مأمور اجرا متعرض آن نشده و متعهدٌ‌له می‌تواند از طریق مرجع قضایی اقدام نماید. (ماده 28 آیین‌نامه اجرا)
2 ـ در صورتی که موضوع اجرائیه، عین معین منقول بوده و به آن دسترسی نباشد، در این صورت متعهدٌ‌له می‌تواند بهای روز اجرای تعهد را بخواهد. مدیر ثبت بهای روز اجرای تعهد را به‌وسیله کارشناس رسمی تعیین و از متعهد خواهد گرفت مگر اینکه در سند ترتیب دیگری بین طرفین مقرر باشد که طبق آن عمل می‌شود. (ماده 29 آیین‌نامه اجرا)
* در صورتی که موضوع سند مال کلی باشد:
هرگاه موضوع اجرائیه، کلی در ذمه باشد و متعهد از انجام تعهد امتناع نماید یا مثل آن در خارج پیدا نشود، متعهدٌ‌له می‌تواند بهای روز اجرای تعهد را مطالبه نماید. در این صورت، مدیر ثبت، بهای روز اجرای تعهد را به‌وسیله کارشناس رسمی تعیین و از متعهد خواهد گرفت مگر اینکه ترتیب دیگری بین طرفین حاکم باشد. (ماده 29 آیین‌نامه اجرا)
* در صورتی که موضوع سند تسلیم مال غیرمنقول باشد:
هرگاه موضوع اجرائیه، تسلیم مال غیرمنقول ثبت شده باشد و متعهد ظرف 10 روز آن را به متعهدٌ‌له تسلیم ننماید، مأمور اجرا نسبت به تحویل و تسلیم آن به متعهدٌله اقدام خواهد نمود. مگر اینکه مال مذکور در تصرف غیر باشد و نسبت به منافع آن به استناد حکم دادگاه یا سند رسمی صادره از مالک که تاریخ آن مقدم بر سند متعهدٌ‌له باشد، دعوی حق نماید که در این صورت، مال با رعایت حقوق و تصرفات مستند به حکم یا سند رسمی، به متعهدٌ‌له تحویل داده می‌شود. (ماده 27 آیین‌نامه اجرا)
* در صورتی که موضوع سند تعهد به فعل معین باشد:
هرگاه اجرائیه برای انجام تعهدی از قبیل تعمیر بنا، قنات، تکمیل ساختمان یا بنای جدید و امثال آن صادر شده و متعهد پس از صدور اجرائیه ظرف 10 روز اقدام ننماید، اداره ثبت متعهد را اجبار به انجام تعهد یا پرداخت هزینه‌های لازم برای انجام آن می‌نماید. اگر اجبار متعهد ممکن نباشد، متعهدٌله می‌تواند با اطلاع اداره ثبت به هزینه خود تعهد مذکور را انجام دهد. چنانچه برای تعیین چگونگی انجام تعهد یا میزان هزینه، نیاز به نظر کارشناس باشد، اداره ثبت یک نفر کارشناس رسمی را برای این منظور تعیین و حق‌الزحمه کارشناس را به همراه سایر هزینه ها از متعهدٌ‌له دریافت می‌نماید. متعهدٌ‌له حق دارد توسط اجرای ثبت کلیه هزینه ها را از متعهد مطالبه و وصول نماید. (ماده 34 آیین‌نامه اجرا)
نکته: در کلیه موارد فوق، اگر در سند برای تأخیر در انجام تعهد وجه التزام معین شده باشد مطالبه وجه التزام، مانع مطالبه اجرای تعهد نیست ولی اگر وجه التزام برای عدم انجام تعهد پیش بینی شده باشد، متعهدٌ‌له فقط می‌تواند یکی از آن دو را (اجرای تعهد یا وجه التزام) را مطالبه نماید. (ماده 36 آیین‌نامه اجرا)
یادآوری: طبق بند 222 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی و بخشنامه شماره 2041 ـ 17/9/66 در مواردی که اجراییه علیه متعهد سند لازم‌الاجرا صادر می‌شود در صورتی که از طرف نامبرده یا قائم‌مقام وی مالی معرفی نشود یا دسترسی به اموال آنها نباشد، متعهدله می‌تواند تقاضای ممنوع‌الخروجی متعهد از اداره اجرا بنماید. در این‌صورت با توجه به ماده 17 قانون گذرنامه مصوب 1351 اقدامات لازم از طریق اداره گذرنامه جهت ممنوع‌الخروج نمودن متعهد صورت می‌گیرد و فقط پس از اجرای مفاد سند یا رضایت کتبی متعهدله امکان رفع ممنوعیت وجود دارد.
مع‌الوصف چنانچه شخص ممنوع‌الخروج بنا به ضرورت بخواهد از کشور خارج شود، این درخواست فقط یک‌بار و برای مسافرت به مدت حداکثر 6 ماه مشروط به اینکه خود یا اشخاص ثالث ملکی را جهت تضمین مراجعت مدیون به کشور معرفی نمایند، پذیرفته می‌شود. در صورتی که ملک مذکور در رهن یا بازداشت نباشد پس از ارزیابی توسط کارشناس رسمی و قطعیت آن بازداشت تا در صورت عدم مراجعت مدیون بدون رعایت مستثنیات دین، مزایده و مطالبات بستانکار و هزینه‌های اجرایی از محل آن وصول شود.
ب ـ بازداشت اموال:
همچنان‌که گفته شد متعهد طبق ماده 20 آیین‌نامه اجرا مکلف است ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه مفاد آن را اجرا کند یا ترتیبی برای اجرای آن بدهد یا مالی را برای اجرای سند معرفی کند. اما چون امکان دارد متعهد پس از ابلاغ اجرائیه با فروش اموال خود، امکان اجرای سند را منتفی سازد، لذا قانونگذار به‌موجب مواد 21 و 41 آیین‌نامه اجرا به بستانکار این اجازه را داده است تا جهت استیفای طلب خود نسبت به معرفی و بازداشت اموال متعهد اقدام نماید.
بازداشت اموال متعهد به درخواست متعهدٌ‌له در موارد زیر به عمل می‌آید:
1‌)‌ متعهد ظرف مدت قانونی10 روز، مفاد سند را اجرا نکند یا مالی را برای اجرای سند معرفی ننماید. در این صورت، با شناسایی و معرفی اموال متعهد از طرف متعهدٌ‌له، بازداشت صورت می‌گیرد.
2‌)‌ متعهد یا ثالث برای اجرای مفاد اجرائیه مالی را معرفی نماید اما متعهدٌ‌له تا قبل از انتشار آگهی مزایده، مال دیگر مدیون را که فروش آن آسان‌تر است، معرفی نماید.
3‌)‌ متعهدٌ‌له قبل از انقضای مدت 10 روز درخواست تأمین طلب خود را از اجرا نماید. در این صورت، بلافاصله پس از ابلاغ، نسبت به بازداشت اموال متعهد اقدام می‌گردد. بازداشت اموال در این مرحله چون قبل از انقضای مدت 10 روز مقرر در ماده 21 آیین‌نامه اجرا است، عنوان تأمین طلب دارد. (ماده 27 آیین‌نامه اجرا)
ترتیب بازداشت اموال (به تفکیک اموال منقول، اموال غیرمنقول، منافع و اموال مدیون نزد شخص ثالث)، آثار بازداشت اموال و اموال غیرقابل بازداشت ذیلاً در سه بند تشریح می‌گردد؛
1 ـ نحوه بازداشت اموال:
 ـبازداشت اموال منقول؛
بازداشت اموال متعهد به تقاضای متعهدٌ‌له صورت می‌گیرد و مأمور اجرا با حضور نماینده دادگستری و در صورت لزوم مأمور نیروی انتظامی و با معرفی متعهدٌ‌له نسبت به بازداشت اموال متعهد اقدام می‌کند. عدم حضور متعهد یا کسان و خادمانش و نیز بسته بودن محلی که اموال در آن قرار دارد، مانع بازداشت اموال نبوده و مأمور اجرا از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت می‌نماید و در صورتی که مال غیرقابل تجزیه باشد تمام آن بازداشت می‌گردد. هرگاه دین و متفرعات آن بیش از 30 میلیون ریال ارزش
داشته باشد، بازداشت اموال با جلب نظر کارشناس رسمی صورت خواهد گرفت. (مواد 41 و 42 آیین‌نامه اجرا)
 * در بازداشت اموال منقول نکات ذیل باید رعایت شود:
1)‌ اموال باید همان جایی که هست، بازداشت شود. لذا چنانچه اموال منقول در جای محفوظ و معین باشد، مأمور اجرا مدخل آن را بسته و آن را مهر‌و‌موم می‌کند، در غیر این صورت، به هرکدام از اشیا، کاغذی الصاق و مهر می‌نماید. متعهد و متعهدٌ‌له نیز می‌توانند کنار مهر مأمور اجرا، مهر نمایند. (مواد 49 و 69 آیین‌نامه اجرا)
2)‌ اسامی، توصیف، مقدار، وزن و عدد کلیه اموال بازداشت‌شده باید به‌صورت تمام حروف (لزوماً در مورد وزن، مقدار و عدد) در یک صورت‌مجلس که حتی‌الامکان باید از اوراق چاپی باشد قید و به امضای متعهد، متعهدٌ‌له، نماینده دادسرا و گواهان (درصورتی که حاضر باشند) برسد و هرگاه افراد مذکور از امضا امتناع نمایند باید مراتب در صورت‌مجلس قید شود و چنانچه افراد یاد‌شده به صورت‌جلسه ایرادی داشته باشند مأمور اجرا باید ایراد آنها را با جهات رد و قبول در صورت‌مجلس قید نماید. (مواد 64، 67 و 68 آیین‌نامه اجرا)
3) با توجه به ماده 1287 ق.م. صورت‌جلسه بازداشت اموال، یک سند رسمی است. لذا چنانچه در صورت ریز اشیا، سهو و اشتباهی به عمل آید باید از خط خوردگی اجتناب و در آخر صورت‌مجلس قید و به امضای مأمور اجرا برسد. تراشیدن، پاک کردن و نوشتن بین سطور صورت‌جلسه مذکور ممنوع است.(تبصره 2 ماده 64 آیین‌نامه اجرا)
4)‌ اگر طول مدت بازداشت اموال باعث فساد برخی اشیا شود مثل فرش، پارچه‌های پشمی و غیره. اشیای مذکور باید جدا‌شده و طوری بازداشت گردد که بتوان به آن سرکشی و مراقبت نمود. (ماده 27 آیین‌نامه اجرا)
5)‌ هرگاه مال بازداشت‌شده بین متعهد و شخص یا اشخاص دیگر مشاع باشد، شرکت بین آنها به نحو تساوی فرض می‌شود و چنانچه متعهد یکی از زوجین باشد که در یک خانه زندگی می‌کنند از اثاث‌البیت آنچه عادتاً مورد استفاده زنانه است، ملک زن و آنچه عادتاً مورد استفاده مردانه است، ملک شوهر و مابقی مشترک بین زوجین محسوب می‌گردد مگر اینکه در هر دو مورد فوق خلاف آن ثابت شود. (مواد 79 و 80 آیین‌نامه اجرا)
6)‌ در صورتی که متعهد یا متعهدٌ‌له در زمان بازداشت اموال، حاضر باشند و به آن ایرادی ننمایند، دیگر حق شکایت از اقدامات مأمور اجرا را نخواهد داشت. (ماده 78 آیین‌نامه اجرا)
7)‌ هر‌گاه نسبت به اموالی که بازداشت می‌شود اشخاص ثالث اظهار حقی نمایند، مأمور اجرا مشخصات مدعی و چگونگی اظهار را در صورت‌مجلس قید می‌نماید. (ماده 66 آیین‌نامه اجرا)
* تعیین حافظ و حق‌الحفاظه :
در بازداشت اموال منقول، اموال بازداشت‌شده باید به حافظ سپرده شود و در صورت عدم توافق متعهدٌ‌له در انتخاب حافظ، انتخاب حافظ با مأمور اجرا می‌باشد. اگر مأمور اجرا در انتخاب حافظِ واجدِ شرایط تقصیر کند با حافظ متضامناً مسؤول خواهد بود و در صورت ضرورت، تغییر حافظ با نظر مدیر ثبت صورت می‌گیرد. (مواد 43، 45 و 50 آیین‌نامه اجرا)
* خصوصیات حافظ: (ماده 45 و تبصره آن)
حافظ باید واجد شرایط و صفات زیر باشد:
1.     امانت؛ حافظ باید امین باشد.
2.     ثروت؛ حافظ باید به‌قدر امکان دارایی داشته باشد.
3.     حافظ باید حتی المقدور بدون انتقال مال مورد بازداشت به جای دیگر، تعهد حفاظت مال را بکند.
مأمور اجرا نمی‌تواند بدون تراضی کتبی طرفین، اموال بازداشت‌شده را به اشخاص زیر بسپارد؛
الف ـ اقوام و اقربای خود تا درجه سوم از طبقه دوم.
ب ـ متعهدٌ‌له، متعهد و همسر آنان.
ج ـ کسانی که با متعهد یا متعهدٌ‌له قرابت نسبی یا سببی تا درجه سوم از طبقه دوم دارند.
د ـ مخدوم یا خدمه متعهد یا متعهدٌ‌له.
اما در صورتی که شخص دیگری غیر از افراد فوق برای حفاظت اموال پیدا نشود، تعیین آنها به عنوان حافظ بلا‌اشکال است. (ماده 46 آیین‌نامه اجرا)
* حقوق و وظایف حافظ:
حقوق و وظایف حافظ در حفاظت از اموال بازداشت‌شده به‌شرح ذیل است؛
1‌ـ‌ مأمور اجرا مکلف است یک نسخه از صورت اموال بازداشت‌شده و نیز بقیه اموال، در صورتی که قسمتی از اموال متعهد در همان محل بازداشت گردیده، را به حافظ داده و در ذیل صورت‌مجلس رسید بگیرد. (ماده 47 آیین‌نامه اجرا)
2‌ـ‌ با خاتمه عملیات اجرایی، حافظ می‌تواند نسبت به تحویل مال اقدام نماید. اگر عملیات اجرایی پایان یابد و صاحب مال از دریافت آن امتناع نماید و مراجعه نکند و حافظ هم راضی به ادامه حفاظت نباشد، اجرا از طریق مزایده اقدام به فروش مال کرده و به هر مبلغی که خریدار پیدا کند، به فروش می‌رساند و ثمن را در صندوق ثبت به‌نام مالک واریز و از آن محل، حق‌الحفاظه پرداخت می شود. این موضوع باید قبل از مزایده به صاحب مال ابلاغ شود. (ماده 49 آیین‌نامه اجرا)
3‌ـ‌ هرگاه حفاظت، مستلزم هزینه فوری، قبل از کسب اجازه از اداره ثبت، باشد؛ حافظ می‌تواند از مال خود داده و با تسلیم مدارک به اداره ثبت، احتساب نماید و یا به تشخیص خود و اطلاع و تأیید مسؤول اجرا قسمتی از مال مورد حفاظت را صرف نگهداری مابقی نماید. در صورتی که مال مورد بازداشت منافع داشته باشد، هزینه از محل منافع تعیین می‌شود. (ماده 51 آیین‌نامه اجرا)
4‌ـ حافظ، حق مطالبه حق‌الحفاظه (اعم از کرایه حمل و غیره) را متناسب با ارزش مال مورد بازداشت دارد. (ماده 48 آیین‌نامه اجرا)
5‌ـ‌ در صورت مطالبه مال از طرف اداره ثبت، حافظ باید نسبت به تحویل آن اقدام نماید. در صورت امتناع یا تقصیر، ضامن است و در حکم مدیون اصلی می‌باشد و اداره ثبت معادل اموال بازداشت‌شده را از دارایی حافظ استیفا خواهدنمود. (ماده 50 آیین‌نامه اجرا)
6‌ـ‌ هرگاه مال بازداشت‌شده منافع داشته باشد، حافظ باید آن را حفظ و حساب آن را هم بدهد. (ماده 51 آیین‌نامه اجرا)
‏*  حق‌الحفاظه:
حق‌الحفاظه، حق‌الزحمه‌ای است که برابر مقررات به حافظ تعلق می‌گیرد. به عبارت دیگر، حقی است برای حافظ به جهت نگهداری و حفاظت از اموال مورد بازداشت که متناسب با ارزش مال بازداشت‌شده تعیین می‌شود. تشخیص تناسب با رئیس ثبت می‌باشد که می‌تواند در این مورد از نظر کارشناس رسمی استفاده نماید.
پرداخت حق‌الحفاظه به‌عهده متعهد است مگر در موردی که تعلق مال بازداشت‌شده تحت حفاظت به شخص ثالث احراز گردد که در این صورت، پرداخت حق‌الحفاظه به عهده معرفی‌کننده مال خواهد بود. (مواد 40 و 48 آیین‌نامه اجرا)
لازم‌به‌ذکر است در هر موردی که نتوان حق‌الحفاظه و یا سایر هزینه‌های اجرایی (هزینه آگهی، دستمزد کارشناس، حق‌الاجرا تا روز تأدیه بدهی و حق مزایده) را از متعهد وصول کرد متعهدٌ‌له باید آن را پرداخت نماید. در این صورت، پس از فروش اموال و یا وصول طلب به موجب همان اجرائیه مبالغ مذکور از متعهد اخذ و به متعهدٌ‌له داده می‌شود. (ماده 40 آیین‌نامه اجرا)
نکات:
1‌ـ‌ علاوه بر بازداشت اموال منقول، در دو مورد دیگر نیز لازم است نسبت به تعیین حافظ و سپردن اموال به او اقدام نمود؛
الف ـ در صورتی که بخواهند قسمتی از اموال متعهد را بازداشت نمایند و مال بازداشت‌شده را از محلی که اموال دیگر متعهد در آنجا قرار دارد، خارج کنند و متعهد یا کسان او غایب باشند. در این‌صورت، متعهدٌ‌له باید برای حفاظت سایر اموال متعهد نیز شخص معتبری را به اجرا معرفی نماید. (ماده 52 آیین‌نامه اجرا)
ب ـ در صورت بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو‌شده نیز باید طبق مقررات فوق نسبت به تعیین حافظ و سپردن مال بازداشت‌شده به او اقدام گردد.
(ماده 95 آیین‌نامه اجرا)
2 ـ اعتراض حافظ به بازداشت اموال پس از قبول مال بازداشت‌شده به عنوان حافظ در ادارات ثبت، قابل ترتیب اثر نمی‌باشد. (ماده 44 آیین‌نامه اجرا)
ـ بازداشت اموال غیرمنقول:‌
اموال غیرمنقول متعهد اعم از اصل یا مازاد آن، به ترتیب مقرر در مواد 41 و 42 آیین‌نامه اجرا، بازداشت می‌گردد. مأمور اجرا به محل وقوع ملک مراجعه و نمونه چاپی که حاوی مشخصات ملک اعم از محل وقوع، مساحت تخمینی، حدود اربعه و توصیف اجمالی ملک است را تکمیل می‌نماید و چنانچه قسمتی از ملک مورد منازعه باشد، مأمور اجرا باید مراتب را در صورت‌مجلس مذکور قید و تصریح نماید که طرف منازعه کیست و در چه مرجعی تحت رسیدگی می‌باشد.
پس از بازداشت، اجرا مکلف است بلافاصله بازداشت ملک را به متعهد و ثبت محل اطلاع دهد و جریان ثبتی ملک مورد بازداشت را از اداره ثبت بخواهد. در صورتی که ملک ثبت‌شده باشد، ثبت محل باید مراتب را در دفتر بازداشتی و نیز ستون ملاحظات دفتر املاک قید و مراتب را به اجرا جهت ادامه عملیات اجرایی اعلام نماید و چنانچه ملک طبق دفتر املاک یا پرونده ثبتی متعلق به غیر باشد و انتقال آن به متعهد محرز نباشد، ثبت محل مکلف است بلافاصله مراتب را به اجرا اطلاع دهد تا نسبت به رفع بازداشت از ملک اقدام نماید. (مواد 85 الی 87 آیین‌نامه اجرا)
* اما اگر ملک مورد بازداشت در دفتر املاک ثبت نشده باشد، به ترتیب زیر عمل می‌گردد؛
1ـ چنانچه نسبت به ملک مورد بازداشت، اساساً‌ درخواست ثبت نشده باشد:
در این صورت، پس از مزایده و انقضای مهلت قانونی برابر مقررات جاری، اداره ثبت به برنده مزایده، سند انتقال می‌دهد و در آگهی و صورت‌جلسه حراج و سند انتقال قید می‌شود که چون در مورد ملک، درخواست ثبت نشده، اداره ثبت تکلیفی برای تحویل مورد انتقال ندارد و همچنین از جهت اشکالاتی که ممکن است در جریان پذیرش تقاضای ثبت یا بعد از آن پیش آید، مسؤولیتی نخواهد داشت. انتقال‌گیرنده باید برابر مقررات، درخواست ثبت نماید. (ماده 97 آیین‌نامه اجرا)
لازم‌به‌ذکر است معرفی ملک مجهول، قبل از پذیرش درخواست ثبت آن، از طرف متعهد پذیرفته نمی‌شود. (تبصره ماده 97 آیین‌نامه اجرا)
2 ـ در صورتی که نسبت به ملک مورد بازداشت، درخواست ثبت شده و ملک در جریان ثبت باشد به ترتیب زیر عمل می‌شود؛ (ماده 88 آیین‌نامه اجرا)
الف ـ هرگاه ملک مزبور از طرف متعهد تقاضای ثبت شده و طبق سند رسمی به غیر منتقل نشده باشد و یا اینکه مجهول المالک باشد، مراتب بازداشت در دفتر بازداشتی قید و در پرونده ثبتی منعکس می‌گردد.
ب ـ هرگاه نسبت به ملک از طرف شخص دیگری تقاضای ثبت شده و به متعهد هم منتقل نشده باشد یا اینکه اساساً مورد بازداشت جزو نقاطی که به ثبت عمومی گذارده شده، نباشد در این صورت، مراتب جهت رفع بازداشت به اجرا اطلاع داده می‌شود.
نکات:
در بازداشت اموال غیرمنقول توجه به نکات زیر ضروری است:‌
1)‌ بازداشت مال غیرمنقول مستلزم بازداشت منافع آن است مگر آن که نسبت به منافع تعهدی به نفع غیر‌شده باشد و یا اینکه نیاز به بازداشت منافع نباشد که در این صورت، باید مراتب در صورت‌مجلس منعکس گردد. (ماده 91 آیین‌نامه اجرا)
2)‌ در بازداشت محصول املاک مزروعی مأمور اجرا تا موقع برداشت محصول و تعیین سهم حق دخالت ندارد اما برای جلوگیری از سو‌استفاده باید نظارت کامل نماید. (ماده 92 آیین‌نامه اجرا)
3)‌  مال غیرمنقول پس از بازداشت موقتاً در تصرف مالک باقی می‌ماند که نسبت به آن در حکم امین است اما منافع مال غیرمنقول و محصول درو‌شده در صورت بازداشت به حافظ سپرده می‌شوند. (مواد 94 و 95 آیین‌نامه اجرا)
* بازداشت منافع و سرقفلی :‌
بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی و منافع جایز است و پس از بازداشت باید مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی مربوط اقدام گردد. اما مزایده حقوق مدیون نسبت به سرقفلی به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نمی‌باشد و این در مواردی صادق است که عین ملک از آنِ غیر بوده و سرقفلی آن متعلق به مدیون می‌باشد. (مواد 53 و 54 آیین‌نامه اجرا)
* بازداشت اموال نزد شخص ثالث:
بازداشت اموال مدیون نزد شخص ثالث در دو قسمت تشریح می‌گردد؛
الف ـ بازداشت وجه نقد یا مال منقول مدیون نزد شخص ثالث:
1 ـ هرگاه متعهدٌ‌له اظهار نماید وجه نقد یا اموال منقول متعهد نزد شخص ثالث است، اجرا به تقاضای متعهدٌ‌له آن اموال و وجوه را تا اندازه‌ای که با دین متعهد و سایر هزینه‌های اجرایی برابری کند، بازداشت می‌نماید. بازداشت‌نامه به شخص ثالث ابلاغ واقعی و به متعهد هم برابر مقررات ابلاغ می‌شود. در این مورد تفاوتی در این که شخص ثالث شخصی حقیقی است یا حقوقی و اینکه دین او حال است یا مؤجل، وجود ندارد.
پس از ابلاغ بازداشت‌نامه به شخص ثالث، او ملزم به عدم رد وجه یا مال بازداشت‌شده به صاحب آن می‌باشد و در صورت امتناع، اجرا معادل آن را از طریق بازداشت اموال او وصول می‌نماید. این نکته حتماً‌ باید در بازداشت‌نامه تأکید شود. لازم به توضیح است اگر مال بازداشت‌شده وجه نقد یا طلب حال باشد، شخص ثالث مکلف است آن را به صندوق ثبت واریز و رسید بگیرد.
هرگاه شخص ثالث منکر وجود تمام یا قسمتی از وجه نقد یا اموال منقول نزد خود باشد، باید ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ بازداشت‌نامه به شخص او، مراتب را به مدیر‌ثبت اطلاع دهد و الاّ مسؤول پرداخت وجه یا تسلیم مال می‌باشد. اگر شخص ثالث، ظرف مدت مقرر نبود وجه یا مال نزد خود را به اداره ثبت اطلاع دهد، عملیات اجرایی نسبت به او متوقف شده و متعهدٌ‌له می‌تواند برای اثبات وجود وجه یا مال یا طلب نزد شخص ثالث که منکر وجود آن است به دادگاه صالحه مراجعه نماید و یا از اموال دیگر متعهد استیفای طلب کند. چنانچه وجود مال یا طلب نزد شخص ثالث به‌موجب سند رسمی محرز باشد صرف انکار شخص ثالث سبب توقیف عملیات اجرایی نسبت به وی نمی‌شود. (مواد 74 الی 80 آیین‌نامه اجرا)
2 ـ مقررات فوق در موردی که مال‌الاجاره اموال منقول یا غیرمنقول متعلق به متعهد، نزد مستأجر باشد نیز لازم‌الرعایه است. در این صورت باید مال‌الاجاره که به‌تدریج وصول می‌شود تا تسویه کامل طلب متعهدٌله به وی تأدیه شود و اگر نگهداری موقت آن لازم باشد باید به صندوق ثبت یا در بانک معتبری، واریز شود.(ماده 81 آیین‌نامه اجرا)
3 ـ در مواردی که متعهدٌله برای استیفای‌طلب خود تقاضای بازداشت موجودی حساب و سپرده بانکی مدیون را می‌کند باید نام و نام خانوادگی و اسم پدر و شماره شناسنامه و محل اقامت و شغل مدیون و حتی‌المقدور شماره حساب را به نحوی که اشکالی برای بانک ایجاد نشود در تقاضا‌نامه ذکر کند و در بازداشت‌نامه نیز قید شود. (تبصره ماده 84 آیین‌نامه اجرا).
4 ـ طلب با وثیقه مدیونِ سند ذمه‌ای نزد شخص ثالث را می‌توان بازداشت نمود. در این صورت، بازداشت‌کننده قائم مقام طلبکار با‌وثیقه شده و از حقوق دارنده وثیقه طبق مقررات اسناد وثیقه استفاده خواهد نمود. (ماده 59 آیین‌نامه اجرا)
ب ـبازداشت حقوق و مزایای دریافتی مدیون:
بازداشت حقوق و مزایای دریافتی مدیون شاغل در بخش دولتی یا غیر‌دولتی، با توجه به ماده 83 آیین‌نامه اجرا جایز است و متعهدٌ‌له می‌تواند درخواست بازداشت آن را نماید. در‌این صورت، اگر مدیون معیل (دارای کسان واجب‌النفقه) باشد یک‌چهارم و در غیر‌این‌صورت، یک‌سوم آن بازداشت می‌گردد. رئیس اداره یا مسؤول کارگاه و مسؤول حسابداری پس از ابلاغ بازداشت‌نامه به اداره یا کارگاه متبوع مدیون مکلف‌اند نسبت به کسر حقوق و ارسال آن طبق تقاضا اقدام نمایند و‌گر‌نه وفق مقررات، مسؤول خواهند بود.
توجه:
– بازداشت هزینه سفر مأمورین دولت و حقوق و مزایای نظامیانی که در جنگ هستند، ممنوع است.(ماده 82 آیین‌نامه اجرا)
 ـ حقوق بازنشستگی و وظیفه افراد موضوع ماده 83 آیین‌نامه اجرا فقط به میزان یک‌چهارم, قابل بازداشت است. (تبصره ماده 83 آیین‌نامه اجرا)
 ـ حقوق بازنشستگی، وظیفه (معلولیت) و مستمری وراث مشمولان قانون استخدام نیروهای مسلح فقط در قبال دیون دولتی قابل بازداشت است که اگر نتواند یکجا پرداخت نماید در صورت معیل بودن به میزان یک‌چهارم و در غیر این صورت، یک‌سوم آن قابل بازداشت است. (ماده 102 قانون استخدام نیروهای مسلح مصوب 1336)[7]
نکته: بازداشت حقوق و مزایای مدیون، مانع از این نیست که اگر مال دیگری از متعهد معرفی شود به تقاضای ذی‌نفع بازداشت گردد. در این صورت، اگر مال بازداشت‌شده معادل طلب بستانکار باشد، از حقوق و مزایا، رفع بازداشت می‌گردد. (ماده 63 آیین‌نامه اجرا)
2 ـ آثار بازداشت اموال:
با توجه به آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی می‌توان آثار بازداشت اموال را به شرح ذیل برشمرد:
الف: تقدم در وصول مطالبات برای بستانکاری که بازداشت به نفع او در تاریخ مقدم صورت گرفته است؛ طبق ماده 56 آیین‌نامه اجرا و تبصره آن هرگاه چند بستانکار علیه یک نفر اجرائیه صادر کند (اعم از اینکه اجرائیه از ثبت باشد یا از دادگاه یا سایر مراجع قانونی) آن که به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته، نسبت به وصول طلب از مورد‌بازداشت بر سایر بازداشت‌کنندگان حق تقدم دارد. اما چنانچه بازداشت به نفع هیچ‌یک از بستانکاران صورت نگرفته باشد و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت نمایند، پس از بازداشت، مال مورد‌بازداشت بر سایر بازداشت‌کنندگان بین بستانکاران، به نسبت طلب آنان، تقسیم می‌شود و هر نوع قرارداد خصوصی، خلاف ترتیب مذکور در مواد 56 و تبصره آن، نسبت به ثالث، اعتبار ندارد. (ماده 57 آیین‌نامه اجرا)
ب: ممنوعیت نقل و انتقال نسبت به اموال بازداشت‌شده؛ پس از ابلاغ بازداشت‌نامه به صاحب مال، نقل و انتقال صاحب مال نسبت به مال بازداشت‌شده ممنوع است و به انتقال انجام‌شده نسبت به مال مذکور مادام که بازداشت باقی است، ترتیب اثر داده نمی‌شود؛ هرچند که انتقال با سند رسمی صورت گرفته باشد مگر اینکه کسی که مال برای حفظ حق او بازداشت‌شده است اجازه دهد که در‌این‌صورت، اشخاص ذی‌نفع باید تکلیف ادامه بازداشت مال یا رفع آن را معین نمایند.(ماده 89 آیین‌نامه اجرا)
نکته: علی‌رغم ممنوعیت نقل و انتقال اموال بازداشت‌شده، در دو مورد، متعهد می‌تواند در ظرف مدت بازداشت، مال منقول یا غیرمنقول بازداشت‌شده را با اطلاع مأمور اجرا بفروشد یا وثیقه دهد؛
1 ـ در مواردی که قبلاً و لااقل در حین وقوع معامله مبلغی که مال برای استیفای آن بازداشت‌شده است، نقداً تأدیه نماید. در این صورت، پس از استیفای حق متعهدٌله و هزینه اجرا، بلافاصله رفع بازداشت خواهد شد.
2 ـ در صورت رضایت کتبی متعهدٌ‌له در فروش یا وثیقه دادن مال توسط خود متعهد. (ماده 93 آیین‌نامه اجرا)
ج: عدم پذیرش ادعای شخص ثالث نسب به مال بازداشت‌شده؛ پس از بازداشت مال، ادعای شخص ثالث نسبت به مال بازداشت‌شده قابل ترتیب اثر نمی‌باشد مگر در موارد زیر که از مزایده خودداری می‌گردد:
1)‌ در موردی که متعهدٌ‌له اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
2)‌ در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده یا در رهن و وثیقه طلب اوست.
3)‌ در صورتی که مال، قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت، بابت طلب معترض، توقیف شده باشد.
4)‌ هرگاه شخص ثالث حکمی اعم از قطعی یا غیر‌قطعی بر حقانیت خود ارائه نماید.
5)‌ در صورتی که قبل از بازداشت، از معترض قبول تقاضای ثبت به‌عنوان ملکیت یا وقفیت شده باشد.
6)‌ در صورتی که بر اثر شکایت معترض، موضوع قابل طرح در هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد.
در خصوص بندهای1 و 2 فوراً و در مورد بند 4 پس از ارائه حکم قطعی از طرف معترض ثالث، از مال رفع بازداشت می‌شود اما در سایر موارد، ادامه عملیات اجرایی موکول به اتخاذ تصمیم نهایی علیه معترض در مراجع مربوطه خواهد بود. (ماده 96 آیین‌نامه اجرا)
در صورتی که هر یک از موارد فوق پس از انجام مزایده و قبل از صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول تحقق یابد، اداره ثبت، صورت‌مجلس مزایده را ابطال و به شرح فوق عمل می‌نماید. (تبصره یک ماده 96 آیین‌نامه اجرا)
3 ـ اموال غیر‌قابل بازداشت:
برای اجرای مفاد سند، اموال زیر را نمی‌توان بازداشت نمود؛
الف)‌ مال منقولی که در تصرف غیر است و متصرف نسبت به آن ادعای مالکیت می‌کند.(ماده 63 آیین‌نامه اجرا)
ب)‌ مال غیرمنقول ثبت نشده به‌نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است ولو آنکه متعهدٌ‌له مدعی مالکیت متعهد یا خود متعهد مدعی مالکیت آن باشد؛ مادامی که این ادعا به‌موجب حکم نهایی به اثبات نرسیده باشد.(ماده 90 آیین‌نامه اجرا)
ج)‌ کتب و رسالات و مقالات خطی صاحب اثر مگر با رضایت او. (ماده 133 آیین‌نامه اجرا)
د)‌ مستثنیات دین موضوع ماده 61 آیین‌نامه اجرا.
نکته:
با توجه به ماده 134 آیین‌نامه اجرا اموال فاسد‌شدنی و حیوانات که برای استیفای طلب معرفی می‌شود، بازداشت نشده بلکه به دستور رئیس اجرا بلافاصله و بدون تشریفات، توسط مأمورین اجرا با حضور نماینده دادستان و با جلب نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی در همان محل به مزایده گذارده می‌شود. . (ماده 134 آیین‌نامه اجرا)
پ : مستثنیات دین:
همچنان‌که گفته شد مستثنیات دین از اموال غیرقابل بازداشت‌اند که طبق ماده 61 آیین‌نامه اجرا اموال و اشیای زیر را شامل می‌گردد؛
1‌ـ مسکن متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب‌النفقه او.
2‌ـ‌ لباس، اشیا، اسباب و اثاثی که برای رفع حوایج متعهد و اشخاص واجب‌النفقه او لازم است.
3‌ـ آذوقه موجود به قدر احتیاج سه ماهه متعهد و عایله او.
4‌ـ وسایل و ابزار کار کسبه، پیشه‌وران و کشاورزان، متناسب با امرار معاش خود و اشخاص واجب‌النفقه آنان.
5‌ـ‌ وسیله نقلیه متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب‌النفقه او.
6‌ ـ سایر اموال و اشیایی که به‌موجب قوانین خاص غیرقابل توقیف می‌باشد.
نکات:‌
اولاً : تشخیص تناسب اموال و اشیای مذکور در ماده 61 با نیاز اشخاص یاد‌شده با مأمور اجرا می‌باشد و در صورت بروز اختلاف نسبت به موضوع، رئیس ثبت محل با در نظر گرفتن وضعیت خاص متعهد و عرف محل اتخاذ تصمیم می‌نماید. تصمیم مذکور، وفق ماده 169 آیین‌نامه اجرا، ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ به طرفین، قابل اعتراض و رسیدگی در هیئت نظارت می‌باشد. (تبصره 2 ماده 61 آیین‌نامه اجرا)
بنابر این هر نوع مسکن یا وسیله نقلیه جزو مستثنیات دین نیست و اگر مسکن یا اتومبیل متعهد بیش از نیاز او تشخیص داده شود تبدیل آن به مسکن یا اتومبیلی که نیاز او را مرتفع نماید و مازاد قیمت به بستانکاران داده شود، لازم است. رویه جاری ادارات ثبت، هیئت نظارت و شورای عالی ثبت نیز مؤید همین امر می‌باشد.
ثانیاً: در صورت فوت متعهد، دیون از کلیه اموال بجا‌مانده از متوفی بدون استثنای چیزی استیفای می‌گردد. (تبصره یک ماده 61 آیین‌نامه اجرا)
به عبارت دیگر، با فوت متعهد اجرای سند فقط از محل ماترک متوفی با رعایت ماده 226 قانون امور حسبی به‌عمل می‌آید مگر اینکه وراث ترکه را رد کرده باشند (ماده 60 آیین‌نامه اجرا) و ادعای شمول مستثنیات دین نسبت به ماترک متوفی نیز پذیرفته نبوده و دیون از کلیه اموال به‌جا‌مانده از متوفی تأمین خواهد شد.
ثالثاً: با توجه به سیاق عبارات و مصادیقی که در ماده 61 آیین‌نامه اجرا بیان گردیده و خصوصاً با توجه به تبصره یک همین ماده که به جاری بودن موضوع مستثنیات دین تا زمان حیات مدیون تصریح می‌نماید، به نظر می‌رسد منظور قانونگذار از مدیون، شخص حقیقی است و نه حقوقی. بنابراین مقررات مربوط به مستثنیات دین راجع به اشخاص حقوقی قابل اعمال نمی‌باشد.
اما با توجه به ماده 62 آیین‌نامه اجرا بازداشت اموال متعلق به شهرداری‌ها و وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی که درآمد و مخارج آنها در بودجه کل کشور منظور می‌گردد, با رعایت قوانین خاص مربوطه (قانون نحوه پرداخت محکومٌ به دولت و عدم تأمین و توقیف اموال دولتی مصوب 1365 و قانون راجع به منع توقیف اموال منقول و غیر‌منقول متعلق به شهرداری‌ها مصوب 1361) به عمل می‌آید.
ج: ارزیابی و مزایده اموال:
ـ ارزیابی؛
همچنان‌که پیش‌تر گفته شد با توجه به ماده 42 آیین‌نامه اجرا، بازداشت اموال مدیون, جز در موردی که دین و متفرعات آن تا 30 میلیون ریال ارزش داشته و مال معرفی‌شده نیز به تشخیص مأمور اجرا حسب‌الظاهر بیش از مبلغ مذکور ارزش نداشته باشد، با جلب نظر کارشناس رسمی به‌عمل می‌آید. چنانچه معرفی‌کننده مال به نظر کارشناس اعتراض داشته باشد فقط می‌تواند ضمن امضای صورت‌مجلس اعتراض خود را اظهار کند و اگر طرف دیگر هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد، مکلف است به همین نحو عمل نماید و در صورت عدم حضور، مراتب ارزیابی حداکثر ظرف مدت سه روز از طرف اجرای ثبت به او ابلاغ می‌شود. (ماده 98 آیین‌نامه اجرا)
در صورت اعتراض به ارزیابی, معترض که ضمن امضای صورت‌مجلس به ارزیابی اعتراض کرده باید حداکثر ظرف سه روز به اجرا مراجعه و با اطلاع از میزان دستمزد کارشناسِ مجدد، آن را پرداخت و قبض مربوطه را به اجرا تسلیم نماید و رسید اخذ کند و در موردی که طبق ماده 98 آیین‌نامه اجرا نتیجه ارزیابی ابلاغ می‌شود باید در آن میزان دستمزد ارزیاب مجدد نیز درج شود و هرگاه مخاطب به ارزیابی معترض باشد، باید ظرف مدت 5 روز از تاریخ ابلاغ کتباً اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناسِ مجدد به اجرا تسلیم کند. در صورتی که اعتراض، به ترتیب فوق، نرسد، ارزیابی قطعی خواهد شد.(ماده 101 آیین‌نامه اجرا)
در صورتی که به نظر کارشناسِ نخستین، اعتراض شود رئیس ثبت به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس، یک نفر را انتخاب و مراتب را به طرفین و کارشناس منتخب ابلاغ و یا با تعیین مهلت مناسب به کارشناس اخطار می‌شود که نسبت به ارزیابی مال بازداشت‌شده اقدام نماید. نظر کارشناسِ مجدد در هر حال قطعی خواهد بود (ماده 102 آیین‌نامه اجرا)
نکات:
1‌ـ‌ نکاتی که در قسمت ارزیابی مورد وثیقه گفته شد در خصوص ارزیابی اموال مورد‌بازداشت نیز جاری است.
2‌ـ در موردی که متعهدٌ‌له، طبق ماده 25 آیین‌نامه اجرا، تا قبل از انتشار آگهی مزایده، مالی را از مدیون معرفی نماید که فروش آن آسان‌تر از مال بازداشت‌شده باشد، هزینه بازداشت و ارزیابی آن به عهده وی خواهد بود. (ماده 100 آیین‌نامه اجرا)
3‌ـ در ارزیابی اموال مورد بازداشت، در دو مورد، مأمور اجرا می‌تواند از نظر خبره محلی استفاده نماید؛
الف: در بازداشت اموال، با ارزش کمتر از 30میلیون ریال، در صورتی که مأمور اجرا نتواند ارزش مال را تعیین کند می‌تواند از خبره محلی استفاده نماید. (تبصره ماده 42 آیین‌نامه اجرا)
ب: در مزایده اموال، ضایع شدنی و حیوانات که توسط مأمور اجرا و بدون تشریفات در محل به عمل می‌آید، مأمور اجرا می‌تواند از خبره محلی جهت ارزیابی آن استفاده نماید. (ماده 134 آیین‌نامه اجرا)
ـ مزایده؛
مال بازداشت‌شده در اجرای سند ذمه‌ای اعم از اینکه مال قابل تجزیه باشد یا خیر، پس از ارزیابی و قطعیت بهای آن از طریق مزایده به‌فروش می‌رسد. آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه منتشر و فاصله انتشار آگهی تا روز مزایده نباید از 15 روز کمتر باشد. آگهی مزایده و آگهی الصاقی در مورد اموال منقول و غیرمنقول بازداشت‌شده نیز به ترتیب مقرر برای اموال مورد وثیقه تهیه و منتشر می‌گردد. (ماده 122 آیین‌نامه اجرا)
لازم به‌ذکر است در مورد اموالی که به کمتر از 10 میلیون ریال به مزایده گذاشته می‌شود فقط آگهی الصاقی کافی است.
نکات:
1‌) در مزایده اموال، رعایت مواد 152، 157 الی 167 و 173،174،175 و 182 آیین‌نامه اجرا الزامی است.
2‌)‌ در صورتی که مال بازداشتی در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند، مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار می‌گردد. (ماده 126 آیین‌نامه اجرا)
د ـ ختم عملیات اجرایی:
عملیات اجرایی اسناد طبق ماده 155 آیین‌نامه اجرا به‌طرق زیر خاتمه می‌یابد؛
الف ـ وصول کلیه طلب بستانکار، حقوق دولتی و هزینه‌های قانونی.
ب ـ تحویل مال منقول به برنده مزایده.
ج ـ تنظیم و امضای سند انتقال اجرایی اموال غیر‌منقول در دفاتر اسناد رسمی.
د ـ تحقق تخلیه یا تحویل در مواردی که اجرائیه برای تخلیه یا تحویل صادر شده باشد.
و ـ اجرای تعهد متعهد.
در صورتی که مال از طریق شخص ثالث فروخته شود، زمان ختم عملیات اجرایی، تاریخ تنظیم صورت‌مجلس مزایده خواهد بود.
اجرا مکلف است در موقع تخلیه عین‌مستأجره و همچنین ختم پرونده‌های اجرایی اسناد وثیقه، مراتب تخلیه و ختم پرونده را به دفاتر اسنادرسمی مربوط اعلام نماید تا در ستون ملاحظات ثبت دفتر قید و اقدام لازم را به‌عمل آورند. (ماده 154 آیین‌نامه اجرا)

[1]. در این مقاله، منظور «آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 11/6/1387» است که گاهی به اختصار «آیین‌نامه اجرا» گفته می‌شود.
[2]. توضیح ماهنامه «کانون»:در شماره پیشین ماهنامه، بخش اول مقاله را زیرعنوان «اجرای مفاد اسناد رسمی» خواندیم که در این شماره بخش دوم آن با عنوان «ترتیب اجرا» و در شماره بعدی، بخش سوم یعنی موضوع«هزینه‌های اجرایی» چاپ می‌شود.
[3]. معاون امور اسناد اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کارشناس ارشد حقوق بین‌الملل.
[4] . جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، انتشارات گنج دانش، ص. 735، ش. 5910.
[5].توضیح ماهنامه «کانون»: علاقه‌مندان جهت مطالعه بیشتر می‌توانند به مقاله‌ای زیر‌عنوان «اعراض‌از‌رهن» نوشته عطاءا... روشن‌قنبری، مندرج در صص. 51 همین شماره ماهنامه مراجعه نمایند.
[6] . بند 229 م.ب.ث.: در صورتی‌که متعهد فوت نموده و متعهدله به استناد ماده 6 آیین‌نامه اجرا، درخواست صدور اجرائیه کرده باشد و ابلاغ اجرائیه به شخص ورثه یا قیم مقدور نباشد طبق ماده 18 آیین‌نامه مصوب سال 55 اجرائیه باید به وسیله روزنامه ابلاغ شود و جریان اجرایی تعقیب گردد. صدور سند انتقال و تحویل ملک متوقف بر ارائه گواهی حصر وراثت نخواهد بود و در صورت عجز متعهدله از معرفی ورثه اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت.
(فراز 84 مجموعه بخشنامه‌های تا آخر سال 49 اصلاح شده و بخشنامه 10921/2 ـ 12/5/48 اداره امور اسناد).
[7] . ماده 102 : جز در موارد استیفای حقوق دولت، توقیف حقوق بازنشستگی و وظیفه (‌معلولیت) و مستمری وراث در قبال محکومیتهای حقوقی و یا به عنوان دیگر ممنوع است.
‌تبصره ـ چنانچه صاحبان حقوق بازنشستگی و وظیفه (‌معلولیت) و مستمری‌بگیران از عهده پرداخت دین خود دفعتاً برنیایند در صورت معیل‌بودن یک چهارم و در غیر این صورت یک سوم مقرری آنها در مقابل دین مزبور محسوب و مستهلک خواهد شد.
منبع:ماهنامه کانون -> شماره 100 -
http://www.notary.ir/documents/document/12935/12948/portal.aspx

آیین‌نامه اجرایی شناسایی و توقیف اموال مدیون در اجرای مفاد اسناد رسمی

 
مرجع تصویب: قوه قضائيه 
شماره ویژه نامه: ۱۱۷۹
دوشنبه،۳۱ تیر ۱۳۹۸
سال هفتاد و پنج شماره ۲۱۶۵۶
 
آیین‌نامه اجرایی شناسایی و توقیف اموال مدیون در اجرای مفاد اسناد رسمی 
شماره۹۰۰۰/۴۱۹۴۳/۱۰۰                                                              ۱۳۹۸/۴/۲۶
 
جناب آقای اکبرپور
 
رئیس محترم هیأت مدیره و مدیرعامل روزنامه رسمی کشور
 
تصویر آیین‌نامه اجرایی شماره ۹۰۰۰/۴۱۸۱۵/۱۰۰ مورخ ۱۳۹۸/۴/۲۶ ریاست محترم قوه قضائیه در خصوص «شناسایی و توقیف اموال مدیون در اجرای مفاد اسناد رسمی» جهت درج در روزنامه رسمی به پیوست ایفاد می‌گردد.
 
مدیرکل دبیرخانه قوه قضائیه ـ محسن محدث
 
 
 
شماره۹۰۰۰/۴۱۸۱۵/۱۰۰                                                               ۱۳۹۸/۴/۲۶
 
«آیین‌نامه اجرایی شناسایی و توقیف اموال مدیون در اجرای مفاد اسناد رسمی »
 
در اجرای تبصره۱ بند ب ماده ۱۱۳ قانون برنامه پنجساله توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران، مصوب ۱۳۹۵،‌ «آیین‌نامه اجرایی شناسایی و توقیف اموال مدیون در اجرای مفاد اسناد رسمی» به شرح مواد آتی است.
 
ماده ۱ـ معانی اصطلاحات بکار رفته در این آیین‌نامه به شرح زیر است:
 
الف ـ سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور؛
 
ب ـ قانون برنامه: قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران؛
 
پ ـ آیین‌نامه: آیین‌نامه اجرایی نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و شناسایی و توقیف اموال مدیون؛
 
ت ـ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء: آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، مصوّب ۱۳۸۷ رییس قوه قضاییه.
 
ماده۲ـ بستانکار اسناد رسمی لازم‌الاجراء برای مطالبه طلب خود ابتدا باید مطابق مفاد آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا از طریق اداره اجرای سازمان، اجرای مفاد سند را درخواست نماید. طرح دعوی مطالبه موضوع همان اجرائیه تا پایان مهلت‌های مذکور در بند ب ماده ۱۱۳ قانون برنامه در محاکم دادگستری امکان‌پذیر نخواهد بود.
 
ماده۳ـ در صورتیکه دادگاه صادرکننده رأی نخستین به تجویز تبصره ۳ بند ب ماده ۱۱۳ قانون برنامه، دعوای اعسار متعهد سند لازم‌الاجراء را بپذیرد، پس از قطعیت به‌تقاضای وی گواهی مبنی بر قطعیت حکم اعسار جهت ارائه به اداره اجراء واحد ثبتی ثبت صادر می‌کند.
 
ماده۴ـ سازمان مکلف است با ایجاد ارتباط الکترونیک بین بانکهای اطلاعات سامانه‌های املاک، ثبت شرکت‌ها، ثبت الکترونیک اسناد و مالکیتهای معنوی با سامانه اجراء و همچنین سامانه شناسایی اموال محکومٌ‌علیه موضوع بند الف ماده۱۱۷قانون برنامه، امکان شناسایی سریع و توقیف اموال و حقوق مالی متعهدین پرونده‌های اجرایی را برای ادارات اجراء فراهم نماید.
 
ماده۵ ـ ادارات اجراء ثبت به تقاضای بستانکار مکلف اند به منظور شناسایی و توقیف اموال و حقوق مالی متعهدین اسناد لازم‌الاجراء از کلیه مراجعی که به‌هرنحو اطلاعاتی در مورد اموال اشخاص دارند، استعلام لازم را به‌عمل آورند.
 
ماده۶ ـ پس از تقاضای صدور اجراییه از سوی بستانکار، اداره اجرای ثبت مکلف است در اسرع وقت با تشکیل پرونده اجرایی الکترونیکی نسبت به شناسایی و توقیف اموال و دارایی‌های متعهد ظرف دو ماه اقدام نماید.
 
ماده۷ـ از تاریخ ابلاغ اجراییه، متعهد باید ظرف ۱۰ روز نسبت به انجام تعهد خود یا جلب رضایت متعهدٌ‌له اقدام نماید. در این مدت فهرست اموال شناسایی و توقیف شده به صورت محرمانه در ادارات اجرا محفوظ و پس از آن برای وصول مطالبات اقدام خواهد شد.
 
ماده۸ ـ چنانچه ظرف دو ماه پس از تقاضای صدور اجرائیه هیچگونه مال یا دارائی‌ از متعهد پرونده اجرایی شناسایی نشود یا مفاد اجراییه به هر دلیلی ظرف مدت شش ماه اجراء نگردد، ذینفع می‌تواند ضمن اعلام انصراف از ادامه عملیات اجرایی، جهت طرح دعوی به مراجع ذیصلاح قضایی مراجعه نماید. دوایر اجراء ثبت مکلف اند ضمن صدور گواهی لازم به درخواست ذی نفع،‌ بدون اخذ هزینه‌های اجرایی نسبت به مختومه‌نمودن پرونده اقدام نمایند.
 
ماده۹ـ این آیین‌نامه در ۹ ماده بنا به پیشنهاد وزیر محترم دادگستری و همکاری سازمان تنظیم و در تاریخ ۱۳۹۸/۴/۲۲ به تصویب رییس قوه‌قضائیه رسید.
 
رئیس قوه قضائیه ـ سیدابراهیم رئیسی
 
 http://www.rrk.ir/Laws/ShowLaw.aspx?Code=18106