Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

آپارتمان

رأی شماره‌های ۴۹۰ ـ ۴۸۹ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری درخصوص مالکان قسمتهای اختصاصی آپارتمانها حق بهره‌برداری اختصاصی ازقسمتهای مشترک را ندارند

مرجع تصویب: هيات عمومي ديوان عدالت اداري 
شماره ویژه نامه: ۶۳۴
شنبه،۲ آذر ۱۳۹۲
سال شصت و نه شماره ۲۰۰۱۷
رأی شماره‌های ۴۹۰ ـ ۴۸۹ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری درخصوص مالکان قسمتهای اختصاصی آپارتمانها حق بهره‌برداری اختصاصی از
مرجع تصویب: هيات عمومي ديوان عدالت اداري 
شماره ویژه نامه: ۶۳۴
شنبه،۲ آذر ۱۳۹۲
سال شصت و نه شماره ۲۰۰۱۷
رأی شماره‌های ۴۹۰ ـ ۴۸۹ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری درخصوص مالکان قسمتهای اختصاصی آپارتمانها حق بهره‌برداری اختصاصی ازقسمتهای مشترک را ندارند 
شماره هـ/۹۲/۶۴۵ ـ ۶۴۴                                                                ۱۴/۸/۱۳۹۲
تاریخ دادنامه: ۲۹/۷/۱۳۹۲           شماره دادنامه: ۴۹۰ـ۴۸۹ 
کلاسه پرونده: ۹۲/۶۴۵ـ۶۴۴
مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: مدیرکل حقوقی شهرداری تهران و آقای محرم شکوهی اردبیلی
موضوع شکایت و خواسته: اعلام تعارض در آراء صادر شده از شعب دیوان عدالت اداری
گردش‌کار: مدیرکل حقوقی شهرداری تهران به موجب لایحه شماره ۲۸۳۲۴/۴/۳۱۷ـ ۴/۸/۱۳۸۹اعلام کرده است که:
احتراماً، در خصوص آراء معارض شماره ۱۱۲۹ـ ۳۰/۵/۱۳۸۹ صادر شده از شعبه ۲۸ مبنی بر ورود شکایت آقای رسول جلالی و ۱۸۱ـ ۲۹/۱/۱۳۸۹ صادره از شعبه ۲۷ دیوان عدالت اداری مبنی بر رد شکایت آقای بهروز مبینی هر دو به طرفیت شهرداری منطقه ۲ تهران، ضمن ارسال ۱۹ برگ تصویر مستندات از سوابق ملک پلاک ثبتی ۵۳ـ۵۴ـ۵۵ق/۰/۱۱۶ به پیوست لایحه دفاعیه و تقاضای اعمال بند ۲ ماده ۱۹ قانون دیوان عدالت اداری، به استحضار می‌رساند:
الف ـ شرح موضوع:
مطابق گواهی پایان کار شماره ۲۲۰۶۰۹۲۴ـ ۵/۱۱/۱۳۸۱ مشخصات ابنیه مجاز در ملک موصوف عبارتند از:
الف ـ ۲۴ واحد مسکونی به مساحت ۳۵۱۲ مترمربع در طبقات اول، دوم، سوم و چهارم
ب ـ ۲۴ واحد انبار مسکونی به مساحت ۱۰۶ مترمربع در همکف
ج ـ ۲۴ واحد پارکینگ مسکونی به مساحت ۷۳ مترمربع در همکف
دـ ۳ واحد تأسیسات به مساحت ۲۴ مترمربع در همکف
هـ ـ ۱۵ واحد پله و آسانسور به مساحت ۵۰/۲۰۲ مترمربع در همکف، طبقات اول، دوم، سوم و چهارم
مساحت کل زیر بنا: ۵/۴۵۹۲ مترمربع
لیکن شاکیان پس از صدور پایان کار مذکور و بدون اخذ مجوز قانونی قسمتی از اتاقک آسانسور و فضای مشاعی زیر سقف شیبدار (به مساحت ۲۶ مترمربع) را به واحد آپارتمان خود اضافه کرده‌اند.
بدین‌ترتیب که در پی وصول اعتراض سایر مالکان آپارتمان مذکور به شهرداری، مأموران شهرداری در تاریخهای ۲۷/۳/۱۳۸۶ و ۳۱/۶/۱۳۸۶ از ملک بازدید و گزارش کرده‌اند که «ساکنین آپارتمان طبقه چهارم و واحدهای ۷ و ۸» اقدام به تصاحب اطراف آسانسور که طبق سند صورت مجلس تفکیکی ۴۰ مترمربع بوده و... هر کدام از مالکان طبقه آخر ۱۴ مترمربع و ۱۲ مترمربع از مساحت آسانسور طبقه پشت بام را به مساحت آپارتمان خود اضافه کرده‌اند...»
پس از بازدید مذکور شهرداری تخلف صورت گرفته را طی اخطاریه به شماره ۲۸۶۰۱۸۶۷۵ـ ۵/۷/۱۳۸۶ به شاکیان اعلام نموده تا نسبت به رفع آن اقدام کنند.
پیرو اخطاریه مذکور، شهرداری حسب وظایف قانونی و به دلیل عدم رفع خلاف مراتب تخلف ساختمانی صورت گرفته را طی فرم خلاف ساختمانی شماره ۲۸۶۰۱۹۱۱۱ـ ۹/۷/۱۳۸۶ به کمیسیون ماده صد اعلام و کمیسیون شماره ۱۰ پس از بررسی سوابق، به‌شرح ذیل را صادر نموده است:
«در مورد تبدیل مشاعات آپارتمان طبقه چهارم به مسکونی به مساحت ۲۶ مترمربع چون مغایر با قانون تملک آپارتمانها و اصول شهرسازی است مستنداً به تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ قطعیت رأی، رفع خلاف و به صورت مجاز مورد استفاده قرار گیرد.»
پس از ابلاغ رأی مذکور و اعتراض به عمل آمده از سوی شاکیان موضوع در کمیسیون تجدیدنظر مطرح شده و کمیسیون در مقام تجدیدنظر طی رأی شماره ۸۶۱۵۰۵ـ ۱۶/۱۱/۱۳۸۶ به دلیل عدم اعتراض مؤثر تصمیم کمیسیون بدوی را عیناً تأیید و استوار کرده است.
پیرو صدور رأی اخیر، شاکیان با تقدیم دادخواست به شورای تخصصی حل اختلاف دیوان عدالت اداری خواستار ابطال رأی کمیسیون شده و شورای حل اختلاف طی آراء شماره ۴۳ـ ۲۴/۲/۱۳۸۸ و ۳۳ـ ۲۴/۲/۱۳۸۸ به دلیل عدم اعتراض مؤثر و موجه و همچنین فقد ادله اثباتی دعوای نامبردگان را غیر وارد تشخیص داده و حکم به رد آن صادر کرده است.
متعاقباً شاکیان با تقدیم ۲ دادخواست مجزا از شعب دیوان عدالت اداری خواستار تجدیدنظرخواهی و رسیدگی مجدد نسبت به دادنامه‌های موصوف شده‌اند.
پیرو این اعتراض، شهرداری درمقام دفاع طی لایحه دفاعیه شماره ۳۹۴۶۴/۴/۳۱۷ـ ۷/۱۰/۱۳۸۸ نسبت به دعوای مطروح پاسخ داده است. لیکن شعبه ۲۸ دیوان عدالت اداری در خصوص دعوای آقای رسول جلالی رأی به ورود شکایت و شعبه ۲۷ دیوان نسبت به دعوای آقای بهروز مبینی به دلیل تصرف مشاعات ساختمان و همچنین عدم اعتراض مؤثر و موجه رأی به رد شکایت صادر کرده است.
علی ای حال نظر به جمیع مراتب مذکور در مقام دفاع معروض می‌دارد:
همان‌گونه که در صدر لایحه به استحضار رسید، مطابق گواهی پایان کار مذکور و فرم خلاف ساختمانی تنظیمی، ملک موصوف صرفاً دارای ۲۴ واحد مسکونی به مساحت ۳۵۱۲ مترمربع، ۲۴ واحد انبار مسکونی به مساحت ۱۰۶ مترمربع، ۲۶ واحد پارکینگ مسکونی به مساحت ۷۳ مترمربع، ۳ واحد تأسیسات مسکونی به مساحت ۴۲ مترمربع و ۱۵ واحد پله و آسانسور به مساحت ۵۰/۲۰۲ مترمربع بوده است. لیکن شاکیان پس از صدور گواهی پایان کار مذکور و بدون اخذ مجوز قانونی اقدام به تصرف ۲۶ مترمربع از اتاقک آسانسور و فضای مشاعی زیر سقف شیب‌دار کرده و آن را به بنای مسکونی خود افزوده‌اند، به نحوی که مساحت زیربنا از ۵۰/۴۵۹۲ مترمربع به ۵۰/۴۶۱۸ مترمربع تبدیل شده است. در حالی که چنین اقدامی برخلاف ضوابط شهرداری و شهرسازی و قوانین و مقررات مربوط به تملک آپارتمانهاست.
چه آن که:
۱ـ۱ـ مطابق نص صریح ماده صد قانون شهرداری و تبصره‌های ذیل آن مالکان اراضی واقع در محدوده شهر و حریم آن مکلفند قبل از انجام هر گونه عملیات عمرانی از شهرداری پروانه اخذ نمایند، در غیر این صورت مستحدثات ایجاد شده غیرمجاز محسوب شده و مشمول ضمانت اجراهای پیش‌بینی شده در قانون شهرداری خواهد بود.
۱ـ۲ـ همچنین به موجب ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها منظور از قسمت مشترک عبارت است از قسمتهایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به کلیه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی تعلق می‌گیرد. به عبارت دیگر قسمتهایی که برابر استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
از طرفی وفق ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: «قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلق و متعلقات آنهاکه به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برای آنها قائل شد.»
طبق بندهای ب و ت همین ماده یکی از قسمتهای مشترک در آپارتمان آسانسور و راهرو و پاگردها است که برای استفاده عموم شرکاء تعبیه شده است.»
۱ـ۳ـ صورت مجلس تفکیکی شماره ۱۸۳۴۳ـ ۱/۴/۱۳۸۴ و مندرجات سند مالکیت مؤید این مطلب هستند که قسمتهای مورد تصرف شاکی، جزء قسمتهای مشاعی ساختمان محسوب شده و شاکیان بدون اذن سایر مالکان اقدام به توسعه بنا کرده‌اند.
۲ـ نکته حایز اهمیت دیگر آن که، بر اساس مواد ۵۸۲ و ۵۸۳ قانون مدنی: «شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن تصرف در اموال شریک نماید ضامن بوده و تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی محسوب می‌شود.» به بیان دیگر، مطابق مواد مذکور شریک مال مشاع جزء در مواردی که قانون اجازه داده است یا طبیعت اشاعه اقتضا نماید (مانند استفاده از راه عبور و...) حق تصرف در مال مشترک را بدون اذن شریک دیگر ندارد. بنابراین مالک مشاع بدون اذن سایر شرکاء حق تصرف مادی (که مستلزم تصرف در سهم دیگران است) را ندارد و شریک متخلف در حکم غاصب است.
النهایه با نظر موارد فوق و قانونی بودن آراء کمیسیون ماده صد و دادنامه صادر شده از شعبه ۲۷ دیوان به شماره ۱۸۱ـ ۲۹/۱/۱۳۸۹، مستنداً به بند ۲ ماده ۱۹ قانون دیوان عدالت اداری از آن مقام تقاضای صدور رأی وحدت رویه در خصوص آراء متناقص صادر شده از سوی شعب ۲۷ و ۲۸ آن مرجع را دارد.
همچنین آقای محرم شکوهی اردبیلی به موجب لایحه‌ای که به شماره هـ/۱۸۰۷ـ ۲۵/۸/۱۳۸۹ ثبت دفتر اندیکاتور هیأت عمومی دیوان عدالت اداری شده اعلام کرده است که:
احتراماً، دو فقره دادنامه معارض در موضوعی واحد از شعب۲۷و۲۸ دیوان به‌شماره‌های ۱۸۱ـ ۲۹/۱/۱۳۸۹ و ۱۱۲۹ـ ۳۰/۵/۱۳۸۹ صادر شده که با تقدیم تصویر دادنامه‌های مذکور استدعای صدور رأی وحدت رویه در مورد آراء مذکور را دارد.
شرح جریان هر دو پرونده که به وکالت از آقایان رسول جلالی و بهروز مبینی مالکان دو واحد آپارتمان واقع در طبقه چهارم (آخر) شرقی و غربی ساختمان شقایق ۳ خیابان آفتاب خیابان شفق در دیوان عدالت اداری مطرح و بدواً در شورای تخصصی حل اختلاف منتهی به صدور رأی گردیده و با اعتراض به رأی صادر شده پرونده‌ها به شعب ۲۷ و ۲۸ ارجاع و منتهی به صدور دادنامه‌های فوق الذکر شده، طی دادخواستهایی در مراحل بدوی و تجدیدنظر و لایحه‌ای در پاسخ به لایحه جوابیه شهرداری ثبت شده به شماره ۲۹۳۲ـ۲۸/۱۰/۱۳۸۸ مفصلاً معروض گردیده النهایه خلاصه‌ای از موضوع شکایت جهت ایضاح موضوع به عرض می‌رساند.
آپارتمانهای موکلان توسط تعاونی مسکن سازمان برنامه بودجه وقت در سالهای ۱۳۶۹ و ۱۳۷۰ ساخته شده، به علت اجرای سقف شیب‌دار آپارتمانهای مذکور که در طبقه آخر واقع گردیده دارای سقف با ارتفاع متفاوت در قسمتهای مختلف از ۳ الی ۶ متر شده که این موضوع باعث هدر رفت انرژی در فصول گرم و سرد می‌گردید به همین علت و در همان زمان ساخت اولیه بنا، تعاونی مسکن با اخذ حق مرغوبیت و هزینه‌های اضافی برای کلیه طبقات چهارم سقف کاذب در بالای راهروی ورودی، دستشویی و هال احداث و عملاً فاصله بین سقف کاذب با سقف اصلی به صورت انباری زیر سقف مورد استفاده آپارتمانهای مذکور قرار گرفته است. این موضوع به شرح نامه شماره ۴۷۲۹ـ ۲۲/۲/۱۳۸۷ مورد تأیید مدیر عامل شرکت تعاونی مسکن کارکنان سازمان برنامه و بودجه و گواهی اعضای هیأت مدیره قرار گرفته و در تأکید این موضوع هم نامه شماره ۴۹۵۲ـ۲۶/۶/۱۳۸۴ شرکت تعاونی به نماینده پروژه شهرک قدس جهت اقدام برای اصلاح وضعیت ثبتی آپارتمانهای یاد شده صادر و ابلاغ شده است.
کمیسیونهای بدوی و تجدیدنظر ماده صد به شرح آراء صادره انباری ایجاد شده ناشی از احداث سقف کاذب را تحت عنوان تبدیل مشاعات از طرف آپارتمان طبقه چهارم به مسکونی و مغایر قانون تملک آپارتمانها و اصول شهرسازی تلقی و رأی به رفع خلاف و استفاده به صورت مجاز صادر کرده‌اند.
ایرادات وارده بر رأی کمیسیون ماده صد به شرح زیر به عرض می‌رسد:
در رأی مذکور فضای بین دو سقف اصلی و کاذب بالای ساختمان موکلان به عنوان مشاعات کل ساختمان تلقی، بعدها هم در لوایح تقدیمی اداره حقوقی شهرداری فراتر رفته و چنین عنوان شده که موکلان قسمتی از اتاقک آسانسور و فضای مشاعی زیر سقف شیبدار را به واحد آپارتمانی خود اضافه کرده‌اند. حال آن که فضای واقع در بین دو سقف اصلی و کاذب واقع در بالای آپارتمان موکلان هیچ‌گاه نمی‌تواند به عنوان فضای مشاعی کل آپارتمانها تلقی شود زیرا در این صورت می‌باید برای مالکان آپارتمانهای دیگر حق استفاده از فضای مذکور در نظر گرفت که این فرض در عمل امکان پذیر نخواهد بود. یعنی با فرض آزاد بودن فضای بین دو سقف هیچ‌گونه امکان عملی استفاده از آن برای مالکان و صاحبان آپارتمانهای دیگر وجود نخواهد داشت.
ثانیاً: تصرف و تملک قسمتی از اتاقک آسانسور کذب محض بوده و مصداق خارجی ندارد زیرا اتاقک آسانسور محوطه‌ای است محصور و بسته، نحوه تصرف و تملک آن و احیاناً بیرون ریختن وسایل و ملزومات آسانسور از طرف مامورین گزارش‌دهنده معلوم و مشخص نشده است.
ثالثاً: در اقدام به شکایت مالکان آپارتمانهای دیگر در شورای حل اختلاف موضوع به کارشناسی کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و کارشناس منتخب به شرح نظریه شماره ۸۶/۲۵۳۵ـ ۲۸/۷/۱۳۸۶ صراحتاً اعلام کرده:
۱ـ اجرای سقف کاذب جهت جلوگیری از هدر رفت انرژی حرارتی و ایجاد زیبایی متناسب برای آپارتمان اقدامی مناسب و لازم بوده است. ۲ـ احداث انباری موصوف در زمان اتمام عملیات ساختمانی با شرایط فوق با رعایت قوانین مربوط به شرکت تعاونی مسکن کارکنان برنامه و بودجه بوده است. این نظریه طی نامه شماره ۸۶/۷۰/۵۲ـ ۱۴/۲/۱۳۸۷ از طریق حوزه ۷۰ شورای حل اختلاف منطقه ۲ به شهرداری منطقه مذکور ارسال شده است.
رابعاً: کمیسیون تجدیدنظر ماده صد ظاهراً به علت اعلام اعتراض از طرف موکلان نسبت به رأی کمیسیون بدوی اقدام به رسیدگی و صدور رأی کرده حال آن که موکلان اساساً اطلاعی از تشکیل پرونده، تشکیل جلسه کمیسیون، ابلاغ رأی صادر شده به علت عدم حضور و عدم سکونت در آپارتمان مورد بحث نداشته و از موضوع اعتراض کذایی به رأی کمیسیون بدوی نیز بی اطلاع می‌باشند. معلوم نیست چه کسی به جای آنها اعتراض به رأی بدوی کرده است. اطلاع و آگاهی نامبردگان از جریان پرونده از زمان طرح شکایت در شورای حل اختلاف می‌باشد. در طول مدت طرح شکایت در دیوان عدالت اداری هم شهرداری پاسخی به این ادعای موکلان نداده است.
خامساً: با طرح موضوع در شورای حل اختلاف و اطلاع موکلان از چگونگی امر نامبردگان ضمن ملاقات با شهردار منطقه ۲ و بیان توضیحات ضروری آقای شهردار از مأمور تنظیم‌کننده صورت مجلس تخلف توضیح خواسته و مأمور مذکور در حضور آقای شهردار صراحتاً اعلام داشته به علت عدم حضور ساکنان، گزارش را با معاینه آپارتمان از بیرون ساختمان تنظیم کرده است. بر این اساس نیز شهردار و پشتیبان حق با احراز حقانیت موکلان و صحیح نبودن رأی صادره دستور توقف اجرای رأی مذکور را صادر و موکلان را جهت نقض رأی مذکور به تظلم خواهی به دیوان عدالت اداری راهنمایی کرده است.
با عنایت به مراتب معروضه و با در نظر گرفتن این مطلب که خواسته موکلان عبارت از این است که کارشناس یا کارشناسانی با مراجعه به محل و معاینه دقیق فضای مورد بحث صریحاً اعلام نمایند آیا در فضای مورد بحث، محل یا فضای مشاعی برای مالکان آپارتمانهای دیگر قابل فرض و تصور می‌باشد یا خیر؟ به عبارت دیگر در صورت حذف سقف کاذب احداثی، محل یا فضای مشاعی برای دیگران در فضای بالای آپارتمان به وجود خواهد آمد یا نه؟ و با احراز حقیقت و واقعیت امر، رأی کمیسیون ماده صد همان‌گونه که در رأی شعبه ۲۸ مقرر گردیده نقض و رسیدگی مجدد در کمیسیون همعرض به‌عمل آید. علی هذا مستدعی است مقرر فرمایند موضوع در هیأت عمومی مطرح و ضمن صدور رأی لازم‌الاتباع، نهایتاً در صورت حقانیت موکلان رأی بر رفع تعرض از نامبردگان صادر گردد. در غیر این صورت نامبردگان به تصمیمات متخذه قانونی تسلیم خواهند بود.
گردش کار پرونده‌ها و مشروح آراء به قرار زیر است:
الف: شعبه بیست و هشتم دیوان عدالت اداری در رسیدگی به پرونده شماره ۲۸/۸۸/۵۵۰ با موضوع دادخواست آقای رسول جلالی با وکالت آقای محرم شکوهی اردبیلی به طرفیت شهرداری تهران و به خواسته تجدیدنظرخواهی از دادنامه شماره ۳۴ـ ۲۴/۲/۱۳۸۸ شعبه پنجم شورای تخصصی حل اختلاف دیوان عدالت اداری، به موجب دادنامه شماره ۱۱۲۹ـ۳۰/۵/۱۳۸۹، مفاداً به شرح آینده به صدور رأی مبادرت کرده است:
در خصوص دادخواست آقای رسول جلالی با وکالت آقای محرم شکوهی اردبیلی به‌خواسته اعتراض نسبت به دادنامه شماره ۳۴ـ ۲۴/۲/۱۳۸۸ صادر شده از شعبه ۵ شورای تخصصی حل اختلاف دیوان عدالت اداری که در مقام تأیید رأی شماره ۸۶۱۵۰۵ـ ۱۶/۱۱/۱۳۸۶ کمیسیون تجدیدنظر ماده صد شهرداری صادر شده است، با ملاحظه جامع اوراق پرونده و بررسی چهار جلد سوابق فنی واصل شده زیر از شهرداری منطقه ۲ بنا به دلایل آینده شکایت مطروح وارد به نظر می‌رسد زیرا:
الف ـ بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری که در اجرای دستور حوزه ۷۰ شورای حل اختلاف تنظیم شده است صراحتاً اعلام شده ۱ـ اجرای سقف کاذب جهت جلوگیری از هدر رفت انرژی حرارتی و ایجاد زیبایی متناسب برای آپارتمان اقدامی مناسب و لازم بوده است ۲ـ احداث انباری موصوف در زمان اتمام عملیات ساختمانی با شرایط فوق با رعایت قوانین مربوط به شرکت تعاونی مسکن کارکنان برنامه و بودجه بوده است.
ب ـ بر اساس نامه شماره ۴۷۲۹ـ ۲۲/۲/۱۳۸۷ شرکت تعاونی مسکن کارکنان سازمان برنامه و بودجه خطاب به معاونت شهرسازی و معماری شهرداری منطقه ۲ مؤید قدمت انباری مورد بحث در سال ۱۳۶۹ و سهل انگاری در گزارش آن جهت درج در صدور پایان کار بوده است.
ج ـ به موجب نامه شماره ۶۵۴۴۹/۶۰/۵۰۲ ـ ۳/۶/۱۳۸۷ معاونت معماری و شهرسازی شهرداری منطقه ۲ خطاب به اداره حقوقی منطقه که دلالت بر این موضوع دارد که فقط از دو واحد طبقه چهارم امکان دسترسی به سازه انباری مورد بحث وجود داشته که پس از اخذ عوارض از مالکان دو واحد مذکور گواهی پایان کار کلی نیز اصلاح شده و دو واحد انباری مذکور در آن قید شده است. لذا با عنایت به مراتب پیش گفته و با امعان نظر به این که علی‌الاصول آراء مراجع اداری باید مستدل و مستند صادر شوند و رأی کمیسیون تجدیدنظر به شماره ۸۶۱۵۰۵ـ ۱۶/۱۱/۱۳۸۶ به لحاظ اشکالات مذکور شایسته تأیید نیست و از این رو مستند به مواد ۷ و ۱۳ و ۱۴ قانون دیوان عدالت اداری ضمن نقض رأی معترضٌ‌به و نتیجتاً رأی کمیسیون تجدیدنظر مذکور در حد رسیدگی مجدد با بررسی همه‌جانبه و همچنین جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری به وارد دانستن شکایت مطروح حکم صادر و اعلام می دارد. رأی دیوان قطعی است.
ب: شعبه بیست و هفتم دیوان عدالت اداری در رسیدگی به پرونده شماره ۲۷/۸۸/۵۷۶ با موضوع دادخواست آقای بهروز مبینی با وکالت آقای محرم شکوهی اردبیلی به طرفیت کمیسیون ماده صد شهرداری تهران وبه خواسته تجدیدنظر خواهی از دادنامه شماره ۳۳ـ ۲۴/۲/۱۳۸۸ شعبه پنجم شورای تخصصی حل اختلاف دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه شماره ۱۸۱ـ ۲۹/۱/۱۳۸۹، مفاداً به شرح آینده به صدور رأی مبادرت کرده است:
راجع به اعتراض و تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه بالا نسبت به دادنامه شماره ۳۳ـ ۲۴/۲/۱۳۸۸ صادر شده از شعبه ۵ شورای تخصصی حل اختلاف دیوان عدالت اداری با بررسی دقیق و با مطالعه و امعان‌نظر اعتراض و ایراد موجهی اقامه نشده است زیرا معترض طبق نظریه کارشناس منتخب شاکی سقف کاذب جهت جلوگیری از هدر رفتن انرژی حرارتی ایجاد زیبایی برای آپارتمان اقدام کرده سقف کاذب موجب تصرف در ملک مشاعات شده است که همه مالکان در آن حق دارند علاوه بر این سقف کاذب تصرف در ملک مشاعات است و مغایر با قانون تملک آپارتمانها و اصول شهری است و لذا از سوی تجدیدنظر خواه اعتراض مستند و مستدلی که مؤثر در رأی معترضٌ‌به باشد ارائه نشده است رأی یاد شده طبق موازین و مقررات قانونی صادر شده است و با بررسی سوابق ایراد و اشکالی بر کیفیت رسیدگی و اعمال مقررات نیز مشهود نیست از این رو با رد تجدیدنظر خواهی دادنامه معترضٌ‌به تأیید و استوار می شود. رأی دیوان قطعی است.
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ یاد شده با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد. پس از بحث و بررسی، با اکثریت آراء به شرح آینده به‌صدور رأی مبادرت می ‎ کند.
 
رأی هیأت عمومی
اولاً: تعارض در آراء محرز است.
ثانیاً: با توجه به این که در ماده ۱ قانون تملک آپارتمانها مصوب سال ۱۳۴۳، مالکیت در آپارتمانهای مختلف شامل دو قسمت اختصاصی و مشترک است و مطابق ماده ۲ قانون مذکور قسمت مشترک عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست و به کلیه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد و در بند ث ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها مصوب سال ۱۳۴۷ آسانسور و محل آن جزء قسمتهای مشترک ذکر شده است در مواد ۵۸۲ و ۵۸۱ قانون مدنی تصرف هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی است و شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است، بنابراین مالکان قسمتهای اختصاصی آپارتمانها حق بهره‌برداری اختصاصی از قسمتهای مشترک را ندارند و چون در پرونده‌های موضوع تعارض از قسمت مشترک آپارتمان استفاده اختصاصی به عمل آمده است و کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری رأی به رفع تخلف صادر کرده است و شعبه ۲۷ دیوان عدالت اداری در نهایت رأی به رد شکایت به شماره دادنامه ۱۸۱ـ ۲۹/۱/۱۳۸۹ صادر کرده است در حدی که متضمن استدلال فوق است، صحیح و موافق موازین قانونی است. این رأی به استناد بند ۲ ماده ۱۲ و ماده ۸۹ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ برای شعب دیوان و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم الاتباع است.
   هیأت عمومی دیوان عدالت اداری معاون قضائی دیوان عدالت اداری ـ علی مبشری
منبع:http://www.rooznamehrasmi.ir/Laws/ShowLaw.aspx?Code=1403 را ندارند 
 
شماره هـ/۹۲/۶۴۵ ـ ۶۴۴                                                                ۱۴/۸/۱۳۹۲
تاریخ دادنامه: ۲۹/۷/۱۳۹۲           شماره دادنامه: ۴۹۰ـ۴۸۹ 
کلاسه پرونده: ۹۲/۶۴۵ـ۶۴۴
مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: مدیرکل حقوقی شهرداری تهران و آقای محرم شکوهی اردبیلی
موضوع شکایت و خواسته: اعلام تعارض در آراء صادر شده از شعب دیوان عدالت اداری
گردش‌کار: مدیرکل حقوقی شهرداری تهران به موجب لایحه شماره ۲۸۳۲۴/۴/۳۱۷ـ ۴/۸/۱۳۸۹اعلام کرده است که:
احتراماً، در خصوص آراء معارض شماره ۱۱۲۹ـ ۳۰/۵/۱۳۸۹ صادر شده از شعبه ۲۸ مبنی بر ورود شکایت آقای رسول جلالی و ۱۸۱ـ ۲۹/۱/۱۳۸۹ صادره از شعبه ۲۷ دیوان عدالت اداری مبنی بر رد شکایت آقای بهروز مبینی هر دو به طرفیت شهرداری منطقه ۲ تهران، ضمن ارسال ۱۹ برگ تصویر مستندات از سوابق ملک پلاک ثبتی ۵۳ـ۵۴ـ۵۵ق/۰/۱۱۶ به پیوست لایحه دفاعیه و تقاضای اعمال بند ۲ ماده ۱۹ قانون دیوان عدالت اداری، به استحضار می‌رساند:
الف ـ شرح موضوع:
مطابق گواهی پایان کار شماره ۲۲۰۶۰۹۲۴ـ ۵/۱۱/۱۳۸۱ مشخصات ابنیه مجاز در ملک موصوف عبارتند از:
الف ـ ۲۴ واحد مسکونی به مساحت ۳۵۱۲ مترمربع در طبقات اول، دوم، سوم و چهارم
ب ـ ۲۴ واحد انبار مسکونی به مساحت ۱۰۶ مترمربع در همکف
ج ـ ۲۴ واحد پارکینگ مسکونی به مساحت ۷۳ مترمربع در همکف
دـ ۳ واحد تأسیسات به مساحت ۲۴ مترمربع در همکف
هـ ـ ۱۵ واحد پله و آسانسور به مساحت ۵۰/۲۰۲ مترمربع در همکف، طبقات اول، دوم، سوم و چهارم
مساحت کل زیر بنا: ۵/۴۵۹۲ مترمربع
لیکن شاکیان پس از صدور پایان کار مذکور و بدون اخذ مجوز قانونی قسمتی از اتاقک آسانسور و فضای مشاعی زیر سقف شیبدار (به مساحت ۲۶ مترمربع) را به واحد آپارتمان خود اضافه کرده‌اند.
بدین‌ترتیب که در پی وصول اعتراض سایر مالکان آپارتمان مذکور به شهرداری، مأموران شهرداری در تاریخهای ۲۷/۳/۱۳۸۶ و ۳۱/۶/۱۳۸۶ از ملک بازدید و گزارش کرده‌اند که «ساکنین آپارتمان طبقه چهارم و واحدهای ۷ و ۸» اقدام به تصاحب اطراف آسانسور که طبق سند صورت مجلس تفکیکی ۴۰ مترمربع بوده و... هر کدام از مالکان طبقه آخر ۱۴ مترمربع و ۱۲ مترمربع از مساحت آسانسور طبقه پشت بام را به مساحت آپارتمان خود اضافه کرده‌اند...»
پس از بازدید مذکور شهرداری تخلف صورت گرفته را طی اخطاریه به شماره ۲۸۶۰۱۸۶۷۵ـ ۵/۷/۱۳۸۶ به شاکیان اعلام نموده تا نسبت به رفع آن اقدام کنند.
پیرو اخطاریه مذکور، شهرداری حسب وظایف قانونی و به دلیل عدم رفع خلاف مراتب تخلف ساختمانی صورت گرفته را طی فرم خلاف ساختمانی شماره ۲۸۶۰۱۹۱۱۱ـ ۹/۷/۱۳۸۶ به کمیسیون ماده صد اعلام و کمیسیون شماره ۱۰ پس از بررسی سوابق، به‌شرح ذیل را صادر نموده است:
«در مورد تبدیل مشاعات آپارتمان طبقه چهارم به مسکونی به مساحت ۲۶ مترمربع چون مغایر با قانون تملک آپارتمانها و اصول شهرسازی است مستنداً به تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ قطعیت رأی، رفع خلاف و به صورت مجاز مورد استفاده قرار گیرد.»
پس از ابلاغ رأی مذکور و اعتراض به عمل آمده از سوی شاکیان موضوع در کمیسیون تجدیدنظر مطرح شده و کمیسیون در مقام تجدیدنظر طی رأی شماره ۸۶۱۵۰۵ـ ۱۶/۱۱/۱۳۸۶ به دلیل عدم اعتراض مؤثر تصمیم کمیسیون بدوی را عیناً تأیید و استوار کرده است.
پیرو صدور رأی اخیر، شاکیان با تقدیم دادخواست به شورای تخصصی حل اختلاف دیوان عدالت اداری خواستار ابطال رأی کمیسیون شده و شورای حل اختلاف طی آراء شماره ۴۳ـ ۲۴/۲/۱۳۸۸ و ۳۳ـ ۲۴/۲/۱۳۸۸ به دلیل عدم اعتراض مؤثر و موجه و همچنین فقد ادله اثباتی دعوای نامبردگان را غیر وارد تشخیص داده و حکم به رد آن صادر کرده است.
متعاقباً شاکیان با تقدیم ۲ دادخواست مجزا از شعب دیوان عدالت اداری خواستار تجدیدنظرخواهی و رسیدگی مجدد نسبت به دادنامه‌های موصوف شده‌اند.
پیرو این اعتراض، شهرداری درمقام دفاع طی لایحه دفاعیه شماره ۳۹۴۶۴/۴/۳۱۷ـ ۷/۱۰/۱۳۸۸ نسبت به دعوای مطروح پاسخ داده است. لیکن شعبه ۲۸ دیوان عدالت اداری در خصوص دعوای آقای رسول جلالی رأی به ورود شکایت و شعبه ۲۷ دیوان نسبت به دعوای آقای بهروز مبینی به دلیل تصرف مشاعات ساختمان و همچنین عدم اعتراض مؤثر و موجه رأی به رد شکایت صادر کرده است.
علی ای حال نظر به جمیع مراتب مذکور در مقام دفاع معروض می‌دارد:
همان‌گونه که در صدر لایحه به استحضار رسید، مطابق گواهی پایان کار مذکور و فرم خلاف ساختمانی تنظیمی، ملک موصوف صرفاً دارای ۲۴ واحد مسکونی به مساحت ۳۵۱۲ مترمربع، ۲۴ واحد انبار مسکونی به مساحت ۱۰۶ مترمربع، ۲۶ واحد پارکینگ مسکونی به مساحت ۷۳ مترمربع، ۳ واحد تأسیسات مسکونی به مساحت ۴۲ مترمربع و ۱۵ واحد پله و آسانسور به مساحت ۵۰/۲۰۲ مترمربع بوده است. لیکن شاکیان پس از صدور گواهی پایان کار مذکور و بدون اخذ مجوز قانونی اقدام به تصرف ۲۶ مترمربع از اتاقک آسانسور و فضای مشاعی زیر سقف شیب‌دار کرده و آن را به بنای مسکونی خود افزوده‌اند، به نحوی که مساحت زیربنا از ۵۰/۴۵۹۲ مترمربع به ۵۰/۴۶۱۸ مترمربع تبدیل شده است. در حالی که چنین اقدامی برخلاف ضوابط شهرداری و شهرسازی و قوانین و مقررات مربوط به تملک آپارتمانهاست.
چه آن که:
۱ـ۱ـ مطابق نص صریح ماده صد قانون شهرداری و تبصره‌های ذیل آن مالکان اراضی واقع در محدوده شهر و حریم آن مکلفند قبل از انجام هر گونه عملیات عمرانی از شهرداری پروانه اخذ نمایند، در غیر این صورت مستحدثات ایجاد شده غیرمجاز محسوب شده و مشمول ضمانت اجراهای پیش‌بینی شده در قانون شهرداری خواهد بود.
۱ـ۲ـ همچنین به موجب ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها منظور از قسمت مشترک عبارت است از قسمتهایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به کلیه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی تعلق می‌گیرد. به عبارت دیگر قسمتهایی که برابر استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
از طرفی وفق ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: «قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلق و متعلقات آنهاکه به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برای آنها قائل شد.»
طبق بندهای ب و ت همین ماده یکی از قسمتهای مشترک در آپارتمان آسانسور و راهرو و پاگردها است که برای استفاده عموم شرکاء تعبیه شده است.»
۱ـ۳ـ صورت مجلس تفکیکی شماره ۱۸۳۴۳ـ ۱/۴/۱۳۸۴ و مندرجات سند مالکیت مؤید این مطلب هستند که قسمتهای مورد تصرف شاکی، جزء قسمتهای مشاعی ساختمان محسوب شده و شاکیان بدون اذن سایر مالکان اقدام به توسعه بنا کرده‌اند.
۲ـ نکته حایز اهمیت دیگر آن که، بر اساس مواد ۵۸۲ و ۵۸۳ قانون مدنی: «شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن تصرف در اموال شریک نماید ضامن بوده و تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی محسوب می‌شود.» به بیان دیگر، مطابق مواد مذکور شریک مال مشاع جزء در مواردی که قانون اجازه داده است یا طبیعت اشاعه اقتضا نماید (مانند استفاده از راه عبور و...) حق تصرف در مال مشترک را بدون اذن شریک دیگر ندارد. بنابراین مالک مشاع بدون اذن سایر شرکاء حق تصرف مادی (که مستلزم تصرف در سهم دیگران است) را ندارد و شریک متخلف در حکم غاصب است.
النهایه با نظر موارد فوق و قانونی بودن آراء کمیسیون ماده صد و دادنامه صادر شده از شعبه ۲۷ دیوان به شماره ۱۸۱ـ ۲۹/۱/۱۳۸۹، مستنداً به بند ۲ ماده ۱۹ قانون دیوان عدالت اداری از آن مقام تقاضای صدور رأی وحدت رویه در خصوص آراء متناقص صادر شده از سوی شعب ۲۷ و ۲۸ آن مرجع را دارد.
همچنین آقای محرم شکوهی اردبیلی به موجب لایحه‌ای که به شماره هـ/۱۸۰۷ـ ۲۵/۸/۱۳۸۹ ثبت دفتر اندیکاتور هیأت عمومی دیوان عدالت اداری شده اعلام کرده است که:
احتراماً، دو فقره دادنامه معارض در موضوعی واحد از شعب۲۷و۲۸ دیوان به‌شماره‌های ۱۸۱ـ ۲۹/۱/۱۳۸۹ و ۱۱۲۹ـ ۳۰/۵/۱۳۸۹ صادر شده که با تقدیم تصویر دادنامه‌های مذکور استدعای صدور رأی وحدت رویه در مورد آراء مذکور را دارد.
شرح جریان هر دو پرونده که به وکالت از آقایان رسول جلالی و بهروز مبینی مالکان دو واحد آپارتمان واقع در طبقه چهارم (آخر) شرقی و غربی ساختمان شقایق ۳ خیابان آفتاب خیابان شفق در دیوان عدالت اداری مطرح و بدواً در شورای تخصصی حل اختلاف منتهی به صدور رأی گردیده و با اعتراض به رأی صادر شده پرونده‌ها به شعب ۲۷ و ۲۸ ارجاع و منتهی به صدور دادنامه‌های فوق الذکر شده، طی دادخواستهایی در مراحل بدوی و تجدیدنظر و لایحه‌ای در پاسخ به لایحه جوابیه شهرداری ثبت شده به شماره ۲۹۳۲ـ۲۸/۱۰/۱۳۸۸ مفصلاً معروض گردیده النهایه خلاصه‌ای از موضوع شکایت جهت ایضاح موضوع به عرض می‌رساند.
آپارتمانهای موکلان توسط تعاونی مسکن سازمان برنامه بودجه وقت در سالهای ۱۳۶۹ و ۱۳۷۰ ساخته شده، به علت اجرای سقف شیب‌دار آپارتمانهای مذکور که در طبقه آخر واقع گردیده دارای سقف با ارتفاع متفاوت در قسمتهای مختلف از ۳ الی ۶ متر شده که این موضوع باعث هدر رفت انرژی در فصول گرم و سرد می‌گردید به همین علت و در همان زمان ساخت اولیه بنا، تعاونی مسکن با اخذ حق مرغوبیت و هزینه‌های اضافی برای کلیه طبقات چهارم سقف کاذب در بالای راهروی ورودی، دستشویی و هال احداث و عملاً فاصله بین سقف کاذب با سقف اصلی به صورت انباری زیر سقف مورد استفاده آپارتمانهای مذکور قرار گرفته است. این موضوع به شرح نامه شماره ۴۷۲۹ـ ۲۲/۲/۱۳۸۷ مورد تأیید مدیر عامل شرکت تعاونی مسکن کارکنان سازمان برنامه و بودجه و گواهی اعضای هیأت مدیره قرار گرفته و در تأکید این موضوع هم نامه شماره ۴۹۵۲ـ۲۶/۶/۱۳۸۴ شرکت تعاونی به نماینده پروژه شهرک قدس جهت اقدام برای اصلاح وضعیت ثبتی آپارتمانهای یاد شده صادر و ابلاغ شده است.
کمیسیونهای بدوی و تجدیدنظر ماده صد به شرح آراء صادره انباری ایجاد شده ناشی از احداث سقف کاذب را تحت عنوان تبدیل مشاعات از طرف آپارتمان طبقه چهارم به مسکونی و مغایر قانون تملک آپارتمانها و اصول شهرسازی تلقی و رأی به رفع خلاف و استفاده به صورت مجاز صادر کرده‌اند.
ایرادات وارده بر رأی کمیسیون ماده صد به شرح زیر به عرض می‌رسد:
در رأی مذکور فضای بین دو سقف اصلی و کاذب بالای ساختمان موکلان به عنوان مشاعات کل ساختمان تلقی، بعدها هم در لوایح تقدیمی اداره حقوقی شهرداری فراتر رفته و چنین عنوان شده که موکلان قسمتی از اتاقک آسانسور و فضای مشاعی زیر سقف شیبدار را به واحد آپارتمانی خود اضافه کرده‌اند. حال آن که فضای واقع در بین دو سقف اصلی و کاذب واقع در بالای آپارتمان موکلان هیچ‌گاه نمی‌تواند به عنوان فضای مشاعی کل آپارتمانها تلقی شود زیرا در این صورت می‌باید برای مالکان آپارتمانهای دیگر حق استفاده از فضای مذکور در نظر گرفت که این فرض در عمل امکان پذیر نخواهد بود. یعنی با فرض آزاد بودن فضای بین دو سقف هیچ‌گونه امکان عملی استفاده از آن برای مالکان و صاحبان آپارتمانهای دیگر وجود نخواهد داشت.
ثانیاً: تصرف و تملک قسمتی از اتاقک آسانسور کذب محض بوده و مصداق خارجی ندارد زیرا اتاقک آسانسور محوطه‌ای است محصور و بسته، نحوه تصرف و تملک آن و احیاناً بیرون ریختن وسایل و ملزومات آسانسور از طرف مامورین گزارش‌دهنده معلوم و مشخص نشده است.
ثالثاً: در اقدام به شکایت مالکان آپارتمانهای دیگر در شورای حل اختلاف موضوع به کارشناسی کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و کارشناس منتخب به شرح نظریه شماره ۸۶/۲۵۳۵ـ ۲۸/۷/۱۳۸۶ صراحتاً اعلام کرده:
۱ـ اجرای سقف کاذب جهت جلوگیری از هدر رفت انرژی حرارتی و ایجاد زیبایی متناسب برای آپارتمان اقدامی مناسب و لازم بوده است. ۲ـ احداث انباری موصوف در زمان اتمام عملیات ساختمانی با شرایط فوق با رعایت قوانین مربوط به شرکت تعاونی مسکن کارکنان برنامه و بودجه بوده است. این نظریه طی نامه شماره ۸۶/۷۰/۵۲ـ ۱۴/۲/۱۳۸۷ از طریق حوزه ۷۰ شورای حل اختلاف منطقه ۲ به شهرداری منطقه مذکور ارسال شده است.
رابعاً: کمیسیون تجدیدنظر ماده صد ظاهراً به علت اعلام اعتراض از طرف موکلان نسبت به رأی کمیسیون بدوی اقدام به رسیدگی و صدور رأی کرده حال آن که موکلان اساساً اطلاعی از تشکیل پرونده، تشکیل جلسه کمیسیون، ابلاغ رأی صادر شده به علت عدم حضور و عدم سکونت در آپارتمان مورد بحث نداشته و از موضوع اعتراض کذایی به رأی کمیسیون بدوی نیز بی اطلاع می‌باشند. معلوم نیست چه کسی به جای آنها اعتراض به رأی بدوی کرده است. اطلاع و آگاهی نامبردگان از جریان پرونده از زمان طرح شکایت در شورای حل اختلاف می‌باشد. در طول مدت طرح شکایت در دیوان عدالت اداری هم شهرداری پاسخی به این ادعای موکلان نداده است.
خامساً: با طرح موضوع در شورای حل اختلاف و اطلاع موکلان از چگونگی امر نامبردگان ضمن ملاقات با شهردار منطقه ۲ و بیان توضیحات ضروری آقای شهردار از مأمور تنظیم‌کننده صورت مجلس تخلف توضیح خواسته و مأمور مذکور در حضور آقای شهردار صراحتاً اعلام داشته به علت عدم حضور ساکنان، گزارش را با معاینه آپارتمان از بیرون ساختمان تنظیم کرده است. بر این اساس نیز شهردار و پشتیبان حق با احراز حقانیت موکلان و صحیح نبودن رأی صادره دستور توقف اجرای رأی مذکور را صادر و موکلان را جهت نقض رأی مذکور به تظلم خواهی به دیوان عدالت اداری راهنمایی کرده است.
با عنایت به مراتب معروضه و با در نظر گرفتن این مطلب که خواسته موکلان عبارت از این است که کارشناس یا کارشناسانی با مراجعه به محل و معاینه دقیق فضای مورد بحث صریحاً اعلام نمایند آیا در فضای مورد بحث، محل یا فضای مشاعی برای مالکان آپارتمانهای دیگر قابل فرض و تصور می‌باشد یا خیر؟ به عبارت دیگر در صورت حذف سقف کاذب احداثی، محل یا فضای مشاعی برای دیگران در فضای بالای آپارتمان به وجود خواهد آمد یا نه؟ و با احراز حقیقت و واقعیت امر، رأی کمیسیون ماده صد همان‌گونه که در رأی شعبه ۲۸ مقرر گردیده نقض و رسیدگی مجدد در کمیسیون همعرض به‌عمل آید. علی هذا مستدعی است مقرر فرمایند موضوع در هیأت عمومی مطرح و ضمن صدور رأی لازم‌الاتباع، نهایتاً در صورت حقانیت موکلان رأی بر رفع تعرض از نامبردگان صادر گردد. در غیر این صورت نامبردگان به تصمیمات متخذه قانونی تسلیم خواهند بود.
گردش کار پرونده‌ها و مشروح آراء به قرار زیر است:
الف: شعبه بیست و هشتم دیوان عدالت اداری در رسیدگی به پرونده شماره ۲۸/۸۸/۵۵۰ با موضوع دادخواست آقای رسول جلالی با وکالت آقای محرم شکوهی اردبیلی به طرفیت شهرداری تهران و به خواسته تجدیدنظرخواهی از دادنامه شماره ۳۴ـ ۲۴/۲/۱۳۸۸ شعبه پنجم شورای تخصصی حل اختلاف دیوان عدالت اداری، به موجب دادنامه شماره ۱۱۲۹ـ۳۰/۵/۱۳۸۹، مفاداً به شرح آینده به صدور رأی مبادرت کرده است:
در خصوص دادخواست آقای رسول جلالی با وکالت آقای محرم شکوهی اردبیلی به‌خواسته اعتراض نسبت به دادنامه شماره ۳۴ـ ۲۴/۲/۱۳۸۸ صادر شده از شعبه ۵ شورای تخصصی حل اختلاف دیوان عدالت اداری که در مقام تأیید رأی شماره ۸۶۱۵۰۵ـ ۱۶/۱۱/۱۳۸۶ کمیسیون تجدیدنظر ماده صد شهرداری صادر شده است، با ملاحظه جامع اوراق پرونده و بررسی چهار جلد سوابق فنی واصل شده زیر از شهرداری منطقه ۲ بنا به دلایل آینده شکایت مطروح وارد به نظر می‌رسد زیرا:
الف ـ بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری که در اجرای دستور حوزه ۷۰ شورای حل اختلاف تنظیم شده است صراحتاً اعلام شده ۱ـ اجرای سقف کاذب جهت جلوگیری از هدر رفت انرژی حرارتی و ایجاد زیبایی متناسب برای آپارتمان اقدامی مناسب و لازم بوده است ۲ـ احداث انباری موصوف در زمان اتمام عملیات ساختمانی با شرایط فوق با رعایت قوانین مربوط به شرکت تعاونی مسکن کارکنان برنامه و بودجه بوده است.
ب ـ بر اساس نامه شماره ۴۷۲۹ـ ۲۲/۲/۱۳۸۷ شرکت تعاونی مسکن کارکنان سازمان برنامه و بودجه خطاب به معاونت شهرسازی و معماری شهرداری منطقه ۲ مؤید قدمت انباری مورد بحث در سال ۱۳۶۹ و سهل انگاری در گزارش آن جهت درج در صدور پایان کار بوده است.
ج ـ به موجب نامه شماره ۶۵۴۴۹/۶۰/۵۰۲ ـ ۳/۶/۱۳۸۷ معاونت معماری و شهرسازی شهرداری منطقه ۲ خطاب به اداره حقوقی منطقه که دلالت بر این موضوع دارد که فقط از دو واحد طبقه چهارم امکان دسترسی به سازه انباری مورد بحث وجود داشته که پس از اخذ عوارض از مالکان دو واحد مذکور گواهی پایان کار کلی نیز اصلاح شده و دو واحد انباری مذکور در آن قید شده است. لذا با عنایت به مراتب پیش گفته و با امعان نظر به این که علی‌الاصول آراء مراجع اداری باید مستدل و مستند صادر شوند و رأی کمیسیون تجدیدنظر به شماره ۸۶۱۵۰۵ـ ۱۶/۱۱/۱۳۸۶ به لحاظ اشکالات مذکور شایسته تأیید نیست و از این رو مستند به مواد ۷ و ۱۳ و ۱۴ قانون دیوان عدالت اداری ضمن نقض رأی معترضٌ‌به و نتیجتاً رأی کمیسیون تجدیدنظر مذکور در حد رسیدگی مجدد با بررسی همه‌جانبه و همچنین جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری به وارد دانستن شکایت مطروح حکم صادر و اعلام می دارد. رأی دیوان قطعی است.
ب: شعبه بیست و هفتم دیوان عدالت اداری در رسیدگی به پرونده شماره ۲۷/۸۸/۵۷۶ با موضوع دادخواست آقای بهروز مبینی با وکالت آقای محرم شکوهی اردبیلی به طرفیت کمیسیون ماده صد شهرداری تهران وبه خواسته تجدیدنظر خواهی از دادنامه شماره ۳۳ـ ۲۴/۲/۱۳۸۸ شعبه پنجم شورای تخصصی حل اختلاف دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه شماره ۱۸۱ـ ۲۹/۱/۱۳۸۹، مفاداً به شرح آینده به صدور رأی مبادرت کرده است:
راجع به اعتراض و تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه بالا نسبت به دادنامه شماره ۳۳ـ ۲۴/۲/۱۳۸۸ صادر شده از شعبه ۵ شورای تخصصی حل اختلاف دیوان عدالت اداری با بررسی دقیق و با مطالعه و امعان‌نظر اعتراض و ایراد موجهی اقامه نشده است زیرا معترض طبق نظریه کارشناس منتخب شاکی سقف کاذب جهت جلوگیری از هدر رفتن انرژی حرارتی ایجاد زیبایی برای آپارتمان اقدام کرده سقف کاذب موجب تصرف در ملک مشاعات شده است که همه مالکان در آن حق دارند علاوه بر این سقف کاذب تصرف در ملک مشاعات است و مغایر با قانون تملک آپارتمانها و اصول شهری است و لذا از سوی تجدیدنظر خواه اعتراض مستند و مستدلی که مؤثر در رأی معترضٌ‌به باشد ارائه نشده است رأی یاد شده طبق موازین و مقررات قانونی صادر شده است و با بررسی سوابق ایراد و اشکالی بر کیفیت رسیدگی و اعمال مقررات نیز مشهود نیست از این رو با رد تجدیدنظر خواهی دادنامه معترضٌ‌به تأیید و استوار می شود. رأی دیوان قطعی است.
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ یاد شده با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد. پس از بحث و بررسی، با اکثریت آراء به شرح آینده به‌صدور رأی مبادرت می ‎ کند.
 
رأی هیأت عمومی
اولاً: تعارض در آراء محرز است.
ثانیاً: با توجه به این که در ماده ۱ قانون تملک آپارتمانها مصوب سال ۱۳۴۳، مالکیت در آپارتمانهای مختلف شامل دو قسمت اختصاصی و مشترک است و مطابق ماده ۲ قانون مذکور قسمت مشترک عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست و به کلیه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد و در بند ث ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها مصوب سال ۱۳۴۷ آسانسور و محل آن جزء قسمتهای مشترک ذکر شده است در مواد ۵۸۲ و ۵۸۱ قانون مدنی تصرف هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی است و شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است، بنابراین مالکان قسمتهای اختصاصی آپارتمانها حق بهره‌برداری اختصاصی از قسمتهای مشترک را ندارند و چون در پرونده‌های موضوع تعارض از قسمت مشترک آپارتمان استفاده اختصاصی به عمل آمده است و کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری رأی به رفع تخلف صادر کرده است و شعبه ۲۷ دیوان عدالت اداری در نهایت رأی به رد شکایت به شماره دادنامه ۱۸۱ـ ۲۹/۱/۱۳۸۹ صادر کرده است در حدی که متضمن استدلال فوق است، صحیح و موافق موازین قانونی است. این رأی به استناد بند ۲ ماده ۱۲ و ماده ۸۹ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ برای شعب دیوان و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم الاتباع است.
   هیأت عمومی دیوان عدالت اداری معاون قضائی دیوان عدالت اداری ـ علی مبشری
منبع:http://www.rooznamehrasmi.ir/Laws/ShowLaw.aspx?Code=1403

آیین‌نامه رعایت حال همسایه


گزاره‌های فرهنگی که باید درباره آپارتمان‌نشینی بدانید؛
آیین‌نامه رعایت حال همسایه

گروه حقوقی - فرزانه سادات نورمفیدی: نزدیک به چهل سال است که به دلیل رشد شهرنشینی و پیشرفت جمعیت، آپارتمان‌نشینی در شهرهای ایران رواج پیدا کرده است. زندگی آپارتمان‌نشینی اگرچه هزینه‌های تامین مسکن را کاهش داده است، مشکلات خاص خود را دارد چون شما باید با چند خانواده دیگر کنار بیایید، همیشه حواستان باشد که مزاحم دیگران نشوید، برای تقسیم هزینه‌های ساختمان سهم شارژ پرداخت و شارژ عقب افتاده همسایه را را به او یادآوری کنید و اختلافات ناشی از این مسایل را حل‌وفصل کنید. رعایت دقیق این بایدها و نبایدها و حرکت روی مدار اخلاق، به «فرهنگ آپارتمان‌نشینی» معروف شده است؛ فرهنگی که در برخی مناطق شهری به‌ کندی در حال پیشرفت است. اما اگر هر کس حد و حدود خود و دیگران را در زندگی آپارتمانی بشناسد، اختلافات کمتری بروز خواهد کرد. رعایت فرهنگ آپارتمانی به ‌آسانی رعایت چند گزاره اخلاقی و قانونی ساده است. قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه آن می‌تواند راهنمای شما در این خصوص باشد.

آپارتمان چیست؟
تعریف دقیقی از آپارتمان وجود ندارد. اما در اصطلاح یک واحد مستقل در یک ساختمان چند طبقه است. اینکه شما از آن برای سکونت استفاده می‌کنید یا در آن کاسبی راه انداخته‌اید در تعریف آن تأثیری ندارد.

مدیریت ساختمان
در صورتی که بیش از سه واحد آپارتمانی در ساختمان باشند باید مجمع عمومی مالکان تشکیل شود. یعنی همه مالکان با هم جلسه تشکیل دهند و یک یا چند مدیر (هیأت مدیره) انتخاب کنند. مدیر برای دو سال انتخاب می‌شود. فرقی نمی‌کند که مدیر از اعضای ساختمان باشد یا فردی از خارج ساختمان انتخاب شود.
وظیفه مدیر حفظ و اداره ساختمان است و باید تصمیمات مالکان را که حالا یک مجمع عمومی تشکیل داده‌اند، اجرا کند. مدیر موظف است تمام ساختمان را در برابر آتش‌سوزی بیمه کند و هزینه بیمه هم بین همه مالکان به نسبت سهم قسمت اختصاصی آن‌ها تقسیم می‌شود. اگر مدیر این کار را نکند و خسارتی به ساختمان وارد شود، مسئول جبران خسارت خواهد بود. علاوه بر مدیر باید یک خزانه‌دار از بین مدیران هم برای ساختمان انتخاب شود که مسئول احتساب هزینه‌ها و درآمدها محسوب می‌شود. نکته مهم دیگر این است که برای ساختمان‌های بیش از 10 واحد باید نگهبان نیز استخدام شود.در مورد ساختمان‌های کمتر از سه واحد اگر در مورد مدیریت و انتخاب آن به توافق نرسیدید، تصمیم‌گیری درباره قسمت‌های مشترک، با نظر مالکانی است که بیشتر از نصف مساحت اختصاصی را دارند.

قسمت اختصاصی و مشترک ساختمان
فضای داخل آپارتمان‌ها به دو قسمت تقسیم می‌شود: اختصاصی و مشترک. قسمت اختصاصی، قسمتی است که فقط مالک آپارتمان یا کسی که در آن زندگی می‌کند، حق استفاده از آن را دارد، مانند بالکن. بقیه همسایه‌ها حق ورود به قسمت‌های اختصاصی آپارتمان شما را بدون اجازه ندارند.
قسمت مشترک که به آن مشاع هم گفته می‌شود، بخشی از ساختمان است که همه ساکنان حق استفاده از آن را دارند. بخش‌های زیر از آپارتمان داخل در قسمت‌های مشترک است:
- زمین بنا
- تأسیسات قسمت‌های مشرک مانند چاه آب، پمپ، منبع آب و مرکز حرارت و تهویه، رختشوی‌خانه، کنتورها، تابلوهای برق، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایداری در هرجای ساختمان که باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از هر قبیل، گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن.
-اسکلت ساختمان
-درها و پنجره‌ها و راه‌پله‌ها که در قسمت اختصاصی نباشند.
-تأسیسات مربوط به راه‌پله ‌
-نمای خارجی ساختمان
- محوطه ساختمان و باغ
- بام و قسمت‌هایی که ساکنان به طور مشترک استفاده می‌کنند.
- قسمت‌هایی که در سند اختصاصی واحد آپارتمانی قید نشده است
تصور نکنید در قسمت‌های مشترک آزادید؛ گذاردن میز و صندلی و نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است. همچنین توجه کنید که اگر بخواهید واحد آپارتمانی خود را انتقال دهید قسمت‌های اشتراکی هم باید منتقل شود.

افرادی که باید هزینه‌های ساختمان را پرداخت کنند
مالکان آپارتمان‌ها باید هزینه‌های مشترک ساختمان را پرداخت کنند. هزینه‌هایی که پرداخت می‌شود متناسب با مساحت واحد آپارتمانی است مانند هزینه آب و برق مشاع، مگر هزینه‌هایی که باید به طور مساوی تقسیم شود مانند دستمزد سرایدار و که ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند. برای هزینه‌های مشاع هم یک نفر نمی‌تواند به بهانه اینکه از امکانات خاصی استفاده نمی‌کند از پرداخت هزینه آن خودداری کند.
اگر یکی از ساکنان هزینه‌های مشترک را پرداخت نکرد مدیر یا هیأت مدیره باید صورت حساب‌های پرداخت نشده را برای مالک یا استفاده کننده بفرستد. اگر تا 10 روز نسبت به پرداخت اقدام نکرد، مدیر یا هیأت مدیره می‌تواند آن واحد آپارتمانی را از استفاده از امکانات مشترک محروم کند؛ مثلاً آب آن واحد را قطع کند یا شوفاژ وی را خاموش کند. اگر باز هم پرداخت نشد، مدیر به اداره ثبت مراجعه می‌کند و اداره ثبت برای کسی که هزینه را پرداخت نکرده است، اجراییه صادر می‌کند. در صورت پرداخت هزینه، امکانات مجدداً وصل خواهد شد.

مستأجران بخوانند
اما اگر مستأجر هستید، اینکه شما هزینه‌های مربوط به آپارتمان یا شارژ را پرداخت کنید یا توسط مالک پرداخت شود، بستگی به قرارداد بین شما و صاحب‌خانه شما دارد. اگر قرار گذاشته‌اید که صاحب‌خانه پرداخت کند و او پرداخت نکرد، شما می‌توانید میزان شارژ ساختمان را از اجاره‌بها کم کنید. اگر قرار بر این است که شما شارژ را پرداخت کنید و شما نپردازید، مدیر می‌تواند به مالک رجوع کند سپس مالک هزینه را از شما خواهد گرفت.

تعمیرات در آپارتمان
اگر در فکر تجدید بنای ساختمان خود هستید و عده کمی از ساکنان مخالفت می‌کنند، در صورتی که سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد، شما می‌توانید به تعمیر اقدام کنید. اما قبل از آن باید با اجازه دادگاه، خانه مناسبی برای کسانی که مخالف هستند، اجاره کنید و اگر از رفتن به خانه جدید خودداری کردند، با مراجعه به دادگستری می‌توانید تقاضای تخلیه همسایگان مخالف را بکنید.

چهاردیواری اختیاری مشروط
درست است که هر کس اختیار واحد آپارتمانی خود را دارد و به قول معروف، چهاردیواری اختیاری است؛ ولی برای حفظ آرامش خود و دیگران می‌توانید نکاتی را رعایت کنید که به ایجاد فضای آرام‌تر و تنش کمتر در ساختمان شما بینجامد:
1- ایجاد سروصدای نامتعارف و غیر معمول از ساعت یک تا چهار بعد از ظهر و از ساعت یازده شب تا نه صبح فردا ممنوع است. صدای رادیو و تلویزیون و موسیقی نیز در این ساعات فقط باید در قسمت اختصاصی شنیده شود.2- انجام هرگونه فعالیت ساختمانی که ایجاد صدا می‌کند باید با هماهنگی مدیر ساختمان و بین ساعت 8.30 تا 13.30 دقیقه و 15.30 تا 18.30 روزهای غیر تعطیل باشد.3- در مواردی که کف ساختمان سرامیک یا سنگ است پیشنهاد می‌شود که 75 درصد آن با موکت پوشانده شود.4- سر و صدای مهمان حداکثر تا ساعت 24 مجاز است. مراسم بدرقه مهمان هم به جای راه‌پله و آسانسور در واحد آپارتمانی باید انجام شود.5- تغییر در نمای ساختمان و سردر و بالکن اختصاصی باید با اجازه اکثریت مالکان باشد.6- تعمیرات ساختمان که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می‌شود، مجاز نیست 7- ساکنان هر واحد مسئول جبران خسارت ناشی از گرفتگی فاضلاب و... هستند. همچنین کولر و بند لباس که از بالکن بیرون بزند، مجاز نیست، مگر با اجازه کتبی مدیریت.8- پارک وسایل نقلیه در بخش‌های مشخص شده مجاز است و مهمان نمی‌تواند وسیله نقلیه خود را داخل پارکینگ بگذارد.9- در ساختمان‌هایی که نگهبان ندارد در ورودی باید شب‌ها قفل شود.
اگر کسی تعهدات خود در محیط ساختمان را انجام ندهد، هر هزینه‌ای که مدیر یا هیأت مدیره متحمل می‌شود باید شخص متخلف بپردازد.
رعایت نکات گفته شده به ارتقای فرهنگ آپارتمان‌نشینی می‌انجامد و محیطی توأم با آرامش را برای زندگی فراهم می‌سازد. با این حساب فرهنگ آپارتمان‌نشینی یک مقوله پیچیده نیست کافی است که از بایدها و نبایدهایی که قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه آن برای زندگی آپارتمان‌نشینی پیش‌بینی کرده است، اطلاع داشته باشیم و آنها را رعایت کنیم. قانون تکلیف خیلی از موارد را مشخص کرده است علاوه بر این در مواردی که قانون ساکت است با معیار اخلاق باید شرایط را بسنجیم و به جای ترجیح نفع شخصی بر منافع عمومی، منافع عمومی را ارجح بدانیم.
منبع:http://www.hemayat.net/news/gof-magh.htm
روزنامه حمایت

الزامات قانونی در تنظیم سند رسمی آپارتمان

الزامات قانونی در تنظیم سند رسمی آپارتمان
بسیاری از مشکلات مردم در هنگام معاملات املاک، ریشه در عدم آشنایی به مسایل حقوقی دارد که در نهایت ممکن است منجر به بروز اختلافات و در نتیجه اقامه دعوی در مراجع قضایی شود. به همین دلیل پرونده‌های مربوط به املاک در صدر آمار مراجعان به دادگستری‌ها است. این در حالی است که تنظیم و نوشتن قرارداد، موضوعی فنی است که از عهده هر کسی بر نمی‌آید اما این امکان وجود دارد با کمی تأمل و اخذ مشاوره حقوقی با هزینه‌ای به مراتب پایین‌تر از زیان هزینه‌های دادخواهی، تعهدات قراردادی به‌گونه‌ای شکل بگیرد که از بروز اختلافات جلوگیری شود.
معاملات جاری نسبت به آپارتمان‌هایی که در قالب تنظیم بیع‌نامه تکوین می‌یابد از این جهت قابل تأمل است که مراجع اداری و قضایی فقط شخصی را مالک رسمی آن می‌شناسند که در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک محل، پلاک ثبتی به نام وی صادر شده باشد. 
بنابراین توصیه و ترویج فرهنگ تنظیم سند، ضمن برخورداری مالک از مزایا و آثار سند رسمی، از خسارات فردی و اجتماعی جلوگیری می‌کند و از وقوع اختلافات مرتبط با آن و تشکیل پرونده‌های قضایی به‌نحو چشمگیری خواهد کاست. 
 
 مزایای انعقاد قرارداد در قالب اسناد رسمی
از نظر قانونی، سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد؛ و سایر اسناد، عادی محسوب می‌شود.
به گزارش روابط عمومی معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، یکی از مزایای اسناد رسمی این است که مفاد آن علیه طرفین سند و اشخاص ثالث قابل استناد است. 
در حالی که مفاد سند عادی فقط میان طرفین آن اعتبار دارد. 
به علاوه اسناد رسمی در مقام دفاع در دعاوی صرفا با خطر ادعای جعل روبه‌رو هستند اما اسناد عادی علاوه بر ادعای جعل با معضل دیگری یعنی اظهار انکار یا تردید نیز مواجهند. 
به بیان ساده‌تر، چنانچه دارنده سند عادی با انکار طرف مقابل نسبت به سند مواجه شود مثلاً بگوید امضای ذیل سند متعلق به من نیست و... بار اثبات اصالت سند عادی بر عهده دارنده آن خواهد بود. در حالی که در اسناد رسمی مدعی جعل باید جعلیت و عدم اصالت سند را ثابت کند. 
از مزایای دیگر اسناد رسمی امکان بهره‌گیری از واحد اجراییات ثبت، علاوه بر مراجع دادگستری، در الزام به انجام تعهدات قراردادی است.
در نهایت اینکه، امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است همچنین در بعضی موارد مانند نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید، فقط با سند رسمی معتبر ممکن خواهد بود.
 
 توصیه‌های ضروری هنگام تنظیم قرارداد در دفاتر مشاوران املاک
قراردادی که تحت عنوان بیع‌نامه در بنگاه‌های معاملات املاک یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین معامله باید ‌‌نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.
اگرچه بیع‌نامه‌هایی که به‌صورت چاپی و دارای آرم اتحادیه، در دفاتر مشاوران املاک تنظیم می‌شود و با هدف پیشگیری از وقوع معاملات مکرر در قالب اخذ کد رهگیری و بر چسب هولوگرام است اما این امر دلالت بر رسمی بودن آنها ندارد. 
بنابراین تا زمانی که منتهی به صدور سند رسمی در دفترخانه نشود، خریدار نمی‌تواند از امتیازات اسناد رسمی بهره‌مند شود اما در همین مرحله ابتدایی باید به نکاتی توجه کرد.
 
 احراز سمت فروشنده و اختیارات نماینده وی 
به عنوان نخستین نکته باید گفت بهترین حالت در تنظیم قرارداد ملکی، این است که خریدار و فروشنده به عنوان اصیل طرفین عقد قرار گیرند و در واقع بدون واسطه اقدام به امضای آن کنند. 
اما اگر کسی که بیع‌نامه را امضا می‌کند، خود مالک نباشد بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک باشد، خریدار باید دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و مشخص شود که آیا حدود اختیارات وکیل در وکالت‌نامه، شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله هم می‌شود یا خیر؟
همچنین اگر امضا کننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که هنگام معامله  توسط ولی، کودک بالغ نشده است. 
در جایی نیز که امضا کننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال وی را دارد یا با دخالت بخش سرپرستی دادستانی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است. 
همچنین در صورت تعدد مالکان، حتماً باید ذیل بیع‌نامه را همه آنها به نسبت سهم خود امضا کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آنها از جانب سایرین بنا به روش‌های اشاره‌شده دارای اختیارات قانونی باشد.
به علاوه خریدار باید اطمینان حاصل کند که فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد و نیز در صورت کهولت سن، بیماری یا حرکات غیرعادی فروشنده، خریدار باید از عدم حجر وی مطمئن شود و ترجیحاً شهود معامله را از میان وراث وی انتخاب کند.
در نهایت اینکه اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
 
 درج مشخصات کامل مورد معامله
خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد همچنین درج وصف کامل توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات آن مانند انشعاب آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره که در سند توصیف شده، نیز بسیار ضروری است.  بنگاه‌ها نیز باید به طور کلی مشخصات ملک را در بیع‌نامه ذکر کنند؛ به‌خصوص زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.
همچنین باید تصریح شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود، لازم است ترتیب، مهلت و ضمانت تخلیه مستأجر قید شود. 
به‌علاوه، باید روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. به‌خصوص در معاملات بزرگ، اخذ تأمین دلیل از طریق شوراهای حل اختلاف مبنی بر استعلام گردش ثبتی بسیار کارگشا خواهد بود.
 
 ادای متقابل تعهدات
لازم است در هنگام تنظیم بیع‌نامه اولیه، انجام تعهدات طرفین به‌صورت متقابل تنظیم شود. به‌طور مثال پرداخت بخشی از بهای ملک همزمان با تنظیم بیع‌نامه، پرداخت الباقی آن در قبال تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال تقسیط شود و تا زمانی که مورد معامله تحویل نشده یا سند رسمی انتقال نیافته، خریدار از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند. فروشنده نیز نباید مورد معامله را قبل از دریافت تمام بهای معامله به خریدار تحویل دهد.
بهتر است در قرارداد تصریح شود در صورت عدم پرداخت مابقی ثمن در موعد مقرر از طرف خریدار یا عدم تحویل یا انتقال رسمی مورد معامله در تاریخ مقرر توسط فروشنده، هر یک از طرفین که تعهد به نفع او است، حق فسخ معامله را دارد تا از طریق ارسال اظهارنامه اعلام کرده و پس از تأیید و تنفیذ توسط دادگاه، قادر شود مورد معامله را به دیگری منتقل کند یا مبالغ پرداختی را باز پس گیرد. 
ضمناً لازم است فروشنده جهت دریافت قیمت معامله اطمینان حاصل کند و به شرح بند بعدی، شروطی در قرارداد گنجانده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.
 
 استفاده از روش‌های پرداخت مطمئن
امروزه با تعبیه سامانه‌های پرداخت و روش‌های الکترونیکی، نقل و انتقال بهای معاملات تسهیل شده است اما چنانچه گزینه پرداخت به‌وسیله چک باشد، باید اطمینان حاصل کرد که چک از حساب مسدود صادر نشده یا چک سرقتی نبوده و نیز امضای آن مجعول نباشد. 
به هر حال توصیه می‌شود که حتی‌الامکان فروشنده در چنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می‌شود، دریافت کند. 
بهای معامله از طریق چک پرداخت می‌شود. به همین دلیل باید توجه داشت که در صورت برگشت خوردن چک، تنها وجه چک قابل مطالبه است و اعتبار معامله همچنان به قوت و استحکام خود باقی است بنابراین افراد نمی‌توانند معامله را برهم بزنند مگر اینکه به طریق دیگری مانند زوال خود به‌خودی آثار قرارداد، یعنی شرط انفساخ مورد توافق قرار گرفته باشد.
 
 اطمینان از امکان انتقال رسمی ملک
نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که در خصوص معامله بر املاک، در متن بیع‌نامه به‌گونه‌ای تصریح شود که اگر معلوم شود مالکیت مورد معامله به هر علتی متعلق به دیگری بوده و ناقل حق فروش آن را نداشته است یا به هر شکلی موضوع، حق ثالث باشد، فروشنـده موظف به استرداد ثمن معامله معادل قیمت روز ملک است. 
در این راستا به ویژه در معاملات بزرگ ترجیح دارد فروشنده در مقام پیشگیری از چنین مسایلی، با اخذ جریان ثبتی به‌روز، از طریق تأمین دلیل و درخواست گردش ثبتی از اداره ثبت مربوطه، اطمینان خریدار را جلب کند.
به نقل از:http://www.hemayatonline.ir/newspaper/item/21879

اما و اگرهای پیش‌فروش آپارتمان

افزایش روزافزون اجاره آپارتمان‌های استیجاری و عدم ثبات قیمت‌ها، موجب شده مردم تمایل بیشتری به خرید ملک داشته باشند و از طرفی ازدیاد جمعیت، افزایش تقاضا برای خرید مسکن و قدرت اقتصادی پایین باعث گرایش بیشتر به خرید آپارتمان‌های ارزان‌قیمت شده است. از سوی دیگر قیمت نسبتاً مناسب آپارتمان‌هایی که پیش‌فروش می‌شوند و نیز منافع حاصله برای سازندگان، جذابیتی برای انعقاد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان‌ها ایجاد کرده ‌است.
به گزارش پایگاه آموزشی مهداد، باوجود این جاذبه‌ها، بروز تخلفات و جرائم در حوزه پیش‌فروش واحدهای مسکونی، مشکلات بسیاری برای شهروندان به وجود آورده که افزایش آگاهی مردم برای کاهش وقوع این‌گونه جرائم ازجمله کلاه‌برداری ضروری به نظر می‌رسد. در این راستا گفت‌وگویی با دکتر حمیدرضا محمدباقری قاضی دیوان عالی کشور و استاد مرکز آموزش قوه قضائیه انجام داده‌ایم که می‌خوانید‌‌‌.
دکتر محمدباقری به‌عنوان اولین سؤال بفرمایید نگاه قانون به پیش‌فروش و مقررات جاری چیست؟
اخیراً قانون پیش‌فروش ساختمان تصویب‌شده ولی هنوز به صورت عملی در دفاتر اسناد رسمی اجرا نمی‌شود و اغلب قرارداد پیش‌فروش آپارتمان به‌صورت مبایعه‌نامه نامه عادی در دفاتر املاک تنظیم می‌شود به‌طوری‌که اتحادیه املاک در این خصوص برگه‌های چاپی تنظیم کرده که پس از امضاء طرفین معامله کدرهگیری صادر می‌شود.
امروزه تخلفات زیاد‌‌‌ی به‌واسطه پیش‌فروش ساختمان صورت می‌گیرد‌‌‌ مثل اینکه یک آپارتمان به چند نفر فروخته می‌شود‌‌‌؛ برای پیشگیری از این امر، شهروندان چه اقدامی باید انجام دهند؟
برابر قانون پیش‌فروش آپارتمان، قرارداد مربوطه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و این قرارداد، سند رسمی محسوب می‌شود و بر اساس آن مالک نمی‌تواند یک ملک را به چند نفر بفروشد.
قانون پیش‌فروش آپارتمان چه مجازاتی برای مشاوران املاکی که قرارد‌‌‌اد‌‌‌ پیش‌فروش تنظیم می‌کنند‌‌‌ در نظر گرفته است؟
به‌موجب این قانون برای پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی مجازات حبس تعیین‌شده است. ولی در جامعه متأسفانه هنوز به‌صورت مبایعه‌نامه دست‌نویس و عادی قرارداد تنظیم می‌شود و در این صورت حتی اگر کدرهگیری هم که باشد ممکن است دفعه بعد با سند عادی و بدون کد رهگیری همان آپارتمان به فروش برسد.
پیش‌فروش آپارتمان با کد رهگیری و بدون کد رهگیری چه تفاوتی با هم دارد و در دادگاه کدام معتبر است؟
ازنظر دادگاه هر دو قرارداد معتبر است چون بیع یا همان معامله انجام شده است و کد رهگیری فقط موجب قفل شدن ملک می‌شود که در دفتر املاک و دفتر اسناد رسمی قابل‌تشخیص است که این ملک قبلاً فروخته‌شده در غیر این صورت ازنظر قانون و دادگاه پس از تنظیم قرارداد فروش چه با کد رهگیری و چه بدون کد، ملک به فروش رسیده است.
چنانچه مساحت آپارتمان پیش‌فروش شده، بیشتر از مقدار تعیینی در قرارداد باشد به چه صورت خواهد بود؟
مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی چنانچه متراژ ملک خریداری‌شده بیشتر باشد فقط فروشنده حق فسخ دارد و خریدار حق فسخ ندارد. مگر اینکه طرفین تراضی کنند.
درصورتی‌که پیش خریدار قادر به پرداخت مابه‌التفاوت اضافه بنا نباشد آیا می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟
پیش خریدار ملزم به پرداخت بهای اضافی ملک می‌باشد چون به‌هرحال ملک بیشتری به تملک وی درمی‌آید و منتفع می‌شود.
آیا پیش خریدار ملزم به پرداخت اضافه بهای ملک می‌شود؟(بر چه مبنایی؛ نرخ روز معامله یا نرخ روز تحویل ملک)
قیمت اضافه بنا بر اساس نرخ روز زمان بیع تعیین می‌گردد. مثلاً اگر در زمان معامله متری ۲ میلیون تومان باشد، اگر یک سال بعد مشخص شود مساحت آپارتمان بیشتر از مقدار تعیینی در قرارداد است پیش خریدار باید قیمت همان زمان معامله را پرداخت کند.
دکتر محمدباقری درصورتی‌که ملکی طبق مبایعه‌نامه فروخته شود ولی روز مقرر، مالک برای انتقال سند حاضر نشود، چه باید کرد؟
یکی از دعاوی که در دادگاه‌های حقوقی زیاد طرح می‌شود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال است. اگر مالک پس از امضای بیع نامه در روز مقرر، به دلیل افزایش بهای ملک یا مطالبه پول بیشتر یا اختلافات مالی دیگر در وقت مقرر جهت تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشود و درهرحال اگر فروشنده‌ای بر اساس قرارداد در وقت معین در دفترخانه حاضر نگردد، قانون به خریدار این حق را داده که به دادگاه مراجعه و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال طرح کند و دادگاه بر اساس بیع نامه موجود و شروطی که در آن ذکرشده، حکم می‌دهد و احقاق حق در این‌گونه دعاوی به‌راحتی امکان‌پذیر است و حتی اگر مالک در دادگاه و پس از صدور حکم هم حاضر نشود، دادگاه نماینده می‌فرستد و سند به نام خریدار تنظیم می‌شود.
اگر در پیش‌خرید آپارتمان فروشنده یا سازنده به تعهداتش عمل نکند مثلاً باوجود توافق، پکیج را نصب نکند و یا مارک، جنس یا مواد موردتوافق را به کار نبرد، چه باید کرد؟
ما به‌عنوان قاضی دوست نداریم مردم را فوری به کلانتری یا دادگاه راهنمایی کنیم. در قانون و اسلام هم قضات و وکلا به ایجاد سازش بین طرفین توصیه شده‌اند. لذا در صورت بروز اختلاف، خریدار می‌تواند ابتدا با مراجعه به مالک و سازنده و یا از طریق دفتر املاک و مشاور تنظیم‌کننده قرارداد که واسطه بوده‌اند، مشکل را حل کند. درنهایت اگر توافق صورت نگرفت در زمان تحویل ملک، درخواست تأمین دلیل بکنند.
لطفاً در مورد اینکه فرمود‌‌‌ید‌‌چنانچه سازنده در نصب تجهیزات ساختمان به تعهداتش عمل نکرد؛ خریدار می‌تواند تأمین دلیل بدهد را توضیح دهید.
تأمین دلیل یعنی حفظ دلیل؛ برای اینکه ممکن است در آینده دلایل موجود از بین برود. مثلاً وقتی ۶ ماه یا یک سال از آن آپارتمان استفاده کنید دلیل و مدرک دعوا از بین می‌رود. وقتی خریدار تأمین دلیل کند، کارشناس پس از بررسی وضعیت موجود، آن را صورت‌جلسه می‌کند و این سند و مدرکی محسوب می‌شود تا بر اساس آن خریدار رفع خسارت یا مابه‌التفاوت آن را از دادگاه دادخواست بدهد.
با توجه به مبحث مهم و گسترده پیش‌فروش آپارتمان و مشکلات حقوقی بسیاری که شهروندان با آن دست‌به‌گریبان هستند بر آن شدیم که طی شماره بعدی به ادامه مصاحبه در غالب موضوعاتی چون تعهد سازنده برای تکمیل آپارتمان پیش‌فروش شده، مسئولیت وقوع حادثه برای ملک نیمه‌ساز، چگونگی حل اختلاف بین سازنده و خریدار و… بپردازیم لذا از خوانندگان محترم مهداد دعوت می‌کنیم در مصاحبه پیش‌فروش آپارتمان«۲» که با استاد محمدباقری به گفتگو خواهیم پرداخت همراه ما باشید.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
در مصاحبه پیشین پایگاه آموزشی مهداد با عنوان اماواگرهای پیش‌فروش آپارتمان «۱» به موضوعاتی چون نگاه قانون به پیش‌فروش، راه‌های پیشگیری از تخلفات پیش‌فروش ساختمان، مجازات قانونی مشاوران املاک متخلف، پیش‌فروش با کدرهگیری و بدون کد، اضافه بنای ملک و تعیین نرخ آن و… پرداختیم در این گفتگو بنا داریم طی مصاحبه با دکتر محمدباقری قاضی دیوان عالی کشور و استاد مرکز آموزش قوه قضائیه از جهات دیگری به مسئله پیش فروش آپارتمان و مشکلات حقوقی پیش روی شهروندان بپردازیم که می‌خوانید.
استاد محمدباقری ضمن تشکر از همکاری جنابعالی جهت مصاحبه تکمیلی پیرامون پیش‌فروش آپارتمان به‌عنوان اولین سؤال بفرمایید اگر در پیش‌فروش آپارتمان سازنده تعهد زمانی برای تکمیل ساخت را رعایت نکرد و ملک را نیمه‌کاره رها نمود، چه اقدامی باید از سوی خریدار صورت گیرد؟       
در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان شرط و شروطی می‌گذارند و تاریخ تحویل و مبلغ خسارت در صورت تأخیر در ساخت به‌صورت روزانه مشخص می‌شود ولی اگر مراحل ساخت طبق قرارداد انجام نشد باید در ابتدا به‌صورت دوستانه به راه‌حل مشترک رسید و در غیر این صورت خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه هم خسارت و وجه التزام را مطالبه نماید و هم الزام به تکمیل ملک را از دادگاه بخواهند.
اگر در طول مدت قرارداد پیش‌فروش، اتفاقی مثل آتش‌سوزی برای ملک پیش بیاید مسئولیت با کیست؟ 
با توجه به اینکه مطابق مواد ۳۶۷ به بعد قانون مدنی فروشنده موظف است مبیع (ملکی که می‌خواهد بفروشد) را مطابق شرایط مقرر در قرارداد به خریدار تحویل دهد بنابراین تا قبل از تحویل مبیع هرگونه خسارت و ضرری که به مبیع وارد شود چون هنوز به تصرف خریدار درنیامده است به عهده فروشنده می‌باشد.
اگر هنگام تحویل ملک مشکلی میان پیش خریدار و پیش فروشنده ایجاد شود این اختلاف چگونه برطرف می‌شود؟ (مثل اختلاف در نوع کابینت که قرار است نصب شود)    
اگر در قرارداد پیش‌فروش، شرط داوری شده باشد، طبیعتاً داور مرجع حل اختلاف بین آن دو می‌باشد و رأی داور هم برای طرفین لازم الاتباع می‌باشد در غیر این صورت دادگستری مرجع عام رسیدگی به دعاوی می‌باشد.
آیا شرط داوری در قراردادهای پیش‌فروش گنجانده می‌شود؟      
بله به‌طورمعمول و در عرف بازار، اکثراً شرط داوری پیش‌بینی می‌شود.
این داور باید چه شرایط، ویژگی‌ها یا توانایی‌های خاصی داشته باشد؟       
معمولاً داور از بین افراد وارد و مطلع در امور ساختمان و قرارداد انتخاب می‌شوند مثلاً مدیر دفتر املاک که تنظیم‌کننده قرارداد بوده است به‌عنوان داور مرضی‌الطرفین انتخاب می‌گردد.
آیا به نظر داور می‌توان اعتراض کرد؟          
بله طبق قانون آیین دادرسی مدنی در باب داوری، رأی داور قابل‌اعتراض در دادگاه می‌باشد و هر یک از طرفین به رأی داور اعتراض داشته باشند به دادگاه مراجعه می‌کنند و دادگاه موضوع را بررسی و رأی مقتضی صادر می‌کند.
اگر داور رأی ندهد چه باید کرد؟      
اگر داور رأی ندهد هر یک از طرفین می‌توانند جهت حل اختلاف پیش‌آمده، به دادگستری مراجعه کنند.
استاد محمدباقری بفرمایید در امر پیش‌خرید آپارتمان، شهروندان چه اموری را رعایت کنند تا بتوانند یک معامله خوب و بدون مشکل را انجام دهند؟
مشاهده و بررسی اسناد مالکیت فروشنده در انجام معاملات ملکی ضرورت دارد. در مورد وکیل هم باید متن وکالت‌نامه به‌دقت بررسی شود که این وکیل، فقط دارای وکالت کاری نباشد بلکه وکالت رسمی با حق فروش داشته باشد.
در مسئله پیش‌خرید ملک و آپارتمان، دیدن پروانه ساختمان و بررسی دقیق جزئیات آن بسیار مهم است تا به‌عنوان‌مثال ملک مشکلات حقوقی نداشته باشد.
همچنین متن قرارداد باید از سوی خریدار و فروشنده خوانده شود. خریدوفروش امری فنی و تخصصی است و در تنظیم قرارداد باید همه جوانب مسئله موردتوجه قرار بگیرد.
با اندکی دقت و کسب آگاهی در مورد معاملات املاک به‌سادگی می‌توان جلوی ضرر و زیان‌های احتمالی را گرفت.
آپارتمان از افراد خوش‌حساب و خوش‌نام خریداری شود. در انجام معامله باید یا خود خریدار وارد باشد و یا از فرد متخصص کمک بگیرد تا کمتر دچار مشکل نشود. برخی هم به نسبت خرید بخشی از سند را به نامشان می‌زنند و عده‌ای هم اعتماد می‌کنند.
با توجه به افزایش نابهنگام قیمت مسکن، بسیاری پس از انجام معامله ممکن است باوجود پرداخت بیعانه از سوی خریدار و تنظیم قرارداد، پشیمان شوند چه راهکاری برای این مشکل پیشنهاد می‌کنید؟     
اگر بیع نامه‌ای تنظیم و امضاء شود با افزایش قیمت آپارتمان، مالک نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند و برای طرفین لازم‌الاجراست و دادگاه بر اساس آن حکم صادر می‌کند. اگر قرارداد تنظیم بشود ولی امضاء نشود، مالک ازنظر قانونی می‌تواند ملک را نفروشد و این امر ازلحاظ قانونی مشکلی ندارد؛ هرچند ازنظر اخلاقی درست نیست.
به نقل از:پایگاه آموزشی مهداد
http://mahdad.ir/

بسته حقوقی برای پایان دادن به دعوا بر سر جای پارک

دست به دامن قانون شويم

اين روزها همه کساني که دنبال خانه‌اي به عنوان سرپناه مي‌گردند سوالي را ابتداي توافقات خود مطرح مي‌کنند: «پارکينگ هم دارد؟» دليل اين سوال مشکلاتي است که اين فضاي کوچک در روزهاي آتي ممکن است براي ساکن ساختمان ايجاد کند.  در اکثر موارد بساز‌و‌بفروش‌ها، اين قاعده شهرسازي را که بايد به ازاي هر واحد مسکوني، يک پارکينگ ساخته شود، اجرا نمي‌کنند و در نتيجه تعداد پارکينگ‌ها از تعداد واحد‌هاي مسکوني کمتر مي‌شود و نماينده ثبت با نظر مالک ساختمان، فقط براي برخي از واحد‌ها، پارکينگ اختصاص مي‌دهد.
  اجزاي آپارتمان را بشناسيم
 بايد اين نکته را مورد توجه قرار دهيم که يک آپارتمان از اجزاي مختلفي تشکيل شده است که در يک نگاه کلي به اختصاصي و مشترك تقسيم مي‌شود. اين تقسيم‌بندي در ماده يک قانون «تملك آپارتمان‌ها» مورد توجه قرار گرفته است. در اين قانون بخش‌هاي مشترک شامل قسمت‌هايي که عموم ساکنان ساختمان از آن استفاده مي‌کنند يعني قسمت‌هايي که برابر ماده 3 اين قانون «حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گيرد».
  بنابراين قسمت‌هاي مشترک ساختمان ويژگي‌هايي دارد که شامل عدم استفاده انحصاري، عدم تشخيص و تلقي به‌عنوان قسمت اختصاصي، انتقال قهري، تقسيم‌ناپذيري، ممنوعيت گذاشتن اشيا، ممنوعيت نگهداري حيوانات و مواردي از اين قبيل مي‌شود.
   تاکيد مقررات بر پارکينگ ساختمان
 در آپارتمان‌ها دليل براي دعوا و درگيري ميان اعضا و ساکنان زياد است اما از جمله مواردي که پاي ثابت دعواي همسايه‌هاي يک آپارتمان به حساب مي‌آيد جاي پارک يا «پارکينگ» است. تا سال 1371 و مدتي بعد از آن در گواهي‌هاي پايان ساختمان قسمت‌هايي كه براي پاركينگ در مجموعه وجود داشت، به صورت مشاع بود و در آن هيچ توجهي به تعداد آپارتمان‌هاي مجموعه و گنجايش تعداد اتومبيل به چشم نمي‌خورد. کم‌کم وقتي دعواي جاي پارک در آپارتمان‌ها افزايش يافت و اين امر باعث شد در اين ساختمان‌ها مالك اوليه موقع تنظيم سند انتقال آپارتمان، خريدار را از حق داشتن پاركينگ منع کند؛ عملي خلاف ماده 3 آيين نامه قانون تملك آپارتمان‌ها كه مقرر مي‌دارد «قسمت‌هايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به طور مستقيم مورد استفاده تمام شركاء ميباشد قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌گردد نمي‌توان حق انحصاري بر آنها قائل شد». افزايش اعتراض‌ها باعث شد پاركينگ جزو مشاعات تعيين نشود و شهرداري نيز در گواهي پايان ساختمان به تعداد پاركينگ به صورت مشخص اشاره کند تا شايد دعواي پارکينگ کمرنگ‌‌تر شود.
   جاي پارک بايد در سند قيد شود
 با توجه به توضيحات بالا حالا مي‌دانيد که جاي پارک ماشين شما بايد حتما در سند ملکتان قيد شده باشد و هنگام انتقال سند، پاركينگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقيقاً در سند قيد کنند.
بنابراين پاركينگ ساختمان به دو صورت به يك واحد آپارتماني تعلق مي‌گيرد؛ در صورت نخست تعلق اختصاصي مانند انباري است. در اين مورد با تعيين موقعيت و مساحت آن، محل دقيقش در صورت‌مجلس تفكيكي و سند رسمي قيد مي‌شود و در حقيقت ملك اختصاصي مالك آپارتمان به حساب مي‌آيد. مورد ديگر تعلق پاركينگ به هر واحد به طور مشاعي است. اين روش قبل از سال ۷۱ نيز استفاده مي‌شد البته براي اجراي اين مورد بايد در صورت‌مجلس تفكيكي واحدهايي كه مي‌توانند به صورت مشاع از پاركينگ ساختمان استفاده كنند، نام برده شود. در اين صورت فقط آپارتمان‌هايي كه حق استفاده از پاركينگ مشاع براي آنها شناخته شده است مي‌توانند از پاركينگ ساختمان به طور مشاع بهره ببرند. در اين حالت هر كدام از واحدها مي‌توانند اتومبيل خود را در هر قسمت از پاركينگ متوقف كند و كسي نيز حق اعتراض ندارد.
   پارکينگ فقط براي مالک خودرو
 در اين ميان کم نيستند افرادي که خود را مالک اصلي اين فضا مي‌دانند و فکر مي‌کنند از فضاي پارکينگ خود هر استفاده‌اي مي‌توانند داشته باشند. در اين ميان اين پرسش مطرح مي‌شود که مالک در فضاي قانوني اختصاص داده‌شده براي پارکينگ خود مي‌تواند کاري غير از آن انجام دهد؟ مسلم اين است که استفاده عرفي از چنين محلي، پارک خودرو است و در صورت کاربري ديگري براي اين محل، با وجود مالکيت بر آن، ديگر ساکنان حق اعتراض به چنين رويه‌اي را دارند، زيرا چنين کاري مي‌تواند مصداقي از مزاحمت باشد. در عين حال انتقال چنين فضايي به ديگران هم کاملا به ميل و اختيار مالک نيست. مالک مي‌تواند پارکينگ را به ديگر ساکنان آپارتمان واگذار کند، اما واگذار کردن اين محل به غيرساکن و بدون احراز رضايت همسايگان، ممکن نيست زيرا مي‌تواند مصداقي از مزاحمت باشد.
   مواردي که اختلاف ايجاد مي‌کند
 کم نيستند مواردي که در ساختمان بعد از ساخت، برخي از واحد‌ها بدون پارکينگ مي‌مانند؛ گاهي پيش مي‌آيد که مالکان بدون پارکينگ که غالبا در اکثريت هم قرار دارند به حق مالکان صاحب جاي پارک تعدي  و ماشين خود را در جايي که نبايد متوقف مي‌کنند. اگر چنين مشکلي پيش بيايد جاي نگراني نيست. همه کساني که در ساختمان اين مشکل را دارند مي‌تواند منفرداً يا متفقاً با مراجعه به دادگاه از كساني كه حق استفاده از پاركينگ را ندارند به جرم تصرف عدواني شكايت كنند و دادگاه با رويت مدارك مالك متجاوز را محكوم مي‌کند زيرا كسي كه حق استفاده از پاركينگ را ندارد نمي‌تواند غير قانوني به پاركينگ ديگري تجاوز كند. بايد بدانيد که ساکنان برخي از ساختمان‌ها از قسمت‌هاي مشترك ساختمان مثل حياط  به جاي پارکينگ استفاده مي‌کنند و برخي از ساکنان بي‌بهره از جاي پارک ماشين خود را در اين فضاها قرار مي‌دهند؛ اين در حالي است که آنان اجازه چنين کاري را ندارند و نمي‌توانند بدون اجازه ساير افراد در قسمت‌هاي مزبور اتومبيل خود را متوقف كنند، در نتيجه مالكان معترض مي‌توانند از طريق دادگاه آنها را از اين عمل غيرقانوني بازدارند.
   اگر خيال تغيير کاربري داريد
 در اين اوضاعي که همه تشنه داشتن جاي پارک شخصي هستند برخي هواي تغيير کاربري پارکينگ به سرشان مي‌زند. مثلا پيش مي‌آيد که مالکان جاي پارک در ساختمان تصميم مي‌گيرند پارکينگ‌هاي خود را به فضايي اداري تبديل کنند. اين افراد بايد بدانند که تغيير کاربري مشاعات و پارکينگ‌هاي اختصاصي مجتمع‌هاي ساختماني بدون موافقت تمام مالکان و رعايت مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها وجاهت قانوني ندارد و اساسا حکم مقرر در تبصره پنج ماده ۱۰۰ قانون شهرداري، مصرح در لزوم تامين پارکينگ به منظور جلوگيري از اشغال فضاي عمومي و ايجاد ترافيک ناشي از آن است و تغيير کاربري آن جز در موارد مستثناشده در مقررات جواز قانوني ندارد. بنابراين براي اين افراد سه مانع توافق ساکنان، قانون تملک آپارتمان و قانون شهرداري، در اين خصوص وجود دارد.


به نقل از:
روزنامه حمايت - چهارشنبه - 20/1/1393

http://www.hemayat.net/detail/News/1417