Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

قوانین و مقررات مربوط به آپارتمان ها



قوانین و مقررات مربوط به آپارتمان ها  
 
   آپارتمان و آپارتمان نشینی محصول تمدن و ناشی از افرایش جمعیت ، رشد تکنولوژی و محدودیت امکانات شهری از جمله زمین است این پدیده به نوبه خود مسائل و مشکلات جدیدی را در روابط بین مالکین و حقوق و وظایف آن ها بوجود آورده است اصولاً ساختار قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن با اینکه در دهه 1340 تصویب گردیده ولی به گونه ای تنظیم شده است که رأی اکثریت مالکین ملاک و مبنای اداره ساختمان قرار گرفته است ی

تهیه و تدوین: اداره کل تدوین قوانین و مقررات
 
  قوانین و مقررات مربوط به آپارتمان ها  
 
 آپارتمان و آپارتمان نشینی محصول تمدن و ناشی از افرایش جمعیت ، رشد تکنولوژی و محدودیت امکانات شهری از جمله زمین است این پدیده به نوبه خود مسائل و مشکلات جدیدی را در روابط بین مالکین و حقوق و وظایف آن ها بوجود آورده است اصولاً ساختار قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن با اینکه در دهه 1340 تصویب گردیده ولی به گونه ای تنظیم شده است که رأی اکثریت مالکین ملاک و مبنای اداره ساختمان قرار گرفته است یعنی بر اساس یک نظام دموکراتیک و مردم سالارانه که تحمل نظرات مخالف و احترام به نظر اکثریت از لوازم این قانون است بنابراین مجموعه های آپارتمانی بهترین محل برای تمرین دموکراسی است و مدیران آن همانند شهرداران کوچکی هستند که به اداره ساختمان تحت مدیریت خویش می پردازند
                   نحوه اداره آپارتمان ها و حقوق و تعهدات مالکین یا شرکاء به ترتیب اولویت و اهمیت بر اساس سلسله مراتب ذیل تعیین می شود   :
                 1ـ قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1343 ( اصلاحی در سالهای 51 و 59 و 76 )
                 2ـ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1347 ( اصلاحی در سالهای 53 ، 59 و 71 )
                3ـ اساسنامه ساختمان
                4ـ مصوبات مجمع عمومی مالکین
                 5ـ تصیمات هیأت مدیره ساختمان
                 6ـ تصمیمات مدیر ساختمان
                  در غالب موارد مجموعه های آپارتمانی فاقد اساسنامه هستند و مدیریت ساختمان را به یک نفر واگذار می نمایند و لذا در این موارد بندهای 3 و 5 منتفی است  
                  اصولاً طبیعی است که اداره یک ساختمان دارای سه واحد آپارتمان با اداره و مدیریت یک ساختمان سیصد واحدی متفاوت است زیرا هر چه تعداد شرکاء بیشتر باشد برخورد و تماس افراد و در نتیجه اصطکاک و تعارض حقوق و تزاحم و اختلاف بیشتر بوده بعلاوه موضوعات و نوع مسائل و اختلافات نیز متنوع تر و پیچیده تر می شود  اما متأسفانه در مقررات ما تفکیکی میان ساختمان های کوچک ( کم واحد ) و بزرگ نشده است
                هر چند یک مجموعه کوچک دو واحدی نیز آپارتمان محسوب می شود اما تنها زمانی مجمع عمومی مالکین تشکیل و انتخاب می گردد که عده مالکین بیشتر از سه نفر باشد  بنابراین در آپارتمان هایی که مالکین آن دو یا سه نفر باشند تکلیفی به تشکیل مجمع عمومی نخواهند داشت
              در یک تقسیم بندی کلی ، قانون تملک آپارتمان ها مالکیت در آپارتمان را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می کند

             اول  ـ    قسمت های مشترک
              قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده بلکه متعلق به همه مالکین است و بطور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می باشد  از قبیل زمین ، تأسیسات ، اسکلت ، راهرو ، پله و پاگرد و در و پنجره های خارج از قسمت های اختصاصی ، بام ، نمای خارجی ساختمان و محوطه ساختمان
 
                 در قسمت های مشترک استفاده انحصاری یک یا چند مالک ممنوع است همچنین  قرار دادن میز و صندلی و هر نوع اشیاء و لوازم دیگر و نیز نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است
        
           دوم  ـ   قسمت های اختصاصی
                 قسمت هایی از ساختمان است که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از یکدیگر با ذکر حدود و مشخصات ، متعلق به شخص معین یا عرفاً متعلق به او باشد قسمت های اختصاصی اساساً در مالکیت انحصاری و شخصی افراد است در صورت مجلس تفکیکی که توسط نماینده اداره ثبت تنظیم می شود علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت های مشترک ، مشخصات قسمت های اختصاصی نیز ثبت می شود اما فقط برای قسمت های اختصاصی سند رسمی جداگانه صادر و به مالکین آنها تحویل می شود و صدور سند مالکیت برای قسمت های مشترک موضوعیت ندارد
                           
            انواع هزینه های مشترک    
 
                  اول ـ هزینه های نسبی      
                  آن دسته از هزینه هایی است که ارتباط با مساحت زیر بنای اختصاصی دارد این هزینه ها بر اساس مساحت اختصاصی هر مالک نسبت به کل مساحت های اختصاصی محاسبه و دریافت می شود از قبیل هزینه های آب ، گازوئیل ، آسفالت پشت بام و بیمه آتش سوزی
 
                   دوم ـ هزینه های ثابت
                   آن دسته از هزینه هایی است که هیچگونه ارتباطی به مساحت زیر بنا ندارد این هزینه هابطور مساوی بین همه واحدها تقسیم و دریافت می شود مانند هزینه های سرایدار ، نگهبانی ، آسانسور ، نگهداری تأسیسات ، باغبان تزئینات
                       سوم ـ هزینه های اختصاصی

                  در بعضی از ساختمان ها برخی از قسمت های مشترک به گونه ای قرار می گیرد که تنها یک یا چند مالک از آن قسمت ها می توانند استفاده کنند و این قسمت ها اگر چه در صورت مجلس تفکیکی به عنوان قسمت های مشترک ذکر شده است اما چون از جهت ساختمان طوری است که عملاً یک یا چند واحد آپارتمانی از آن استفاده می کنند لذا منطقاً نباید هزینه های آن قسمت ها  را دیگر مالکین آپارتمان هایی که از آن قسمت استفاده نمی کنند تحمل نمایند مانند حیاط خلوت که ورود به آن و استفاده از آن تنها برای طبقه هم کف ممکن است دیگر طبقات امکان دسترسی و استفاده از آن را ندارند و در این موارد هزینه های حفظ و نگهداری تنها به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است
 انواع روش های تعیینی سهم مالکین از هزینه ها    
 
                       مالکین ساکن در یک مجموعه آپارتمانی به دو طریق می توانند سهم خود را از مجموع هزینه ها تعیین نمایند
                  اول ـ تعیین سهم به طریق قانونی   :   همانطور که در بالا گفتیم قانون انواع هزینه ها و نحوه محاسبه و تعیین آن را برای هر مالک تعیین کرده است و علی الاصول به استناد هزینه هایی که ارتباط با مساحت اختصاصی ندارد ، روش قانونی آن است که هزینه ها نسبت به مساحت اختصاص هر مالک در تمام مجموعه محاسبه و تعیین شود مثلاً فرض کنید مجموعه ای که بطور کلی دارای پانصد متر مربع زیر بنا می باشد اگر کسی دارای یکصد متر سهم اختصاصی باشد به همین نسبت یعنی 1/5 از کل هزینه ها را باید پرداخت نماید           
 
    دوم ـ تعیین سهم به طریق قراردادی یا توافقی : نحوه محاسبه بالا در صورتی است که مالکین شیوه ای دیگری را با توافق یکدیگر تعیین نکرده باشند مالکین الزامی ندارند که حتماً از طریق قانونی پیروی کنند مالکین ملزم به تابعیت از ضابطه قانون نیستند لذا مالکین می توانند با وجود تفاوت در مساحت واحدها ، میزان سهم هر یک از واحدها را به صورت برابر تعیین کنند یا اینکه سهم مالکین از هزینه های مشترک را به نسبت تعداد افراد ساکن در آن واحدها تعیین کننتد یعنی آنکه هر واحدی که دارای افراد و جمعیت کمتری است ، صرفنظر از مساحت اختصاصی که دارد ، سهم کمتری از هزینه های مشترک را تأمین نماید
                   نحوه وصول هزینه های ساختمان

                       بعد از آنکه شیوه تعیین سهم مشخص شد ( یعنی توافق مالکین و در صورت عدم توافق ، محاسبه به طریق قانونی ) این وظیفه مدیریت ساختمان است که از این مرحله به بعد بر اساس توافق یا قانون محاسبه کند که هر یک از واحدها ( مالکین ) چه میزان هزینه را باید پرداخت نماید بدیهی است هیچ مالکی نمی تواند به بهانه اینکه آپارتمان او خالی از سکنه است یا کمتر استفاده می کند از پرداخت تمام یا قسمتی از هزینه های تعیین شده امتناع نماید
           در صورتیکه هر یک از مالکین از پرداخت هزینه های خود امتناع نماید مدیر یا مدیران ساختمان برابر اجازه قانونی می توانند از طریق دادگستری اظهار نامه ای حاکی از مطالبه هزینه ها برای مالک ارسال نمایند چنانچه مالک یا حتی استفاده کننده ( ماننند مستأجر ) ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر ساختمان می تواند به تشخیص خود از دادن خدات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهیه مطبوع ، آب گرم ، برق ، گاز و غیره خودداری کند البته اجرای این روش منوط به آن است که امکان قطع خدمات مشترک از نظر فنی و تجهیزاتی در هنگام احداث ساختمان یش بینی شده باشد ، مثلاً هر واحد دارای شیر فلکه قطع و وصل منتقل باشد و در هر محلی باشد که جزء مدیر ساختمان در اختیار اشخاص دیگر نباشد             
 
         به هر حال چنانچه ، مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید مدیر ساختمان می تواند با مراجعه به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک ، تقاضای صدور اجرائیه وصول مطالبات ساختمان را بنماید همچنین مدیران یا مدیر ساختمان می تواند به مرجع قضایی شکایت نماید و دادگاه برابر قانون وظیفه دارد به موضوع خارج از نوبت رسیدگی کرده و شخص بدهکار را از دریافت خدمات دولتی ( مانند آب ، برق ، گاز و .... ) محروم کند و نیز تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه محکوم خواهد شد
           البته چنانچه مالک به نظر مدیر مراجع به میزان هزینه تعیین شده اعتراض داشته باشدمی تواند ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک ، به دادگاه مراجع و اعتراض خود را تقدیم نماید دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی ( بدون نیاز به  تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی ) به موضوع رسیدگی و رأی می دهد و هر رأیی که از سوی دادگاه در این مورد صادر شود برای هر دو طرف یعنی مدیر و مالک قطعی و غیر قابل    اعتراض است
 
انواع روش های تعیینی سهم مالکین از هزینه ها      
 
                       مالکین ساکن در یک مجموعه آپارتمانی به دو طریق می توانند سهم خود را از مجموع هزینه ها تعیین نمایند
                  اول ـ تعیین سهم به طریق قانونی   : همانطور که در بالا گفتیم قانون انواع هزینه ها و نحوه محاسبه و تعیین آن را برای هر مالک تعیین کرده است و علی الاصول به استناد هزینه هایی که ارتباط با مساحت اختصاصی ندارد ، روش قانونی آن است که هزینه ها نسبت به مساحت اختصاص هر مالک در تمام مجموعه محاسبه و تعیین شود مثلاً فرض کنید مجموعه ای که بطور کلی دارای پانصد متر مربع زیر بنا می باشد اگر کسی دارای یکصد متر سهم اختصاصی باشد به همین نسبت یعنی 1/5 از کل هزینه ها را باید پرداخت نماید  
 
    دوم ـ تعیین سهم به طریق قراردادی یا توافقی :
 
  نحوه محاسبه بالا در صورتی است که مالکین شیوه ای دیگری را با توافق یکدیگر تعیین نکرده باشند مالکین الزامی ندارند که حتماً از طریق قانونی پیروی کنند مالکین ملزم به تابعیت از ضابطه قانون نیستند لذا مالکین می توانند با وجود تفاوت در مساحت واحدها ، میزان سهم هر یک از واحدها را به صورت برابر تعیین کنند یا اینکه سهم مالکین از هزینه های مشترک را به نسبت تعداد افراد ساکن در آن واحدها تعیین کننتد یعنی آنکه هر واحدی که دارای افراد و جمعیت کمتری است ، صرفنظر از مساحت اختصاصی که دارد ، سهم کمتری از هزینه های مشترک را تأمین نماید
               
   نحوه وصول هزینه های ساختمان
 
      بعد از آنکه شیوه تعیین سهم مشخص شد ( یعنی توافق مالکین و در صورت عدم توافق ، محاسبه به طریق قانونی ) این وظیفه مدیریت ساختمان است که از این مرحله به بعد بر اساس توافق یا قانون محاسبه کند که هر یک از واحدها ( مالکین ) چه میزان هزینه را باید پرداخت نماید بدیهی است هیچ مالکی نمی تواند به بهانه اینکه آپارتمان او خالی از سکنه است یا کمتر استفاده می کند از پرداخت تمام یا قسمتی از هزینه های تعیین شده امتناع نماید
در صورتیکه هر یک از مالکین از پرداخت هزینه های خود امتناع نماید مدیر یا مدیران ساختمان برابر اجازه قانونی می توانند از طریق دادگستری اظهار نامه ای حاکی از مطالبه هزینه ها برای مالک ارسال نمایند چنانچه مالک یا حتی استفاده کننده ( ماننند مستأجر ) ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر ساختمان می تواند به تشخیص خود از دادن خدات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهیه مطبوع ، آب گرم ، برق ، گاز و غیره خودداری کند البته اجرای این روش منوط به آن است که امکان قطع خدمات مشترک از نظر فنی و تجهیزاتی در هنگام احداث ساختمان یش بینی شده باشد ، مثلاً هر واحد دارای شیر فلکه قطع و وصل منتقل باشد و در هر محلی باشد که جزء مدیر ساختمان در اختیار اشخاص دیگر نباشد
 
 به هر حال چنانچه ، مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید مدیر ساختمان می تواند با مراجعه به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک ، تقاضای صدور اجرائیه و وصول مطالبات ساختمان را بنماید همچنین مدیران یا مدیر ساختمان می تواند به مرجع قضایی شکایت نماید و دادگاه برابر قانون وظیفه دارد به موضوع خارج از نوبت رسیدگی کرده و شخص بدهکار را از دریافت خدمات دولتی ( مانند آب ، برق ، گاز و ....) محروم کند و نیز تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه محکوم خواهد شد
 البته چنانچه مالک به نظر مدیر مراجع به میزان هزینه تعیین شده اعتراض داشته باشد  می تواند ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک ، به دادگاه مراجع و اعتراض خود را تقدیم  نماید دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی ( بدون نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی ) به موضوع رسیدگی و رأی می دهد و هر رأیی که از سوی دادگاه در این مورد صادر شود برای هر دو طرف یعنی مدیر و مالک قطعی و غیر قابلاعتراض است
منبع:http://law.tehran.ir/Default.aspx?tabid=78