Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

پرداخت حق مالکانه درزمان تملک اراضی واملاک و اجرای طرح های عمرانی

 

خلاصه :
شهرداری منطقه ۷ تهران در حال حاضر در اجرای ساخت اتوبان شهید صیاد شیرازی اقدام به خرید املاک اشخاص حقیقی و حقوقی واقع در محدوده اجرای طرح خود نموده و می نماید . این شهرداری در زمان خرید حق کسب و پیشه اشخاص ایشان را ملزم می نماید تا رضایت مالک را اخذ نمایند و سپس مبلغ ده درصد از ارزش توافقی و یا کارشناسی را از ایشان تحت عنوان حق مالکانه کسر و به مالک می پردازد .

استدلال این نهاد این است که در صورت عدم کسب رضایت مالک ممکن است مشمول مقررات انتقال مال غیر موضوع ماده ۱۴ قانون سال ۵۶ گردند .ضمن اینکه ادعا می کنند دادنامه هایی در این خصوص علیه ایشان صادرشده است . در این بین بعضی ازمالکین نیز از موضوع سوء استفاده نموده و درصد بیشتری رابابت حق مالکانه از مستاجرین طلب می نمایند . مقاله ذیل به این بحث پرداخته که اخذ رضایت مالک موضوع ماده ۱۹ مختص به مواردی است که ملک به جهت همان شغل به دیگری واگذار می گردد ( یعنی همان واگذاریهایی که در حالت عادی صورت می پذیرد ) . فلذا در زمان اجرای طرح های دولتیو عمومی از آنجا که اراده مستاجر در واگذاری هیچگونه مدخلیتی نداشته و و اجرای طرح از باب مقررات حکومتی و اعمال تصدی و حاکمیت مقامات بوده نیازی به کسب رضایت مالک نمی باشد . این مقاله با استناد به ادله قانونی و نظرات تنی چند از صاحب نظران حقوقی تنظیم گردیده و به نظر می رسد به جهت حفظ حقوق بیت المال _که علی الظاهر میلیاردهاتومان آن در همین طرح یک کیلومتری تفویت شده _ باید همه صاحب نظران اقدام به پیگیری موضوع از طریق رسانه ها نموده تا بالاخره با ایجاد یک رویه واحد از تضییع حقوق مردم جلوگیری شود .


پرداخت حق مالکانه درزمان تملک اراضی واملاک و اجرای طرح های عمرانی
از حقیقت قانونی تا عمل
نقدی بر عملکرد شهرداری تهران

بر اساس قانون موجرومستاجر مصوب سال ۵۶ پس از انعقاد عقد اجاره حقی برای مستاجر ایجاد میگرددکه عنوان قانونی آن ، حق کسب و پیشه و تجارت بوده که در نزد عامه به اشتباه به حق سرقفلی معروف گردیده است . وجه تمایز این دو حق ( سرقفلی و حق کسب و پیشه ) بر همه حقوقدانان و اهل فن روشن بوده و در کتب و مقالات گوناگون در خصوص آن به حد کفایت بحث شده است . فلذا به جهت اطناب کلام از تکرار مطلب خوداری نموده وخوانندگان محترم را به آن کتب و مقالات ارجاع مینمایم .(۱)
بر اساس ماده ۱۹ قانون موجر ومستاجر مصوب سال ۵۶ ، مستاجر ( صاحب ح ک پ ت ) موظف است در زمان نقل و انتقال مورد اجاره به ثالث نسبت به کسب رضایت مالک اقدام نماید . در این رابطه معمولا نقل و انتقالات به چند شیوه انجام می گردد .
در شیوه اول که شیوه معمول جامعه می باشد ، مستاجر قدیم و مستاجر جدید با کسب رضایت مالک اقدام به نقل و انتقال ح ک پ ت به شخص ثالث می نماید که معمولا این عمل با تنظیم یک سند عادی صلح با امضای طرفین و مالک شروع و متعاقب آن پس از اخذ مفاصا حساب های قانونی توسط مستاجر سابق، از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی با تنظیم سند رسمی صلح و اجاره نامه رسمی صورت می پذیرد .
درشیوه دوم مستاجر سابق حقوق خود را به مستاجر جدید واگذار نموده ، لکن کسب رضایت مالک و حتی تسویه حساب با ادارات گوناگون مانند شهرداری و دارائی و غیره را به عهده خریدار می گذارد که دراین شیوه _که عرفا به خرید کلیدی مشهور می باشد _ خریدار با اجازه حاصل از مستاجر سابق که معمولا به صورت یک سند وکالت رسمی متجلی می گردد و با قبول خطرات احتمالی اقدامات فوق را به انجام می رساند . در هردو روش فوق الذکر به طور عرف بابت این نقل و انتقال مبلغی به مالک پرداخت می گردد که از آن به حق مالکانه یاد میکنند . این مبلغ چیزی در حدود ده تا بیست درصد ارزش نقل و انتقال مورد اجاره می باشد .
حال که با انواع شیوه های انتقال آشنا شدیم بهتر است در راستای ایجاد پیش زمینه مناسب ماده ۱۹ قانون و ارکان آنرا بررسی اجمالی نموده و سپس به موضوع اصلی بپردازیم :

.مطابق ماده ۱۹ قانون مالک و مستاجر سال ۵۶ :
(درصورتیکه مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه ، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن ، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد . هر گاه دراجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشدو مالک راضی به النتقال به غیر نباشد باید در قبال تخلیه مورد اجاره ، حق کسب و پیش ه یا تجارت مستاجر را بپردازدو الا مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند .در این صورت دادگاه حکم به تجویزانتقال منافع مورد اجاره به غیر ........ )

با بررسی و مطالعه دقیق این ماده می بینیم که ماده ۱۹ حاوی چند نکته و مطلب می باشد :

۱-داشتن یا نداشتن حق واگذاری به غیر توسط مستاجر
۲- اجاره برای همان شغل یا شغل مشابه
۳-امکان خرید به مالک در قبال پرداخت حق ک پ ت
۴- حق مستاجر جهت مراجعه به دادگاه ودرخواست تجویزانتقال

در صورت اول یعنی داشتن حق انتقال به غیر ، مستاجر می تواند مورد اجاره را برای شغل مشابه به هر شخص واگذار نماید و این انتقال بدون پرداخت هرگونه وجهی و تحت هر عنوانی به مالک انجام خواهد شد لکن در صورت عدم داشتن این حق ( یعنی منع مستاجر از انتقال مورد اجاره به غیر ) قانون ابتدا به مالک این اجازه را داده تا با پرداخت ح ک پ ت به مستاجر مورد اجاره را تخلیه نماید . لکن مواقعی وجود دارد که مالک نه موافق نقل و انتقال مورد اجاره به ثالث بوده و نه به هر دلیل توانایی پرداخت حقوق مستاجر در قبال تخلیه مورد اجاره را دارد . درحالت اخیر مستاجر میتواند به دادگاه عمومی مراجعه و تجویز انتقال منافع به غیر را از دادگاه مطالبه نماید . دادگاه نیز به طورمعمول پس از اخطار به مالک و عدم تمایل مالک به پرداخت حقوق مستاجر حکم به تجویز منافع به ثالث برای مدت معلومی ( شش ماه ) صادر می نماید .

ملاحظه می فرمایید که در هیچ یک از شقوق سه گانه فوق هیچگونه مبلغی به مالک بابت نقل و انتقال مورد اجاره پرداخت نمی گردد . اما باید دید که چرا درعمل اکثر انتقالات مربوط به این مورد با مراجعه به مالکین و پرداخت این مبلغ صورت می پذیرد . به نظر نگارنده با توجه به اینکه اغلب اجاره نامه های مشمول قانون سال ۵۶ مستاجر را انتقال مورد اجاره به ثالث منع نموده اند ، مستاجرین به چند دلیل محتمل به مالک مراجعه و با پرداخت مبلغی تحت عنوان حق مالکانه اقدام به واگذاری مورد اجاره به ثالث می نمایند . اولین و مهترین دلیل آن شاید عدم علم به قانون باشد چرا که متاسفانه اکثر صاحبین حق کسب و پیشه ، پرداخت این مبلغ را وظیفه خود و حق شرعی مالک می دانند (۲) دلیل دیگر طولانی بودن تشریفات دادرسی و بیم از درافتادن با مالک بوده و مهمتر از همه اینکه اگر مالک تمایلی بر خرید ح ک پ ت داشته باشد با توجه به اینکه میزان این حق توسط کارشناس رسمی تقویم و ارزیابی می گردد و معمولا ارزیابی کارشناسی از ارزش روز بازار پایین تر بوده ، درنهایت امکان ضرر مستاجر وجود خواهد داشت . فلذا اکثرا مستاجرین با عنایت به مراتب فوق صلاح را درمراجعه به مالک و پرداخت این مبلغ میدانند .(۲)

حال که دیدیم پرداخت حق مالکانه و حتی میزان هیچگونه جایگاهی در قوانین موضوعه ندارد به بررسی موضوع اصلی مقاله می پردازیم . موضوعی که ما در این مقاله درصدد بررسی آن هستیم ماهیت این حق یعنی حق مالکانه و انتقال و تسری آن به معاملات دستگاههای تملک کننده املاک و اراضی بر اساس طرح های مصوب دولتی- عمومی می باشد . با طرح این سئوال که آیا نهادهای عمومی و دولتی که بر اساس قانون اقدام به تصویب طرح های دولتی – عمومی و عام المنفعه می نمایند نیازی به کسب رضایت مالک در زمان انجام توافق با مستاجر و خرید حقوق قانونی وی دارند یا خیر ؟

می دانیم که براساس مقررات قانونی نهادها و دستگاههای دولتی می توانند اراضی مورد نیاز خودرا از اراضی و املاک افراد به جهات گوناگون مندرج در قانون تامین نمایند . به عنوان مثال ساخت اتوبان های شهری ، عبور لوله های نفت و گاز و ساخت تاسسیات عمومی و عام المفعه همه و همه از مواردی است که دولت و نهاد های زیربط را اجبار می نماید تا برای تامین زمین مورد نیاز خویش متوسل به تملک و خرید اراضی و املاک اشخاص حقیقی و حقوقی نماید . این تملکات در هر مورد با تصویب طرح و از طریق تشریفات قانونی با امضاء بالاترین مقامات صورت می پذیرد . نهاد شهرداری تهران _ که یکی از نهادهای مدیریت شهری محسوب می گردد _ نیز از این موضوع مستثنی نبوده و نیاز دارد جهت تامین اراضی مورد نیاز خویش اقدامات تملکی لازم را نسبت به اراضی و املاک اشخاص اعمال نماید . اهمیت اقدام شهرداریها تا حدی بوده که مقنن پیش بینی های خاصی را در خصوص این نوع از تملکات انجام داده و در ارتباط با نحوه و چگونگی پرداخت حقوق اشخاص قانون خاصی را تصویب نموده است .(۵ ) در زمان انجام توافق با صاحبین ح ک پ ت مستاجر را ملزم به اخذ رضایت مالک نموده و با کسر ده درصد از ارزش مورد توافق به عنوان حق مالکانه اقدام ومبلغ مذکور را به مالک می پردازند . در این باره مقامات شهرداری چنین استدلال می کنند که در صورت عدم پیروی از چنین روشی مشمول مقررات بند یک از ماده ۱۴ قانون مالک و مستاجر یا همان انتقال به غیر بوده و حتی ادعا می شود که درمواردی که شهرداری بدون رضایت مالک اقدام به خرید ح ک پ ت مستاجر نموده ، دادگاهها با شکایت مالکان اقدام به صدور حکم به محکومیت شهرداری نموده اند (۲) . حال می خواهیم بررسی نماییم اقدام شهرداری در این موارد مطابق قانون بوده و یا خیر و آیا در صورت خرید حقوق این افراد بدون رضایت مالکان امکان صدور چنین احکامی وجود دارد یا خیر ؟

به نظر نگارنده به دلایل ذیل استدلال شهرداری در این مقام مخالف قانون میباشد :

الف : همانطورکه مشروحا توضیح داده شد ، مقررات ماده ۱۹ ناظر بر اجاره محل توسط مستاجر با اراده قبلی است . در حالیکه در زمان اجرای طرح های قانونی اراده مستاجردر واگذاری مدخلیتی نداشته و شهرداری یا سایر نهادهای دولتی در صورت استنکاف اشخاص از طریق قانونی وتوسل به جبر اقدام به تملک اراضی و املاک می نمایند (۶) چرا که این نهاد ها بر اساس مقررات حکومتی از باب اعمال حاکمیت و با مجوز قانونی اقدام به تصویب طرح های عمومی توسط بالاترین مقامات مینمایند و این قوانین همواره از موارد تحدید کننده حقوق اشخاص بوده و اراده فردی تاب مقاومت در برابر این قوانین را ندارد .

ب : مطابق ماده ۱۹ ، مستاجر برای همان کسب و یا کسب مشابه مورد اجاره را واگذار می نماید ، در حالیکه در خصوص واگذاری به شهرداریها این عمل برای ساخت اتوبان ، پارک و دیگر تاسیسات عمومی و عام المنفعه انجام می گردد و کسب و تجارت مشابهی در کار نیست تا لزومی بر اخذ رضایت مالک باشد .

ج : از طرفی مراجعه مستاجر به دادگاه عمومی در خواست تجویز منافع نیز به نظر ناکارآمد خواهد بود چرا که در صورت صدور حکم دادگاه دایر برتجویز انتقال به غیر ، هیچ فرد عاقلی اقدام به خرید یک ملک داخل در طرح دولتی و عمومی نمی نماید . از طرفی به لحاظ مقررات قانونی امکان نقل و انتقال نیز وجود ندارد .

د: از همه مهمتر عدم وجود ضمانت اجرای قانونی در موضوع می باشد . چرا که در فرض انتقال مورد اجاره به غیر توسط مستاجری که حق واگذاری نداشته ضمانت اجرای مندرج در قانون مصرح بوده و دادگاهها برابر مقررات قانونی ضمن صدور حکم تخلیه مورد اجاره، حکم به پرداخت نصف مبلغ ح ک پ ت به متصرف یا صاحب حق را حسب مورد می نمایند . لکن در این فرض یعنی خرید حق توسط شهرداری ، امکانی برای صدور حکم تخلیه و همچنین اعاده وضع به حال سابق وجود ندارد .زیرا در اینگونه مواقع با قطع خدمات دولتی مانند آب ، برق و گاز، ملک تخریب و در خدمت طرح( ساخت اتوبان ، پارک و ... ) قرار می گیرد .بنابراین نگرانی شهرداری ها از صدور چنین احکامی علیه ایشان نابجا خواهد بود. ضمن اینکه کسر مبلغی از حقوق مستاجر نیاز به مجوز قانونی و نص صریح داشته و درقوانین موضوعه هیچگونه نصی در این خصوص مشاهده نمی گردد (۷)
فلذا بدون هرگونه رویکرد جانبدارانه چنین استنباط می گردد : از آنجا که تحدید حدود اشخاص نیازمند نص قانونی بوده و ما در اینگونه موارد نصی نداریم تا با استناد به آن حقی از مستاجر زائل نماییم ، به نظر می رسد امتیازی که مقنن برای مالک در نظر گرفته مختص به مورد خاص و همان نقل و انتقالات عادی بوده و در اینگونه موارد حقی برای مالک متصور نباشد . از این رو ضروری می نماید مقامات قضائی و ذی سمت در جهت ایجاد رویه مناسب باید پیش بینی های لازم را نموده تا از تضییع حقوق بیت المال و آحاد مردم خودداری گردد .

پی نوشت ها :

۱-کتاب حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت .کشاورز .بهمن .

۲- البته نکته ای که نباید از ذهن دور کرد این است که پرداخت این حق مخالفتی هم با قانونی نداشته و می توان آنرا مباح تلقی نمود .

۳- تا این تاریخ نگارنده علیرغم تلاش فروان به هیچ یک ازاین آرا دست نیافته است و به نظر می رسد با توجه به آراء مخالف در صورت وجود داشتن این چنین آرائی موضوع از مصادیق صدوررای وحدت رویه باشد .

۴-چه بسا افرادی که امروزه بدون هیچگونه فعالیت و زحمتی سالیانه مبالغ گزافی ازاین در گاه نصیب خود می نمایند .

۵- قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۲۸/۷/۷۰ شهرداریها را ملزم نموده بر اساس این قانون با اشخاص وارد معامله شده و حقوق مردم را پرداخت نمایند . مقررات این قانون نسبت به لایحه قانونی نحوه خرید و تملک .... مصوب ۵۸ شورای انقلاب ، حقوق مردم را بیش از گذشته تامین می نمایدو این خود برهانی است بر اهمیت این گونه تملکات در محدوده شهری .

۶- این روش از تملک بر اساس قانون نحوه خرید املاک و اراضی مورد نیاز دولت ......اصطلاحا به اعمال ماده ۹ مشهور می باشد .و دراین روش با عدم مراجعه مالک یا مالکین وبه مرجع تملک کننده و یا عدم دسترسی وبه مالک یا ذی حق ، ارش ملک به حساب دادگستری تودیع و عملیات تخریب زیر نظر مقامات قضائی صورت می پذیرد .

۷- در این رابطه نگارنده با مراجعه به یکی از شعبات دیوان عدالت اداری موفق به اخذ دادنامه بسیار جالبی گردیده که درنوع خود رهگشای مطلب می باشد . در این دادنامه تحدید حقوق اشخاص را منوط به وجود نص دانسته و مورد فوق را از استثنائات قانون تلقی نموده و فلذا چنین نتیجه گیری شده که نیازی به اخذ رضایت مالک نمی باشد . لکن به جهت حرمت مال مسلمین در جامعه اسلامی ، لزوم ایجاد وحدت رویه توسط نهادهای نظارتی خصوصا دیوان عدالت اداری دراین باب موثروراهگشا خواهد بود که امید است محقق گردد .
محمد رضا سماواتی پور ـ وکیل پایه یک دادگستری