Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

مطالبات ناشی از تملک املا ک

مطالبات ناشی از تملک املاک موضوع قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز مصوب ۱۳۷۰
۱) ماده ۹ لایحه قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷بهمن ۱۳۵۸ اشعار داشته است: «دستگاه های اجرایی مکلفند ظرف مدت ۳ ماه از تاریخ تصرف، نسبت به ایداع قیمت اقدام نمایند.»
این امر بدان معناست که تصرفات بیش از ۳ ماه بدون پرداخت ثمن فاقد مشروعیت قانونی است و از مدار مجوز خارج می گردد و اگر اعتبار لازم برای اجرای طرح تامین نشده باشد، قید مدت ۳ ماه امری لغو و غیرقابل توجیه می باشد.
۲) ماده واحده قانون وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و غیره مصوب ۲۸ آبان ۱۳۶۷ شهرداری ها را ملزم به خرید املاک اشخاص حقیقی و حقوقی داخل در محدوده طرح حداکثر به مدت ۱۸ ماه پس از اعلام رسمی آنها نموده است.
بر این اساس، پس از اعلام رسمی مبنی بر اجرای طرح، مجری طرح مکلف است حداکثر در مدت ۱۸ ماه املاک موجود در داخل طرح را - اعم از این که متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی باشد - خریداری نماید. زمان تعیین شده تنها به منظور پرداخت ثمن املاک اشخاصی است که در مسیر طرح قرار دارند و ممکن است تعداد آنها بسیار باشد. در این صورت، کثرت افراد مشمول طرح و پرداخت ثمن املاک آنها مستلزم زمان متعارف است; والا اگر اعتبار مناسبی تامین نشده باشد، چگونه ممکن است ظرف مدت ۱۸ ماه ثمن املاک پرداخت شود؟ فرض کنید اجرای طرح بزرگراه شهید همت برعهده شهرداری است و خرید املاک متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی واقع شده در مسیر اجرای طرح، مستلزم شناسایی مالکان و توافق با آنهاست. از طرفی، تعیین کارشناس برای مشخص کردن قیمت املاک امری ضروری در اجرای طرح می باشد و این اقدام، مهلتی فراتر از ۱۸ ماه را می طلبد; اما قانون گذار برای جلوگیری از تضییع حقوق مالکان قید ۱۸ ماه را تکلیف نموده است تا آنان بیش از این مدت بلاتکلیف نباشند.
۳) تبصره ۵ ماده ۵ لایحه قانونی مصوب ۱۳۵۸ تودیع دستمزد کارشناسان را موکول به استفاده از محل اعتبار مربوط به طرح نموده است. این امر دلالت بر آن دارد که اعتبار طرح قبلا تامین شده است و چنانچه این اعتبار تامین نشده بود، وضع این تبصره بی معنا می نمود. چگونه ممکن است اعتبار طرحی تامین نشود; اما قانون گذار پرداخت دستمزد کارشناسانی که قیمت املاک را تعیین می نمایند، منوط به استفاده از محل اعتبار طرح نماید؟! نکته جالب تر آن که وقتی قانون گذار تکلیف هزینه کارشناسان تعیین کننده قیمت را مشخص کرده است، چگونه ممکن است تکلیف مالکان املاک را مشخص نکرده باشد؟
اگر این مورد را از حیث میزان خسارت و ضرر وارد شده به افراد مورد نقد قرار دهیم، با توجه به این که نقش کارشناسان در تعیین قیمت املاک فرع بر شمول املاک اشخاص واقع در محدوده طرح می باشد، باید دید ضرری که متوجه کارشناسان تعیین کننده قیمت می شود زیادتر است یا خسارتی که به مالکان املاک وارد می آید؟ با قیاس این دو ضرر و مشخص کردن تکلیف ضرر کارشناسان بعید به نظر می رسد که تکلیف مالکان املاک به بوته نسیان سپرده شود یا معطل بماند یا منوط به اجرای طرح و هدایت مردم به طرح دعاوی و قطعیت دادنامه و تامین اعتبار بعد از قطعیت شود.
۴) تبصره های ۶ و ۷ ماده ۹ قانون زمین شهری، تملک از سوی شهرداری ها را منوط به پرداخت بهای زمین به صندوق ثبت محل وقوع زمین در صورت عدم دسترسی به مالک یا بروز اشکالات ناشی از شناسایی مالک دانسته است. از مسلمات خمس است که اگر اعتبار تامین نشده باشد پرداخت بهای زمین موضوع طرح به صندوق ثبت محل وقوع آن به فرض عدم شناسایی مالک امری محال است و اگر قرار باشد مالکان پس از تصویب طرح و اجرای آن و گذشت چندین سال، اقدام به مطالبه قیمت زمین خود نمایند و بعد از صدور رای، مجددا شهرداری برای پرداخت ثمن ملک محتاج تامین اعتبار باشد، این امر با تبصره های ۶ و ۷ ماده ۹ قانون زمین شهری تعارض از نوع تباین دارد; زیرا وقتی قانون گذار تکلیف مالکان مجهول المکان را به کیفیت یاد شده تبیین نموده است، اعطای مهلت ۱۸ ماه به مالکان حاضر و دارای رای قطعی به حدی از تصور خارج است که محتاج توضیح نیست.
۵ ) بند (الف) ماده ۱۱ قانون زمین شهری امکان تملک زمین های مشمول طرح را مستلزم اجتماع ۲ شرط دانسته است: نخست این که دستگاه تملک کننده دارای طرح بوده و دوم آن که اعتبار خرید زمین نیز تامین شده باشد. این شرط تامین اعتبار طرح را قبل از اجرای آن کفتوالقمر می داند.
۶) مدت زمان تعیین شده برای اعتبار نظریه کارشناس رسمی درخصوص قیمت عادله روز زمین که برابر تبصره ماده ۱۹ قانون کارشناسان ۶ ماه است، در فرضی صادق می باشد که تورم جامعه حالت عادی و متعارفی دارد. در جامعه ای که تورم از سیر متعارفی برخوردار نیست و سیر صعودی و غیرقابل پیش بینی دارد، نمی توان به این تبصره استناد نمود; چه رسد به این که متعاقب نظریه کارشناس و ابلاغ آن و صدور رای و قطعیتش که زمانی بالغ بر ۶ ماه را می طلبد، مهلتی معادل ۱۲ یا ۱۸ ماه با تامین اعتبار سال آینده ضمیمه مهلت ۶ ماه شود. در این صورت مبرهن است که چه اجحافی به مالک زمین وارد می شود. از طرفی، اعطای مهلت تا تامین اعتبار سال آینده مستلزم این است که پس از انقضای مدت ۱۸ یا ۱۲ ماه، بابت مابه التفاوت قیمت کارشناس دادخواست تقدیم و پس از تحصیل رای مجددا ۱۸ ماه یا یک سال تحمیل و دوباره همین روند استمرار یابد. استمرار این روند منجر به حدوث دور خواهد بود و این دور برگرفته از اندیشه قانون گذار نیست; زیرا رسالت قانون گذار تامین نظم و سامان دهی روابط مالی و اقتصادی و فرهنگی عموم ملت است و ارمغان قانون برای مردم چیزی جز سردرگمی، سرگردانی و نابسامانی نمی باشد.
۷) زمانی شهرداری حق تملک را دارد که ثمن زمین را ظرف ۳ ماه از تاریخ تصرف ایداع نماید و در صورت عدم ایداع، این اقدام شهرداری مصداق غصب است و اعطای مهلت به غاصب با وصف قاعده «الغاصب یوخذ به اشد الاحوال» منافات دارد. به علاوه این که شهرداری اقدام به تملک بر مبنای قانون ننموده است تا از مزایای قانون دیگر بهره مند شود. به عبارت دیگر، درخصوص حق تملکی که قانون گذار برای آن چارچوب خاصی را تعیین نموده است، چگونه می توان بدون رعایت ضوابط حاکم بر آن چارچوب اقدام به تصرف غاصبانه نمود; اما آنجایی که تکلیف به پرداخت ثمن دارد و این تکلیف ضمانت اجرای حق تملک است، از آن تکلیف تخطی کرده و برای فرار از مسوولیت خود به قانونی متمسک شد که مشمول این طرح نیست.
اجرای حق ملازمه با تکلیفی دارد که با اجتماع آنها حقوق هر دو طرف لحاظ می شود و در صورت عدم اجتماع آنها، حقوق مالکان تضییع می گردد. چنانچه چارچوبی را که قانون گذار در راستای اعمال تملک مقرر نموده است، مراعات می شد، نوبت به تمسک جستن به قانون منع توقیف نمی رسید; مگر با زیر پا گذاشتن چارچوب قانون اعمال تملک که بهانه تمسک به این قانون می شود.
اگر شهرداری بدون رعایت تکلیفی که در اجرای حق تملک بر ذمه او استقرار دارد، اقدام به تملک و تصرف نماید; یعنی با وصف تصرفات و اجرای طرح، اقدام به ایداع ثمن ظرف ۳ ماه ننماید، تملک او قانونی محسوب نمی شود و وقتی تملک صدق قانونی نداشته باشد، امکان ابطال طرح برای مالک وجود دارد. چنانچه مالکان برای تحصیل حق خود اقدام به چنین شیوه ای نمایند، اهداف شهرداری و نهادهای دولتی در تامین آبادی و شهرسازی عقیم می ماند و موجبات هرج و مرج فراهم می گردد که چنین نتیجه ای را نمی توان از قانون نحوه تملک اراضی مورد نیاز شهرداری گرفت.
۸) آرای صادر شده از سوی شعب هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره های ۴۴۶ مورخ ۴ تیرماه۱۳۸۰، ۹۳ مورخ ۲۷ خردادماه ۱۳۸۰، ۲۵۱ مورخ ۱۷ بهمن ماه ۱۳۷۷، ۲۲۴ مورخ ۲۷ آذرماه ۱۳۶۹ و ۲۰۴ مورخ ۱۳ آذرماه ۱۳۶۹ حکایت از الزام شهرداری ها به پرداخت نقدی ثمن ملک دارند و حتی آرایی که پرداخت ثمن به صورت اقساطی را تجویز نموده اند، نقض کرده اند. این آرا دلالت بر جلوگیری از اجحاف حقوق شهروندی توسط نهادهای دولتی دارند; یعنی وقتی ایداع اقساط منتفی است، ایداع تعلیقی نیز یقینا منتفی می باشد.
نظریه اداره حقوقی به شماره ۷/۷۶۵۰ مورخ ۱۶ بهمن ماه ۱۳۸۶ نیز حکایت از عدم شمول قانون منع توقیف اموال شهرداری ها نسبت به مطالبات مالکان در راستای اجرای طرح دارد.
۹) براساس قاعده «الناس مسلطون علی اموالهم» مالکیت امری معتبر است و بر انسان تسلط مالکانه می کند و سلب این تسلط امکان پذیر نیست; مگر به تجویز قانون. حال که شهرداری یا دولت در راستای اعمال تصدی یا حاکمیت خود این تسلط مالکانه را سلب می کند، لازمه اش جبران خسارت مالک است. بنابراین سلب تسلط مالکانه اگر همراه با ایداع ثمن، متعاقب چندین سال باشد، اجحافی است که حجیت آن قاعده و حق ناشی از ثمن را تحت الشعاع قرار می دهد.
۱۰) تصویب طرح هایی همچون بزرگراه رسالت و سپس اجرای آنها بدون در نظر گرفتن مقدمات امر از جمله تحصیل رضایت صاحبان مسکن و زمین، نه تنها با اقتضای اعمال تصدی همسویی ندارد; بلکه منتهی به آبادی و اصلاحات نیز نمی شود و نتیجه آن بی خانمان شدن مردم و نارضایتی مالکان و شهروندان است.
اگر قرار باشد شهرداری در راستای تامین حقوق و رفاه و آسایش شهروندان، حقوق مسلم دیگر شهروندان را وسیله قرار دهد و با تعلیق نمودن پرداخت ثمن املاک آنها برای مدتی - که نتیجه اش ابطال یا تضییع حقوق مالکان است - درصدد رفاه شهروندان دیگر گام بردارد، عمل شهرسازی را می توان عملی ناعادلانه، غیراصولی و غیراخلاقی تلقی نمود که هیچ گونه حمایتی را نمی طلبد; زیرا عده ای را قربانی عده ای دیگر نموده و رفاه دیگران را بر پایه ظلم بنا نهاده است.
با امعان نظر در این مراتب و همچنین با عنایت به عبارات « ظرف ۳ ماه از تاریخ تصرف، مکلف به پرداخت ثمن است» موضوع ماده ۹ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک املاک در راستای اجرای طرح، «مدت اجرای طرح حداکثر ۱۸ ماه می باشد» موضوع ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک، «ایداع دستمزد کارشناسان از محل اعتبار طرح» موضوع تبصره ۵ ماده ۵ و «ایداع ثمن املاک مالکان حتی در صورت عدم شناسایی آنها به حساب صندوق ثبت محل وقوع زمین» موضوع تبصره های ۶ و ۷ ماده ۹ قانون زمین شهری و سایر موارد به خوبی می توان فهمید اعتبار طرح هایی که شهرداری ها در زمان اعمال تصدی اجرا می نمایند، پیش از اجرای طرح تامین شده است و وقتی اعتبار تامین شده باشد، اعطای مهلت به منظور تامین اعتبار امری لغو و اجحافی به مالک تلقی می گردد. این تجویز از سوی مقام قضاوت - که رسالت او اجرای عدالت است - امری غیرعادلانه به طور مطلق است. 
 
روزنامه مردم سالاری
 
به نقل از:
http://vista.ir/article/349888/مطالبات-ناشی-از-تملک-املا-ک