Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

تدابير قانوني براي حراست از اراضي کشاورزي

 

با گسترش شهرها تمام توجه به اراضي شهري و قوانين و مقررات حاکم بر آن ها جلب شده است، اما بايد گفت که اهميت اراضي کشاورزي کمتر از اراضي شهري نيست و نگاهي به مقررات اين بخش مفيد به نظر مي‌رسد.

به خصوص اين که حمايت از اين زمين‌ها مي‌تواند نقش مهمي در جلوگيري از مهاجرت به شهرها و حفظ سرمايه‌هاي روستاها و شهرهاي کوچک داشته باشد. در ادامه در گفت‌وگو با کارشناسان حقوقي به بررسي اين موضوع مي‌پردازيم.

تشخيص قانون حاکم بر زمين‌هاي زراعي و کشاورزي
يک کارشناس حقوق شهري اظهار مي‌دارد: زمين و خاک يک موهبت الهي است که به رسم امانت به بشر داده شده تا با بهره ‌برداري بهينه و حفاظت مستمر از آن، زمينه بهره‌مندي نسل‌هاي آينده را از اين نعمت الهي بهرمند کند. لذا به نظر مي‌رسد اهتمام اکثر مردم به امر حفظ کاربري اراضي و باغ ها به عنوان يک وظيفه ملي و شرعي محسوب مي‌شود.
روناک خاک با بيان اين مطلب به «حمايت» مي گويد: بر اساس بند (ت) ماده 1 آيين‌نامه اجرايي قانون اصلاح حفظ کاربري اراضي زراعي و باغ‌ها مصوب 1386 ،اراضي زراعي و باغ‌ها اراضي تحت کشت، آئيش و باغات شامل آبي، ديم، اعم از داير و باير است، که سابقه بهره‌برداري داشته باشد و مرجع تشخيص اراضي و باغات، وزارت کشاورزي است.
وي توضيح مي‌دهد: زمين‌هاي مسکوني براي سکونت‌هاي بشري در نظر گرفته مي‌شود که نوعا قابليت سکونت براي نوع بشر داشته باشد.
اين کارشناس حقوقي در ادامه بيان مي دارد: قانوني که با انگيزه حفظ زمين‌هاي زراعي و کشاورزي ارائه شد، قانون گسترش قطب‌هاي کشاورزي مصوب 1354 است. ماده 12 قانون مذکور تبديل نوع استفاده و تکنيک اراضي واقع در قطب‌هاي کشاورزي را به کمتر از 10 هکتار ممنوع کرد. سال 1358 برخي از مواد اين قانون اصلاح شد و به موجب قانون ماده 3 قانون اصلاحي، ماده 12 قانون قبلي تغيير کرد. سال 1374 قانون حفظ کاربري اراضي و باغ‌ها به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيد و آيين‌نامه اجرايي اين قانون هم سال 1384 به تصويب هيئت وزيران رسيد. سال 85 اين قانون اصلاح شد و يک سري مواد به آن اضافه شد که قانون حال حاضر، همين قانون است.

تغيير کاربري زمين‌هاي کشاورزي
اين حقوقدان در ادامه مي‌گويد: هرگونه کاربري غيرمجاز بدون اخذ موافقت از کميسيون موضوع تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربري در قالب ايجاد بنا، برداشتن يا افزايش شن و ماسه و ساير اقداماتي که بنا به تشخيص وزارت جهاد کشاورزي تغيير کاربري محسوب مي‌شود، جرم است و متخلفان علاوه بر قلع و قمع بنا (مالک زمين) به پرداخت جزاي نقدي 1 تا 3 برابر بهاي زمين‌هاي زراعي و باغ‌ها به قيمت روز و با کاربري جديد محکوم مي‌شوند.
خاک ادامه مي‌دهد: در صورت تکرار جرم، متخلف به حداکثر جزاي نقدي (3 برابر بهاي اراضي به قيمت روز با کاربري جديد) و 1 تا 4 ماه حبس محکوم خواهد شد. از طرف ديگر کارکنان دولت، شهرداري‌ها و نهادهايي که به تشخيص دادگاه‌هاي صالح قضايي مرتکب تخلف شوند، ضمن ابطال مجوز صادره به جزاي نقدي از 1 تا 3 برابر بهاي اراضي بر قيمت روز با کاربري جديد محکوم مي‌شوند و در صورت تکرار جرم علاوه بر جريمه مذکور به انفصال دايم از خدمات شهرداري‌ها و نهادها محکوم خواهند شد. سردفترهاي متخلف نيز به 6 تا 2 سال تعليق از خدمت و در صورت تکرار جرم به 6 ماه حبس و محروميت از شغل سردفتري محکوم مي‌شوند.

دلايل گرايش به تغيير کاربري اراضي
وي در خصوص دلايل گرايش به تغيير کاربري اراضي کشاورزي مي‌افزايد: کشاورزان به دليل صرفه استفاده از اراضي کشاورزي و زراعي به سمت مصارف غير زراعي از اراضي مي‌روند. به دليل زحمت زياد کشاورزي، بالا بودن قيمت زياد توليد در اين بخش تمايل بيشتري به تغيير کاربري اراضي دارند چرا که اين گونه تغيير کاربري‌ها ممکن است فرصت سرمايه‌گذاري پر سودي را براي آنها فراهم کند از طرف ديگر مي‌توانيم به عدم آگاهي مردم از پيامدهاي اين اتفاق اشاره کنيم که موجبات رشد روزافزون تقاضا براي کاربري را فراهم مي‌کند.
اين حقوقدان در ادامه مي‌گويد: اولين قدم فرهنگ‌سازي و اطلاع‌رساني عمومي براي آشنايي شهروندان با قوانين حفظ کاربري اراضي زراعي و تاکيد بر اهميت اين موضوع با توجه به افزايش جمعيت و نياز جامعه به توليد غذاي بيشتر در سال‌هاي آتي و رقابت در بازارهاي جهاني، ايجاد درآمد بيشتر بهره‌برداري در قبال توليد محصولات متنوع و کيفي است.

وظايف دولت و شهرداري در قبال صاحبان اراضي کشاورزي
خاک اشاره مي‌کند: طبق ماده 9 قانون اصلاح حفظ کاربري اراضي و باغ‌ها مصوب 1385 ،دولت و شهرداري‌ها موظف هستند نسبت به اعطاي تسهيلات و خدمات شهري به مالکان اراضي زراعي و باغ‌ها واقع در محدوده قانوني شهر و شهرک‌ها مطابق تعرفه فضاي سبز اقدام کنند تا بدين ترتيب به نحوي از مداومت کاربري کشاورزي اراضي شهر حمايت شود. طبق تبصره 3 ماده 1 همين قانون، ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر رسمي مکلف هستند در مورد تغيير کاربري‌هاي واقع در خارج از محدوده شهرها و شهرک‌ها از سازمان‌هاي وزارت کشاورزي استعلام کنند. (اين گونه دفاتر بايد از خريد و فروش اين گونه اراضي و انتقال اسناد رسمي بدون استعلام و مجوز از وزارت کشاورزي جلوگيري کنند). از طرفي ديگر طبق ماده 8 همين قانون، صدور هر گونه مجوز با پروانه ساخت و تامين و واگذاري خدمات و تاسيسات زير بنايي مانند آب، برق، گاز و تلفن از سوي دستگاه‌هاي ذي ربط در اراضي زراعي و باغ ها موضوع ماده 1 قانون، صرفا پس از تاييد کميسيون موضوع تبصره 1 ماده 1 مبني بر ضرورت تغيير کاربري مجاز توسط وزارتخانه‌هاي وزارت کشاورزي، مسکن و شهرسازي، استانداري‌ها و ساير مراجع ذي ربط مجاز خواهد بود.
وي مي افزايد: طبق تبصره 1 ماده 10 همين قانون، نيروي انتظامي موظف است در صورت ادامه ارتکاب جرم پس از اعلام جهاد کشاورزي، بنابر درخواست جهاد کشاورزي از ادامه عمليات مرتکب جلوگيري کند.
همچنين طبق تبصره 2 ماده 10 همين قانون، ماموران جهاد کشاورزي موظف‌ند با حضور نماينده دادسرا و در نقاطي که دادسرا نيست با حضور نماينده دادگاه محل، ضمن تنظيم صورت مجلس راسا نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات، اقدام و وضعيت زمين را به حالت اوليه اعاده کنند.

بررسي تطبيقي موضوع
وي در خاتمه اظهار مي‌دارد: امروزه کشورها با وضع مقررات سخت‌گيرانه در مورد منع تغيير کاربري و اجراي جدي آن ها و ارائه شيوه‌هاي تشويقي و بازدارنده نسبت به حفظ اراضي زراعي و بافت‌ها اهتمام ورزند. از جمله طبق ماده 10 قانون حفاظت اراضي کشاورزي و فعاليت‌هاي کشاورزي مصوب 1999 ايالت کبک (کانادا)، مجازات‌هايي همچون جريمه نقدي و حبس براي تغيير کاربري اراضي زراعي و کشاورزي در نظر گرفته شده است.
وي ادامه مي‌دهد: از سوي ديگر در کشورهايي مثل فرانسه، آلمان و سوئد قوانين مربوط به ارث به گونه‌اي تنظيم شده که مانع از خرد شدن زمين (تقسيم) بين وراث مي‌شود و بعد از فوت زمين در اختيار فرزند ارشد قرار مي‌گيرد و فرزند ارشد کشت مي‌کند و سود آن بين ورثه تقسيم مي‌شود.

ملاک تمايز اراضي زراعي از مسکوني
يک کارشناس ديگر حقوق شهري نيز در خصوص زمين‌هاي زراعي و مسکوني چنين بيان مي‌دارد: در عرف به هر زميني که براي زراعت اختصاص داده شود و در آن کشت و زرع انجام شود، خواه هر سال تحت کشت باشد و يا به صورت دوره‌اي (متناوب) ، به آن زمين مزروعي مي‌گويند.
علي صادقي در گفت و گو با «حمايت» ادامه مي‌دهد: براساس بند (ت) ماده يک آيين‌نامه قانون حفظ کاربري اراضي زراعي و باغ‌ها مصوب 1386 که اراضي زراعي را به اراضي تحت کشت و آيش تعريف کرده و ماده 2 آيين‌نامه اجرايي قانون زمين شهري مصوب 1371 ، زمين‌هايي که بهره‌برداري غالب از آن ها زراعت باشد، زمين‌هاي کشاورزي ناميده مي شوند است.
اين کارشناس حقوقي ادامه مي‌دهد: اما به نظر مي‌رسد که قانونگذار تاکنون تعريفي از اراضي مسکوني ارائه نکرده است هرچند که تعريف آن نيز نمي‌تواند به دور از ذهن و وام گرفتن از عرف باشد. بنابراين هر زميني را که براي امر مسکن و سکونت انسان در نظر گرفته شده و در آن احداث بناي مسکوني شده باشد، مسکوني مي‌گويند.
وي نتيجه مي‌گيرد: بنابراين نوع و جنس زمين خود به خود و في ذاته زراعي يا مسکوني نيست، بلکه انسان مالک آن با توجه به قابليت‌هاي ذاتي و اکتسابي زمين تحت تملک خود، آن را براي امر مسکن يا کار و فعاليت و زراعت اختصاص مي‌دهد.

بررسي اثربخشي ضمانت‌اجراي قانوني
کارشناس اداره کل تدوين قوانين و مقررات شهرداري تهران در خصوص اثربخشي ضمانت‌اجراي قانوني در اين خصوص مي‌گويد: شايد مناسب باشد که براي اين موضوع ابتدا مقدمه‌اي بيان شود. ضمانت اجرا، ابزاري براي جلوگيري در عدم اجراي قانون است. اما اجراي سريع يک قانون يا مقرره ديگر، به ضمانت اجراي آن وابسته نيست، بلکه به چشم‌انداز و سياست‌هاي کلي و اهداف تدوين آن قانون و روش‌هاي قانوني طراحي شده براي رسيدن به اهداف مورد نظر و جديت مجريان قانون بستگي دارد. قانون حفظ کاربري اراضي زراعي و باغ‌ها و قانون تعاريف محدوده و حريم شهر... و ديگر قوانين مرتبط همگي داراي يک وجه تشابه مبني بر نهي تغيير کاربري بدون مجوز هستند و بر اجراي قانون در يک زمان يا در کوتاه‌ترين زمان ممکن تصريح ندارند. بنابراين نظر قانون‌گذار تسريع در اجرا نبوده، لذا ضرورتي هم به تعيين ضمانت اجرا براي عدم تسريع در اين مقررات وجود نداشته است.

ضمانت‌اجراهاي سه‌گانه
اين کارشناس حقوقي اشاره مي‌کند با اين توضيح ضمانت اجراي مقرر در اين قوانين براي جلوگيري از تغيير کاربري و استفاده غيرمجاز از اراضي زراعي و باغ‌ها را مي‌توان به سه نوع ضمانت اجرا تقسيم کرد:اول- ضمانت اجراهايي که مالکين را تشويق به حفظ کاربري اراضي زراعي و باغ‌ها مي‌کند، مثل تبصره 4 ماده 9 قانون حفظ کاربري اراضي زراعي و باغ‌ها.دوم- ضمانت اجراهايي که جنبه پيشگيرانه و جلوگيري از ارتکاب اعمال بدون مجوز دارد، همانند تبصره 5 ماده 2 و 8 قانون حفظ کاربري اراضي زراعي و باغ‌ها که به لزوم اخذ مجوز و پرداخت هزينه تغيير کاربري پرداخته است. سوم- ضمانت اجراهايي که به قهر و غلبه اشاره دارد. مواد 3 و 10 قانون مذکور و ماده 12 قانون محدوده و حريم شهري که به قلع و قمع بنا، جزاي نقدي، توقف عمليات و جرم شناختن عمل تأکيد دارد، ضمانت اجراهاي قهري و سختگيرانه اي است.

--------------------------------------------------------------------------------
پي نوشت :
روزنامه حمايت 1391/9/22
http://www.hvm.ir/print.asp?id=35824