Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

تحلیل تملک شهرداریها و قیمت روز آن (2)

 

محمد مسعود علیزاده خرازی، عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری

 

در طول تاریخ قانونگذاری، در محدوده مالکیت قانونی اشخاص بر املاک قوانینی درخصوص شرایط مالکیت و تحدید آن وضع شده است. از آنجا که مفسر و مجری این قوانین محدودکننده، دولت و دستگاههای وابسته تعیین شدهاند، طبیعتاً طبق وظیفه، تفسیر و اجرای اين قوانین و مقررات به صورت یکسویه و عمدتاً براساس مصالح و منافع دولت انجام گرفته که این موضوع بیعدالتیهای بسياري را در جامعه موجب شده است.
در مورد منصفانه بودن ارزش باید گفت تصویب طرحها و اجرای قوانین در زمینه عمران وقتی میتواند موفق باشد که رضایت صاحبان املاک را جلب کند و با رعایت همهجانبه اصول و ضوابط مربوط به قوانین شهروندی، قانون مدون و عادلانهای را تصویب نماید؛ زیرا در غیر این صورت حق گروهی از شهروندان پایمال شده و عدالت اجرا نخواهد شد. اگر طرحی عامالمنفعه است، نباید عده خاصی هزینه آن را پرداخت نمایند؛ بلکه اين هزينه بايد از همه استفادهکنندگان اخذ شود و چنانچه اين امکان وجود ندارد، از خزانه پرداخت شود. در غیر این صورت اجرای عملیات عمرانی زیر سؤال خواهد رفت؛ زيرا اگر قرار باشد برای اجرای طرحی در راستای تأمین حقوق و آسایش گروهی از شهروندان، حقوق دیگران ضایع شود و از بین رود، این قانون غیر اصولی و غیر اخلاقی تلقی می شود و پایه و اساس ثابت و محکمی نخواهد داشت؛ چراکه در این صورت عمران و آبادی روی پایههای ظلم بر گروهی از شهروندان بنا نهاده شده است.
ملک کالای پر قیمتی است که عموماً دارایی اصلی مردم است و نباید شهرداریها تصور کنند هر چه کمتر به مردم بدهند، به نفع جامعه است.
مالکيت اشخاص بر اموالشان به موجب قوانين، يک رابطه عيني بين شخص و مال است که مالک در آن میتواند هرگونه تصرفی را انجام دهد. این موضوع در نظام ما بر پایه و اساس محکمی قرار دارد و تا زماني که توسط قانون گذار نقض نشود، مالکيت اشخاص غير قابل خدشه و انکار است. برابر اصل 47 قانون اساسي « مالکيت شخصي که از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معين ميکند.»
چنين مالکيتي محترم شمرده شده است. به منظور تثبیت ارزشهای قانونی مالک و براي این که وي متضرر نشود، قانونگذار قیمت عادله یا قیمت روز را پیشبینی نموده است. قیمت عادله یا قیمت روز نباید موجب شود افراد بدون دليل موجه از عوض ارزشهای قانوني خود محروم شوند و يا مالکان بر خلاف ميل و ارادهشان مجبور و ملزم به پذيرش مبلغ کمتری به عنوان مبلغ حاصل از تصرف اموالشان باشند. متأسفانه اين امر ممکن است با عدم تعمق در تعیین ارزش عادله یا قیمت روز اتفاق افتد؛ در حالی که فلسفه قانونگذار در تعیین عوض ارزش عادله یا روز ، جبران خسارت ناشی از سلب مالکیت بوده است. شهرداریها در اعمال حاکميت به نمايندگي از دولت براي تأمين منافع عمومي و استقرار نظم، راهکار ديگري به جز تملک حاکمیتی ندارند؛ اما تملک بدون قید و شرط و با قیمت پایین نیز قابل پذيرش نيست؛ چراکه تمامي شهروندان - به تناسب و تساوي- عهده‎دار پرداخت هزينه‎هايي هستند که شهرداریها به منظور تأمين منافع عمومي و ايجاد عمران و رفاه خرج مي‎کنند. بر اين اساس، اگر در اثر عملکرد شهرداریها زياني به شخص يا اشخاص معيني وارد آيد، اين برابري و تناسب خدشه‎دار مي‎شود؛ زیرا در اين حالت بهره خدمت عمومي نصيب همگان مي‎شود؛ در حالي که زيان آن را عده‎اي خاص متحمل شده‎اند. به همین جهت بايد تمهيداتي را براي جبران خسارت زيانديدگان انديشيد تا تساوي و تناسب مجدداً ميان شهروندان برقرار شود و بدينترتیب از استفاده بدون سبب شهرداریها به ضرر زيانديدگان جلوگيري به عمل آيد.
با توجه به اين که مالکيت اشخاص برابر شرع و قانون محرز میباشد، سلب مالکیت اموال آنان بدون اذن و رضايتشان خلاف شرع و قانون است.
موازين شرع مقدس از جمله روايت نبوي «الناس مُسَلَطون علَي اَموالهم» مؤيد اين سخن است.
در ماده 47 قانون اساسی آمده است: «مالکيت شخصي که از راه مشروع باشد، محترم است. ضوابط آن را قانون معين ميکند.»
ماده ۳۱ قانون مدنی نيز اشعار ميدارد: «هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نميتوان بيرون کرد؛ مگر به حکم قانون.»
قاعده «لاضرر» هم بر اين معنا صحه گذاشته است. قانونگذار در ماده 40 قانون اساسی بيان داشته است: «هيچ کس نميتواند اعمال حق خويش را وسيله اضرار به غير يا تجاوز به منافع عمومي قرار دهد.»
و برابر ماده 132 قانون مدنی «کسي نميتواند در ملک خود تصرفي کند که مستلزم تضرر همسايه باشد؛ مگر تصرفي که به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد.)
دبير شوراي نگهبان در نامه شماره 24125/30/86 مورخ 15 آبان 1386 اعلام داشته است: «... در فرض از بين رفتن مال فروخته شده، در صورتي که مال مثلی باشد، پرداخت قيمت آن خلاف موازين شرع است؛ بلکه بايد مثل آن به مالک پرداخت شود ... اگر قيمتي باشد بايد قيمت واقعي آن پرداخت شود، نه قيمت کارشناسي؛ مگر اين که قيمت کارشناس مطابق قيمت واقعي باشد. »
براساس قاعده «تسلیط» در اسلام طبق روايت نبوي « الناس مسلطون علي اموالهم» و برابر ماده ۳۰ قانون مدنی (هر مالکي نسبت به مايملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاعي را دارد؛ مگر در مواردي که قانون استثنا کرده باشد) و ماده ۳۱ قانون مدنی (هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نميتوان بيرون کرد؛ مگر به حکم قانون) مالکيت امري معتبر است و انسان بر اموال خود حکومت مالکانه ميکند و سلب اين حاکمیت امکانپذير نيست؛ مگر به تجويز قانون.
حال که شهرداريها در راستاي اعمال تصدي يا حاکميت خود، اين حکومت مالکانه را سلب ميکنند، جبران خسارت مالک لازم است.
هرچند نمیتوان گفت که سیستم «بدون حق تملک شهرداریها» به نحو احسن کار میکند؛ اما شهرداریها امروزه از طریق اخذ انواع عوارض، حق تملک و تنظیمگری و تصدیگری قدرت بسیاری دارند. اگرچه حق تملک کافی را میتوان صرفاً شکل دیگر - اما کاملاً آزاردهنده- تنظیمگری یا تصدیگری تلقی کرد، ضبط اموال با قیمت عادله روز یا قیمت روز از شکلهای بسیار قدرتمند و آسان تنظیمگری و تصدی گری است.
البته تملک با قیمت ارزش معاملاتی از نوع سختگیرانه و غیرمنصفانه تنظیم گری و تصدی گری است که دولت باوجود تصويب دو دوره پنجساله قانون اراضی شهری و قانون زمین شهری (ارزش معاملاتی به عنوان عوض املاک) با استفاده از احکام ثانویه، آن را برای تنظیمگری و تصدیگری املاک شهری به کار گرفت که به علت خلاف شرع و غیر منصفانه بودن اين اقدام، ناگزير از آن صرف نظر کرد.
با اين وجود، شهرداریها در تمام یا بخشی از املاک تصرفیشان، اقدام به احداث پروژههاي غیر مصرح در قوانین در داخل شهرها کردهاند که عمدتاً به منظور سودآوری است و با روح قوانین مذکور انطباقی ندارد. ضبط اموال به شهرداریها اجازه میدهد تا از مواجهه با آزمون بازار که "آیا یک پروژه پیشنهادی ارزش افزوده دارد یا خیر" پرهیز کنند؛ به این معنا که آيا یک پروژه حتی پس از این که ملک مالکان از طریق روال بازار قانونمند خریداری میشود، ارزشمند است يا خير.
تردیدی نیست که مالکان املاک انگیزههایی برای رانتخواهی و مقاومتکردن دارند، بهخصوص وقتی که املاک آنها به تکمیل یک ملک بزرگتر کمک کند؛ مانند زمانی که برای ساخت یک طرح عمرانی نیاز به تملک ملک خاصی باشد؛ اما شهرداریها معمولاً با انتخاب گزینهای در همسایگی آن یا مکان مناسب دیگري میتوانند از اهرم رقابت بین مکانها برای کاهش مزیت زمینهای مضایقهشده استفاده کنند. تنها توجیه برای حق تملک شهرداریها این است که گفته شود عدم استفاده از حق تملک شهرداریها باعث طولانی شدن طرحها شده است؛ در صورتی که امروزه پروژهها به دلایل گوناگونی به طول انجامند که با رفع آن موانع میتوان طرحهاي نيمهتمام را به موقع به اتمام رساند. بنابراین قبل از رفع این موانع، توسل به شیوه آزاردهنده تملک شهرداریها توجیهپذیر به نظر نمیرسد و یا برخی اوقات، قدرت «مضایقه کردن» مالک را قادر به کسب رانت انحصاری در غیاب حق تملک شهرداریها میسازد. روشنترین مثال آن عبور یک بزرگراه از یک یا چند ملک خصوصی برای تکمیل و بهرهبرداری است. هر مالکی با آگاهي از این قضیه، از فروش ملک خود به شهرداری - مگر در قبال دریافت مبلغی گزاف- امتناع میکند. هر مالکی امیدوار است آخرین مضایقهکننده باشد؛ چراکه اجرا و بهرهبرداری از طرح مذکور پس از تملک همه زمينهاي واقع در محدوده طرح امکانپذیر است. اگر شهرداری نتواند ملک آخرین مضایقهکننده را تملک نماید، اجرا و بهرهبرداری از پروژه بیارزش خواهد بود.
در غیاب مشکل مضایقهکردن، نیازی به استفاده از حق تملک شهرداریها نیست. اگر ارزش ملک در استفادهای متفاوت با کاربرد کنونی بیشتر باشد، سازندگان خصوصی بدون نیاز به کمک شهرداری هجوم خواهند آورد.
یکی از ظلمهایی که در حق مالکان میشود این است که وقتی قیمت روز تعیین میگردد، تا دریافت مبلغ توسط مالک زمان زیادی طول میکشد و چون در سالهای گذشته در ایران معمولاً قیمت املاک صعودی و گاهی جهشی بوده، از این بابت خسارت جبرانناپذیری به مالکان وارد میشود. هرچند ممکن است گفته شود امکان رخداد عکس این قضیه نیز وجود دارد؛ اما اين احتمال ضعیف است. از طرفي، شهرداری صاحب اختیار است؛ در حالی که مالک اختیاری در این مورد ندارد تا جوابگوی شهرداری باشد.
رویکرد قانونگذار
مراتب زیر همگی نشاندهنده حرکت قانونگذار در نیل به قاعده "تسلیط" و قاعده "لاضرر" و حفظ عملی حقوق مالکان و صاحبان ذی حق است:
1- طرح قانونی نحوه تقویم املاک و اراضی مورد نیاز دولت و شهرداریها که ضرورت ارائه آن ناشی از مشکلات به وجود آمده از املاک واقع در پروژه بزرگراه نواب و مترو شهر تهران و توسعه معابر در شهر تبریز و اعلام طرحهايي با دغدغه کمتر از طرف بعضی از شهرداریها بود. [نگارنده: طرح ارائه شده توسط دستگاه اجرایی کوچک و با تخصص کم مثل شهرداری یک شهر کوچک برای تملک اراضی یا تغییر کاربری و تصویب آن توسط بالاترین مقام دستگاه اجرایی آن؛ یعنی شهردار مربوطه در مقایسه با طرح ارائه شده توسط دستگاه اجرایی بزرگ و با تخصص بالا مثل يک وزارتخانه و تصویب آن توسط بالاترین مقام دستگاه اجرایی آن؛ یعنی وزیر مربوطه]
کمیسیون امور قضایی و حقوقی مجلس علت اصلی ارائه اين طرح را جلوگیری از تضییع حقوق افراد اعلام نمود. در نهایت قانون مختص املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها به تصویب رسید که شامل املاک مورد نیاز دولت نیست.
برداشت بعضي از نمايندگان مجلس شورای اسلامی در هنگام تصویب طرح قانونی نحوه تقویم املاک و اراضی مورد نیاز دولت و شهرداریها (در زمان حاکمیت قانون زمین شهری املاک شهری به قیمت منطقهای که به مراتب کمتر از قیمت روز بازار است، توسط شهرداریها تملک میشد) این بود که قیمت روز بیشتر از قیمت عادله است و قیمت عادله [به دلیل فقدان تعریف و تحلیل جامعی از قیمت عادله] ممکن است قیمت منطقه باشد؛ بهویژه آن که تفاوت زیاد قیمت منطقهای برای عوض تملک دستگاه اجرایی با قیمت فروش املاک به نرخ روز توسط دستگاه اجرایی، امکان اعلام طرح بدون دغدغه برای املاک مردم را فراهم نماید. به عنوان مثال، اعلام طرح توسط دستگاه اجرایی برای ساختمان اداری در زمین مرغوبی که امکان اجرای آن در زمین دیگری وجود دارد.
کمیسیون امور دفاعی مجلس شورای اسلامی تعریف قیمت روز را براي جلوگیری از تفسیر سلیقهای، این چنین پیشنهاد کرده بود: « قیمت روز قیمتی است که با دریافت آن مالک بتواند ملک مشابهی را در منطقه همان ملک ابتیاع کند.»
هر چند این توصیف رأی نیاورد؛ اما این تعریف از نظر اقتصادی با تعریف قیمت روز (قیمت تعادلی روز بازار) همخوانی ندارد و در مورد زمان تقویم که در واقع تعیینکننده روز یا غیر آن است، بحثی نشده است.
2- قانون الحاق يک تبصره به ماده 1 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجرای برنامههاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب2 ارديبهشت 1388
ماده واحده ـ تبصره: «در مواردي که اسناد يا اقدامات دستگاههاي اجرایي مبني بر مالکيت قانوني (اعم از اين که به اشخاص حقيقي و حقوقي واگذار شده يا نشده باشد) به موجب احکام لازمالاجرای قضایي ابطال شده يا ميشود، دستگاه مربوطه موظف است املاک يادشده را به مالک آن مسترد نمايد؛ اما چنانچه در اثر ايجاد مستحدثات يا قرار گرفتن اراضي مذکور در طرحهاي مصوب، استرداد آن به تشخيص مرجع صادرکننده حکم متعذر باشد، دستگاه اجرايي ذيربط ميتواند با تأمين اعتبار لازم نسبت به تملک اين قبيل املاک مطابق اين قانون اقدام نمايد. در صورتي که حکم دادگاه مبني بر خلع يد يا قلع وقمع صادر شده باشد، دادگاه مزبور با درخواست دستگاه اجرایي دستور توقف اجراي حکم ياد شده را صادر و دستگاه اجرایي ذيربط موظف است ظرف مدت شش ماه از تاريخ صدور دستور موقت نسبت به پرداخت يا توديع قيمت روز املاک يادشده اقدام نمايد.»
این تبصره الحاقی در واقع قیمت روز بازار را به عنوان عوض قرار داده است.
3- اظهار نظر شوراي نگهبان به شماره 22818/30/86 مورخ 8 مهر 1386
عطف به نامه شماره 178866/10/د مورخ 21 بهمن 1385 مجلس شورای اسلامی «مبني بر درخواست اظهارنظر درباره بند 9 ماده 50 قانون برنامه و بودجه کشور مصوب 10 اسفند 1351» موضوع در جلسه مورخ 4 مهر 1386 شوراي نگهبان مورد بحث و بررسي قرار گرفت و نظر شورا به شرح زير اعلام مي‎گردد:
« اطلاق جواز استفاده نمودن دولت از اراضي مذکور خلاف موازين شرع دانسته شد؛ زيرا شامل اراضي که طبق ضوابط شرعي داراي مالک يا ذي‎حق شرعي مي‎باشد نيز ميشود و لذا اطلاق جواز استفاده بدون رضايت مالک يا ذي‎حق - در فرض عدم وجود ضرورت مبيحه- خلاف موازين شرع است. البته قوانين مصوب پس از پيروزي انقلاب اسلامي که شامل اين موارد مي‎شود، لازم است مورد توجه قرار گيرد. همچنين عدم پرداخت وجه در مواردي که عيناً يا منفعتاً مشمول ضمان يد مي‎باشد؛ مانند مواردي که طبق ضوابط شرعي مالک داشته باشد، خلاف موازين شرع بوده و موجب ضمان مي‎گردد.»
با اعمال ماده 53 الحاقي به آيين دادرسي ديوان عدالت اداري مصوب 1384 پرونده در جلسه 23 فروردين 1389 هيئت عمومي ديوان عدالت اداري مطرح شد و با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان علي‎البدل شعب ديوان مورد بررسي قرار گرفت. اعضاي هيئت عمومي ديوان عدالت اداري پس از بحث و تبادل نظر با اکثريت آرا بـه شرح زير مبادرت بـه صدور رأي کردند:
«نظر به اين که به موجب لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‎هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 17 بهمن 1358، دولت، وزارتخانه‎ها و مؤسسات دولتي، شرکتهاي دولتي - اعم از اين که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام يا تصريح نام باشد يا نباشد- و شهرداري‎ها مکلف به پرداخت بهاي عرصه و اعيان مورد تملک شده‎اند و به موجب نظريه شماره 22818/30/86 مورخ 8 مهر 1386 شوراي نگهبان بند 9 ماده 50 قانون برنامه و بودجه مصوب 1351 خلاف موازين شرع اعلام شده است، لذا آراي هيئت عمومي ديوان عدالت اداري به شماره‎هاي60 مورخ 17 تير 1374 و 173 مورخ 21 مرداد1380 که برخلاف شرايط فوق‎الذکر انشاء شده‎اند، مغاير موازين شرعي تشخيص و به تجويز ماده 53 الحاقي به آيين دادرسي ديوان عدالت اداري مصوب 1384 نقض مي‎شوند.»
4- اظهار نظر شوراي نگهبان به شماره 24125/30/86 مورخ 15 آذر 1386
«... در فرض از بين رفتن مال فروخته شده، در صورتي که مال مثلی باشد، پرداخت قيمت آن خلاف موازين شرع است؛ بلکه بايد مثل آن به مالک پرداخت شود ... اگر قيمتي باشد، بايد قيمت واقعي آن پرداخت شود، نه قيمت کارشناسي؛ مگر اين که قيمت کارشناسي مطابق قيمت واقعي باشد.»
بیستمین نشست مدیران حقوقی شهرداری تهران در تاريخ 30 تیر 1389
مشروح مذاکرات:
محمودی، رئیس اداره حقوقی منطقه 20 پس از طرح موضوع مبانی قانونی حق نسق یا حقوق زارعانه در قوانین و مقررات ایران گفت:
« تبصره 2 ذیل ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک شهرداريها پرداخت حقوق زارعان ذینفع از محل ارزش ملک را موکول به نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی کرده است؛ اما در قسمت اخیر تبصره مذکور، پرداخت حقوق زارعان ذی نفع از محل ارزش کل ملک موکول به قراردادهای موجود بین زارع و مالک یا مقررات یا عرف محل شده است که به نظر میرسد یک تعارض ظاهری در تبصره مورد بحث در ارتباط با تشخیص و نحوه پرداخت حقوق زارعان وجود دارد.»
دکتر نوروزی، مدیر کل اداره حقوقی نيز در اين خصوص تصريح کرد:
«مطالب بیان شده در خصوص این موضوع توسط آقای رهنما بدین شرح است: در قیمت عادله [در مورد نوع قیمت مسامحه شده و طبق قانون به جای قیمت عادله باید قیمت روز عنوان شود] چه افزایش و چه کاهش، ارزش پس از اجرای عملیات عمرانی نباید مورد توجه قرار گیرد. ارزش ملک چیزی است که عرف تجاری و محلی است و کارشناس قیمتگذاری میکند و یک روش واحد دارد. اين موضوع به طور مکرر در جلسات کلانشهرها مطرح و ابلاغ شده که با تصویب قانون نحوه تقویم، تبصره 1 ماده 5 را نمیتوان اجرایی کرد. البته محل کسب با محل اعاشه تفاوت دارد و تنها راه اعاشه محل کسب نیست؛ مانند کسی که خانه خویش را اجاره میدهد و درآمد دارد.
در مورد تعیین قیمت، ماده 5 و تبصرههاي 1 و 2 مورد نظر قانونگذار بوده است. درخصوص پرداخت 15 درصد علاوه بر قیمت عادله ملک، نظر اداره کل حقوقی این است که این 15 درصد در حال حاضر قابل پرداخت نیست و نباید اعمال شود و حتی اگر در دادگاهها به آن استناد شود، قابل اعتراض است. در نتیجه، تعیین بهای عادله اعم است از بهای عادله و تمامي تعلقاتي که قیمت عادله را مشخص میکنند. [نگارنده: در مورد نوع قیمت مسامحه شده و طبق قانون به جای قیمت عادله باید قیمت روز عنوان شود.]
البته در کلانشهرها هم اين موضوع مطرح شد که ماده 5 (تبصره های 1 ، 2 و 3) دیگر قابل اجرا نیستند و پرداخت 15 درصد علاوه بر قیمت عادله درست نیست.»

ارزیابی ارزش املاک تملک شده توسط شهرداریها با قیمت روز طبق رویه کارشناسان رسمی
زمانی که امکان عرضه کل کالا به بازار وجود داشته و همچنین مراجعه آزاد متقاضیان ممکن باشد، سازوکار عرضه و تقاضا قیمت تعادلی بازار را که معمولاً همان قیمت بازار روزمره است، تعیین میکند. بنابراین هرچه بازار فعالتر، کارآمدتر، گستردهتر و کالا همگنتر باشد، قیمت تعادلی بازار دقیقتر و شفافتر است و بهعکس در این بازار، قیمت حاصل مشخصات، خصوصیات و شرایط عرضه و تقاضای ناشی از خود کالاست نه صاحبان آن. حال چون مسکن و مستغلات تنها یک کالا برای رفع نیاز نبوده؛ بلکه یک کالای سرمایهاي هم هست و از طرف دیگر، یک کالای همگن نیست؛ بلکه مشخصات و ویژگیهای متنوع (موقعیتی، فیزیکی، همسایگی و...) و گاهی منحصر به فرد دارد، بنابراین قیمت روزمره مسکن ومستغلات در مقایسه با کالای پرمصرف شفافیت و دقت کمتری داشته و در عین حال بازه قیمت گستردهتری دارد. حال اگر بازار مربوطه غیر کارآمد و کم فعال یا غیر فعال باشد، قیمت مربوطه غیر شفاف و غیر دقیق بوده و بازه قیمت گستردهتر و سلیقهای است.
در ماده واحده قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب 28 آبان 1370 آمده است: « در کليه قوانين و مقرراتي که شهرداريها مجاز به تملک ابنيه، املاک و اراضي قانوني مردم هستند، در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود.»
[نگارنده: در مقایسه با لايحه قانوني نحوه خريد و تملک... دولت مصوب 17 بهمن 1358، قیمت توافقی همچنان به عنوان گزینه اول مورد قبول این قانون است و در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بدون ذکر تأسيسات و حقوق و خسارات مصرح در ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک... دولت مصوب 17 بهمن 1358 بايد به قيمت روز به جای قیمت عادله تقويم و پرداخت شود.]
تبصره 7 اين ماده واحده بيان ميدارد: «از تاريخ تصويب و لازمالاجرا شدن اين قانون، ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامههاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 17 بهمن 1358 شوراي انقلاب اسلامي که مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي ميباشد، در مورد شهرداريها لغو ميشود.»
{نگارنده: از نظر کارشناسی در صورت عدم حصول توافق بين شهرداري و مالک، به جای بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آنها، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود و مبلغ اضافی 15 درصد برای ملک محل سکونت يا ممر اعاشه مالک نیز لحاظ نشود. بدیهی است در صورتی که حقوقی نظیر حق ريشه، بهاي شخم، بذر، کود و ساير زحماتي که زارع براي آماده کردن زمين در زمان سابق متحمل شده است وجود داشته باشد، حق کسب و پيشه، سرقفلی و حقوق مغازههاي موجود در املاک موقوفه همچنان طبق "لايحه قانوني نحوه خريد و تملک ... دولت" مصوب 17 بهمن 1358 تعيين می شود.}
این قانون به دنبال قانون زمين شهري مصوب 22 شهريور 1366 که دیگر اعتبار ندارد، تصویب شد.
در تبصره 9 ماده 9 اين قانون آمده بود: «تقويم دولت براساس قيمت منطقهاي (ارزش معاملاتي) زمين بوده و بهاي اعيانيها در اراضي و ساير حقوق قانوني طبق نظر کارشناس رسمي دادگستري براساس بهاي عادله روز تعيين ميگردد. »
شاید به دلیل تغییرات زیاد در مالکیت، مشکل بودن شناسایی محل سکنا و ممر اعاشه بودن ملک برای مالک و رواج دلال بازی در املاک شهری، قانونگذار امتیاز 15 درصد اضافی را لحاظ ننموده است. در نتیجه، یکی از ظلمهایی که در حق مالکان صورت ميگيرد این است که در عمل وقتی قیمت روز تعیین میشود تا دریافت مبلغ توسط مالک زمان زیادی طول میکشد و بهرغم قید مهلت سه ماهه در قانون و با توجه به این که در ایران طي سال های گذشته معمولاً قیمت املاک بهخصوص در شهرها روند صعودی و حتي جهشی داشته است، خسارات جبران ناپذیری به مالکان وارد میشود.
از قوانین مربوطه چنين استنباط ميشود که در غیاب توافق مالک و دستگاه اجرایی، قیمت در تملک شهرداریها عبارت است از قیمت روز. چنانچه بازار فعال و کارآمد مشابهي وجود داشته باشد (مانند واحدهای مسکونی متعارف شهری که اغلبً روی آنها معامله میشود) قیمت روز توسط کارشناسان رسمی با توجه به قیمت روز بازار و احتساب مزایا، قیود، حقوق و خسارات تعیین میگردد.
هرچند ممکن است قیمت بازار عوامل، مزایا و قیود را در نظر بگیرد؛ اما لزوماً همیشه این طور نیست. در مواردی که مورد مشابهي وجود نداشته و یا بازار فعال نيست و ارزش مربوط به بازار غیر فعال و یا غیر مشابه است (مثل املاک اطراف شهرها یا املاک خاص که معمولاً بهندرت روی آنها معامله میشود) و یا قیمتها دارای انسجام منطقی و شفاف نيستند (بازار آشفته و نوسانات قیمت بیش از حد معمول است)، در این صورت قیمت روز بازار توسط کارشناسان رسمی برآورد می شود.
طبق تبصره 2 ماده واحده لایحه قانون اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 13 شهريور 1358 « ملاک تعیین قیمت اراضی و ابنیه و مستحدثات و تأسیسات و سایر حقوق، اعم از حق کسب و پیشه، بهای عادله زمان ارزیابی خواهد بود.»
اگر در متن گزارش کارشناسی تاریخ معینی قید نشده باشد، تاریخ گزارش نشاندهنده زمان ارزیابی است. زمان دریافت مبلغ قیمت روز توسط عرضهکننده (مالک) معمولاً همزمان با تاریخ ارزشگذاری قیمت روز نیست.
رویه کارشناسان رسمی در تعیین قیمت روز را میتوان با ملاحظه ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 بررسي کرد: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر سال آن را به اجاره متعارف واگذار نماید، مستأجر میتواند برای اسقاط حق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.»
طبق اين ماده، مالک مجبور به پرداخت حق سرقفلی است. به عبارت دیگر، قانون نوعی سرقفلی (سرقفلی حقوقی ناشی از امتیازات واگذار شده از طرف موجر به مستأجر) برای مستأجر قائل شده است. در صورت عدم توافق موجر و مستأجر در مورد اجاره بهاي متعارف، مبلغ آن توسط دادگاه (کارشناسان رسمی) تعيين ميشود و امکان رجوع و انتخاب براي مالک در بازار آزاد اجاره وجود نداشته و مالک مجبور به ادامه روابط با مستأجر متصرف است.
اين نوع محدوديت(عدم امکان تخلیه ملک توسط مالک) معادل مالي ایجاد مينمايد و با توجه به این که اجاره بهاي متعارف عرف کارشناسان رسمي معمولاً کمتر از اجاره بهاي بازار آزاد (قیمت کف) است و به علت افزایش اجارهبها معمولاً مالک تقاضای دريافت اجارهبهای بیشتری ميکند، با عدم موافقت مستأجر موضوع به دادگاه و کارشناسان رسمي و احتمالاً هیئتهای بالاتر کارشناسی ارجاع میگردد. بنابراین به خاطر این محدودیت، قاعدتاً اجارهبهاي متعارف تعيين شده توسط دادگاه (کارشناسان رسمی) باید کمتر از اجاره بهاي بازار آزاد باشد.
به دلیل سابقه صعودی اجارهبها که معمولاً توأم با سوداگری است و از آنجا که تعیین قیمت میانگین بازار و یا احیاناً بیش از قیمت میانگین باعث رسمیت یافتن قیمتهای بالا و تثبیت آن میشود، کارشناسان رسمی به بازه پایینی قیمت (کمتر از قیمت میانگین) تمایل دارند و طبق ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 این رویه کارشناسان رسمی مورد شناسایی قرار گرفته و به طور ضمنی مورد تأیید واقع شده است.
با توجه به مطالب گفته شده، قیمت روز عبارت است از میانگین قیمت بازار یا همان قیمت سوقیه (قیمت روزمره در معاملات) نه رویه کارشناسان رسمی که تمایل به پایین بازه قیمت بازار دارند.
سایه سنگین تملک توسط شهرداری و این که مالک در عدم واگذاری ملکش به شهرداری گریزی ندارد، قیمت میانگین بازار را تحت تأثیر قرار میدهد. بنابراین مبلغی بابت این قید از قیمت میانگین بازار کم میشود.
هرچند که قیمت روز را به واسطه گسترده بودن قیمت املاک می توان میانگین قیمت بازار یا همان قیمت سوقیه قرار داد؛ اما با توجه به دلایل و استدلالهای ذکر شده در مورد رویه کارشناسان رسمی، در قیمتگذاری روز املاک مورد تملک شهرداری ها توسط کارشناسان رسمی باید رویه آنان را صادق دانست؛ به این ترتیب که قیمت اعلامی کمتر از میانگین قیمت روز بوده؛ اما طبق صراحت قانون نباید کمتر از حداقل قیمت روز (قیمت کف) باشد؛ زیرا قیمت کمتر از حداقل قیمت بازار مغایر با هدف و رویکرد قانونگذار است. به عنوان مثال، اگر بازه قیمت ملک تملیکی در بازار 240 میلیون تومان تا 260 میلیون تومان است، قیمت کارشناسی آن کمتر از 250 میلیون تومان (قیمت میانگین) و بیشتر از 240 میلیون تومان (قیمت کف) است. به عبارت دیگر، قیمت کمتر از 240 میلیون تومان مغایر با هدف و رویکرد قانون گذار است؛ هرچند جبران خسارات ناشی از اضافه ارزش مالک نسبت به قیمت بازار و تورم قیمتها ناشی از تفاوت زمان تعیین قیمت روز تا دریافت مبلغ توسط مالک همچنان مورد بحث است.

نتیجهگیری:
قیمت روز از نظر اقتصادی تعریف شده و همگان با آن آشنا هستند؛ اما به دليل موقعیت و اختیاراتی که قانون به شهرداریها اعطا کرده است و قدرت و امکاناتی که در مقابل مالکان، بهویژه مالکان کوچک دارند و همچنين طولانی بودن رسیدگی محاکم، قیمت کارشناسی کمتر از حداقل قیمت روز (قیمت کف) بازار است. این امر از هدف و رویکرد قانون گذار به دور است. مشروح مذاکرات مجلس شورای اسلامی و الحاقیههای دو دهه اخیر و نظر شرعی شورای نگهبان مؤید این مطلب ميباشد.
منابع و مآخذ:
1. عليزاده خرازی، محمد مسعود: بررسي تحليلي روابط اقتصادی موجر و مستأجر، سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت، اجاره بها، تعدیل اجاره بها و اجرت المثل اماکن مسکونی و غیر مسکونی، 1388، بنیاد حقوقی میزان
2. جعفري لنگرودي، محمد جعفر: ترمينولوژي حقوق، وسیط، مبسوط، انتشارات گنج دانش
3. میرزایی، علیرضا: تملک اراضی توسط دولت و شهرداریها، 1388، انتشارات بهنامی
4. نشریه مأوی
5. مجموعه دیدگاههای قضایی قضات دادگستری استان تهران، معاونت قضایی و تحقیقات دادگستری استان تهران
6. سایت قوانين معاونت آموزش دادگستري استان تهران
7. گرانت ئي ال ، آيرسون دبليو جي، ليونورت آر. اس: اصول اقتصاد مهندسي، ترجمه حسين پور زاهدي، انتشارات دانشگاه صنعتي شريف
8. حسن زاده، بهرام: حقوق تحلیلی اراضی و املاک، 1389، انتشارات جنگل، جاودانه
9. یوسفی، مرتضی: قوانین معاملات املاک، 1387، انتشارات بوستان دانش

منبع:

http://www.maavanews.ir/tabid/38/ctl/Edit/mid/384/Code/8668/Default.aspx