Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

تحلیل تملک شهرداریها و قیمت روز آن (1)

 

محمدمسعود علیزاده خرازی، عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری

مقدمه:
در نوشتار پيشين تحت عنوان «بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاههای اجرایی» ضمن کنکاش انواع قیمتها، به بررسی تاریخی قوانین و مقررات تملک دستگاههای اجرایی پرداخته شد و با آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمتها، تفاوت قیمت منطقه با قیمت عادله و قیمت روز مشخص شد. در نهایت، ضمن بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولتی و شهرداریها، تعریف قیمت عادله از دید قانونگذار بیان شد.

ارزشها
قیمت مصوب یا قیمت واگذاری:
قيمت ممکن است به صورت مصوّب و اعلامي یا واگذاری باشد. به عنوان مثال، ارزش معاملاتی املاک (منطقهای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم میشود یا قیمت اعلام شده توسط کارخانه برای یک کالای مشخص در مدت معین که متقاضی با رضایت خود ميتواند برای دریافت مراجعه کند؛ به عنوان مثال، واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمینهای شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور 1366)
قیمت توافقی:
چنانچه بر سر قیمت مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود، آن را قیمت توافقی معامله گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار يا کمتر و یا بیشتر از آن باشد؛ مانند اجاره بها یا قیمت مندرج در قرارداد.
قیمت بازار آزاد:
در مبادلات آزادانه بین عرضهکنندگان و متقاضيان، قيمت براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد تعيين میشود؛ هرچند در این بازار علاوه بر دو بازیگر اصلی بالا، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهمترین آنها حاکمیت (دولت) و نهادهای مالی (بانکها) هستند. به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.
قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات:
علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، ویژگیهای خاص دیگری نیز دارد. از آنجا که مسکن و مستغلات جزو کالاهای همگن نیستند؛ يعني در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و... تنوع دارند، و به دلیل عدم سازمانیافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا)، به جای یک قیمت مشخص بازهای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین میشود. به دليل اين که عرضهکنندگان به بالای بازه قیمت تمايل دارند و بهعکس، متقاضیان به پایین بازه قیمت متمايل هستند، علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانهزنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش مینماید. چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده (مانند ملک طلق) و امکان عرضه شدن به بازار آزاد را داشته باشد، مالک (عرضهکننده) آن را به بازار آزاد عرضه مینمايد و با مراجعه متقاضيان براساس عرضه و تقاضا و قاعدهچانهزني، ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعيين میشود و کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. به عبارت ديگر، کارشناسان رسمي نميتوانند سلايق و عقايد خود را در تعيين ارزش بازار آزاد دخيل نمايند. بنابراین، چنانچه برای مورد کارشناسی بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است نه دیکته کردن آن.
ارزش مالک:
چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته، یا هزینههایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر اعاشه او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتريان خاصي به دلايل و انگيزههاي خاص به مالک (عرضهکننده) مراجعه نمايند، مالک (عرضهکننده) به صلاحديد و به اختيار خود، ارزش را تعيين و به متقاضيان اعلام مينمايد و آنان تنها مختار خواهند بود شرايط و ارزش مالک را قبول يا رد نمایند. این قیمت تعیین شده از طرف مالک «ارزش مالک» ناميده ميشود. ارزش چنين ملکي برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است. به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن قرار دارد و نه شخص دیگري؛ زیرا با سلیقهها و نیازهای وی بهتر هماهنگ است. اين موضوع ناشی از موقعیت مکانی ملک یا امکان بهسازی آن در آینده ميباشد. از اين روست که مالک کنوني ملک موجود را به جای ملک دیگري خریده است و چون فروش و خرید و جابهجایی، هزینههایی را به همراه دارد و به عبارت دیگر، هزینههای یاد شده باعث گرانتر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی میشود، مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه ديگري نیست.
املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش ويژه و غیرعادی خواهد داشت. به طور معمول ارزش مالک بيشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دلیل اهمیت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی ذکر مي شود:
فرض کنيد شخص معلولی يک ملک را برای سکنای خود به قیمت بازار (100 میلیون تومان) میخرد. وي برای استفاده شخصیاش، با توجه به معلولیت خود تغییراتی در آن ملک مي دهد که هزینهاش 10 میلیون تومان ميشود. به اين ترتيب، قیمت مالک 110 میلیون تومان شده است. حال چنانچه از بازار بخواهیم قیمت آن را تعیین کند، چون مشتریان عموماً غیر معلول هستند و این ملک با تغییرات انجام شده مطلوب بازار نیست، اگر برای بازگرداندن ملک به حالت اولیه 5 میلیون تومان لازم باشد، در این صورت قیمت بازار آن 95 میلیون تومان است.
ضوابط و شرایط برای تملک دستگاههای اجرایی:
قانون تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‎هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 ضوابط و شرایطی را برای تملک قائل شده و در تبصره 7 ماده واحده قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب 1370آمده است: «از تاريخ تصويب و لازمالاجرا شدن اين قانون، ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 "لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامههاي عمومي، عمراني و نظامي دولت " مصوب 17 بهمن 1358 شوراي انقلاب اسلامي که مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي ميباشد، در مورد شهرداريها لغو ميگردد.»
بنابراین برای شهرداریها نیز در مورد املاک مورد نیاز، ضوابط و شرایط قانون قبلی همچنان به قوت خود باقی است.
وجود طرح مصوب
به طور کلي، منظور از طرحهاي عمراني، مجموعه عمليات و خدمات مشخصی است که براساس مطالعات توجيهي، فني و اقتصادي يا اجتماعي در مدتي معين و با اعتباري مشخص براي تحقق بخشيدن به هدفهاي تعریف شده در برنامه آن طرح، توسط دستگاه اجرايي اجرا ميشود.
بنابراين در يک طرح، اعم از عمراني، عمومي يا نظامي، حسب مورد بايد اولاً تمامي مراحل از شروع تا پایان، مشخص و معين شده باشد؛ ثانیاً، اين مراحل براساس مطالعات کارشناسي برنامهريزي شده و با توجه به هدفي که در اجراي طرح دنبال ميگردد، توجيهپذير باشد؛ و درنهايت، مدت آن مشخص و اعتبار آن نيز تعيين شده باشد. صرف اين که دستگاه اجرايي با يک دستور محض اداري قصد تملک اراضي اشخاص را نمايد، کفايت نميکند و قانوني نيست؛ بلکه حتماً بايد طرحي که چارچوب آن ريخته شده و قالب آن مشخص است، به تصويب بالاترين مقام اجرايي رسيده باشد.
اداره حقوقي قوه قضاييه طي نظريه شماره 4029/7 مورخ 29 شهريور 1377 در پاسخ به اين سؤال که "وجود طرح به معناي تصويب طرح جامع يا هادي شهر است یا خیر؟" چنین اظهار نظر کرده است:
وجود طرح به معناي تصويب طرح جامع يا هادي نیست؛ اما به معناي آن است که سازمان مربوطه با استفاده از وجود طرح، محل مورد نياز خود را تملک نموده و نسبت به اجراي طرح اقدام کند.
اين نظريهدر قلمرو محدوده و حريم شهر قابل قبول نيست؛ زيرا تصويب طرحهاي شهري، دستگاههاي اجرایي را مکلف به برنامهريزي براي تملک املاک و اراضي مورد نياز ميکند. به استناد اصل اصاله الظهور ميتوان گفت مقصود از وجود طرح همان طرحهاي مصوب شهري است.
نياز دستگاه اجرايي و ضرورت
قانونگذار در مواد 1 و 2 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي مصوب 17 بهمن 1358 يکي ديگر از شرايط اساسي تملک قهري اراضي اشخاص را نياز دستگاه اجرايي به املاکي دانسته است که در مالکيت اشخاص قرار گرفته؛ بدين نحو که در ماده 2 تصريح شده است: «برنامههاي مذکور در ماده 1 شامل برنامههايي است که اجرای بهموقع آنها براي امور عمومي و امنيتي دستگاه اجرايی لازم و ضروري باشد. ضرورت اجرای طرح بايد به تأييد و تصويب بالاترين مقام اجرایي دستگاه اجرایي برسد.»
در اين ماده، مقنن ملاحظه و تصويب بالاترين مقام اجرایي را براي اجرای طرح لازم دانسته و با اين وصف تفويض آن به غير مغاير نظر مقنن است.
تأمين اعتبار
در قسمت اخير ماده 1 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي آمده است: «اعتبار طرح آن قبلاً به وسيله دستگاه اجرایي يا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمين شده باشد. دستگاه اجرایي ميتواند ملک مورد نياز را مستقيماً يا به وسيله هر سازمان خاصي که مقتضي بداند، طبق مقررات مندرج در اين قانون خريداري و تملک نمايد.»
از اين رو در صورتي که دستگاه اجرایی قبل از تأمين اعتبار اقدام به خريد و تملک اشخاص نمايد؛ ضمن اين که مسئولان مربوطه قابل تعقيب کيفري ميباشند، ملک مورد معامله نيز قابل اعاده به مالک آن است. (مواد 92 و 93 قانون محاسبه عمومي مصوب اول شهريور 1366)
عدم وجود اراضي ملي و دولتي
به موجب تبصره 1 ماده 2 لایحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي «دستگاه اجرايي موظف است براي اجراي طرح حتيالمقدور از اراضيملی شده يا دولتي استفاده نمايد. عدم وجود اين قبيل اراضي حسب مورد بايد به تأييد وزارت کشاورزي و عمران روستايي ]در حال حاضر وزارت جهاد کشاورزي[ يا سازمان عمران اراضي شهري ]سازمان زمينشهري[ در تهران و ادارات کل و شعب مربوط به استانها رسيده باشد.»
اعلام به مالک
در صورت عدم رعايت اين بند از شرايط و ضوابط جهت تملک املاک به نظر ميرسد معامله قابل ابطال و ملک نيز قابل عودت به مالک باشد. يکي از شرايط تملک، اعلام قصد تملک به مالک يا دارندگان حقوق قانوني ملک مورد تملک است. اين موضوع در قوانين مربوط به تملک همچون تبصره 3 ماده 13 آييننامه اجراي قانون زمين شهري، تبصره 2 ماده 4 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي مصوب 17 بهمن 1358، ماده واحده قانوني تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها مصوب 29 آبان 1368 و تبصره 4 قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب 6 آذر 1370 مورد لحاظ قرار گرفته است.
دستگاه صاحب طرح در صورتي مکلف به اعلام دارندگان حقوق ميباشد که با توجه به ماده 25 آييننامه اجرايي قانون زمين شهري، نام دارندگان در سند مالکيت يا در پاسخ استعلام از ثبت محل قيد شده باشد. در اين صورت تکليفي مبني بر اعلام به دارندگان ساير حقوق متصور نيست.
رعايت مواعد قانوني توسط دستگاه تملککننده
طرحهاي مصوب شهري مقيد به زمان هستند و دستگاههاي اجرايي بايد ظرف مواعد پيشبيني شده در قانون نسبت به خريد و تملک اراضي واقع در طرح اقدام کنند.
در اين راستا ماده واحده اصلاحي مورخ 22 فروردين1380 قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها مقرر داشته است: «تمامي وزارتخانهها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهاي دولتي يا وابسته به دولت و شهرداريها و مؤسساتي که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلفند در طرحهاي عمومي يا عمراني که ضرورت اجراي آنها توسط وزير يا بالاترين مقام دستگاه اجرايي با رعايت ضوابط مربوطه تصويب و اعلام شده و در اراضي و املاک شرعي و قانوني اشخاص اعم از حقيقي يا حقوقي قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حريم استحفاظي آنها باشد، پس از اعلام رسمي وجود طرح، حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعي و انتقال اسناد رسمي و پرداخت بها يا عوض آن طبق قوانين مربوطه اقدام نمايند.»
به طور کلي، اعلام رسمي وجود طرح از زمان انتشار در نشريات کثيرالانتشار آغاز ميشود.
وجود برنامه زمانبندي مصوب
در صورتي که دستگاه اجرايي براي اجراي طرح مصوب خود برنامهزمانبندي داشته باشد، در اين حالت حقوق مالک به دو نحو قابل تصور است:
1- چنانچه اجرای طرح به موجب برنامه زمانبندي مصوب به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد، مالکان املاک واقع در طرح از تمامي حقوق مالکانه خود مانند احداث يا تجديد بنا يا افزايش بنا و تعمير، فروش و اجاره و رهن و ... برخوردارند.
پرسش: در صورتي که ادارات تربيتبدني، بهداشت و آموزش و پرورش براي تعيين تکليف اراضي واقع در طرح به استعلام شهرداري در مورد اجراي طرح پاسخ ندهند، تکليف چيست؟
اداره حقوقي قوه قضاييه در پاسخ به اين مسئله بيان داشته است: «تکليف اراضي واقع در طرح در قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها مصوب 29 آبان 1367 مشخص شده و اشخاصي که اراضي آنها در طرحهاي مربوط به سازمانهاي دولتي نظير ادارات تربيت بدني، بهداشت و درمان و يا آموزش و پرورش قرار گرفته است، ميتوانند طبق ضوابط مندرج در اين قانون براي صدور پروانه ساختماني به شهرداري مراجعه نمايند. در اين صورت شهرداري مکلف است مطابق قانون عمل نمايد؛ اعم از اين که سازمانهاي مذکور به استعلام شهرداريها پاسخ بدهند يا خير.
2- در صورتي که براساس برنامه زمانبندي شده، اجراي طرح و تملک املاک در کمتر از 5 سال انجام شود، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد مينمايد هرگاه اجرای طرح قبل از پايان 5 سال شروع شود، حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را ندارد. بنابراين همين که ملکي در محدوده طرحهاي دولتي يا شهرداري قرار بگيرد، مالک با توجه به ماده واحده و تبصرههاي 1 و 2 ذيل آن از قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها مصوب 1367 بعد از انقضای مدت 18 ماه از تاريخ در طرح قرار گرفتن ملک، از تمامي حقوق مالکانه از جمله احداث بناي جديد، تعمير، فروش و رهن برخوردار است. چنانچه احداث بنا با تفکيک ملک ملازمه داشته باشد، اين مورد نيز از جمله حقوق مالکانه بوده و مالک با رعايت مقررات قانوني ميتواند نسبت به تفکيک آن اقدام نمايد. با وجود اين، اجرای طرح منتفي نميشود؛ بلکه اگر اجرای طرح به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد و مالک بخواهد از حقوق مالکانه مذکور استفاده نمايد، بايد هنگام اخذ پروانه ساختماني تعهد نمايد که چنانچه اجرای طرح زودتر از 5 سال شروع شود، حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را ندارد.
تشريفات ثبتي
سازماني که قصد خريداري و تملک زميني را دارد بعد از رعايت شرايط مقدماتي ملزم به اجراي تشريفاتي است که عدم اجراي هر يک از آنها ممکن است بنا به شکايت ذينفع، ابطال تمامي عمليات مربوط به خريداري و تملک را به حکم ديوان عدالت اداري فراهم آورد. اين تشريفات عبارتند از:
1- تعيين پلاک ثبتي مورد نياز و حدود و مشخصات آن
سازماني که قصد تملک زمين را دارد، ابتدا بايد زمين مورد نظر را انتخاب و پس از آن پلاک ثبتي و حدود و مشخصات آن را تعيين کند.
2- اعلام مراتب به ثبت محل
دستگاه تملککننده پس از مشخص شدن پلاک ثبتي زمين مورد نياز بايد قصد تملک خود را به اداره ثبت اعلام نمايد. مقصود از اين امر - همچنانکه ذيل تبصره اشاره دارد- جلوگيري از نقل و انتقال اراضي مورد نياز دولت و شهرداريهاست. در غير اين صورت چه بسا دستگاه اجرايي پس از تحمل هزينههاي زياد و صرف زمان طولاني براي انجام تشريفات تملک در آخرين مراحل متوجه شود که زمين به ديگري منتقل شده و بنابراين آگهيهاي تملک که به نام مالک قبلي منتشر شده بايد تجديد شود. از طرف ديگر، هرگاه زمين مذکور به مالکان متعددي منتقل شود، هر يک از مالکان مستحق دريافت زمين معوض خواهند بود و اين به مصلحت مالي دولت و شهرداريها نيست.
تبصره 3 ماده 27 آييننامه نيز ضمن تأکيد بر لزوم اعلام قصد تملک به اداره ثبت محل، در پايان ميافزايد:
«... بايد مراتب به وسيله دستگاه صاحب طرح به مالک يا مالکان و اداره ثبت اعلام گردد تا از هر گونه نقل و انتقال اينگونه اراضي تا انجام مراحل تملک (حداکثر به مدت 18 ماه از تاريخ اعلام به اداره ثبت) خودداري شود.»
چنانکه ملاحظه ميشود، در حالي که تبصره 8 ماده 9 قانون به طور مطلق نقل و انتقال زمين مورد تملک را پس از اعلام مراتب به ثبت محل ممنوع اعلام کرده، تبصره 3 ماده 27 آييننامه اين ممنوعيت را حداکثر 18 ماه تعيين نموده است. به نظر ميرسد آييننامه در اين مقام از حدود قانون تجاوز نموده؛ زيرا همچنان که در رأي وحدت رويه شماره 8/62 هيئت عمومي ديوان عدالت اداري آمده آييننامه در تعيين مدت 18 ماه متأثر از مقررات «قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها» بوده است. قسمتي از ماده واحده قانون مذکور ميگويد: «تمامي وزارتخانهها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهاي دولتي يا ... مکلف هستند ... پس از اعلام رسمي وجود طرح حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعي و انتقال اسناد رسمي و پرداخت بها يا عوض آن طبق قوانين مربوطه اقدام نمايند.»
با توجه به قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها بايد گفت که سازمان تملککننده مکلف است ظرف 18 ماه از تاريخ اعلام طرح تملک نسبت به انجام تشريفات و معامله و پرداخت بها يا عوض اقدام نمايد. در غير اين صورت، مورد مشمول تبصره 1 آن قانون بوده و مالک حسب مورد از حقوق مالکانه خود مانند احداث يا تجديد بنا يا افزايش بنا و تعمير و فروش و اجاره و رهن (در صورتي که اجراي طرح به 10 سال آينده موکول شده باشد) برخوردار است. هرگاه اجراي طرح به بازه زماني کمتر از 10 سال موکول شده باشد، باز هم مالک حق برخورداري از تمامي حقوق مالکانه را دارد؛ اما در صورت شروع اجراي طرح قبل از 10 سال نميتواند هزينه احداث و تجديد بنا را مطالبه کند.
اداره ثبت محل پس از اطلاع يافتن از قصد دستگاه اجرايي به تملک، طي بخشنامهاي به دفاتر اسناد رسمي تابعه خود خريد و فروش زمين موضوع طرح را ممنوع اعلام ميدارد.
در نشست قضايي قضات دادگستري استان قم درخصوص آثار عدم رعايت مقررات لايحه قانوني خريد اراضي و املاک مورد نياز دولت و شهرداريها اين سؤال مطرح شده است:
"وزارتخانه و مؤسسه دولتي بدون رعايت مقررات لايحه قانوني خريد اراضي و املاک مورد احتياج دولت و شهرداريها مصوب 3 آذر 1358 شوراي انقلاب، ملکي را به منظور اجراي طرحهاي عمومي و يا عمراني تصرف و در آن تأسيسات عمدهاي بنا کرده است. آيا مالک فقط حق مطالبه قيمت ملک را دارد؟
پاسخ:
نظر اکثريت
براساس ماده واحده قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي مصوب 29 آبان 1367، وزارتخانهها و مؤسسات دولتي در صورتي ميتوانند اراضي و املاک شرعي و قانوني اشخاص را تملک کنند که ضرورت اجراي طرح عمومي يا عمراني توسط وزير يا بالاترين مقام دستگاه اجرايي تصويب و اعلان شده باشد. به موجب ماده 8 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي مصوب 1358 شوراي انقلاب تصرف اراضي، ابنيه و تأسيسات و خلع يد مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قيمت ملک مجاز نيست. بنابراين در صورتي که اداره دولتي بدون رعايت اين مقررات ملکي را تصرف نمايد، تصرفات او مشمول عنوان غصب است و به موجب ماده 311 قانون مدني، غاصب بايد مال مغصوب را عيناً به صاحب آن رد کند. مطالبه قيمت از طرف مالک در صورتي جايز است که عين تلف شده باشد. بنابراين در فرض مرقوم، مالک حق مطالبه قيمت ملک را بدون تراضي با متصرف ندارد؛ بلکه بايد دعواي خلع يد عليه مؤسسات دولتي اقامه کند.
نظر اقليت
مقررات لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي مصوب 1358 شوراي انقلاب و قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي مصوب 1367 به دستگاههاي اجرايي اجازه داده است اراضي و املاک شرعي و قانوني اشخاص واقع در محدوده شهرها و حريم استحفاظي آنها را به منظور اجراي طرحهاي عمومي يا عمراني تملک کنند. تشخيص ضرورت اجراي طرح و محل و موقعيت آن برعهده همان دستگاهي است که طرح عمراني مربوط به آن است. بنابراين با اجراي طرح، ملک در واقع از مالکيت مالک خارج شده و مسئوليت دستگاه اجرايي پرداخت قيمت آن است. بر اين اساس، مالک فقط حق مطالبه قيمت ملک را دارد و نميتواند نسبت به عين ملک ادعايي کند.
نظر کميسيون:
نشست قضايي (قم): طرحهاي عمراني بايد به تصويب بالاترين مقام دستگاه اجرايي برسد. در صورتي که دستگاه دولتي بدون تصويب طرح ملکي را تصرف کند، مالک ميتواند قيمت يا عين ملک را مطالبه نمايد.
اگر طرح به تصويب رسيده؛ اما ساير مقررات مربوط به ارزيابي قيمت و پرداخت آن رعايت نشده باشد، مالک نميتواند عين ملک را مطالبه کند؛ بلکه فقط حق مطالبه قيمت آن را دارد.
ضوابط و شرایطی که قانون گذار برای تملک قرار داده، خود مؤید اکراه قانونگذار در استفاده از تملک دولت و شهرداریها و تحمیل قیمت غیر از ارزش واقعی به مالکان است..

منبع:

http://www.maavanews.ir/tabid/38/ctl/Edit/mid/384/Code/8649/Default.aspx