Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه‌های اجرایی (قسمت آخر)

 

محمدمسعود علیزاده‌خرازی، عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری.

 

بررسی قوانین معتبر درخصوص قیمت کارشناسی و تملک دستگاه‌های اجرایی
قانون عام [طبق نظريه اداره کل حقوقي و تدوين قوانين مورخ 2 فروردين 1381]
تملک دستگاه‌های اجرایی ( به استثنای املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها)
لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت در جلسه مورخ 17 بهمن 1358 به تصويب شوراي انقلاب رسيده است.
ماده 1: «هرگاه براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي، وزارتخانه‌ها يا مؤسسات و شرکت هاي دولتي يا وابسته به دولت، همچنين شهرداري‌ها، بانک ها و دانشگاه هاي دولتي و سازمان هايي که شمول قانون نسبت به آن ها مستلزم ذکر نام مي باشد و از اين پس "دستگاه اجرايي" ناميده مي شوند، به اراضي، ابنيه، مستحدثات، تأسيسات و ساير حقوق [تأسیسات و سایر حقوق از قبیل حقوق ارتفاقی در جهت انصاف و عدالت در تعریف قیمت عادله ظاهر شده است ] مربوط به اراضي مذکور متعلق به اشخاص حقيقي يا حقوقي نياز داشته باشند و اعتبار آن قبلاً به وسيله دستگاه اجرايي يا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمين شده باشد، دستگاه اجرايي مي تواند مورد نياز را مستقيماً يا به وسيله هر سازمان خاصي که مقتضي بداند، طبق مقررات مندرج در اين قانون خريداري و تملک نمايد.»
ماده 2: «برنامه‌هاي مذکور در ماده 1 شامل برنامه‌هايي است که اجراي به موقع آن ها براي امور عمومي و امنيتي دستگاه اجرايي لازم و ضروري باشد. ضرورت اجراي طرح بايد به تأييد و تصويب بالاترين مقام اجرايي دستگاه اجرايي برسد.
تبصره 1- دستگاه اجرايي موظف است براي اجراي طرح حتي المقدور از اراضي ملي شده يا دولتي استفاده نمايد. عدم وجود اين قبيل اراضي [به استناد حدیث نبوی "الناس مسلطون علی اموالهم" و اکراه در مجبور کردن مردم به واگذاری اموال شان و احتمال عدم تحقق قاعده "لا ضرر و لا ضرار" ] حسب مورد بايد به تأييد وزارت کشاورزي و عمران روستايي يا سازمان عمران اراضي شهري در تهران و ادارات کل و شعب مربوط در استان ها رسيده باشد.
تبصره 2- اداره ثبت اسناد و املاک محل مکلف است محل وقوع و وضع ثبتي ملک را با توجه به نقشه ارائه شده حداکثر ظرف 15 روز از تاريخ استعلام پاسخ دهد.»
ماده 3: « بهاي عادله اراضي، ابنيه، مستحدثات، تأسيسات و ساير حقوق و خسارات وارد شده از طريق توافق بين دستگاه اجرایی و مالک يا مالکان و صاحبان حقوق تعيين مي گردد.
[طبق این ماده قیمت عادله قیمت توافقی تعریف شده است و به راستی با توجه به رضایت طرفین قیمت توافقی منصفانه ترین و عادلانه ترین قیمت می‌باشد.]
تبصره 1- در صورت توافق در مورد بهاي عادله، هرگاه مبلغ مورد معامله يا خسارت هر يک از مالکان بيش از يک ميليون ريال نباشد، دستگاه اجرايي مي تواند رأساً نسبت به خريد ملک و پرداخت خسارت اقدام نمايد و هرگاه مبلغ مورد معامله يا خسارت هر يک از مالکان بيش از يک ميليون ريال باشد، بهاي خريد ملک يا ميزان خسارت و انجام معامله بايد به تصويب هيئت مقرر در ماده 71 قانون محاسبات عمومي و در مورد شهرداري‌ها به تصويب انجمن شهر برسد.
تبصره 2- در صورت حصول توافق، دستگاه اجرايي موظف است حداکثر ظرف 3 ماه نسبت به خريد ملک و پرداخت حقوق يا خسارات اقدام و يا آن که انصراف خود را از خريد و تملک کتباً به مالک يا مالکان اعلام نمايد. به هر حال عدم اقدام به خريد يا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزله انصراف است.»
[محدود کردن و به حداقل رساندن تأثیرات تغییر قیمت که اکثراً افزایشی است برای کاهش ضرر به مالکین.]
ماده 4: «هرگاه نسبت به تعيين بهاي عادله اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات وارده بين دستگاه اجرايي و مالک توافق حاصل نشود، بهاي عادله توسط هيئتي مرکب از 3 کارشناس رسمي دادگستري تعيين مي گردد. کارشناسان يک نفر از طرف دستگاه اجرايي، يک نفر از طرف مالک يا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفين و در صورت عدم توافق يا استنکاف به معرفي دادگاه صالح محل وقوع ملک انتخاب مي شوند. رأي اکثريت هيئت مزبور قطعي و لازم الاجراست.
تبصره 1- در صورتي که در محل کارشناس رسمي دادگستري وجود نداشته باشد، طبق ماده 29 قانون کارشناسان رسمي مصوب 1317 عمل مي شود.
تبصره 2- هرگاه مالک يا مالکان کارشناس خود را حداکثر ظرف يک ماه از تاريخ اعلام دستگاه اجرايي که به يکي از صور ابلاغ کتبي، انتشار در يکي از روزنامه‌هاي کثيرالانتشار يا آگهي در محل به اطلاع عموم مي رسد، تعيين ننمايد و يا به علت مجهول بودن مالک، عدم تکميل تشريفات ثبتي، عدم صدور سند مالکيت، فوت مالک و موانعي از اين قبيل امکان انتخاب کارشناس ميسر نباشد، دادگاه صالح محل وقوع ملک حداکثر ظرف 15 روز از تاريخ مراجعه دستگاه اجرايي به دادگاه نسبت به تعيين کارشناس اقدام مي نمايد.»
ماده 5: «ملاک تعيين قيمت عبارت است از بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آن ها
[به جای "قیمت عادله" از عبارت تکمیلی "قیمت عادله روز" استفاده شده است؛ یعنی تعیین مشخصه زمانی قیمت عادله که روز تقویم می‌باشد. بنابراین قیمت بر حسب تاریخ مندرج در گزارش کارشناسی با محدوده زمانی اعتبار حداکثر 3 ماه از زمان تقویم، طبق تبصره 2 ماده 3 تعیین شده و قیمت عادله علاوه بر اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق، شامل خسارات می‌شود. به عبارت دیگر، حقوق مالکان به طور گسترده تر و کامل تر در نظر گرفته شده است و مکانیسم تعیین قیمت عادله را از طریق مقایسه با موارد مشابه واقع در حوزه عمليات طرح ارائه کرده است؛ بدون در نظر گرفتن تأثير طرح بر قيمت آن ها؛ یعنی همان روش مقایسه بازار(comparison approach Market) به شرط آن که بازار فعال و کارآمد مشابه وجود داشته باشد.]
تبصره 1- در مواردي که ملک محل سکونت يا ممر اعاشه مالک باشد، علاوه بر بهاي عادله صدي 15 به قيمت ملک افزوده خواهد شد.
[هزینه‌های ناشی از تغییر محل سکونت و یا تغییر ممر اعاشه را به صورت ثابت و مشخص؛ یعنی صدی 15 به بهای عادله اضافه نموده است. ابهام موجود این است که اگر ملک محل سکونت و ممر اعاشه مالک باشد و برخلاف قوانین قبلی قید "منحصر به درآمد همان ملک باشد" از ممر اعاشه حذف شده است، ظاهراً مقدار اضافه جمعاً همان صدی 15 است و ایراد وارده آن است که در قانون برنامه هفت ساله دوم عمراني کشور مصوب 8 اسفند 1334، در مورد خريد اراضي و ابنيه و تأسيسات غير دولتي 5 درصد علاوه بر قيمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد. هرگاه مالک در محل ساکن باشد، علاوه بر اين 5 درصد 10 درصد ديگر به قيمت عادله افزوده خواهد شد و هر گاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملک باشد، 15 درصد قيمت عادله نيز از اين بابت به او پرداخت خواهد شد. در قانون اصلاح بعضي از مواد قانون دعاوي اشخاص عليه دولت، راجع به املاک و الحاق چند ماده به قانون مزبور مصوب اول مرداد 1353 قید شده در صورتي که اراضي و ابنيه مورد نياز محل سکونت مالک باشد 10 درصد به قيمت عادله مذکور اضافه خواهد شد و هر گاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک باشد 20 درصد اضافه بر قيمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد؛ یعنی دو قانون اخیر ضمن تفکیک امتیازات و تدقیق آن، مجموع امتیازات را 30 درصد دانسته؛ ولی در تبصره 1 ماده 5 قانون مورد بحث، امتیاز فقط صدی 15 است. در این تبصره قانون گذار با درصد ثابت، مجموع صدی 15 از ارزش عادله عبور کرده و به سمت ارزش مالک متمایل شده است و مسلماً اضافه ارزش مالک نسبت به ارزش بازار بر خلاف این تبصره ثابت نبوده و منصفانه آن است که با توجه به جمیع شرایط، مبلغ (درصد) آن توسط کارشناس رسمی تعیین شود. مضافاً این که فردی که محل سکنا و ممر اعاشه منحصر او واحد است، درخور حمایت بیشتری است.]
تشخيص اين که مالک در محل ساکن است يا ملک ممر اعاشه وي مي باشد، با دستگاه اجرايي است و در صورت بروز اختلاف تشخيص نهايي با دادگاه صالح محل وقوع ملک است که به تقاضاي هر يک از طرفين اظهار نظر خواهد کرد.
تبصره 2- در صورتي که طبق نظر اداره کشاورزي و عمران روستايي محل، زارعان حقوقي در ملک مورد بحث داشته باشند، حقوق زارعان ذي نفع به تشخيص اداره مذکور از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت و بقيه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت خواهد شد.
چنانچه در ملک مورد معامله ساختمان هاي روستايي فاقد سند مالکيت و نيز هرگونه اعياني و يا حقوقي نظير حق ريشه، بهاي شخم، بذر، کود و ساير زحماتي که زارع براي آماده کردن زمين متحمل شده است، وجود داشته باشد، بهاي اعيان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهاي موجود بين زارع و مالک يا طبق مقررات يا عرف محل از طريق توافق يا از سوي کارشناسان تعيين و از محل ارزش کل ملک به ايشان و بقيه به مالک پرداخت مي گردد.
تبصره 3- چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پيشه اشخاص باشد، در صورتي به آن حق کسب و پيشه تعلق خواهد گرفت که حداقل يک سال قبل از اعلام تصميم دستگاه اجرايي، محل کسب و پيشه بوده باشد.
تبصره 4- نسبت به املاک موقوفه اي که طبق تشخيص سازمان اوقاف تبديل به احسن آن ها قانوناً مجاز است، به طريق مذکور در اين قانون اقدام و آن ها را که شرعاً مجاز نيست، به طريق اجاره طويل المدت عمل خواهد شد. در مورد املاک اخير، در صورت وجود اعياني متعلق به اشخاص و يا حقوق مندرج در تبصره‌هاي 2 و 3 ماده 5 اين قانون، حقوق فوق از سوي هيئت کارشناسي مندرج در اين قانون تعيين و از محل اعتبار طرح پرداخت و مال الاجاره ملک موقوفه با در نظر گرفتن پرداخت مزبور از سوي هيئت کارشناسي تعيين خواهد شد.
تبصره 5- در تمامي موارد مندرج در اين قانون هيئت کارشناسي مکلف است براساس مقررات و ضوابط مندرج در قانون کارشناسي مصوب سال 1317 و ساير مقررات مربوط حداکثر ظرف يک ماه نظرات خود را دقيقاً اعلام نمايد. دستمزد کارشناسان طبق آيين نامه دستمزد کارشناسان رسمي و اصلاحات بعدي آن و در صورت اختلاف، طبق نظر دادگاه محل مشخص و از محل اعتبار مربوط به طرح قابل پرداخت مي باشد. نصف هزينه کارشناسي پرداخت شده که برعهده مالک است، در هنگام انجام معامله از ارزش ملک کسر مي گردد.»
ماده 6: «در مواردي که دستگاه اجرايي مقتضي بداند و در صورت رضايت مالک، عوض اراضي تمليک شده از اراضي مشابه ملي يا دولتي متعلق به خود تأمين و با حفظ ضوابط مندرج در قوانين و مقررات مربوط به مالکان واگذار مي نمايد. در اين صورت نيز تعيين بهاي عوض و معوض برعهده هيئت کارشناسي مندرج در اين قانون مي باشد.»
ماده 7: «دستگاه اجرايي مجاز است به جاي پرداخت حق کسب و پيشه در صورت رضايت صاحب حق تعهد نمايد که پس از انجام طرح، محل کسبي در همان حدود به صاحب حق واگذار نمايد.»
ماده 8: «تصرف اراضي، ابنيه و تأسيسات و خلع يد مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قيمت ملک يا حقوق مالک مجاز نمي باشد؛ مگر آن که در اثر موانعي از قبيل استنکاف مالک از انجام معامله، اختلافات مالکيت، مجهول بودن مالک، رهن يا بازداشت ملک، فوت مالک و غيره انجام معامله قطعي ممکن نگردد، در اين صورت به منظور جلوگيري از وقفه يا تأخير در اجراي طرح به شرح زير اقدام مي شود:
چنانچه مالک ظرف يک ماه از تاريخ اعلام دستگاه اجرايي به يکي از انحاي مقرر در تبصره 2 ماده 4 براي انجام معامله مراجعه نکند يا از انجام معامله به نحوي استنکاف نمايد، مراتب براي بار دوم اعلام و پس از انقضاي 15 روز مهلت مجدد، ارزش تقويمي ملک که طبق نظر هيئت کارشناسي مندرج در ماده 4 يا تبصره 2 آن تعيين شده است، به ميزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل توديع و دادستان محل يا نماينده وي سند انتقال را امضا و ظرف يک ماه به تخليه و خلع يد اقدام خواهد نمود و بهاي ملک يا حقوق يا خسارات به ميزان مالکيتي که در مراجع ذي ربط منظور مي گردد، از سوي اداره ثبت به ذي حق پرداخت و اسناد قبلي مالک حسب مورد اصلاح يا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد مي شود. اداره ثبت محل موظف است براساس سند انتقال امضا شده به وسيله دادستان يا نماينده وي، سند مالکيت جديدي به ميزان و مساحت اراضي، ابنيه و تأسيسات مورد تملک به نام دستگاه اجرايي صادر و تسليم نمايد.»
ماده 9: «در صورتي که فوريت اجراي طرح با ذکر دلايل موجه به تشخيص وزير دستگاه اجرايي ضرورت داشته باشد، به نحوي که عدم تسريع در انجام طرح موجب ضرر و زيان جبران ناپذيري گردد، دستگاه اجرايي مي تواند قبل از انجام معامله قطعي و با تنظيم صورت مجلس وضع موجود ملک، با حضور مالک يا نماينده وي در غياب او و نماينده دادستان و کارشناس رسمي نسبت به تصرف و اجراي طرح اقدام نمايد؛ اما دستگاه اجرايي مکلف است حداکثر تا 3 ماه از تاريخ تصرف نسبت به پرداخت يا توديع قيمت عادله طبق مقررات اين قانون اقدام نمايد.
تبصره- مالک يا صاحب حق مي تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه صالح درخواست توقيف عمليات اجرايي را تا زمان پرداخت بها بنمايد و محاکم صالح به موضوع خارج از نوبت رسيدگي و حکم لازم صادر مي نمايند و در صورت پرداخت قيمت تعيين شده بلافاصله رفع توقيف عمليات اجرايي به عمل خواهد آمد.»
ماده 10: «چنانچه قبل از تصويب اين قانون اراضي، ابنيه و تأسيساتي براساس قوانين موضوعه قبلي به تصرف وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت هاي دولتي و يا وابسته به دولت و همچنين شهرداري‌ها، بانک ها و دانشگاه هاي دولتي يا سازمان هايي که شمول قانون نسبت به آن ها مستلزم ذکر نام باشد، درآمده و يا در محدوده مورد نظر قرار گرفته باشد که براساس قوانين مذکور، دولت مکلف به پرداخت بهاي عادله و حقوق و خسارات متعلقه بوده؛ اما تعيين بهاي آن و يا حقوق و خسارات متعلقه منجر به صدور نظر قطعي در مراجع ذي صلاح نشده باشد و يا به تصرف مجري طرح در نيامده باشد، بها و حقوق و خسارات مربوط به شرح زير پرداخت خواهد شد:
الف- ارزش تمامي اعياني اعم از هر گونه ساختمان، تأسيسات، مستحدثات و ساير حقوق متعلقه طبق مقررات اين قانون تقويم و نقداً پرداخت مي شود.
ب- بهاي زمين هاي داير در بخش خصوصي به قيمت روز تقويم و پرداخت خواهد شد [برای تعیین تکلیف زمين هاي داير در بخش خصوصي، با توجه به حداکثر مجاز زمين‌هاي مذکور، قانون مصوب شوراي انقلاب قیمت عادله را قیمت روز معین نموده است] و بابت زمين هاي موات، جنگل ها، مراتع و هر قسمتي که طبق قانون اساسي جزو اموال عمومي درآمده، وجهي پرداخت نخواهد شد.
تبصره 1- ارزش تقويم شده زمين در صورت اختلاف نظر از طرف هيئت کارشناسان موضوع ماده 4 اين قانون با در نظر گرفتن ميانگين ارزش کل مساحت هر ملک تعيين خواهد شد.
تبصره 2- هرگونه انتقال قهري و يا ملکيت مشاع به منزله يک واحد مالکيت خواهد بود.
تبصره 3- دستگاه اجرايي مکلف است اعتبار مورد نياز براي اجراي مفاد ماده 10 اين قانون را پيش بيني و پس از تأمين اعتبار لازم به ترتيب فراهم شدن مقدمات انجام معامله قطعي حداکثر ظرف 5 سال بهاي کليه اراضي متصرفي را پرداخت و تملک نمايد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلف به صدور سند مالکيت مي باشند.
تبصره 4- طرح هاي موضوع اين قانون از تاريخ شروع به اجرا از پرداخت هر نوع عوارض مستقيم به شهرداري‌ها مثل انواع عوارض متعلق به زمين و ساختمان و ساير اموال منقول و غير منقول و حق تشرف و حق مرغوبيت و مشابه آن معاف هستند.»
ماده 11: «هرگاه براي اجراي طرح دستگاه اجرايي احتياج به اراضي داير يا باير، ابنيه يا تأسيسات متعلق به ساير وزارتخانه‌ها يا مؤسسات و شرکت هاي دولتي يا وابسته به دولت و همچنين شهرداري‌ها، بانک ها و دانشگاه هاي دولتي و سازمان هايي که شمول قانون نسبت به آن ها مستلزم ذکر نام است داشته باشد، واگذاري حق استفاده به موجب موافقت وزير يا رئيس مؤسسه يا شرکت که ملک را در اختيار دارد، ممکن خواهد بود. اين واگذاري به صورت بلاعوض مي باشد و در صورتي که مسئولان مربوط به توافق نرسند، طبق نظر نخست وزير عمل خواهد شد.
تبصره- در صورتي که اراضي، ابنيه و تأسيسات يا حقوق آن، متعلق به شرکت يا سازمان يا مؤسسه دولتي يا وابسته به دولت بوده و واگذاري بلاعوض آن برابر اساسنامه شرکت مقدور نباشد، بهاي آن براساس ارزش تعيين شده در ترازنامه شرکت قابل پرداخت است.
در اين صورت ملک به صورت قطعي به دستگاه اجرايي منتقل خواهد شد.»
ماده 12: «تمامي قوانين و مقرراتي که تا اين تاريخ در مورد لايحه نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي و عمراني و نظامي دولت تصويب شده و با اين قانون مغايرت دارد، از تاريخ تصويب اين قانون ملغي الاثر مي باشد.»
می‌توان گفت ماده 5 لایحه قانونی که بعد از انقلاب اسلامی تصویب شده است و ملاک تعيين قيمت را بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آن ها دانسته، جامع ترین تعریف و توصیف از قیمت عادله در مقایسه با قوانین قبلی و بعدی است.
این لایحه قانونی نه تنها قیمت عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات (عوامل فیزیکی و مادی) را مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آن ها معین نموده است؛ بلکه با مشمول شمردن حقوق و خسارات (عوامل غیر فیزیکی و غیر مادی) و با روز تقویم (قیمت‌گذاری) و مشابه، بیشترین توضیحات را ارائه نموده است. بنابراین می‌توان گفت منظور قانون گذار از قیمت روز واحد مشابه نه تنها از نظر موقعیت، مشخصات فیزیکی و همسایگی؛ بلکه با همان شرایط و قیود (از قبیل سکنا، عمری، ارتفاقی و مالکیت غیر کامل) می‌باشد.

قانون خاص تملک دولتی دستگاه‌های اجرایی (مختص املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها)
قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداري‌ها مصوب 28 آبان 1370
ماده واحده: «در تمامي قوانين و مقرراتي که شهرداري‌ها مجاز به تملک ابنيه، املاک و اراضي قانوني مردم مي‌باشند، در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود.
[در مقایسه با لايحه قانوني نحوه خريد و تملک... دولت مصوب 17 بهمن 1358، قیمت توافقی همچنان به عنوان گزینه اول که طبق ماده 3 آن لايحه قیمت عادله تعریف شده، مورد قبول این قانون است و در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بدون ذکر تأسيسات و حقوق و خسارات مصرح در ماده 5 لايحه مذکور بايد به قيمت روز به جای قیمت عادله تقويم و پرداخت شود.]
تبصره 1- قيمت روز توسط هيئتي مرکب از 3 کارشناس رسمي دادگستري و مورد وثوق که يک نفر به انتخاب شهرداري، يک نفر به انتخاب مالک يا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفين مي‌باشد، تعيين خواهد شد. رأي اکثريت هيئت مزبور قطعي و لازم الاجرا است .
تبصره 2- در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملک اقدام به معرفي کارشناس خواهد نمود.
تبصره 3- در صورتي که در محل، کارشناس رسمي دادگستري وجود نداشته باشد، طبق ماده 29 قانون کارشناسان رسمي مصوب 1317 عمل خواهد شد.
تبصره 4- هرگاه مالک يا مالکان، کارشناس خود را حداکثر ظرف مدت يک ماه از تاريخ اعلام دستگاه که به يکي از صور ابلاغ کتبي، انتشار در يکي از روزنامه‌هاي کثيرالانتشار يا آگهي در محل به اطلاع عمومي مي‌رسد، تعيين ننمايد و در مواردي که به علت مجهول بودن مالک، عدم تکميل تشريفات ثبتي، عدم صدور سند مالکيت، اختلاف در مالکيت، فوت مالک و موانعي از اين قبيل، امکان انتخاب کارشناس ميسر نباشد، دادگاه صالح محل وقوع ملک حداکثر ظرف 15 روز از تاريخ مراجعه شهرداري‌ها به دادگاه نسبت به تعيين کارشناس اقدام مي‌نمايد.
تبصره 5- زمين‌هاي تمليکي قانون زمين شهري که مورد نياز شهرداري‌ها بوده و سهم هر مالک داراي سند رسمي بيش از يک هزار متر مربع باشد، نسبت به مازاد يک هزار متر مربع از شمول اين قانون مستثناست.
[با توجه به اتمام مدت اعتبار ماده 9 قانون زمین شهری، تمامي زمین‌هاي تمليکي مشمول قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداري‌ها مصوب 28 آبان 1370 هستند.]
تبصره 6- براي تأمين معوض ابنيه، املاک، اراضي شرعي و قانونی مردم که در اختيار شهرداري‌ها قرار مي‌گيرد، دولت موظف است 10 درصد از اراضي و واحدهاي مسکوني قابل واگذاري را با قيمت تمام شده به شهرداري‌ها اختصاص دهد تا پس از توافق بين مالکان و شهرداري‌ها به عنوان معوض تحويل شود.
تبصره 7- از تاريخ تصويب و لازم الاجرا شدن اين قانون، ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 "لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت " مصوب 17 بهمن 1358 شوراي انقلاب اسلامي که مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي مي‌باشد، در مورد شهرداري‌ها لغو مي‌گردد.
[ماده‌ها و تبصره‌های لغو شده:
ماده 4- هرگاه نسبت به تعيين بهاي عادله اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات وارده بين دستگاه اجرايي و مالک توافق حاصل نشود، بهاي عادله توسط هيئتي مرکب از 3 کارشناس رسمي دادگستري تعيين مي گردد.
ماده 5- ملاک تعيين قيمت عبارت است از بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح بر قيمت آن ها.
تبصره 1- در مواردي که ملک محل سکونت يا ممر اعاشه مالک باشد، علاوه بر بهاي عادله صدي 15 به قيمت ملک افزوده خواهد شد... .
تبصره 2- ... چنانچه در ملک مورد معامله ساختمان هاي روستايي فاقد سند مالکيت و نيز هرگونه اعياني و يا حقوقي نظير حق ريشه، بهاي شخم، بذر، کود و ساير زحماتي که زارع براي آماده کردن زمين متحمل شده است وجود داشته باشد، بهاي اعيان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهاي موجود بين زارع و مالک و يا طبق مقررات يا عرف محل از طريق توافق يا از سوي کارشناسان تعيين و از محل ارزش کل ملک به ايشان و بقيه به مالک پرداخت مي شود.
تبصره 3- چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پيشه اشخاص باشد، در صورتي به آن حق کسب و پيشه تعلق خواهد گرفت که حداقل يک سال قبل از اعلام تصميم دستگاه اجرايي، محل کسب و پيشه بوده باشد.
تبصره 4- نسبت به املاک موقوفه اي که طبق تشخيص سازمان اوقاف تبديل به احسن آن ها قانوناً مجاز است، به طريق مذکور در اين قانون اقدام و آن ها را که شرعاً مجاز نيست، به طريق اجاره طويل المدت عمل خواهد شد. در مورد املاک اخير، در صورت وجود اعياني متعلق به اشخاص و يا حقوق مندرج در تبصره‌هاي 2 و 3 ماده 5 اين قانون، حقوق مذکور از سوي هيئت کارشناسي مندرج در اين قانون تعيين و از محل اعتبار طرح پرداخت و مال الاجاره ملک موقوفه با در نظر گرفتن پرداخت مزبور از سوي هيئت کارشناسي تعيين خواهد شد.]
1- از نظر کارشناسی در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک، به جای بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح بر قيمت آن ها، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود و مبلغ اضافی صدي 15 برای ملک محل سکونت يا ممر اعاشه مالک نیز لحاظ نمی شود. بدیهی است اگر حقوقی نظیر حق ريشه، بهاي شخم، بذر، کود و ساير زحماتي که زارع براي آماده کردن زمين در زمان سابق متحمل شده است وجود داشته باشد، حق کسب و پيشه، سرقفلی و حقوق املاک موجود در املاک موقوفه همچنان طبق لايحه قانوني نحوه خريد و تملک ... دولت مصوب 17 بهمن 1358 عمل می‌شود.
2- قانون املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها به دنبال قانون زمين شهري مصوب 22 شهريور 1366 در شهرهاي مندرج در پيوست اين قانون و تبصره‌هاي 7 و 8 آن و در تمامي شهرها و شهرک‌هاي سراسر کشور براي مدت 5 سال از تاريخ تصويب، قابل اجرا بود. قانون گذار قيمت منطقه اي زمین و قیمت عادله اعياني‌ها و ساير حقوق قانوني را به قیمت روز ابنیه، املاک و اراضی تبدیل نموده است.
3- به هر حال این سؤال اولیه و مهم؛ یعنی تکلیف تأثیر طرح در قیمت روز مسکوت مانده است؛ به ویژه اکثر طرح‌ها باعث افت شدید در قیمت روز به واسطه اعمال محدودیت در اعمال عمل مالکانه می‌شود که در این صورت ظلم بزرگی در حق مالکان است. هرچند تبصره 7 و آن قسمت از ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک ...دولت مصوب 17 بهمن 1358 (ملاک تعيين قيمت عبارت است از بهاي عادله روز تقويم اراضي، ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح بر قيمت آن ها) که مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله مي‌باشد، در مورد شهرداري‌ها لغو شده؛ اما عبارت « قيمت ابنيه، املاک و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود» مربوط به این قانون جایگزین شده است. چنانچه مشاهده می‌شود به صراحت "قيمت روز" به جای "قیمت عادله" جایگزین شده؛ اما در مورد سایر عبارات ماده 5 «...تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آن ها...» لغت "املاک" به "عرصه و اعیانی‌ها" در این قانون اشاره دارد و در بر گیرنده تأسیسات است و بقیه عبارت "حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آن ها" جایگزینی ندارد و چون این قانون به طور اخص فقط به صورت مشروط آن قسمت از ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک ... دولت مصوب 17 بهمن 1358 را که در این قانون مغایر است، بی اثر ساخته، بنابراین عبارت "تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آن ها" همچنان معتبر است.
4- در پایان می‌توان گفت چون در عمل، دستیابی به اطلاعات موثق در شهر‌ها در مورد این که مالک در ملک واقع شده در طرح سکنا داشته یا نه (به واسطه گسترش اجاره نشینی) و یا این که ملک واقع شده در طرح تنها ممر اعاشه مالک بوده یا نه (به واسطه چند شغله بودن) مشکل است و با توجه به فرهنگ شهرنشینی و مهاجرت پذیری و حاشیه نشینی شهر‌ها، به ویژه در شهر‌های بزرگ و تغییرات سریع تر در آن ها در قیاس با مناطق غیر شهری و روستایی، در ارتباط با تبصره 1 ماده 5 لایحه تملک دولتی مصوب 17 بهمن 1358 (برآورد اضافه ارزش مالک نسبت به قیمت روز ناشی از ارزش‌های مادی و فیزیکی، هزینه‌های تغییرات مطلوب و هزینه‌های تغییرات الزامی مالک) و حقوق و خسارات مندرج در ماده 5 لایحه تملک دولتی مصوب 17بهمن 1358، در شهرها قانون گذار از قیمت عادله عدول نموده و قیمت روز را جانشین آن نموده است.

لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوّب 17 بهمن 1358 شورای انقلاب
ماده 5: «ملاک تعيين قيمت عبارت است از بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آن ها.»
این قانون علاوه بر موارد ذکر شده در قانون برنامه و بودجه سال 1352 مصوب10 اسفند1351 که در بند 3 ماده 50 آن مقرر کرده بود: «ملاک تعيين قيمت عبارت است از بهاي عادله اراضي و ابنيه و تأسيسات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح عمراني بدون درنظر گرفتن تأثير طرح مربوط به قیمت آن ها. در مواردي که ملک محل سکونت مالک باشد، علاوه بر بهاي عادله صدي 10 به قيمت ملک افزوده خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک متصرفي باشد 15 درصد ديگر قيمت عادله از اين بابت به او پرداخت خواهد شد» برای عدم اجحاف در حق مالکان و شفافیت بیشتر، حقوق و خسارات را به عنوان فاکتورهای تعیین قیمت اضافه نموده است و با اضافه نمودن عبارت "روز تقويم" در مورد زمان قیمت‌گذاری نیز شفاف سازی نموده است. به اين ترتيب، می‌توان گفت این لایحه قانونی که بعد از انقلاب اسلامی تصویب شده، جامع ترین تعریف و توصیف از قیمت عادله را نه تنها در مقایسه با قوانین قبلی؛ بلکه همان گونه که در بررسی قوانین بعدی مشخص خواهد شد، ارائه نموده است.
این لایحه قانونی نه تنها قیمت عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات (عوامل فیزیکی و مادی) را مشابه واقع در حوزه عمليات طرح، بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آن ها معین کرده؛ بلکه با مشمول شمردن حقوق و خسارات (عوامل غیر فیزیکی و غیر مادی) و با روز تقویم (قیمت‌گذاری)، بیشترین توضیحات را ارائه نموده است.
بنابراین می‌توان منظور قانون گذار را قیمت‌گذاری واحد مشابه در روز ارائه گزارش، نه تنها از نظر موقعیت، مشخصات فیزیکی و همسایگی؛ بلکه با همان شرایط و قیود (از قبیل سکنا، عمری، ارتفاقی و مالکیت غیرکامل) دانست.

قانون اراضي شهري مصوب 27 اسفند 1360
ماده 1: «براي نيل به اهداف مذکور در اصول 31، 43، 45 و 47 قانون اساسي جمهوري اسلامي ... با استفاده از اجازه مورخ 19 مهر 1360 حضرت امام خميني (مد ظله ‌العالي) که در آن مجلس شوراي اسلامي را صاحب صلاحيت براي تشخيص موارد ضرورت و فساد و اختلال نظام اجتماعي و قانون گذاري لازم در اين مورد دانسته‌اند، اجراي مواد اين قانون موقتاً براي مدت 5 سال در سراسر کشور ضروري تشخيص داده مي‌شود.»
ماده 2: «اراضي شهري زمين‌هايي است که در محدوده قانوني شهرها و شهرک ها قرار گرفته باشد.»
ماده 3: «اراضي موات شهري زمين‌هايي است که سابقه عمران و احيا نداشته باشد.»
ماده 4: «اراضي باير شهري زمين‌هايي است که سابقه عمران و احيا داشته و به تدريج به حال موات برگشته است؛ اعم از آن که صاحب مشخصي داشته يا نداشته باشد.»
ماده 5: «کليه زمين هاي موات شهري در اختيار دولت جمهوري اسلامي است و اسناد و مدارک مالکيت گذشته ارزش قانوني ندارد؛ مگرآن که از تاريخ 25 بهمن 1357 توسط دولت واگذار شده باشد.»
ماده 6: «کساني که طبق مدارک مالکيت رسمي از زمين هاي موات شهري داشته اند؛ مشروط بر آن که مسکن مناسبي نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازي در سراسر کشور زميني در حد نصاب ماده 8 در اختيارشان گذاشته مي شود تا عمران و احيا کنند و در صورت عدم عمران و احيا، حق مذکور ساقط و زمين به دولت باز مي گردد... .»
ماده 7: «کليه اراضي باير شهري بلاصاحب معلوم در اختيار دولت مي باشد.
...
تبصره 5: تقويم دولت براساس قيمت منطقه اي (ارزش هاي معاملاتي) زمين مي باشند.»
ماده 9: «مالکان زمين هاي باير و داير شهري موظفند زمين هاي مورد نياز دولت يا شهرداري را با تقويم دولت به آن ها بفروشند و دولت مي تواند به جاي زمين‌هايي که مساحت آن ها بيش از 3 هزار متر مربع است، با رعايت ضوابط عوض آن را از ساير اراضي دولتي که ارزش معاملاتي آن معادل بهاي زمين واگذاري به دولت باشد، به فروشنده واگذار کند.»
...
تبصره 2 ماده 11: «بهاي واگذاري زمين به اشخاص نبايد از قيمت هاي منطقه اي (ارزش هاي معاملاتي) تجاوز نمايد؛ اما چنانچه هزينه تمام شده زميني براي دولت بيش از قيمت هاي منطقه اي (ارزش هاي معاملاتي) باشد، با بهاي هزينه تمام شده واگذار مي گردد.»
ماده 12: «تشخيص عمران و احيا و تأسيسات متناسب و تمييز باير و موات اراضي با کميسيوني مرکب از نمايندگان وزيران دادگستري و مسکن و شهرسازي و شهردار محل طبق آيين نامه اجرايي خواهد بود. تشخيص کميسيون ظرف 10 روز از تاريخ اعلام وزارت مسکن و شهرسازي قابل اعتراض در دادگاه محل است ... .»
در این قانون با اتکا به احکام ثانویه (اجازه حضرت امام خميني) موقتاً (5 سال) برای تملک دستگاه‌های اجرایی به جای "قیمت عادله"، "قیمت منطقه اي" منظور شده است.

قانون زمين شهري مصوب 22 شهريور 1366
ماده 1: «به منظور تنظيم و تنسيق امور مربوط به زمين و ازدياد عرضه و تعديل و تثبيت قيمت آن به عنوان يکي از عوامل عمده توليد و تأمين رفاه عمومي و اجتماعي و ايجاد موجبات حفظ و بهره برداري هر چه صحيح تر و وسيع تر از اراضي و همچنين فراهم نمودن زمينه لازم جهت اجراي اصل 31 و نيل به اهداف مندرج در اصول 43 و 45 و 47 قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران براي تأمين مسکن و تأسيسات عمومي مواد اين قانون به تصويب مي‌رسد و از تاريخ تصويب در سراسر کشور لازم الاجراست.»
ماده 2: «اراضي شهري زمين هايي است که در محدوده قانوني و حريم استحفاظي شهرها و شهرک ها قرار گرفته است.»
ماده 3: «اراضي موات شهري زمين هايي است که سابقه عمران و احيا نداشته باشد.
زمين هاي مواتي که به رغم مقررات قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري بدون مجوز قانوني از تاريخ 5 تير 1358 به بعد احيا شده باشد، همچنان در اختيار دولت مي‌باشد.»
ماده 4: «اراضي باير شهري زمين هايي است که سابقه عمران و احيا داشته و به تدريج به حالت موات برگشته؛ اعم از آن که صاحب مشخصي داشته يا نداشته باشد.»
ماده 5: «اراضي داير زمين هايي است که آن را احيا و آباد نموده اند و در حال حاضر داير و مورد بهره برداري مالک است. زمين هاي داير مشمول اين قانون صرفاً اراضي کشاورزي يا آيش اعم از محصور يا غير محصور مي‌باشد.»
ماده 6: «کليه زمين هاي موات شهري اعم از آن که در اختيار اشخاص يا بنيادها و نهادهاي انقلابي دولتي و يا غير دولتي باشد، در اختيار دولت جمهوري اسلامي است و اسناد و مدارک مالکيت گذشته ارزش قانوني ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازي اسناد آن ها را به نام دولت صادر نمايند؛ مگر آن که از تاريخ 22 بهمن 1357 توسط دولت واگذار شده باشد... .»
ماده 7: «کساني که طبق مدارک مالکيت، از زمين هاي موات شهري در اختيار داشته اند؛ مشروط بر آن که از مزاياي مواد 6 يا 8 قانون اراضي شهري مصوب 1360 استفاده نکرده و مسکن مناسبي نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازي در سراسر کشور قطعه و يا قطعاتي جمعاً معادل 1000 متر مربع در اختيارشان گذاشته مي‌شود تا در مهلت مناسبي که در آيين نامه تعيين خواهد شد، عمران و احيا کنند. در صورت عدم عمران و احيا بدون عذر موجه، اجازه مذکور ساقط و زمين به دولت بازمي گردد.
تبصره- در مورد کساني که به تاريخ قبل از قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري مصوب 5 تير 1358 با اسناد عادي داراي زمين بوده و در مهلت‌هاي تعيين شده قبلي از طرف مراجع مربوطه تشکيل پرونده داده اند و يا در شهرهايي که تاکنون مهلت‌هاي مذکور براي تشکيل پرونده اعلام نشده است، در صورتي که تاريخ تنظيم سند عادي و صحت معامله از طرف مراجع قضايي ذي صلاح تأييد گردد، برابر ضوابطي که در آيين نامه اجرايي اين قانون تعيين مي‌شود، اجازه عمران داده خواهد شد.»
ماده 8: «کليه اراضي باير شهري که صاحب مشخصي نداشته باشد، در اختيار ولي فقيه است.»
ماده 9: «وزارت مسکن و شهرسازي موظف است زمين هاي مورد نياز براي امر مسکن و خدمات عمومي را ضمن استفاده از تمامي اراضي موات و دولتي در شهرهايي که به پيوست اين قانون به دليل عدم تکاپوي اراضي مذکور در اين شهرها ضرورت آن حتمي است، به ترتيب از زمين هاي باير و داير شهري تأمين نمايد.
مالکان اراضي باير و داير شهري، اعم از اشخاص حقيقي يا حقوقي و بنيادها و نهادها و ارگان هاي دولتي و غير دولتي موظفند زمين هاي مورد نياز دولت يا شهرداري‌ها را که موضوع اين قانون است، به منظورهاي ذيل و با تقويم دولت به آن ها (دولت و شهرداري‌ها) بفروشند: ...
تبصره 2- مالکان اراضي باير و داير شهري اعم از مشاع و يا شش دانگ که زمين آن ها مورد نياز دولت و شهرداري‌ها به شرح اين ماده است، مشروط بر اين که از مزاياي مواد 6 يا 8 قانون اراضي شهري مصوب 1360 استفاده نکرده باشند حق دارند طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازي قطعه يا قطعاتي از زمين مذکور به انتخاب خود و در صورت عدم امکان از ساير اراضي دولتي معادل 1000 متر مربع عمران و تفکيک نمايند يا به دولت بفروشند. زايد بر آن (نه عين و نه منفعت ) قابل واگذاري نيست؛ مگر به دولت و با تقويم دولت و يا اين که با اجازه و زير نظر وزارت مسکن و شهرسازي عمران نموده و واگذار نمايد.
...
تبصره 9- تقويم دولت براساس قيمت منطقه اي (ارزش معاملاتي ) زمين بوده و بهاي اعياني ها در اراضي و ساير حقوق قانوني طبق نظر کارشناس رسمي دادگستري براساس بهاي عادله روز تعيين مي‌گردد.
...
تبصره 11- اين ماده و تبصره‌هاي آن با استفاده از اجازه مورخ 19 مهر1360 حضرت امام خميني (مدظله العالي) که در آن مجلس شوراي اسلامي را صاحب صلاحيت براي تشخيص موارد ضرورت دانسته اند، صرفاً در شهرهاي مندرج در پيوست اين قانون و تبصره‌هاي 7 و 8 آن در کليه شهرها و شهرک هاي سراسر کشور براي مدت 5 سال از تاريخ تصويب قابل اجراست و پس از مهلت مذکور در شهرهاي ياد شده نيز مانند ساير شهرهاي کشور ساير مواد قانون قابل اجرا خواهد بود.»
ماده 11: «وزارت مسکن و شهرسازي موظف است بر اساس سياست عمومي کشور طبق آيين نامه اجرايي نسبت به آماده سازي يا عمران و واگذاري زمين هاي خود مطابق طرح هاي مصوب قانوني اقدام کند.
...
تبصره 3- بهاي واگذاري زمين به اشخاص نبايد از قيمت‌هاي منطقه اي زمان واگذاري (ارزش هاي معاملاتي ) تجاوز نمايد؛ اما چنانچه براي دولت بيش از قيمت منطقه اي تمام شده باشد، به بهاي تمام شده واگذار مي‌گردد. نحوه وصول هزينه‌هاي ناشي از آماده سازي و عمران و تفکيک و يا ساير خدمات براساس بهره وري قطعات از خدمات و تأسيسات شهري محاسبه و به صورتي اخذ مي‌گردد که از مجموع هزينه‌ها تجاوز ننمايد.»
ماده 12: «تشخيص عمران و احيا و تأسيسات متناسب و تعيين نوع زمين داير و تمييز باير از موات برعهده وزارت مسکن و شهرسازي است. اين تشخيص قابل اعتراض در دادگاه صالح مي‌باشد.
تبصره 1- دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي رسيدگي کرده و حکم لازم خواهد داد. اعتراض به تشخيص وزارت مسکن و شهرسازي در دادگاه مانع از اجراي مواد اين قانون نمي شود.
تبصره 2- ملاک تشخيص مرجع مقرر در ماده 12 در موقع معاينه محل در مورد نوع زمين هايي که از تاريخ 22 بهمن 1357 به وسيله دولت يا ارگان ها و نهادها و کميته‌ها و دفاتر خانه سازي احداث اعياني يا واگذار شده، بدون در نظر گرفتن اعياني هاي مذکور خواهد بود. »
در این قانون با اتکا به احکام ثانویه (اجازه حضرت امام خميني) موقتاً (5 سال) برای تملک دستگاه‌های اجرایی، به جای "قیمت عادله"، "قیمت منطقه اي" منظور شده است.

قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداري‌ها مصوب 28 آبان1370
ماده واحده: «در کليه قوانين و مقرراتي که شهرداري‌ها مجاز به تملک ابنيه، املاک و اراضي قانوني مردم مي‌باشند، در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود.
تبصره 1- قيمت روز توسط هيأتي مرکب از 3 کارشناس رسمي دادگستري و مورد وثوق که يک نفر به انتخاب شهرداري، يک نفر به انتخاب مالک يا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفين مي‌باشد تعيين خواهد شد. رأي اکثريت هيئت مزبور قطعي و لازم الاجراست.
تبصره 2- در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملک اقدام به معرفي کارشناس خواهد نمود.
...
تبصره 7- از تاريخ تصويب و لازم الاجرا شدن اين قانون، ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 "لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت " مصوب 17 بهمن 1358 شوراي انقلاب اسلامي که مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي مي‌باشد، در مورد شهرداري‌ها لغو مي‌گردد.»

قانون تعيين تکليف اراضي واگذاري دولت و نهادها مصوب 15 اسفند 1370 مجمع تشخيص مصلحت نظام
این قانون اراضی غیر مواتی که قبل از تصويب آن تملک شده است را شامل می‌شود.
ماده واحده: «در خصوص اراضي مشمول اقدامات زير سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است چنانچه تاکنون اسناد مالکيت آن ها به نام دولت صادر نشده، نسبت به صدور اسناد مذکور با نمايندگي سازمان زمين شهري، سريعاً و بدون رعايت تشريفات ثبتي اقدام و در مواردي که به رغم صدور سند اراضي به نام دولت اقدامات دستگاه‌هاي ذي ربط به وسيله مراجع ذي صلاح ابطال شده يا بشود و يا نوع زمين به موجب رأي دادگاه تغيير يافته يا بيابد، اسناد صادره را به نام دولت و يا خريداران اراضي از دولت، حسب مورد، با ذکر مراتب در ستون ملاحظات دفتر املاک تنفيذ و اخبار نمايد. در مواردي که امکان صدور سند به نام خريداران وجود دارد، رأساً بايد به نام خريداران اراضي از دولت سند صادر شود.
الف ـ در زمين‌هایي که به وسيله بنياد مسکن انقلاب اسلامي يا نهادهاي انقلاب اسلامي و عنوان هاي مشابه و وزارت مسکن و شهرسازي (سازمان هاي عمران اراضي يا سازمان زمين شهري ) واگذار شده و طبق اعلام وزارت مسکن و شهرسازي در آن احداث بنا به عمل آمده، وزارت مسکن و شهرسازي مکلف است بهاي منطقه اي زمان ابلاغ اين مصوبه درخصوص اراضي غير موات را به صاحبان حق پرداخت نمايد. همچنين است در مورد زمين‌هايي که طراحي آماده سازي آن ها انجام و به مردم تخصيص داده شده است.
ب ـ زمين‌هايي که وزارت مسکن و شهرسازي عمليات آماده سازي را در آن ها انجام داده؛ اما به مردم تخصيص داده نشده است.
در اين صورت بهاي کارشناسي روز اين گونه اراضي به تاريخ اين مصوبه بدون در نظر گرفتن ارزش‌هاي ناشي از ورود زمين به محدوده براساس تصميم مراجع ذي صلاح و اقدامات اجرایي دولت و عمليات آماده سازي که از زمان شروع به تملک دولت صورت گرفته به مالک پرداخت و يا معادل آن به بهاي تمام شده زمين به مالک واگذار گردد.»
در بند (الف) این ماده واحده، عوض عرصه، غیر موات بودن و به شرط احداث بنا، قیمت منطقه ای زمان ابلاغ مصوبه (اوايل سال 1371) می‌باشد. بدیهی است این قیمت با قیمت‌های مطرح شده در دو قانون معتبر؛ یعنی "قیمت عادله" لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوّب 17 بهمن 1358 شورای انقلاب و "قیمت روز" قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداري‌ها مصوب 28 آبان1370 بسیار بسیار کمتر است.
در مورد بند (ب) قیمت روز آن عرصه ها به تاریخ مصوبه (اواخر سال 1370) بدون در نظر گرفتن ارزش‌هاي ناشي از ورود زمين به محدوده براساس تصميم مراجع ذي صلاح و اقدامات اجرایي دولت و عمليات آماده سازي -که از زمان شروع به تملک دولت صورت گرفته- به مالک پرداخت و يا معادل آن به بهاي تمام شده زمين به مالک واگذار مي گردد و قیمت روز به تاریخ مصوبه (اواخر سال 1370) می‌باشد، از قیمت‌های قوانین بالا بسیار کمتر (حدود یک بیستم تا یک سی ام قیمت روز بر حسب شهر‌های مختلف) است و بدیهی است که مورد (الف) به مراتب کمتر از این نسبت می‌شود که توجیه این دو مورد مصلحت نظام بوده است.

قیمت‌های مطرح در قوانین
قیمت منطقه ای:
ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 3 اسفند 1366 در ارزش معاملاتی و مرجع تعیین کننده آن بیان می‌دارد: «تعیین ارزش معاملاتی املاک برعهده کمیسیون تقویم املاک متشکل از 6 عضو می‌باشد که در تهران از نمایندگان وزارتخانه‌های امور اقتصادی و دارایی، مسکن و شهرسازی، کشاورزی و نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک و 2 نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر و در شهرستان ها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور اقتصادی و دارایی، مسکن و شهر سازی، کشاورزی و نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک... و 2 نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر تشکیل و هر 3 سال یک بار نسبت به تعیین ارزش معاملاتی املاک اقدام خواهد نمود... و به مدت 5 سال اعتبار خواهد داشت.»
با توجه به عدم اعتبار قانون زمین شهری مصوب 22 شهريور 1366 دیگر در این مورد موضوعیت ندارد.
قیمت توافقی:
در اغلب قوانین و مقرراتی که دولت و شهرداری‌ها به استناد آن اقدام به تملک، ارزیابی و پرداخت بها می‌کنند و همچنین اکثراً ملاک عمل است، اساس بر توافق مالک و دستگاه اجرایی در مورد تعیین بهای املاک می‌باشد و چون با رضایت مالک قیمت تعیین می‌گردد، قیمت حاصله تقریباً منطبق بر ارزش مالک بوده و به طور نسبی ظلم و اجحافی در حق مالک صورت نمی گیرد؛ هر چند مجبور بودن مالک در واگذاری ملکش به دستگاه اجرایی خود ایجاد قید نموده و بستر را برای ظلم و اجحاف به مالک فراهم می‌نماید.
قیمت کارشناسی:
در صورتی که طرفین [دستگاه اجرایی و مالک] در مورد املاک و اراضی واقع در طرح توافق نکنند، طبق ماده 4 (هرگاه نسبت به تعيين بهاي عادله اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات وارده بين دستگاه اجرايي و مالک توافق حاصل نشود، بهاي عادله توسط هيئتي مرکب از 3 کارشناس رسمي دادگستري تعيين مي‌گردد. کارشناسان يک نفر از طرف دستگاه اجرایي، يک نفر از طرف مالک يا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفين و در صورت عدم توافق يا استنکاف به معرفي دادگاه صالح محل وقوع ملک انتخاب مي‌شوند. رأي اکثريت هيئت مزبور قطعي و لازم الاجراست.
...
تبصره 2- هرگاه مالک يا مالکان کارشناس خود را حداکثر ظرف يکماه از تاريخ اعلام (دستگاه اجرایي) که به يکي از صور ابلاغ کتبي انتشار در يکي از روزنامه‌هاي کثير الانتشار يا آگهي در محل به اطلاع عموم مي‌رسد تعيين ننمايد و يا به علت مجهول بودن مالک، عدم تکميل تشريفات ثبتي، عدم صدور سند مالکيت، فوت مالک و موانعي از اين قبيل امکان انتخاب کارشناس ميسر نباشد، دادگاه صالح محل وقوع ملک حداکثر ظرف 15 روز از تاريخ مراجعه دستگاه اجرايي به دادگاه نسبت به تعيين کارشناس اقدام مي‌نمايد.»
ماده 5: «ملاک تعيين قيمت عبارت است از بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت. تبصره 1- در مواردي که ملک محل سکونت يا ممر اعاشه مالک باشد، علاوه بر بهاي عادله صدي 15 به قيمت ملک افزوده خواهد شد. تشخيص اين که مالک در محل ساکن است يا ملک ممر اعاشه وي مي‌باشد با دستگاه اجرایي است و در صورت بروز اختلاف، تشخيص نهایي با دادگاه صالح محل وقوع ملک مي‌باشد که به تقاضاي هر يک از طرفين اظهار نظر خواهد کرد.
تبصره 2- در صورتي که طبق نظر اداره کشاورزي و عمران روستایي محل، زارعان حقوقي در ملک مورد بحث داشته باشند، حقوق زارعان ذي نفع به تشخيص اداره مذکور از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت و بقيه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت خواهد شد. چنانچه در ملک مورد معامله ساختمان هاي روستایي فاقد سند مالکيت و نيز هرگونه اعياني و يا حقوقي نظير حق ريشه، بهاي شخم، بذر، کود و ساير زحماتي که زارع براي آماده کردن زمين متحمل شده است وجود داشته باشد، بهاي اعيان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهاي موجود بين زارع و مالک و يا طبق مقررات يا عرف محل از طريق توافق يا از سوي کارشناسان تعيين و از محل ارزش کل ملک به ايشان و بقيه به مالک پرداخت مي‌گردد.
تبصره 3- چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پيشه اشخاص باشد، در صورتي به آن حق کسب و پيشه تعلق خواهد گرفت که حداقل يک سال قبل از اعلام تصميم دستگاه اجرایي، محل کسب و پيشه بوده باشد.
تبصره 4- نسبت به املاک موقوفه اي که طبق تشخيص سازمان اوقاف تبديل به احسن آن ها قانوناً مجاز است، به طريق مذکور در اين قانون اقدام و آن ها را که شرعا" مجاز نيست به طريق اجاره طويل المدت عمل خواهد شد. در مورد املاک اخير در صورت وجود اعياني متعلق به اشخاص و يا حقوق مندرج در تبصره‌هاي 2 و 3 ماده 5 اين قانون حقوق فوق از سوي هيئت کارشناسي مندرج در اين قانون تعيين و از محل اعتبار طرح پرداخت و مال الاجاره ملک موقوفه با در نظر گرفتن پرداخت مزبور از سوي هيئت کارشناسي تعيين خواهد شد.
تبصره 5- در کليه موارد مندرج در اين قانون، هيئت کارشناسي مکلف است براساس مقررات و ضوابط مندرج در قانون کارشناسي مصوب سال 1317 و ساير مقررات مربوط حداکثر ظرف يک ماه نظرات خود را دقيقاً اعلام نمايد. دستمزد کارشناسان طبق آيين نامه دستمزد کارشناسان رسمي و اصلاحات بعدي آن و در صورت اختلاف طبق نظر دادگاه محل، مشخص و از محل اعتبار مربوط به طرح قابل پرداخت مي‌باشد. نصف هزينه کارشناسي پرداخت شده که برعهده مالک مي‌باشد در هنگام انجام معامله از ارزش ملک کسر مي‌گردد.»
ماده 6: «در مواردي که دستگاه اجرایي مقتضي بداند و در صورت رضايت مالک، عوض اراضي تمليک شده را از اراضي مشابه ملي يا دولتي متعلق به خود تأمين و با حفظ ضوابط مندرج در قوانين و مقررات مربوط به مالکان واگذار مي‌نمايد. در اين صورت نيز تعيين بهاي عوض و معوض به عهده هيئت کارشناسي مندرج در اين قانون مي‌باشد.»
...
ماده 9: «در صورتي که فوريت اجراي طرح با ذکر دلایل موجه به تشخيص وزير دستگاه اجرایي ضرورت داشته باشد؛ به نحوي که عدم تسريع در انجام طرح موجب ضرر و زيان جبران ناپذيري گردد، دستگاه اجرایي مي‌تواند قبل از انجام معامله قطعي و با تنظيم صورت مجلس وضع موجود ملک با حضور مالک يا نماينده وي در غياب او و نماينده دادستان و کارشناس رسمي نسبت به تصرف و اجراي طرح اقدام نمايد؛ اما دستگاه اجرایي مکلف است حداکثر تا 3 ماه از تاريخ تصرف، نسبت به پرداخت يا توديع قيمت عادله طبق مقررات اين قانون اقدام نمايد.»

قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداري‌ها مصوب 28 آبان 1370
ماده واحده: در کليه قوانين و مقرراتي که شهرداري‌ها مجاز به تملک ابنيه، املاک و اراضي قانوني مردم مي‌باشند، در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود.
تبصره 1- قيمت روز توسط هيئتي مرکب از 3 کارشناس رسمي دادگستري و مورد وثوق که يک نفر به انتخاب شهرداري و يک نفر به انتخاب مالک يا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفين مي‌باشد تعيين خواهد شد، رأي اکثريت هيئت مزبور قطعي و لازم الاجراست.
تبصره 2- در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملک اقدام به معرفي کارشناس خواهد نمود.
تبصره 3- در صورتي که در محل، کارشناس رسمي دادگستري وجود نداشته باشد، طبق ماده 29 قانون کارشناسان رسمي مصوب 1317 عمل خواهد شد.
تبصره 4- هر گاه مالک يا مالکان، کارشناس خود را حداکثر ظرف مدت يک ماه از تاريخ اعلام دستگاه که به يکي از صور ابلاغ کتبي، انتشار در يکي از روزنامه‌هاي کثيرالانتشار يا آگهي در محل به اطلاع عمومي مي‌رسد، تعيين ننمايد و در مواردي که به علت مجهول بودن مالک، عدم تکميل تشريفات ثبتي، عدم صدور سند مالکيت، اختلاف در مالکيت، فوت مالک و موانعي از اين قبيل، امکان انتخاب کارشناس ميسر نباشد، دادگاه صالح محل وقوع ملک، حداکثر ظرف 15 روز از تاريخ مراجعه شهرداري‌ها به دادگاه نسبت به تعيين کارشناس اقدام مي‌نمايد.»
آنچه مسلم است این که رأی هیئت کارشناس مقرر در ماده 4 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی، اعم از این که این هیئت با توافق صاحب ملک و دستگاه اجرایی تعیین یا طبق تبصره 2 ماده مذکور از طریق دادگاه صالح انتخاب شده باشد، با اکثریت آرا وفق قسمت اخیر ماده مذکور قطعی و لازم الاجراست و دخالت دادگاه طبق قانون مزبور فقط در حد تعیین کارشناس است که یک تصمیم اداری است و نمی تواند ماهیتاً رسیدگی و اظهار نظر نماید.
تعیین قیمت خارج از حوزه انتخاب و اراده طرفین بوده و کارشناسان بر اساس آنچه قانون و یا در غیاب قانون طرفین تعیین نموده اند، قیمت کارشناسی را اعلام خواهند نمود.

تعریف قیمت عادله
به جرأت می‌توان گفت تعریف ماده 3 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‎هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 17 بهمن 1358(بهاي عادله اراضي، ابنيه، مستحدثات، تأسيسات و ساير حقوق و خسارات وارده از طريق توافق بين دستگاه اجرایي و مالک يا مالکان و صاحبان حقوق تعيين مي شود) بهترین تعریف عمومی از قیمت عادله است که تاکنون توسط قانون گذار عنوان شده است؛ هر چند به واسطه گستردگی و شرایط متفاوت به توصیف و توضیح بیشتر و دقیق تری از قیمت عادله نیاز است. به خصوص رابطه آن با معتبر ترین و شفاف ترین ارزش؛ یعنی قیمت بازار آزاد ؛ زیرا قیمت بازار یا همان قیمت سوقیه (معاملات روزمره در بازار) مفهومی آشنا برای همگان است.
شاید بهترین دسته بندی برای تعیین مبلغ قیمت عادله، تقسیم بندی مطرح در این نگارش باشد؛
یعنی دسته اول که مالک به اختیار خود ملک و مستغل خود را تحت لوای قانون خاصی قرار داده است که عمدتاً ارزش‌های عادله مطرح در روابط اقتصادی موجر و مستأجر، مزایده‌ها، واگذاری‌های دولتی (دستگاه‌های اجرایی) و ... می‌باشد.
در مورد ارزش‌های عادله مطرح در روابط اقتصادی موجر و مستأجر در کتاب بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر به طور مفصل بحث شده است .
دسته دوم، تملک دستگاه‌های اجرایی که مالک در قرار گرفتن ملک و مستغل و... خود تحت لوای قانوني خاص هیچ گونه نقشی نداشته است که عمدتاً ارزش‌های عادله مطرح، در مورد املاک و مستغلات واقع شده در طرح‌های عمرانی و... می‌باشد.
قیمت عادله
قیمت عادله در تملک دستگاه‌های اجرایی طبق استنباط از قوانین مربوط عبارت است از: تخمین پتانسیل سطح قیمت توافق بین مالک و دستگاه اجرایی با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک معمولاً بیشتر از قیمت بازار است) و موقعیت و اختیاراتی که قانون به دستگاه اجرایی بخشیده است؛ زیرا سایه سنگین حق تملک دستگاه اجرایی و ناگزیری مالک از واگذاری ملکش در معامله وجود دارد.
چنانچه بازار فعال و کارآمد مشابه وجود داشته باشد (مثلاً واحد‌های مسکونی متعارف شهری که اکثراً روی آن ها معامله می‌شود)، قیمت عادله توسط کارشناسان رسمی با توجه به قیمت روز بازار و احتساب مزایا، قیود، حقوق و خسارات تعیین می‌شود.
هر چند ممکن است قیمت بازار عوامل مزایا و قیود را در نظر بگیرد؛ ولی لزوماً همیشه این طور نیست. ممکن است قیمت عادله بیشتر از قیمتی باشد که از بازار وسیع به دست آید. به عبارت دیگر ارزش خاصی به وجود آمده است که برای ارزش بازار این ارزش خاص باید از ارزش عادله حذف شود؛ هرچند که جزو ارزش عادله دارایی است.
در مواردی که مورد مشابه وجود نداشته و یا بازار فعالی نباشد و ارزش مربوط به بازار غیر فعال و یا غیر مشابه باشد (مثلاً املاک دور از شهر‌ها و یا املاک خاص که معمولاً به ندرت روی آن ها معامله می‌شود) و یا قیمت‌ها دارای انسجام منطقی و شفاف نباشند (بازار آشفته و نوسانات قیمت بیش از حد معمول باشد) در این صورت قیمت روز بازار نیز توسط کارشناسان رسمی برآورد می‌شود.
برای عدم اجحاف به مالکان، اگر برای ارزش عادله بیش از یک بازار وجود دارد، باید بازاری که بیشترین مزایا را دارد، در نظر گرفته شود و همچنین برای انجام معامله باید هزینه‌ها نیز در نظر گرفته شوند.
منابع و مآخذ:
- عليزاده خرازی، محمد مسعود، بررسي تحليلي روابط اقتصادی موجر و مستأجر، سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت، اجاره بها، تعدیل اجاره بها و اجرت المثل اماکن مسکونی و غیر مسکونی، 1388، بنیاد حقوقی میزان
- جعفري لنگرودي، محمد جعفر، ترمينولوژي حقوق، وسیط، مبسوط، انتشارات گنج دانش
- میرزایی، علیرضا، تملک اراضی توسط دولت وشهرداری‌ها، 1388، انتشارات بهنامی
- نشریه مأوی
- سایت مجلس شورای اسلامی
- مجموعه دیدگاه‌های قضایی قضات دادگستری استان تهران، معاونت قضایی و تحقیقات دادگستری استان تهران
- سایت قوانين معاونت آموزش دادگستري استان تهران
- گرانت ئي ال، آيرسون دبليو جي، ليونورت آر اس، اصول اقتصاد مهندسي ترجمه حسين پور زاهدي، انتشارات دانشگاه صنعتي شريف
- حسن زاده، بهرام، حقوق تحلیلی اراضی و املاک، 1389، انتشارات جنگل، جاودانه
- مجموعه قانون مدني، معاونت حقوقي رياست‌جمهوري
- یوسفی، مرتضی، قوانین معاملات املاک،1387، انتشارات بوستان دانش

منبع:

http://www.maavanews.ir/tabid/38/ctl/Edit/mid/384/Code/8279/Default.aspx