Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه‌های اجرایی (قسمت سوم)

 

محمدمسعود علیزاده‌خرازی، عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری.

 

 قانون تعيين تکليف اراضي واگذاري دولت و نهادها مصوب 15 اسفند 1370 مجمع تشخيص مصلحت نظام
ماده واحده: «درخصوص اراضي مشمول اقدامات زير، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است چنانچه تاکنون اسناد مالکيت آنها به نام دولت صادر نشده، نسبت به صدور اسناد مذکور با نمايندگي سازمان زمين شهري سريعاً و بدون رعايت تشريفات ثبتي اقدام و در مواردي که به رغم صدور سند اراضي به نام دولت، اقدامات دستگاه‌هاي ذي ربط به وسيله مراجع ذي صلاح ابطال شده يا بشود و يا نوع زمين به موجب رأي دادگاه تغيير يافته يا بيابد، اسناد صادره را به نام دولت و يا خريداران اراضي از دولت، حسب مورد با ذکر مراتب در ستون ملاحظات دفتر املاک تنفيذ و اخبار نمايد. در مواردي که امکان صدور سند به نام خريداران وجود دارد، رأساً بايد به نام خريداران اراضي از دولت سند صادر شود:
الف ـ درخصوص زمين‌هایي که به وسيله بنياد مسکن انقلاب اسلامي يا نهادهاي انقلاب اسلامي و عنوان‌هاي مشابه و وزارت مسکن و شهرسازي (سازمان‌هاي عمران اراضي يا سازمان زمين شهري ) واگذار شده و طبق اعلام وزارت مسکن و شهرسازي در آن احداث بنا به عمل آمده، وزارت مسکن و شهرسازي مکلف است بهاي منطقه اي زمان ابلاغ اين مصوبه درخصوص اراضي غير موات را به صاحبان حق پرداخت نمايد. همچنين است در مورد زمين‌هايي که طراحي آماده سازي آنها انجام و به مردم تخصيص داده شده است.
ب ـ زمين‌هايي که وزارت مسکن و شهرسازي عمليات آماده سازي را در آنها انجام داده؛ اما به مردم تخصيص داده نشده است.
در اين صورت بهاي کارشناسي روز اين گونه اراضي به تاريخ اين مصوبه بدون در نظر گرفتن ارزش‌هاي ناشي از ورود زمين به محدوده براساس تصميم مراجع ذي صلاح و اقدامات اجرایي دولت و عمليات آماده سازي -که از زمان شروع به تملک دولت صورت گرفته- به مالک پرداخت و يا معادل آن به بهاي تمام شده زمين به مالک واگذار مي گردد.»
در بند (الف) این ماده واحده، عوض عرصه غیر موات و به شرط احداث بنا، قیمت منطقه ای زمان ابلاغ مصوبه (اوايل سال 1371) می‌باشد که بدیهی است این قیمت از قیمت‌های مطرح شده در دو قانون معتبر؛ یعنی قیمت عادله لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوّب 17 بهمن 1358 شورای انقلاب و قیمت روز قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداري‌ها مصوب 28 آبان 1370 بسیار کمتر است.
در مورد عرصه‌هایی که عمليات آماده سازي آنها انجام شده؛ اما به مردم تخصيص نيافته است، قیمت روز آن به تاریخ مصوبه (اواخر سال 1370) بدون در نظر گرفتن ارزش‌هاي ناشي از ورود زمين به محدوده براساس تصميم مراجع ذي صلاح و اقدامات اجرایي دولت و عمليات آماده سازي که از زمان شروع به تملک دولت صورت گرفته، به مالک پرداخت و يا معادل آن به بهاي تمام شده زمين به مالک واگذار مي شود. از آنجا که قیمت روز به تاریخ مصوبه (اواخر سال 1370) می‌باشد، بنابراین از قیمت‌های قوانین بالا کمتر است که توجیه این دو مورد مصلحت نظام بوده است.

قانون بودجه سال 1384 کل کشور- ماده واحده تبصره 6 مسکن، عمران شهري و روستايي
«.... ح ـ به وزارت جهاد کشاورزي (سازمان امور عشاير) اجازه داده مي‎شود براي اسکان عشاير، اراضي، مستحدثات و تجهيزات آبرساني و آبياري مربوط را که به منظور اسکان عشاير با اعتبارات دولتي خريداري يا احداث نموده و در اختيار دارد، با دريافت 20 درصد قيمت کارشناسي روز طي اقساط پنج ساله به عشاير داوطلب اسکان به طور قطعي واگذار نمايد... .»
دولت در واگذاری اراضي، مستحدثات و تجهيزات آبرساني و آبياري به بخش محروم جامعه، مبالغی به مراتب کمتر از قیمت روز را مطالبه مي نماید.

قانون بودجه سال 1379 مصوب 24 اسفند 1378 موضوع ماده 146 قانون برنامه پنج ساله سوم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران
«د- وزارت مسکن و شهرسازی مي‌تواند آن قسمتي از اراضي ملکي و حاصل از اجراي قوانين مورد عمل را که توسط اشخاص به صورت غيرمجاز تصرف و احداث بنا شده، چنانچه مغاير طرح هاي مصوب شهري نباشد، برابر بهاي عادله روز واگذار نمايد. هيئت وزيران موظف است آيين نامه‌هاي اجرايي اين قانون را حسب مورد حداکثر تا پايان فروردين ماه 1379 تصويب و ابلاغ نمايد.»

قانون بودجه سال 1385 کل کشور
ماده واحده: «.... ب ـ در اجراي ماده 6 قانون تشويق و احداث واحدهاي مسکوني استيجاري مصوب 23 بهمن 1377... زمين مورد نياز، توسط وزارت مسکن و شهرسازي به صورت اجاره‏اي تأمين مي‏شود و تا زمان بهره‏برداري اجاره‏اي از واحدهاي احداثي، بابت زمين صرفاً اجاره بها دريافت مي‏شود. در غير اين صورت، بهاي زمين به قيمت روز کارشناسي به همراه ارزش حال يارانه پرداختي فوق از ذي‏نفع دريافت خواهد شد ....»

قانون بودجه سال 1386 کل کشور‏
ماده واحده: ...
تبصره 6ـ «... ‏1ـ1ـ وزارت مسکن و شهرسازي موظف است نسبت به تأمين زمين مناسب براي ‏احداث مسکن اجاره‌اي ... اقدام نمايد. تا زمان بهره‌برداري اجاره‌اي ‏از واحدهاي احداثي طبق قرارداد، بابت زمين اجاره‌اي صرفاً اجاره بها دريافت مي‌شود. در ‏غير اين صورت، بهاي زمين به قيمت کارشناسي روز از ذي‌نفع دريافت مي‌شود. اجاره ‏بهاي سالانه، حداکثر تا 20 درصد قيمت منطقه‌اي خواهد بود... .
‏2ـ1ـ وزارت مسکن و شهرسازي به منظور کاهش قيمت واحدهاي مسکوني موظف ‏است زمين مناسب را به صورت اجاره بلندمدت تا مدت 99 سال در چارچوب حق ‏بهره‌برداري از زمين به اعضاي واجد شرايط تعاوني‌ها و افراد واجد شرايط واگذار نمايد. ‏اجاره زمين در شهرهاي يک ميليون نفر جمعيت کسري از قيمت منطقه‌اي و در شهرهاي ‏بالاي يک ميليون نفر صرفاً در شهرک‌هاي اقماري مضربي از قيمت‌هاي منطقه‌اي ‏مي‌باشد.
...
2ـ7ـ وزارت مسکن و شهرسازي (سازمان ملي زمين و مسکن) مي‌تواند براي اجراي ‏مفاد اين بند در صورت نياز به اراضي تحت مالکيت غير، نسبت به مشارکت با مالکان آنان ‏يا معاوضه يا تهاتر با ساير اراضي يا خريد آن اراضي به قيمت کارشناسي از محل منابع ‏موضوع اقدام کند.
...
‏7ـ3ـ به وزارت مسکن و شهرسازي (سازمان ملي زمين و مسکن) اجازه داده ‏مي‌شود ... براي خريد اراضي مورد نياز اجراي طرح‌هاي مسکن گروه‌هاي کم درآمد، آن قسمت از ‏اراضي شهري متعلق به دولت را که توسط اشخاص حقيقي به صورت غيرمجاز تا پايان سال ‏‏1383 تصرف و احداث بنا شده است، در صورت عدم مغايرت با طرح‌هاي مصوب شهري ‏برابر بهاي کارشناسي روز سال 1386 به متصرفان واگذار نمايد.‏.. .»
‏‏ در تبصره 3 ماده 7 این قانون مغایر با قانون بودجه سال 1379 مصوب 24 اسفند 1378 موضوع ماده 146، به جای "بهاي عادله روز" از "بهاي کارشناسي روز سال 1386" استفاده شده است.

آیین نامه‌ها
پيش از بررسی آیین نامه‌ها لازم به ذکر است که طبق اصل سلسله مراتب قواعد حقوقي، قواعد مادون مثل آيين‎نامه اجرايي نمي‎تواند قواعد مافوق خود همچون قانون عادي و اساسي را از جهت حوزه و حيطه شمول محدود کرده و يا آنها را نقض کند. بنابراين آيين‎نامه اجرايي اولاً، نبايد مغاير با قانون اساسي و عادي باشد؛ ثانياً، نبايد تکاليف جديدي علاوه بر تکاليف مندرج در قانون براي مردم ايجاد کند؛ ثالثاً، هیچ یک از مقررات قانون را نباید تغییر دهد.
از اين رو وضع مقررات دولتي در جهت تحديد و تضييع قلمرو صلاحيت و اختيارات قوانين اساسي و عادي مغاير با اصول مسلم و بنيادين حقوقي است و در اين صورت مسئله مستند به اجتهاد در مقابل نص است.

آيين نامه اجرايي بند (هـ) تبصره 13 قانون بودجه سال 1367 کل کشور مصوب 18 خرداد 1367 هیئت وزيران
در جلسه مورخ 18 خرداد 1367 با توجه به پيشنهاد وزارت آموزش و پرورش و تأييديه وزارتخانه‌هاي امور اقتصادي و دارايي و برنامه و بودجه، آيين نامه اجرايي بند «هـ» تبصره 13 قانون بودجه سال 1367 به شرح زير تصويب شد:
«...ماده 7: ارزيابي ماشين آلات و قطعات يدکي فرسوده و خارج از رده موضوع اين آيين نامه براساس قيمت عادله روز توسط کارشناس منتخب دستگاه اجرايي و ارزيابي خودروهاي فرسوده و خارج رده موضوع اين آيين نامه توسط کارشناس رسمي دادگستري و يا کاردان فني راهنمايي و رانندگي يا شهرباني محل و يا کاردان فني ژاندارمري که حسب مورد از طرف واحدهاي نامبرده معرفي شده باشند، انجام خواهد شد.
تبصره – قيمت فروش براساس قيمت عادله کارشناسي روز با احتساب هزينه‌هاي جنبي تعيين مي‌گردد.»

آيين نامه اجرايي بند (الف) تبصره 13 قانون بودجه سال1367 مصوب 3 مهر1367 هیئت وزيران
تبصره 7: «تعیين حداقل مبلغ جهت واگذاري و فروش مستغلات، تأسيسات، تجهيزات، ماشين آلات، مستحدثات، عرصه و اعياني، وسايل نقليه، اموال و اثاثيه در هر مورد توسط کارشناس خبره و متعهد رشته مربوطه براساس قيمت عادله روز خواهد بود.»
...
تبصره 12: «خريد ساختمان جديد... براساس قيمت عادله روز و نظر کارشناس رسمي با رعايت مقررات مربوطه بلامانع است.»

آيين نامه و مقررات زندان ها مصوب 29 خرداد 1368
ماده 60: «در داخل زندان ها به اندازه احتياج با سرمايه بنگاه تعاون و حرفه آموزي و صنايع زندانيان کشور و يا زندان، فروشگاه هاي لازم تأسيس و رئيس زندان از نظر حفاظت و مسئوليتي که برعهده دارد، بر آنها نظارت خواهد داشت.
...
تبصره 2- اجناس و لوازم فروشگاه هاي زندان بايد به قيمت عادله روز بوده و نبايد از نرخ فروش روزانه تجاوز کند.»

آيين نامه اجرايي قانون الحاق يک تبصره به ماده واحده قانون راجع به تمرکز امور مربوط به تاکسيراني شهر تهران زير نظر شهرداري تهران مصوب 10 آبان 1374 هيئت وزيران
در جلسه مورخ 10 آبان 1374 بنا به پيشنهاد شماره 1/3/34/841 مورخ 20 فروردين 1374 وزارت کشور و به استناد تبصره ماده واحده قانون الحاق يک تبصره به ماده واحده قانون راجع به تمرکز امور مربوط به تاکسيراني شهر تهران زير نظر شهرداري تهران مصوب 28 خرداد 1359 شوراي انقلاب اسلامي ايران آيين نامه اجرايي قانون ياد شده را به شرح زير تصويب نمود:
ماده 14: «انتقال حقوق متعارف اشخاص ناشي از بهره برداري معتبر فقط به اشخاصي که برابر مفاد اين آيين نامه واجد شرايط واگذاري پروانه بهره برداري باشند و با طي مراحل زير از طريق شهرداري صورت مي‌گيرد:
تبصره 1 ـ چنانچه حقوق متعارف ناشي از پروانه بهره برداري معتبر به صورت قهري، اعم از ارث يا در اثر اجراي احکام مراجع قضايي به اشخاص منتقل شود، پروانه بهره برداري از تاريخ انتقال حقوق مذکور از درجه اعتبار ساقط و باطل مي‌شود. اشخاص صاحب حق مکلفند حداکثر ظرف 3 ماه با رعايت مفاد اين ماده و بندهاي آن با ارائه گواهي انحصار وراثت و حکم قطعي مرجع قضايي نسبت به درخواست صدور پروانه بهره برداري جديد به نام اشخاص واجد شرايط اقدام نمايند. در غير اين صورت، پس از انقضاي مهلت ياد شده شهرداري مي‌تواند بهاي عادله روز متعلق به حقوق ناشي از داشتن پروانه بهره برداري را که توسط کارشناس رسمي دادگستري تعيين مي‌شود، به اشخاص صاحب حق پرداخت و در صورت عدم مراجعه، با سپردن بهاي مذکور به صندوق ثبت، حقوق ناشي از داشتن پروانه بهره برداري را خود منتقل کند. چنانچه صاحبان حقوق مذکور مايل باشند که شهرداري اين حقوق را ابتياع کند، شهرداري موظف است بهاي حقوق مذکور را طبق قيمت عادله روز و با تقويم کارشناس رسمي دادگستري بپردازد. هزينه کارشناسي به تساوي توسط شهرداري و فروشنده پرداخت مي‌شود.»

تبصره 84 ماده واحده قانون برنامه پنج ساله دوم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران مصوب 20 آذر 1373
«...الف- وزارت مسکن و شهرسازي موظف است اراضي داراي کاربري‌هاي آموزشي،
فرهنگي و خدماتي را در قالب طرح‌هاي مصوب شهري متناسب با قانون برنامه در
تمامي شهرهاي کشور به قيمت عادلانه روز و طبق قوانين مربوط خريداري و تملک
نموده و جهت احداث و توسعه مدارس و مراکز فرهنگي و هنري، پرورشي، ورزشي، بهداشتي، درماني، توان بخشي، حمايتي و آموزشي و اشتغال، آموزش فني و حرفه اي، ايستگاه‌هاي آتش نشاني، جمع آوري زباله، پمپاژ آب و فاضلاب و کشتارگاه‌ها با قيمت منطقه اي سال 1372 به دستگاه‌هاي ذي ربط واگذار نمايد. تملک و تأمين هزينه‌هاي موضوع اين تبصره به روش‌هاي زير انجام مي‌پذيرد: ...»

آيين نامه اجرايي مصوب 8 آذر 1374 هیئت وزیران
ماده 3: «وزارت مسکن و شهرسازي (سازمان استان) مکلف است مطابق لايحه قانوني " نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت " مصوب 17 بهمن 1358 شوراي انقلاب اسلامي ايران با جلب همکاري نمايندگي دستگاه هاي ذي نفع، اراضي معرفي شده را براساس قيمت عادله از مالکان خريداري و اسناد مالکيت را به نام دولت جمهوري اسلامي ايران با نمايندگي خود اخذ نمايد ... .»
ماده 6: «دستگاه هاي ذي ربط به هيچ وجه مجاز به استفاده از اراضي مزبور به غير از کاربري تعيين شده نيستند و در صورت تغيير کاربري يا منتفي شدن اجراي طرح بايد اراضي را با فوريت به سازمان مسکن و شهرسازي استان بازگردانند تا در صورت نداشتن کاربري عمومي و تمايل مالک يا مالکان به آنها بازگردد ... .»
در این آیین نامه وزارت مسکن و شهرسازي موظف شده است اراضي داراي کاربري‌هاي آموزشي، فرهنگي و خدماتي را در قالب طرح‌هاي مصوب شهري متناسب با قانون برنامه در تمامي شهرهاي کشور به قيمت عادلانه روز و مطابق لايحه قانوني "نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي و عمراني و نظامي دولت" مصوب 17 بهمن 1358 شوراي انقلاب اسلامي ايران خریداری نماید و چون وزارت مسکن مجری اين طرح است، مشمول قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداري‌ها مصوب 28 آبان 1370 نشده است. 
 دستورالعمل‌ها
دستورالعمل اجرايي قانون نحوه انجام معاملات واحدهاي مسکوني مصوب 10 مرداد1360
ماده 1: «در اجراي ماده 1 قانون نحوه انجام معاملات واحدهاي مسکوني که از اين پس به اختصار (قانون) ناميده مي شود، با توجه به ضرورت و امکانات موجود فعلاً محدوده 25 ساله تهران از طرف وزارت مسکن و شهرسازي مشمول قانون مذکور اعلام مي شود.»
ماده 18: «قیمت واگذاري واحد مسکوني شخص متخلف براي احتساب جريمه (موضوع ماده 5 قانون نحوه انجام معاملات واحدهاي مسکوني) به وسيله کارشناس رسمي و طبق قيمت عادله روز انجام معامله صورت مي گيرد... .»

دستورالعمل دريافت پذيره و اهدايي و سرقفلي مصوب 14 ارديبهشت 1362
تبصره 1 ماده 1: «قيمت عادله روز با در نظر گرفتن املاک مشابه به وسيله کارشناس رسمي با نظارت معتمد منتخب شوراي امنا و نظار محل تعيين خواهد شد.»
تبصره 3: «در مورد زمين هاي بلامعارض موقوفه که براي احداث محل کسب مناسب است، متصديان امر وقف موظفند از طريق اخذ وام از محل مازاد درآمد موقوفه مربوطه و يا از مازاد ساير موقوفات نسبت به احداث اعياني اقدام و پس از تکميل، عرصه و اعياني را از طريق انتشار آگهي مزايده و با اخذ سرقفلي و تعيين مال الاجاره عادله به اجاره واگذار و وام دريافتي را مستهلک نمايند.»
ماده 5: «در ايجاد رقبات وقفي مزروعي برابر قوانين مربوطه و همچنين ايجاد خانه‌هاي موقوفه که عرصه و اعيان آن وقف است و مستأجر حق انتقال عين مستأجره را به غير ندارد، مال الاجاره عادله به نرخ روز تعيين و وجهي به عنوان پذيره و يا اهدايي وصول نخواهد شد. »

نظریه
پرسش: با توجه به مقررات لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب سال 1358 شوراي انقلاب، آيا بهاي ملکي که در طرح يکي از مراجع دولتي يا شهرداري قرار گرفته است، با توجه به قيمت روز و با در نظرگرفتن اين که ملک در طرح است، تعيين مي‌شود؟
نظريه اداره کل حقوقي و تدوين قوانين به شماره 553/7 مورخ 2 فروردين 1381
«بهاي ملک بايد با توجه به وضعيت کاربري موجود يا مشابه آن- بنا به مورد- به قيمت عادله روز يا در مورد نياز شهرداري‌ها به قيمت روز تعيين و پرداخت شود؛ نه با لحاظ تأثير طرح مورد نظر.»

این نظریه در واقع عقیده کسانی که قیمت عادله روز را همان قیمت روز می‌دانند، رد می‌کند. طبق این نظریه برای املاک مورد نیاز شهرداری‌ها قیمت روز بدون لحاظ تأثير طرح مورد نظر و برای بقیه موارد، قیمت عادله روز بدون لحاظ تأثير طرح مورد نظر می‌باشد.

خلاصه و جمع بندی سیر تاریخی قوانین
در اين بخش از نوشتار ضمن خلاصه و جمع بندی، موضوعاتی نظیر حیطه شمول عوض (مواردي که قانون گذار با صراحت مالک را مستحق دریافت عوض آن ها دانسته است؛ همچون عرصه، اعیانی، تأسیسات، خسارات، حقوق)، نوع قیمت (نوع قیمت‌گذاری؛ مانند قیمت منطقه ای، قیمت توافقی، قیمت عادله، قیمت عادله روز، قیمت روز یا همان قیمت روز بازار)، زمان تقویم قیمت (قانون گذار زمان قیمت‌گذاری را تاریخ یا روز معيني تعیین کرده است)، اثر طرح (آیا قانون گذار با صراحت تکلیف اثر طرح در قیمت را معین کرده است؟) و امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی (آیا ملک متعلق به بخش خصوصی است؟)، محل سکنای مالک (آیا ملکِ تملک شده محل زندگی مالک است؟) و ممر اعاشه (آیا ملکِ تملک شده محل درآمد مالک است و آیا تنها محل درآمد وی است یا نه؟ که البته شامل حق کسب و پیشه نیست؛ چون این حق به طور جداگانه در قانون آمده است) بررسی خواهد شد.

تملک دستگاه‌های اجرایی قبل از انقلاب اسلامی
1- تحول اول بعد از تعریف تبصره 1 ماده 3 قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابآن ها مصوب 23 آبان 1320(...مقصود از قیمت عادله قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است...) صورت گرفت که قانون گذار حیطه شمول عوض را عرصه و اعیانی، نوع قیمت را قیمت عادله، زمان تقویم قیمت را قبل از اعلان توسیع و اثر طرح را با مبنا قرار دادن قبل از اعلان توسیع توضیح داده و در مورد امتیازات خصوصی، محل سکنای مالک و ممر اعاشه سکوت کرده و به سایر موضوعات مطرح در قیمت عادله اشاره نکرده است.
ایراد مهم این تعریف آن است که از زمان اعلان توسيع تا تملک و پرداخت عوض، ممکن است زمآن های متفاوت کوتاه یا بلند برای اشخاص اتفاق بیفتد و با توجه به این که معمولاً به مرور زمان افزایش قیمت به وجود می‌آید، مدل بالا جوابگوی این نقیصه نیست و به دور از عدالت و انصاف است.
2- تحول دیگر در قانون برنامه هفت ساله دوم عمراني کشور مصوب 8 اسفند 1334 صورت گرفت: «...ملاک تعيين قيمت بهاي عادله اراضي و ابنيه و تأسيسات مشابه واقع در حوزه عمليات در یک سال قبل از اعلام شروع عمليات و بدون در نظر گرفتن تأثير اجراي عمليات عمراني در قيمت‌ها خواهد بود... در مورد خريد اراضي و ابنيه و تأسيسات غير دولتي 5 درصد علاوه بر قيمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد. هرگاه مالک در محل ساکن باشد، علاوه بر 5 درصد فوق، 10 درصد ديگر به قيمت عادله افزوده خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملک باشد، 15 درصد قيمت عادله نيز از اين بابت به او پرداخت خواهد شد... .»
قانون گذار در اين قانون حیطه شمول عوض را عرصه، اعیانی و تأسیسات، نوع قیمت را قیمت عادله که با جبران خسارات ناشی از تاریخ محاسبه سالانه 5 درصد به قیمت اضافه می‌شود؛ به شرط آن که از قیمت روز بیشتر نباشد، زمان تقویم قیمت را یک سال قبل از اعلام شروع عمليات و اثر طرح را مقایسه با ملک مشابه واقع در حوزه عمليات دانسته و عنوان داشته است که چنانچه ملک موصوف ملک خصوصی باشد، 5 درصد علاوه بر قيمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد. هرگاه مالک در محل ساکن باشد، علاوه بر اين 5 درصد، 10 درصد ديگر به قيمت عادله افزوده خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملک باشد، 15 درصد قيمت عادله نيز از اين بابت به او پرداخت خواهد شد و به اين ترتيب، مجموع امتیازات 30 درصد پيش بيني شده است.
اين در حالی است که قانون گذار در مورد خرید تفاوتی بین دولت و اشخاص قائل نشده؛ بلکه مزایا و امتیازاتی را برای مالک شخصی در نظر گرفته است و به نظر می‌رسد در مورد اشخاص، مقنن به بیش از ارزش بازار (با در نظر گرفتن ضرایبي خاص و به دور از ارزش گذاری میدانی ملک ) توجه داشته است. به عبارت دیگر، قیمت بازار ملاک بوده؛ اما در مورد مالک شخصی 5 درصد، علاوه بر قيمت عادله به وي پرداخت خواهد شد.
به نظر می‌رسد قصد قانون گذار جبران خسارت بوده است؛ خسارتی که به خاطر فروش تحمیلی ملک و تحمل هزینه‌های زمانی از قبیل تعویض، عدم استفاده از ملک در مدت تعویض، هزینه‌های نقل و انتقالات و خرید واحد مشابه و غیره ایجاد می‌شود. قانون گذار در قالب 5 درصد، جبران این خسارت را در نظر داشته است.
اما هرگاه مالک در محل ساکن باشد، علاوه بر اين 5 درصد، 10 درصد ديگر نيز به قيمت عادله افزوده خواهد شد. اين 10 درصد اضافه، بابت ارزش‌های مالک در ملک سکونتی اش پرداخت مي شود و با اين مبلغ اضافه، قیمت عادله به طرف ارزش مالک سوق داده می‌شود.
هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد آن ملک باشد، 15 درصد اضافه نيز از اين بابت به او پرداخت خواهد شد و در این حالت اضافه ارزش ملک نسبت به قیمت بازار بیشتر شده و قانون گذار به قصد جبران این خسارت اضافه، 15 درصد بر مبلغ افزوده است.
به طور کلی به نظر می‌رسد قانون گذار به ارزشی بیش از ارزش بازار (به طرف ارزش مالک) در یک سال قبل نظر داشته است: «در صورتي که تاريخ تصرف با تاريخ اعلام خريد ملک بيش از يک سال فاصله داشته باشد، نسبت به هر سال فاصله، 5 درصد به قيمت عادله افزوده خواهد شد؛ مشروط بر اين که جمعاً از قيمت عادله روز تجاوز ننمايد.»
بنابراین قانون گذار برای جبران تورم و افزایش قیمت‌ها که عموماً ایجاد می‌شود، 5 درصد اضافه در نظر گرفته است و چنانچه احیاناً قیمت‌ها ثابت و نزولی باشد، با شرط قیمت عادله پرداختی برابر با حداکثر قیمت روز بازار، آن را کنترل نموده است.
علاوه بر تکرار تعریف قانون قبلی، قانون گذار جزئیات بیشتری را از قیمت عادله مشخص نموده که مبنای آن از نظر زمانی یک سال قبل است و اگر از زمان اعلان رسمی و یا درز خبر تا شروع عملیات بیش از یک سال گذشته باشد، قیمت‌ها تحت تأثیر طرح قرار گرفته و این موضوع با مقصود این قانون مغایر خواهد بود. این مدل جوابگوی چنین اشکالی نیست. از نظر قیمت، مبنا مقایسه با موارد مشابه در بازار بدون اثر طرح می‌باشد؛ هر چند که قیمت عادله کمتر از قیمت متوسط بازار می‌شود؛ زیرا در این حالت برای فروشنده امکان مانور در بازار آزاد برای تحصیل حداکثر قیمت و سود وجود ندارد و معمولاً کارشناسان در تعیین قیمت تمایل به دامنه پایین بازه قیمت بازار (قیمت کف) دارند.
3- تحولی دیگر در قانون مربوط به تملک زمين‌ها براي اجراي برنامه‌هاي شهرسازي مصوب 17 خرداد 1339 روي داد: «تبصره 1 ماده 1: بهاي عادله عبارت است از قيمت اراضي يک سال قبل از تاريخ اعلام تصميم دولت. چنانچه اين بها از بهاي روز بيشتر باشد، قيمت عادله روز ملاک عمل قرار خواهد گرفت. بهاي عادله بدون در نظر گرفتن منظور از خريد و تأثير اجراي برنامه‌هاي شهرسازي و خانه سازي در قيمت‌ها خواهد بود... .
ماده 2: چنانچه اعياني موجود در اراضي محل کسب و پيشه باشد و حق کسب و پيشه به آن تعلق گيرد، ميزان آن طبق تبصره 2 ماده 1 تعيين خواهد شد؛ مشروط بر اين که محل مزبور حداقل يک سال قبل از اعلام تصميم دولت محل کسب و پيشه بوده باشد... .
ماده 3: در مواردي که دولت مقتضي بداند، براي تعيين بهاي عرصه و اعياني و حق کسب و پيشه محلاتي که بايد تجديد بنا شوند، توسط کميسيون کارشناسی به ترتيب زير قيمت منطقه اي تعيين مي‌شود:
الف- بهاي عرصه محله اي که بايد تجديد بنا گردد، به صورت منطقه اي تعيين مي‌شود.
ب- بهاي اعياني مشابه برحسب نوع مصالح و تاريخ احداث، تناسب آن با بهاي عرصه و ساير مشخصات معين مي‌شود.
پ- حق کسب و پيشه محله‌هاي مشابه برحسب موقعيت محل و ساير مشخصات معين مي‌شود.
...
ماده 5: اگر بين تاريخ تعيين بها و تاريخ تصرف دولتي مدتي فاصله ایجاد شود دولت سالانه 6 درصد اضافه بها به مالک خواهد پرداخت.
تبصره: در صورتي که دولت طبق ماده دوم به جاي پرداخت حق کسب و پيشه تعهد نمايد که محل جديدي واگذار کند، سالانه صدي شش حق کسب و پيشه تعيين شده را از تاريخ تخليه تا زمان تحويل محل کسب جديد به صاحب حق خواهد پرداخت.»
در اين قانون، مقنن حیطه شمول عوض را عرصه، اعیانی و تأسیسات، نوع قیمت اراضی را قیمت عادله و در صورت صلاحدید دولت، نوع قیمت عرصه را قیمت منطقه ای و نوع قیمت اعیانی را برابر با اعیانی مشابه با 6 درصد اضافه برای هر سال فاصله بین تاریخ تعیین بها و تصرف، زمان تقویم قیمت اراضي را يک سال قبل از تاريخ اعلام تصميم دولت (چنانچه اين بها از بهاي روز بيشتر باشد، قيمت عادله روز ملاک عمل قرار خواهد گرفت) و اثر طرح را بدون در نظر گرفتن منظور از خريد و تأثير اجراي برنامه‌هاي شهرسازي و خانه سازي در قيمت‌ها دانسته و امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی، محل سکنا و ممر اعاشه را لحاظ نکرده است.
این قانون عبارت "سال قبل از اعلام شروع عمليات" مندرج در قانون برنامه هفت ساله دوم عمراني کشور مصوب 8 اسفند 1334 را به عبارت "يک سال قبل از تاريخ اعلام تصميم دولت" تغییر داده است. این قانون در مورد املاک شهری است و برابر ماده 3 آن در مواردي که دولت مقتضي بداند، می‌تواند قیمت منطقه ای را جایگزین قیمت عادله نماید؛ اما در مورد مالکان املاک شهری هیچ گونه امتیازی در اين قانون لحاظ نشده است.
4- تحول دیگر در قانون نوسازي و عمران شهري (مربوط به عوارض نوسازی) مصوب 7 آذر 1347 صورت گرفت: «ماده 11: ... در صورتي که تا يک سال بعد از پايان مهلت مقرر در ماده 5 مالکان يا قائم مقام يا نمايندگان قانوني آنان مشخصات و بهاي ملک خود را به شهرداري اعلام نکنند، شهرداري‌هاي مشمول ماده 2 اين قانون مکلفند اين گونه املاک را به تصرف درآورده و به قائم مقامي مالک از طريق مزايده با رعايت آيين نامه معاملات شهرداري و براساس قيمت منطقه اي به فروش برسانند و مطالبات خود را به انضمام جرايم و هزينه‌هاي متعلقه به اضافه 5 درصد قيمت ملک به سود برنامه نوسازي از محل بهاي ملک برداشت نموده و ... .
ماده 18: ارزيابي املاک و تعيين غرامت و پرداخت آن به مالکاني که تمام يا قسمتي از ملک آن ها در اجراي طرح‌هاي نوسازي و احداث و اصلاح و توسعه معابر و تأمين نيازمندي‌هاي عمومي شهر مورد تصرف قرار مي‌گيرد ... :
الف- در مورد اعياني به نسبت خسارت وارده به ملک ارزيابي و پرداخت مي‌شود و در مورد عرصه، ارزش آن به مأخذ بهاي يک سال قبل از تاريخ ارزيابي به اضافه 6 درصد تعيين مي‌گردد و در صورتي که اين قيمت بيش از بهاي ملک در تاريخ انجام ارزيابي باشد، بهاي زمان ارزيابي ملاک عمل خواهد بود... .
ماده 22: شهرداري‌ها مجازند اراضي و املاکي را که طبق اين قانون به ملکيت خود درمي‌آورند (به استثناي اراضي و املاک موضوع ماده 24 اين قانون) به منظور نوسازي به موجب قرارداد و در قبال اخذ تضمين کافي به شرکت‌ها و مؤسساتي که با سرمايه کافي و صلاحيت فني تشکيل يافته اند، واگذار کنند... شهرداري‌ها بهاي اين گونه اراضي و املاک و هزينه‌هاي پرداختي را به ترتيبي که پرداخت و تعهد نموده اند، به علاوه 10 درصد از شرکت‌ها و مؤسسات مذکور دريافت خواهند داشت.
...
ماده 24: شهرداري‌ها مي‌توانند در زمان تنظيم و اجراي طرح‌هاي نوسازي و همچنين توسعه و يا احداث معابري که عرض آن ها حداقل 20 متر باشد، با رعايت نقشه جامع يا نقشه ‌هادي شهر طرح‌هاي مربوط را به تناسب موقعيت محل و ضوابطي که وزارت کشور تعيين و اعلام خواهد کرد، وسيع تر از ميزان مورد احتياج طرح تنظيم و اجرا نموده و اراضي مازاد را در صورت عدم احتياج از طريق مزايده و با رعايت آيين نامه معاملات شهرداري به فروش رسانيده و وجوه حاصل شده را به حساب درآمد نوسازي و عمران شهري موضوع اين قانون منظور کنند... .»
قانون گذار در اين قانون حیطه شمول عوض را عرصه و اعیانی (قیمت عرصه واقع در اجرای طرح‌ها به مأخذ بهاي يک سال قبل از تاريخ ارزيابي به اضافه 6 درصد و قیمت اعیانی به نسبت خسارت وارده؛ به شرط آن که بيش از بهاي ملک در تاريخ انجام ارزيابي نباشد) و زمان تقویم قیمت را يک سال قبل از تاريخ ارزيابي (در مورد اثر طرح صراحتی وجود ندارد) دانسته؛ اما امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی، محل سکنا و ممر اعاشه را لحاظ نکرده است.
شهرداری‌ها می‌توانند برای وصول مطالبات خود به دلیل قصور در اعلام مشخصات و بهاي ملک، آن را از طريق مزايده براساس قيمت منطقه اي تصرف کرده و به فروش رسانند. براساس مواد 22 و 24 شهرداري‌ها مجازند املاک تصرفی را به شرکت‌ها و مؤسسات واگذار کنند و یا املاک مازاد توسعه معابر بیش از 20 متر را از طریق مزایده بفروشند.
5- قانون برنامه و بودجه سال 1352 مصوب 10 اسفند 1351 ديگر قانوني بود که در اين زمينه تحول ايجاد کرد: «ماده 50: هرگاه براي اجراي طرح‌هاي عمراني احتياج به خريد اراضي (اعم از داير و باير) و اعياني و تأسيسات متعلق به افراد يا مؤسسات خصوصي باشد، به طريق زير عمل خواهد شد: ...
3- ملاک تعيين قيمت عبارت است از بهاي عادله اراضي و ابنيه و تأسيسات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح عمراني بدون در نظر گرفتن تأثير طرح مربوط به قیمت آن ها. در مواردي که ملک مذکور محل سکونت مالک باشد، علاوه بر بهاي عادله صدي 10 به قيمت ملک افزوده خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک متصرفي باشد، 15 درصد ديگر قيمت عادله از اين بابت به او پرداخت خواهد شد. ...
9- اراضي واقع در خارج از محدوده شهرها که در مسير راه هاي اصلي يا فرعي و يا خطوط مواصلاتي و برق و مجاري آب و لوله‌هاي گاز و نفت قرار مي‌گيرد، با رعايت حريم مورد لزوم که از طرف هيئت وزيران تعيين خواهد شد، از طرف دولت مورد استفاده قرار مي‌گيرد و از بابت اين حق ارتفاق وجهي پرداخت نخواهد شد. ملاک تشخيص محدوده شهر نقشه مصوب انجمن شهر در هر محل خواهد بود که قبل از شروع مراحل طرح عمراني مورد عمل شهرداري‌ها مي باشد... .»
به این ترتیب، قانون گذار حیطه شمول عوض را اراضي و ابنيه و تأسيسات، نوع قیمت را قیمت عادله، زمان تقویم قیمت را همان زمان تقویم قیمت، اثر طرح را مشابه واقع در حوزه عمليات طرح عمراني بدون درنظر گرفتن تأثير طرح مربوط بر قیمت آن ها، امتیازات مربوط به ملک؛ نظیر خصوصی را صفر درصد، محل سکنا را 10 درصد و ممر اعاشه را 15 درصد و مجموع امتیازات را 25 درصد در نظر گرفته است. در این قانون تعریف دقیق تری از روش تعیین قیمت عادله ارائه شده و مطابق بند 9 آن، اراضي واقع در خارج از محدوده شهرها که در مسير راه هاي اصلي يا فرعي و يا خطوط مواصلاتي و برق و مجاري آب و لوله‌هاي گاز و نفت قرار دارند، با رعايت حريم مورد لزوم -که از طرف هيئت وزيران تعيين خواهد شد- از طرف دولت مورد استفاده قرار مي‌گيرد و از بابت اين حق ارتفاق وجهي پرداخت نخواهد شد.
6- تحول دیگر در قانون اصلاح بعضي از مواد قانون دعاوي اشخاص عليه دولت راجع به املاک و الحاق چند ماده به اين قانون مصوب اول مرداد 1353 روي داد: «ماده 8: وزارت جنگ مکلف است بهاي عادله اراضي و ابنيه و هرگونه اعياني را که براي ايجاد و توسعه سربازخانه‌ها و فرودگاه‌ها و ميدآن هاي تير و ساير تأسيسات نظامي به تشخيص وزارت جنگ مورد احتياج ارتش باشد يا سابقاً به تصرف ارتش درآمده باشد، به صورت نقد يا به اقساط به ترتيب زير به مالک يا مالکان بپردازد: الف- در نقاطي که براي اراضي و ابنيه طبق تعرفه وزارت دارايي ارزش معاملاتي تعيين شده است، بهاي عادله برابر ارزش معاملاتي روز معامله خواهد بود.
ب- در نقاطي که ارزش معاملاتي تعيين نشده است و همچنين در مورد انواع ديگر اعياني و حق کسب و پيشه و ساير حقوقي که در ملک مورد نياز موجود باشد، تعيين قيمت با توافق انجام مي‌شود و در صورت عدم توافق طرفين، قيمت عادله طبق نظر کارشناس يا کارشناساني که از طرف دادگاه شهرستان يا دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک از بين کارشناسان رسمي دادگستري انتخاب خواهند شد، تعيين و پرداخت مي‌گردد... کارشناسان بدون در نظر گرفتن مرغوبيت و ترقي قيمتي که در اثر اجراي طرح‌هاي نظامي در اراضي مجاور ايجاد شده است، تعيين قيمت مي‌نمايند. ...
ماده 10: در صورتي که اراضي و ابنيه مورد نياز محل سکونت مالک باشد، 10 درصد به قيمت عادله مذکور اضافه خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک باشد، 20 درصد اضافه بر قيمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد... .»
مقنن در اين قانون به طور خاص وزارت جنگ را از سایر دستگاه‌های دولتی مستثنا کرده و حیطه شمول عوض را اراضي و ابنيه و هرگونه اعياني، نوع قیمت را در نقاطي که براي اراضي و ابنيه طبق تعرفه وزارت دارايي ارزش معاملاتي تعيين شده است، بهاي عادله برابر ارزش معاملاتي روز و در بقیه موارد قیمت را توافقی و در غیر این صورت قیمت عادله، زمان تقویم قیمت را زمان معامله، اثر طرح را بدون در نظر گرفتن مرغوبيت و ترقي قيمتي که در اثر اجراي طرح‌هاي نظامي در اراضي مجاور ايجاد شده و امتیازات مربوط به ملک؛ نظیر خصوصی را صفر درصد، محل سکنا 10 درصد و ممر اعاشه 20 درصد قرار داده است.
قانون گذار به طور استثنا برای املاک مورد نیاز وزارت جنگ، پرداخت قیمت عادله را برابر با ارزش معاملاتی املاک (قیمت مصوب) که عموماً شامل املاک شهر‌ها که املاک گران قیمتی هستند و قیمت ارزش معاملاتی آن ها کمتر از قیمت روز می‌باشد، ملاک قرار داده است و به عبارت دیگر، به ارزش معاملاتی متوسل شده و در حق مالکان انصاف را رعایت نکرده است. در نقاطي که ارزش معاملاتي تعيين نشده و همچنين در مورد انواع ديگر اعياني و حق کسب و پيشه و ساير حقوقي که در ملک مورد نياز موجود است، تعيين قيمت با توافق انجام مي‌شود و در صورت عدم توافق طرفين قيمت عادله طبق نظر کارشناسان رسمي تعيين و پرداخت مي‌گردد. کارشناسان بدون در نظر گرفتن مرغوبيت و ترقي قيمتي که در اثر اجراي طرح‌هاي نظامي در اراضي مجاور ايجاد شده است، تعيين قيمت مي‌نمايند. به اين ترتيب، قانون گذار ایراد وارد به قانون برنامه هفت ساله دوم عمراني کشور مصوب 8 اسفند 1334 در مورد زمان تقویم یک سال قبل از اعلام شروع عمليات را رفع نموده و به جای آن قیمت عادله را به کار برده؛ بدون قید "روز" به عنوان پسوند قیمت عادله و از نظر زمان ایراد به آن وارد است.
در مقایسه با قانون برنامه هفت ساله دوم عمراني کشور مصوب 8 اسفند 1334 برای اراضي و ابنيه مورد نياز چنانچه محل سکونت مالک باشد، 10 درصد (5 درصد برای مالک شخصی حذف شده است) به قيمت عادله مذکور اضافه خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک باشد، 20 درصد اضافه بر قيمت عادله (به جای 15 درصد) به مالک پرداخت خواهد شد.

پس از انقلاب اسلامی
1- پس از پيروزي انقلاب اسلامی با تصويب لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت در تاريخ 17 بهمن 1358 توسط شورای انقلاب تحولي در اين خصوص ايجاد شد: « ماده 5: ملاک تعيين قيمت عبارت است از بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح بر قيمت آن ها.»
به این شکل قانون گذار حیطه شمول عوض را اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات، نوع قیمت را توافقی و در غیر این صورت قیمت عادله، زمان تقویم قیمت را روز تقویم، اثر طرح را مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح بر قيمت آن ها، امتیازات مربوط به ملک؛ نظیر خصوصی را صفر درصد و محل سکنا و یا ممر اعاشه را در مجموع 15 درصد تعيين کرده است.
به جرأت می‌توان گفت که جامع ترین تعریف و توصیف از قیمت عادله، نه تنها در مقایسه با قوانین قبلی؛ بلکه همان گونه که در بررسی قوانین بعدی مشخص خواهد شد، ارائه شده است. این لایحه قانونی نه تنها قیمت عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات (عوامل فیزیکی و مادی) را مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح بر قيمت آن ها معین نموده است؛ بلکه با مشمول شمردن حقوق و خسارات (عوامل غیر فیزیکی و غیر مادی) و روز تقویم (قیمت‌گذاری) در زمان ارائه گزارش و مشابه، بیشترین توضیحات را ارائه نموده است.
بنابراین می‌توان منظور قانون گذار را قیمت روز گزارش واحد مشابه نه تنها از نظر موقعیت، مشخصات فیزیکی و همسایگی؛ بلکه با همان شرایط و قیود (از قبیل سکنا، عمری، ارتفاقی، مالکیت غیر کامل) قلمداد کرد.
2- ضمن ايجاد تحولات بسيار در قوانین مرتبط با زمین‌های موات، بایر، دایر و مستحدثات مربوطه، قانون اراضی شهری مصوب 27 اسفند ؟؟؟؟ 136 (ماده 7 تبصره 5: تقويم دولت براساس قيمت منطقه اي [ارزش هاي معاملاتي] زمين مي باشد) و قانون زمین شهری مصوب 22 شهريور 1366 (ماده 9 تبصره 9: تقويم دولت براساس قيمت منطقه اي [ارزش معاملاتي] زمين بوده و بهاي اعياني ها در اراضي و ساير حقوق قانوني طبق نظر کارشناس رسمي دادگستري براساس بهاي عادله روز تعيين مي‌شود) با استفاده از احکام ثانویه شرعی و به استناد اجازه حضرت امام (ره) به وجود آمد؛ بدین نحو که قانون گذار حیطه شمول عوض را اراضي و اعیاني و ساير حقوق قانوني، نوع قیمت را برای عرصه قیمت منطقه ای و برای اعیانی و ساير حقوق قانوني قیمت عادله روز، زمان تقویم قیمت را روز تقویم دانسته و امتیازات مربوط به ملک؛ نظیر خصوصی، محل سکنا و ممر اعاشه را در آن لحاظ نکرده است.
3- تحول بعدی پس از بی اعتبار شدن قوانین اراضی شهری و زمین شهری؛ یعنی قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 28 آبان 1370 پديد آمد: « ماده واحده: در تمامي قوانين و مقرراتي که شهرداري‌ها مجاز به تملک ابنيه، املاک و اراضي قانوني مردم مي‌باشند، در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود...
تبصره 7- از تاريخ تصويب و لازم الاجرا شدن اين قانون، ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 "لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت " مصوب 17 بهمن 1358 شوراي انقلاب اسلامي که مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي مي‌باشد، در مورد شهرداري‌ها لغو مي‌گردد.»
به این ترتيب، قانون گذار حیطه شمول عوض را اراضي، املاک و ابنيه، نوع قیمت را توافقی و در غیر این صورت قیمت روز، زمان تقویم قیمت را روز تقویم و اثر طرح را مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح بر قيمت آن ها دانسته و امتیازات مربوط به ملک؛ نظیر خصوصی، محل سکنا و یا ممر اعاشه را لحاظ نکرده است.
براساس این ماده واحده، در تمامي قوانین و مقرراتی که شهرداری‌ها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم هستند، در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی باید با قیمت روز، تقویم و پرداخت شود که نسبت به قانون قبلی و ماده 3 قانون مربوط به تملک زمين ها براي اجراي برنامه‌هاي شهرسازي مصوب 17 خرداد 1339 (در مواردي که دولت مقتضي بداند، براي تعيين بهاي عرصه و اعياني و حق کسب و پيشه محلاتي که بايد تجديد بنا شوند، توسط کميسيون کارشناسي به ترتيب زير قيمت منطقه اي تعيين مي‌شود: الف- بهاي عرصه محله اي که بايد تجديد بنا گردد، به صورت منطقه اي تعيين مي‌شود...) به عدالت نزدیک تر است. به موجب تبصره 5 این ماده واحده، زمین‌های تملکی قانون زمین شهری که مورد نیاز شهرداری‌ها در بیش از یک هزار متر مربع باشد، فقط تا میزان هزار متر مربع از مزایای این قانون بهره مند شده و مازاد آن تابع ماده 9 قانون زمین شهری می باشد. اکنون با توجه به انقضای مدت اعتبار ماده 9 قانون زمین شهری، قاعدتاً تمامي اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها- صرف نظر از میزان مساحت آن ها- باید مشمول اين ماده واحده شوند.
از تاريخ تصويب و لازم الاجرا شدن اين قانون، ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 "لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت " مصوب 17 بهمن 1358 شوراي انقلاب اسلامي که مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي مي‌باشد، در مورد شهرداري‌ها لغو مي‌گردد.
با این حال باید پذیرفت قانون "نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها" ناسخ لایحه قانونی "نحوه خرید و تملک اراضی و املاک جهت اجرای طرح‌های عمومی، عمرانی و نظامی" از حیث ترتیب تعیین حق کسب و پیشه نمی باشد و باید حقوق تعلق گرفته طبق لایحه قانونی مذکور پرداخت شود.
در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک، قیمت املاک به قیمت عادله است؛ در صورتی که در قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی به قیمت روز تغییر کرده و چون یکی از دو قانون معتبر در حال حاضر در این خصوص است، در ادامه به طور مفصل به آن پرداخته مي شود.
4- تغییر دیگر در قانون تعيين تکليف اراضي واگذاري دولت و نهادها مصوب 15 اسفند 1370 مجمع تشخيص مصلحت نظام اتفاق افتاد: «ماده واحده: ... در مواردي که به رغم صدور سند اراضي به نام دولت، اقدامات دستگاه‌هاي ذي ربط به وسيله مراجع ذي صلاح ابطال شده يا بشود و يا نوع زمين به موجب رأي دادگاه تغيير يافته يا بيابد... الف ـ در زمين‌هایي که به وسيله بنياد مسکن انقلاب اسلامي يا نهادهاي انقلاب اسلامي و عنوان هاي مشابه و وزارت مسکن و شهرسازي (سازمان هاي عمران اراضي يا سازمان زمين شهري ) واگذار شده و طبق اعلام وزارت مسکن و شهرسازي در آن احداث بنا به عمل آمده، وزارت مسکن و شهرسازي مکلف است بهاي منطقه اي زمان ابلاغ اين مصوبه در خصوص اراضي غير موات را به صاحبان حق پرداخت نمايد. همچنين است در مورد زمين‌هايي که طراحي آماده سازي آن ها انجام و به مردم تخصيص داده شده اند... .
ب ـ در زمين‌هايي که وزارت مسکن و شهرسازي عمليات آماده سازي را در آن ها انجام داده؛ اما به مردم تخصيص داده نشده اند، در اين صورت بهاي کارشناسي روز اين گونه اراضي به تاريخ اين مصوبه بدون در نظر گرفتن ارزش‌هاي ناشي از ورود زمين به محدوده براساس تصميم مراجع ذي صلاح و اقدامات اجرایي دولت و عمليات آماده سازي- که از زمان شروع به تملک دولت صورت گرفته- به مالک پرداخت و يا معادل آن به بهاي تمام شده زمين به مالک واگذار گردد.»
به این شکل، قانون گذار حیطه شمول عوض را عرصه غیر موات، نوع قیمت را به شرط احداث بنا، قیمت منطقه ای زمان ابلاغ مصوبه (اوايل سال 1371) و عرصه‌هایی که عمليات آماده سازي آن ها انجام شده؛ اما به مردم تخصيص نيافته است و قیمت روز آن را به تاریخ مصوبه (اواخر سال 1370) بدون در نظر گرفتن ارزش‌هاي ناشي از ورود زمين به محدوده تعيين کرده و امتیازات مربوط به ملک؛ نظیر خصوصی، محل سکنا و یا ممر اعاشه را لحاظ ننموده است.
در بند (الف) این ماده واحده، عوض عرصه غیر موات به شرط احداث بنا، قیمت منطقه ای زمان ابلاغ مصوبه (اوايل سال 1371) عنوان شده که بدیهی است این قیمت با قیمت‌های مطرح شده در دو قانون معتبر؛ یعنی قیمت عادله "لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت" مصوّب 17 بهمن 1358 شورای انقلاب و قیمت روز "قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداري‌ها مصوب 28 آبان 1370 بسیار کمتر است.
در مورد بند (ب) نيز که اشعار داشته است: «در زمين‌هايي که وزارت مسکن و شهرسازي عمليات آماده سازي را در آن ها انجام داده؛ اما به مردم تخصيص داده نشده اند، بهاي کارشناسي روز اين گونه اراضي به تاريخ اين مصوبه بدون در نظر گرفتن ارزش‌هاي ناشي از ورود زمين به محدوده براساس تصميم مراجع ذي صلاح و اقدامات اجرایي دولت و عمليات آماده سازي- که از زمان شروع به تملک دولت صورت گرفته- به مالک پرداخت و يا معادل آن به بهاي تمام شده زمين به مالک واگذار گردد»، از آنجا که قیمت روز به تاریخ مصوبه (اواخر سال 1370) می‌باشد، بنابراین از قیمت‌های قوانین بالا کمتر است که توجیه این دو مورد مصلحت نظام بوده است.
نتیجه گیری:
با بررسی قوانین مشخص مي شود که جامع ترین مشخصات قیمت عادله بدین شرح: حیطه شمول عوض "اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات"، نوع قیمت "توافقی" و در غیر این صورت "قیمت عادله"، زمان تقویم قیمت "روز تقویم"، اثر طرح "مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح بر قيمت آن ها" و امتیازات مربوط به ملک؛ نظیر "خصوصی صفر درصد، محل سکنا و یا ممر اعاشه 15 درصد"؛ یعنی مجموع 15 درصد، توسط لايحه قانوني «نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت» مصوّب 17 بهمن 1358 شورای انقلاب تعریف شده است.
اين در حالی است که مجموع امتیازات قوانین برنامه هفت ساله دوم عمراني کشور مصوب 8 اسفند 1334و اصلاح بعضي از مواد قانون دعاوي اشخاص عليه دولت راجع به املاک و الحاق چند ماده به قانون مزبور مصوب اول مرداد 1353 سی درصد و مجموع امتیازات قانون برنامه و بودجه سال 1352 مصوب10 اسفند 1351 بیست و پنج درصد می‌باشد.
از نتایج اين جمع بندی، تفاوت آشکار قیمت عادله روز با قیمت روز بازار است؛ همان گونه که نظريه اداره کل حقوقي و تدوين قوانين به شماره 553/7 مورخ 2 فروردين 1381 آن را تأييد کرده است: «بهاي ملک بايد با توجه به وضعيت کاربري موجود يا مشابه آن - بنا به مورد- به قيمت عادله روز يا در مورد نياز شهرداري ها به قيمت روز، تعيين و پرداخت شود؛ نه با لحاظ تأثير طرح مورد نظر.» برخلاف عقیده عمومی که قیمت عادله روز را همان قیمت روز بازار می‌دانند. مؤید این مطلب نظريه‌مشورتي جدید اداره کل حقوقی قوه قضايیه به شماره 2489/7 مورخ 24 تير 1388 در خصوص قیمت عادله و قیمت روز است:
«قابل استماع بودن دعواي مطالبه قيمت روز ملک موضوع ملک شهرداري
دعوا به خواسته مطالبه قيمت روز ملک، موضوع طرح تملک قبل از تعيين ارزش و اظهارنظر کارشناس قابل استماع است و شهرداري مکلف است قيمت عادله مورد تملک شهرداري را حسب توافق طرفين يا جلب نظر کارشناس پرداخت نمايد. از اين رو چنانچه شهرداري مفاد ماده واحده قانون تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداري‌ها مصوب 1370 را اجرا نکرده باشد و مالک با مراجعه به دادگاه، بهاي اراضي مورد تصرف شهرداري (پس از تصرف) را مطالبه کند، دادگاه حسب مقررات قانون آيين دادرسي در امور مدني عمل خواهد نمود.» (نشریه قضاوت، شماره 65، مرداد و شهریور 1389)
همان‌گونه که مشخص است، اداره کل حقوقی قوه قضايیه دچار اشتباه و تناقض شده است که مطالب بالا این تفاوت را آشکار مي‌کند.

 

منبع:

http://www.maavanews.ir/tabid/38/ctl/Edit/mid/384/Code/8270/Default.aspx

http://www.maavanews.ir/tabid/38/ctl/Edit/mid/384/Code/8248/Default.aspx