Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه‌های اجرایی (قسمت دوم)

 

محمدمسعود علیزاده‌خرازی، عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی شریف و  کارشناس رسمی دادگستری.

 

قانون مربوط به تملک زمين‌ها براي اجراي برنامه‌هاي شهرسازي مصوب 17 خرداد 1339
ماده 1: «به دولت اجازه داده مي‌شود در هر مورد زمين‌هايي را که براي اجراي برنامه‌هاي شهرسازي و خانه سازي لازم و ضروري تشخيص مي‌دهد و همچنين محلاتي را که به علل شهرسازي و بهداشتي بايد تخريب و تجديد بنا شوند، پس از پرداخت بهاي عادله به شرح زير تملک و تصرف نمايد:
تبصره 1- بهاي عادله عبارت است از قيمت اراضي يک سال قبل از تاريخ اعلام تصميم دولت. چنانچه اين بها از بهاي روز بيشتر باشد، قيمت عادله روز ملاک عمل قرار خواهد گرفت. بهاي عادله بدون در نظر گرفتن منظور از خريد و تأثير اجراي برنامه‌هاي شهرسازي و خانه سازي در قيمت ها خواهد بود.
تبصره 2- چنانچه اراضي مورد نظر داراي اعياني از هر قبيل باشند و همچنين در مورد تجديد بناي محلات قديمي يا غير بهداشتي شهرها، بهاي عادله مجموع عرصه و اعياني نيز به ترتيب فوق تعيين و پرداخت مي‌شود.»
ماده 2: «چنانچه اعياني موجود در اراضي محل کسب و پيشه باشد و حق کسب و پيشه به آن تعلق گيرد، ميزان آن طبق تبصره 2 ماده 1 تعيين خواهد شد؛ مشروط بر اين که محل مزبور حداقل يک سال قبل از اعلام تصميم دولت محل کسب و پيشه بوده باشد... در اين مورد نفر دوم کميسيون کارشناسي از طرف صاحب کسب و پيشه تعيين خواهد شد. دولت مي‌تواند به جاي پرداخت حق کسب و پيشه تعهد نمايد که پس از انجام برنامه ساختماني، محل کسبي در همان حدود به وي واگذار کند.»
ماده 3: «در مواردي که دولت مقتضي بداند، براي تعيين بهاي عرصه و اعياني و حق کسب و پيشه محلاتي که بايد تجديد بنا شوند، توسط کميسيون کارشناسی به ترتيب زير قيمت منطقه اي تعيين مي‌شود:
الف- بهاي عرصه محله اي که بايد تجديد بنا گردد، به صورت منطقه اي تعيين مي‌شود.
ب- بهاي اعياني مشابه بر حسب نوع مصالح و تاريخ احداث، تناسب آن با بهاي عرصه و ساير مشخصات معين مي‌شود.
پ- حق کسب و پيشه محله‌هاي مشابه بر حسب موقعيت محل و ساير مشخصات معين مي‌شود. »
ماده 5: «گر بين تاريخ تعيين بها و تاريخ تصرف دولتي، مدتي فاصله ایجاد شود، دولت سالانه 6 درصد اضافه بها به مالک خواهد پرداخت.
تبصره- در صورتي که دولت طبق ماده دوم به جاي پرداخت حق کسب و پيشه تعهد نمايد که محل جديدي واگذار کند، سالانه صدي 6 حق کسب و پيشه تعيين شده را از تاريخ تخليه تا زمان تحويل محل کسب جديد به صاحب حق خواهد پرداخت.»
این قانون عبارت "سال قبل از اعلام شروع عمليات" قانون برنامه هفت ساله دوم عمراني کشور مصوب 8 اسفند 1334 را به عبارت "يک سال قبل از تاريخ اعلام تصميم دولت " تغییر داده است. براساس بند (الف) ماده 3 این قانون، در صورت صلاحدید دولت قیمت منطقه ای ملاک خواهد بود و همچنین درصد خسارت تأخیر به 6 درصد افزایش داده شده است.
این قانون که مختص زمین‌های شهری است، امتیازهاي مربوط به ارزش مالک نظیر 5 درصد اضافی مالک خصوصی، 15 درصد اضافی برای محل سکنای مالک و 15 درصد اضافی ممر اعاشه مالک را کنار گذاشته و به عبارت دیگر از ارزش مالک؛ یعنی از عدالت دور شده است.

قانون راجع به الحاق 8 ماده به آيين نامه اصلاحات ارضي مصوب 22 خرداد 1346
ماده 5: «سازمان اصلاحات ارضي کل کشور مکلف است عرصه اعيان اشخاص را در املاکي که طبق قوانين اصلاحات ارضي به دولت منتقل شده، در صورتي که فاقد زارع بوده و در مقررات موجود براي آنها تعيين تکليف نشده باشد، به نرخ عادله روز [زمان: روز گزارش کارشناسی] ارزيابي و به صاحبان اعيان طبق گواهي اداره ثبت محل بفروشد.
...
تبصره 2- بهاي اراضي و مستحدثات و اعيان متعلق به زارعان از طريق توافق سازمان عمران دولتي مربوطه و صاحبان آن تعيين مي‌شود. در صورت عدم توافق، بهاي مذکور براساس احتساب قيمت عادله اراضي و مستحدثات مشابه واقع در حوزه عمليات عمراني در تاريخ اجراي قانون در هر منطقه به وسيله کميسيوني مرکب از وزير آب و برق، دادستان کل کشور، مدير عامل سازمان برنامه، رئيس سازمان اصلاحات ارضي کل کشور، مدير کل ثبت و يا نمايندگان آنان با توجه به نظر کارشناسان تعيين خواهد شد.»
براساس این قانون، قیمت فروش توسط دولت به نرخ عادله روز و قیمت تملک طبق قیمت توافقی تعيين مي شود و در غیر این صورت قیمت عادله اراضي و مستحدثات مشابه واقع در حوزه عمليات عمراني در تاريخ اجراي قانون در هر منطقه ملاک خواهد بود.

قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 7 آذر 1347
ماده 2: «در شهر تهران از تاريخ اول فروردين ماه 1348 و در ساير شهرها از تاريخي که وزارت کشور تعيين و اعلام کند، براي تمامي اراضي و ساختمان‌ها و مستحدثات واقع در محدوده قانوني شهر عوارض خاص سالانه به مأخذ 5 در هزار بهاي آن‌ها -که طبق مقررات اين قانون تعيين خواهد شد- برقرار مي‌شود.»
ماده 11: «نسبت به اراضي واقع در محدوده شهر که فاقد ساختمان اساسي بوده و يا باغ شهري به آن اطلاق نشود، در صورتي که تا يک سال بعد از پايان مهلت مقرر در ماده 5 مالکان يا قائم مقام يا نمايندگان قانوني آنان مشخصات و بهاي ملک خود را به شهرداري اعلام نکنند، شهرداري‌هاي مشمول ماده 2 اين قانون مکلفند اين گونه املاک را به تصرف درآورده و به قائم مقامي مالک از طريق مزايده با رعايت آيين نامه معاملات شهرداري و براساس قيمت منطقه اي به فروش برسانند و مطالبات خود را به انضمام جرايم و هزينه‌هاي متعلقه به اضافه 5 درصد قيمت ملک به سود برنامه نوسازي از محل بهاي ملک برداشت نموده و مابقي را در حساب سپرده ثابت شهرداري در بانک نگهداري کنند تا در صورت مراجعه مالکان يا نمايندگان قانوني آنان در مقابل اخذ رسيد به آن‌ها پرداخت شود. هرگاه ظرف 10 سال مالک يا نمايندگان قانوني آنان مراجعه ننمايند، وجوه مذکور به حساب درآمد نوسازي منظور خواهد شد.»
ماده 18: «ارزيابي املاک و تعيين غرامت و پرداخت آن به مالکاني که تمام يا قسمتي از ملک آن‌ها در اجراي طرح‌هاي نوسازي و احداث و اصلاح و توسعه معابر و تأمين نيازمندي‌هاي عمومي شهر مورد تصرف قرار مي‌گيرد و دريافت حق مرغوبيت از کساني که ملک آن‌ها بر اثر اجراي طرح‌هاي مذکور مرغوب مي‌شود، به شرح زير خواهد بود:
الف- در مورد اعياني به نسبت خسارت وارده به ملک ارزيابي و پرداخت مي‌شود و در مورد عرصه ارزش آن به مأخذ بهاي يک سال قبل از تاريخ ارزيابي به اضافه 6 درصد تعيين مي‌گردد و در صورتي که اين قيمت بيش از بهاي ملک در تاريخ انجام ارزيابي باشد، بهاي زمان ارزيابي ملاک عمل خواهد بود.»
ماده 22: «شهرداري‌ها مجازند اراضي و املاکي را که طبق اين قانون به ملکيت خود در مي‌آورند (به استثناي اراضي و املاک موضوع ماده 24 اين قانون) به منظور نوسازي به موجب قرارداد و در قبال اخذ تضمين هاي کافي به شرکت‌ها و مؤسساتي که با سرمايه کافي و صلاحيت فني تشکيل يافته اند، واگذار کنند.
صلاحيت فني و مالي اين گونه شرکت‌ها به طور کلي و برتري طرح هاي عمراني آن‌ها براساس نقشه جامع شهر در هر مورد بايد از طرف شهرداري پيشنهاد شده و انجمن شهر آن را تصويب و وزارت کشور تأييد کند.
شهرداري‌ها بهاي اين گونه اراضي و املاک و هزينه‌هاي پرداختي را به ترتيبي که پرداخت و تعهد نموده اند، به علاوه 10 درصد از شرکت‌ها و مؤسسات مذکور دريافت خواهند داشت.
شرکت‌ها و مؤسسات مذکور در اين ماده مادام که طرح مصوب را طبق قرارداد منعقد شده اجرا نکرده باشند، حق واگذاري تمام يا قسمتي از اراضي و املاک مورد قرارداد را به غير ندارند.»
ماده 24: «شهرداري‌ها مي‌توانند در زمان تنظيم و اجراي طرح‌هاي نوسازي و همچنين توسعه و يا احداث معابري که عرض آنها حداقل 20 متر باشد، با رعايت نقشه جامع يا نقشه‌ هادي شهر، طرح‌هاي مربوط را به تناسب موقعيت محل و ضوابطي که وزارت کشور تعيين و اعلام خواهد کرد، وسيع تر از ميزان مورد احتياج طرح تنظيم و اجرا نموده و اراضي مازاد را در صورت عدم احتياج از طريق مزايده و با رعايت آيين نامه معاملات شهرداري به فروش رسانيده و وجوه حاصل شده را به حساب درآمد نوسازي و عمران شهري موضوع اين قانون منظور کنند.»
ماده 27: «پرداخت حق کسب و پيشه يا تجارت اشخاص (اعم از مستأجر يا متصرف يا مالک) که محل کار آنان در اثر اجراي طرح‌هاي احداث و توسعه معابر و نوسازي و عمران شهري از بين مي‌رود، برعهده شهرداري مي‌باشد؛ مشروط به اين که قبل از اعلام مقرر در ماده 16 اين قانون ملک محل کسب و پيشه و يا تجارت باشد.
ترتيب اجراي اين ماده و نحوه تعيين و تشخيص و پرداخت حق کسب و پيشه يا تجارت طبق آيين نامه اي خواهد بود که توسط وزارت کشور تهيه و به تصويب هيئت وزيران خواهد رسيد.
تبصره- غرامت زمين زير بناي محل کسب و پيشه با توجه به اين که حق کسب و پيشه آن پرداخت شده، تعيين و به مالک پرداخت مي‌شود.»
ماده 36: «تبصره 4 ماده 96 و تبصره 3 ماده 99 قانون اصلاح پاره اي از مواد و الحاق مواد جديد به قانون شهرداري مصوب سال 1345 از تاريخ تصويب اين قانون ملغاست.»
در ماده 11 به دلیل قصور در اعلام مشخصات و بهاي ملک، قانون گذار شهرداری را برای وصول مطالبات خود به انضمام جرايم و هزينه‌هاي متعلقه به اضافه 5 درصد قيمت ملک، مجاز به تصرف ملک و فروش آن از طريق مزايده براساس قيمت منطقه اي به قائم مقامي مالک کرده است.
برابر بند (الف) ماده 18 نيز نحوه ارزيابي املاک و تعيين غرامت در مورد اعياني به نسبت خسارت وارد شده به آنها خواهد بود و در مورد عرصه، ارزش آن به مأخذ بهاي يک سال قبل از تاريخ ارزيابي به اضافه 6 درصد تعيين مي‌گردد. در صورتي که اين قيمت بيش از بهاي ملک در تاريخ انجام ارزيابي باشد، بهاي زمان ارزيابي ملاک عمل خواهد بود.
مطابق مواد 22 و 24 شهرداري‌ها مجازند املاک تصرفی خود را به شرکت‌ها و مؤسسات واگذار کنند و بهاي اين گونه اراضي و املاک و هزينه‌هاي پرداختي را به ترتيبي که پرداخت و تعهد نموده اند، به علاوه 10 درصد از شرکت‌ها و مؤسسات دريافت نمایند و یا از طریق مزایده آن ها را به فروش رسانند. براساس ماده 27 نيز طبق آيين نامه مربوطه، حق کسب و پيشه يا تجارت به صاحب آن پرداخت و غرامت زمين زير بناي محل کسب و پيشه با توجه به اين که حق کسب و پيشه آن پرداخت شده، تعيين و به مالک داده مي‌شود.

قانون خريد اراضي کشاورزي براي تأمين نيازمندي هاي صنعتي و معدني مصوب 20 خرداد 1348
ماده واحده: «واحدهاي صنعتي و معدني، اعم از دولتي يا خصوصي، به منظور تأمين نيازمندي هاي خود در اجراي طرح هاي مربوط به معادن طبقه 2 يا صنايع مي‌توانند بر حسب ضرورت امر به تشخيص وزارت اقتصاد و با موافقت وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي، املاک زراعتي و حق ريشه زارعان و اعيان و مستحدثات متعلقه را به مقدار مورد نياز براي اجراي طرح اجاره و يا خريداري نمايند.
تبصره 1- بهاي اراضي و حق ريشه و مستحدثات و اعيان متعلقه و مال الاجاره از طريق توافق بين مالکان يا زارعان و واحدهاي صنعتي يا معدني تعيين مي‌شود. در صورت عدم توافق، بهاي مذکور بر اساس قيمت عادله روز [زمان: روز گزارش کارشناسی] توسط کميسيوني مرکب از وزير اقتصاد، وزير اصلاحات ارضي و تعاون روستايي، دادستان کل کشور و يا معاونان آنها با جلب نظر کارشناس تعيين خواهد شد.»

قانون برنامه و بودجه سال 1352 مصوب10 اسفند1351
ماده 50: «هرگاه براي اجراي طرح هاي عمراني احتياج به خريد اراضي (اعم از داير و باير) و اعياني و تأسيسات متعلق به افراد يا مؤسسات خصوصي باشد، به طريق زير عمل خواهد شد:
1- هرگاه بين دستگاه اجرايي و مالک در مورد بهاي اراضي و ابنيه و تأسيسات و خسارات وارد شده توافق باشد، در صورتي که مبلغ معامله يا خسارت از يک ميليون ريال بيشتر نباشد، دستگاه اجرايي رأساً مي‌تواند نسبت به خريد ملک و پرداخت خسارت اقدام نمايد و در صورتي که مبلغ معامله يا خسارت بيش از يک ميليون ريال باشد، بهاي خريد ملک يا ميزان خسارت بايد به تصويب هيئت مقرر در ماده 71 قانون محاسبات عمومي برسد.
2- هرگاه نسبت به بهاي اراضي و ابنيه و تأسيسات و خسارت وارده بين مقامات اجرا کننده طرح و مالک توافق حاصل نشود، بها و ميزان خسارت برحسب محل اجراي طرح در استان مرکز به وسيله هيئتي مرکب از وزير کشور، دادستان کل، مدير کل ثبت يا نمايندگان آنان و در استان ها و فرمانداري‌هاي کل به وسيله هيئتي مرکب از استاندار يا فرماندار کل، دادستان استان يا شهرستان و رئيس اداره ثبت استان يا فرمانداري کل با توجه به نظر کارشناسان صلاحيت دار که از طرف هيئت‌هاي مزبور انتخاب مي‌ شوند، تعيين خواهد شد و رأي اين هيئت‌ها قطعي است.
در مورد املاک مزروعي در استان مرکز، وزير تعاون و امور روستاها يا نماينده او به جاي وزير کشور و در ساير استان ها و فرمانداري هاي کل، رئيس اداره تعاون و امور روستاهاي استان به جاي استاندار يا فرماندار کل خواهد بود.
3- ملاک تعيين قيمت عبارت است از بهاي عادله اراضي و ابنيه و تأسيسات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح عمراني بدون درنظر گرفتن تأثير طرح مربوط بر قیمت آنها. در مواردي که ملک محل سکونت مالک باشد، علاوه بر بهاي عادله صدي 10 به قيمت ملک افزوده خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک متصرفي باشد، 15 درصد ديگر قيمت عادله از اين بابت به او پرداخت خواهد شد.
4- در صورت حصول توافق بين مالک و دستگاه اجرايي در مورد بهاي ملک و يا ميزان خسارت، دستگاه اجرايي موظف است حداکثر ظرف 6 ماه نسبت به خريد ملک و پرداخت بهاي آن و يا پرداخت خسارت اقدام نمايد و يا آن که انصراف خود را از خريد ملک اعلام کند.
در غير اين صورت توافق حاصل شده بي اثر خواهد بود و مالک مي‌تواند هرگونه عملي را نسبت به ملک خود اعم از فروش، اجاره و غيره انجام دهد.
6- در مورد املاک مزروعي با توجه به قانون نحوه انتقال اراضي واگذاري به زارعان مشمول قوانين و مقررات اصلاحات ارضي مصوب 21 آذر 1351 اقدام و علاوه بر پرداخت بهاي عادله معادل 15 درصد، قيمت مزبور بين زارعان و 15 درصد بين خوش نشينان و برزگراني که محل سکونت خود را ترک مي‌نمايند، به نسبت تعداد عائله تحت تکفل آنان تقسيم خواهد شد.
6- در صورتي که طبق نظر اداره تعاون و امور روستاهاي محل، زارعان حقوقي در ملک مورد بحث داشته باشند، حقوق زارعان ذي نفع به تشخيص آن اداره از قيمت عادله ملک کسر و به آنها پرداخت و بقيه به مالک پرداخت خواهد شد.
7- نسبت به املاک موقوفه اي که فروش آنها مجاز نيست، به طريق اجاره طويل المدت يا تبديل به احسن عمل خواهد شد. در مورد املاک موقوفه در صورتي که زارعان طبق نظر اداره تعاون و امور روستاهاي محل حقوقي در آن ملک داشته باشند، حقوق آنان به تشخيص آن اداره تأمين مي‌شود.
8- تصرف اراضي و ابنيه و تأسيسات در صورت حصول توافق با مالک فقط پس از پرداخت قيمت ملک به مالک و در صورت عدم توافق با مالک، پس از توديع قيمت تعيين شده به وسيله هيئت هاي مذکور در بند 2 اين ماده در صندوق دادگستري مجاز است.
به هر صورت، عدم توافق در قيمت ملک يا خسارت نبايد موجب وقفه يا تأخير در اجراي طرح عمراني شود.
در صورتي که مالک به انتقال ملک و تحويل آن رضايت ندهد، پس از سپردن قيمت ملک در صندوق حسابداري دادگستري محل، دادستان محل از طرف او سند انتقال ملک مورد نظر را امضا و ظرف يک ماه به تخليه قطعي ملک مذکور اقدام مي‌نمايد.
9- اراضي واقع در خارج از محدوده شهرها که در مسير راه هاي اصلي يا فرعي و يا خطوط مواصلاتي و برق و مجاري آب و لوله‌هاي گاز و نفت قرار مي‌گيرند، با رعايت حريم مورد لزوم که از طرف هيئت وزيران تعيين خواهد شد، از طرف دولت مورد استفاده قرار مي‌گيرند و از بابت اين حق ارتفاق وجهي پرداخت نخواهد شد.
ملاک تشخيص محدوده شهر، نقشه مصوب انجمن شهر در هر محل خواهد بود که قبل از شروع مراحل طرح عمراني مورد عمل شهرداري‌ها بوده است.
10- در صورتي که مستحدثات و اعياني موجود بر اثر احداث تأسيسات فوق الذکر از بين برود و يا خساراتي به آنها وارد شود، دستگاه هاي اجرايي مربوط بايد قيمت اعياني از بين رفته و خسارت وارد شده را طبق مقررات اين قانون بپردازند.
11- در مواردي که شهرداري‌ها مسئوليت اجراي طرح هاي عمراني را عهده دار هستند، در صورتي که شهرداري مربوط مشمول قانون نوسازي و عمران شهري نباشد، از لحاظ خريد اراضي و ابنيه و تأسيسات و پرداخت خسارت تابع مقررات اين قانون خواهد بود.»
قانون اصلاح بعضي از مواد قانون دعاوي اشخاص عليه دولت راجع به املاک و الحاق چند ماده به اين قانون مصوب اول مرداد 1353
ماده 8: «وزارت جنگ مکلف است بهاي عادله اراضي و ابنيه و هرگونه اعياني را که براي ايجاد و توسعه سربازخانه‌ها، فرودگاه‌ها و ميدان هاي تير و ساير تأسيسات نظامي به تشخيص وزارت جنگ مورد احتياج ارتش باشد يا سابقاً به تصرف ارتش درآمده باشد، به صورت نقد يا اقساط به ترتيب زير به مالک يا مالکان بپردازد:
الف- در نقاطي که براي اراضي و ابنيه طبق تعرفه وزارت دارايي ارزش معاملاتي تعيين شده است، بهاي عادله برابر ارزش معاملاتي روز معامله خواهد بود.
ب- در نقاطي که ارزش معاملاتي تعيين نشده است و همچنين در مورد انواع ديگر اعياني و حق کسب و پيشه و ساير حقوقي که در ملک مورد نياز موجود باشد، تعيين قيمت با توافق انجام مي‌شود و در صورت عدم توافق طرفين، قيمت عادله طبق نظر کارشناس يا کارشناساني که از طرف دادگاه شهرستان يا دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک از ميان کارشناسان رسمي دادگستري انتخاب خواهند شد، تعيين و پرداخت مي‌شود... کارشناسان بدون در نظر گرفتن مرغوبيت و ترقي قيمتي که در اثر اجراي طرح هاي نظامي در اراضي مجاور ايجاد شده است، تعيين قيمت مي‌نمايند.»
...
ماده 10: «در صورتي که اراضي و ابنيه مورد نياز محل سکونت مالک باشد، 10 درصد به قيمت عادله مذکور اضافه خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک باشد، 20 درصد اضافه بر قيمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد... .»
در این قانون، قانون گذار به طور استثنا برای املاک مورد نیاز وزارت جنگ پرداخت قیمت عادله را برابر با ارزش معاملاتی املاک (قیمت مصوب) که عموماً شامل املاک شهر‌ها می‌شود و املاک گران قیمتی هستند و قیمت ارزش معاملاتی آن‌ها کمتر از قیمت روز می‌باشد، ملاک قرار داده که به این ترتیب رعایت انصاف در حق مالکان نشده است.
در نقاطي که ارزش معاملاتي تعيين نشده و همچنين در مورد انواع ديگر اعياني و حق کسب و پيشه و ساير حقوقي که در ملک مورد نياز است، تعيين قيمت با توافق انجام مي‌شود و در صورت عدم توافق طرفين، قيمت عادله طبق نظر کارشناسان رسمي دادگستري تعيين و پرداخت مي‌گردد. کارشناسان بدون در نظر گرفتن مرغوبيت و ترقي قيمتي که در اثر اجراي طرح‌هاي نظامي در اراضي مجاور ايجاد شده است، تعيين قيمت مي‌نمايند. به نظر مي رسد افت قيمت روز به خاطر اجرای طرح هاي نظامی مورد نظر قانون نیست و به عبارت دیگر، قانون گذار ایراد وارد به قانون برنامه هفت ساله دوم عمراني کشور مصوب 8 اسفند 1334 درخصوص زمان تقویم یک سال قبل از اعلام شروع عمليات را رفع کرده و به جای آن "قیمت عادله" را به کار برده است؛ بدون قید روز به عنوان پسوند قیمت عادله.
از نظر زمان به اين قانون ايراد وارد است. در مقایسه با قانون برنامه هفت ساله دوم عمراني کشور مصوب 8 اسفند 1334 برای اراضي و ابنيه مورد نيازي که محل سکونت مالک هستند، 10 درصد (5 درصد برای مالک شخصی حذف شده است) به قيمت عادله مذکور اضافه خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک باشد، 20 درصد اضافه (به جای 15 درصد) بر قيمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد.

قوانين پس از پيروزي انقلاب اسلامی
لايحه قانوني نحوه تخليه ساختمان هاي استيجاري به وسيله وزارتخانه‌ها، شرکت ها و سازمان هاي دولتي مصوب 6 مرداد 1358
ماده واحده: «وزارتخانه‌ها، ادارات، شرکت ها و سازمان هاي دولتي تابعه و وابسته مي توانند... در خصوص ساختمان هايي که مورد استفاده وزارتخانه‌ها، ادارات دولتي و سازمان هاي وابسته قرارداد بوده و تاريخ تنظيم اجاره آنها قبل از 22 بهمن 1357 است، با نظر کارشناس رسمي وزارت دادگستري براساس نرخ عادله روز نسبت به تعديل مال الاجاره اقدام نمايند. رأي کارشناس رسمي دادگستري در حکم آراي صادره از دادگاه صالح تلقي شده و قابل اجرا خواهد بود.»
این قانون به دلیل کاهش شدید قیمت‌ها و اجاره بها بعد از وقوع انقلاب اسلامی، برای حفظ مصالح عموم و کاهش اجاره بها به سطح قیمت‌های روز بازار اجاره تدوين شده؛ اما توضیحي در مورد نرخ عادله روز نداده است.

لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوّب 17 بهمن 1358 شورای انقلاب
ماده 5: «ملاک تعيين قيمت عبارت است از بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آنها.» این قانون علاوه بر موارد ذکر شده در قانون برنامه و بودجه سال 1352 مصوب10 اسفند 1351 که در بند 3 ماده 50 آن مقرر شده بود: «ملاک تعيين قيمت عبارت است از بهاي عادله اراضي و ابنيه و تأسيسات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح عمراني بدون درنظر گرفتن تأثير طرح مربوط بر قیمت آنها و در مواردي که ملک محل سکونت مالک باشد، علاوه بر بهاي عادله صدي 10 به قيمت ملک افزوده خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک متصرفي باشد، 15 درصد ديگر قيمت عادله از اين بابت به او پرداخت خواهد شد»، برای عدم اجحاف در حق مالکان و شفافیت بیشتر، حقوق و خسارات را به عنوان فاکتورهای تعیین قیمت اضافه نموده است و با افزودن عبارت "روز تقويم" در مورد زمان قیمت‌گذاری نیز شفاف سازی کرده است. به اين ترتيب، می‌توان گفت این لایحه قانونی جامع ترین تعریف و توصیف را از قیمت عادله نه تنها در مقایسه با قوانین قبلی؛ بلکه همان گونه که در بررسی قوانین بعدی مشخص خواهد شد، ارائه نموده است.
این لایحه قانونی نه تنها قیمت عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات (عوامل فیزیکی و مادی) مشابه واقع در حوزه عمليات طرح را بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آنها معین کرده؛ بلکه با مشمول شمردن حقوق و خسارات (عوامل غیر فیزیکی و غیر مادی) و روز تقویم (قیمت‌گذاری) بیشترین توضیحات را ارائه نموده است. بنابراین می‌توان منظور قانون گذار را قیمت‌گذاری در روز ارائه گزارش، واحد مشابه نه تنها از نظر موقعیت، مشخصات فیزیکی و همسایگی؛ بلکه با همان شرایط و قیود (از قبیل سکنی، عمری، ارتفاقی و مالکیت غیر کامل) دانست.

قانون اراضي شهري مصوب 27 اسفند1360
ماده 1: «براي نيل به اهداف مذکور در اصول 31، 43، 45 و 47 قانون اساسي جمهوري اسلامي ... با استفاده از اجازه مورخ 19 مهر 1360 حضرت امام خميني (مد ظله العالي) که در آن مجلس شوراي اسلامي را صاحب صلاحيت براي تشخيص موارد ضرورت و فساد و اختلال نظام اجتماعي و قانون گذاري لازم در اين مورد دانسته اند، اجراي مواد اين قانون موقتاً براي مدت 5 سال در سراسر کشور ضروري تشخيص داده مي شود.»
ماده 2: «اراضي شهري زمين‌هايي است که در محدوده قانوني شهرها و شهرک ها قرار گرفته باشد.»
ماده 3: «اراضي موات شهري زمين‌هايي است که سابقه عمران و احيا نداشته باشد.»
ماده 4: «اراضي باير شهري زمين‌هايي است که سابقه عمران و احيا داشته و به تدريج به حال موات برگشته است؛ اعم از آن که صاحب مشخصي داشته يا نداشته باشد.»
ماده 5: «تمامي زمين هاي موات شهري در اختيار دولت جمهوري اسلامي است و اسناد و مدارک مالکيت گذشته ارزش قانوني ندارد؛ مگر آن که از تاريخ 25 بهمن 1357 توسط دولت واگذار شده باشد.»
ماده 6: «کساني که طبق مدارک مالکيت رسمي از زمين هاي موات شهري داشته اند؛ مشروط بر آن که مسکن مناسبي نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازي در سراسر کشور زميني در حد نصاب ماده 8 در اختيارشان گذاشته مي شود تا عمران و احيا کنند و در صورت عدم عمران و احيا حق مذکور ساقط و زمين به دولت باز مي گردد.»
ماده 7: «تمامي اراضي باير شهري بلاصاحب معلوم در اختيار دولت مي باشد.
تبصره 5- تقويم دولت براساس قيمت منطقه اي (ارزش هاي معاملاتي) زمين مي باشد.»
...
ماده 9: «مالکان زمين هاي باير و داير شهري موظفند زمين هاي مورد نياز دولت يا شهرداري را با تقويم دولت به آنها بفروشند و دولت مي تواند به جاي زمين‌هايي که مساحت آنها بيش از 3 هزار متر مربع مي باشد، با رعايت ضوابط، عوض آن را از ساير اراضي دولتي که ارزش معاملاتي آن معادل بهاي زمين واگذار شده به دولت است، به فروشنده واگذار کند.»
...
تبصره 2 ماده 11: «بهاي واگذاري زمين به اشخاص نبايد از قيمت هاي منطقه اي (ارزش هاي معاملاتي) تجاوز نمايد؛ ولي چنانچه هزينه تمام شده زميني براي دولت بيش از قيمت هاي منطقه اي (ارزش هاي معاملاتي) باشد، با بهاي هزينه تمام شده واگذار مي گردد.»
ماده 12: «تشخيص عمران و احيا و تأسيسات متناسب و تمييز باير و موات اراضي با کميسيوني مرکب از نمايندگان وزيران دادگستري و مسکن و شهرسازي و شهردار محل طبق آيين نامه اجرايي خواهد بود. تشخيص کميسيون ظرف 10 روز از تاريخ اعلام وزارت مسکن و شهرسازي قابل اعتراض در دادگاه محل است.»
در این قانون با اتکا به احکام ثانویه (اجازه از حضرت امام خميني) به طور موقت (5 سال) قیمت منطقه اي برای تملک دستگاه‌های اجرایی به جای قیمت عادله منظور شده است.

قانون زمين شهري مصوب 22 شهريور 1366
ماده 1: «به منظور تنظيم و تنسيق امور مربوط به زمين و ازدياد عرضه و تعديل و تثبيت قيمت آن به عنوان يکي از عوامل عمده توليد و تأمين رفاه عمومي و اجتماعي و ايجاد موجبات حفظ و بهره برداري هر چه صحيح تر و وسيع تر از اراضي و همچنين فراهم نمودن زمينه لازم براي اجراي اصل 31 و نيل به اهداف مندرج در اصول 43، 45 و 47 قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران براي تأمين مسکن و تأسيسات عمومي، مواد اين قانون به تصويب مي‌رسد و از تاريخ تصويب در سراسر کشور لازم الاجراست.»
ماده 2: «اراضي شهري زمين هايي است که در محدوده قانوني و حريم استحفاظي شهرها و شهرک ها قرار گرفته است.»
ماده 3: «اراضي موات شهري زمين هايي است که سابقه عمران و احيا نداشته باشد.
زمين هاي مواتي که به رغم مقررات قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري بدون مجوز قانوني از تاريخ 5 تير 1358 به بعد احيا شده باشند، همچنان در اختيار دولت هستند.»
ماده 4: «اراضي باير شهري زمين هايي است که سابقه عمران و احيا داشته و به تدريج به حالت موات برگشته؛ اعم از آن که صاحب مشخصي داشته يا نداشته باشد.»
ماده 5: «اراضي داير زمين هايي است که آن را احيا و آباد نموده اند و در حال حاضر داير و مورد بهره برداري مالک است. زمين هاي داير مشمول اين قانون صرفاً اراضي کشاورزي يا آيش اعم از محصور يا غير محصور مي‌باشد.»
ماده 6: «تمامي زمين هاي موات شهري اعم از آن که در اختيار اشخاص يا بنيادها و نهادهاي انقلابي دولتي و يا غير دولتي باشد، در اختيار دولت جمهوري اسلامي است و اسناد و مدارک مالکيت گذشته ارزش قانوني ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازي اسناد آنها را به نام دولت صادر نمايند؛ مگر آن که از تاريخ 22 بهمن 1357 توسط دولت واگذار شده باشد... .»
ماده 7: «کساني که طبق مدارک مالکيت، از زمين هاي موات شهري در اختيار داشته اند؛ مشروط بر آن که از مزاياي ماده 6 يا 8 قانون اراضي شهري مصوب 1360 استفاده نکرده و مسکن مناسبي نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازي در سراسر کشور قطعه و يا قطعاتي جمعاً معادل 1000 متر مربع در اختيارشان گذاشته مي‌شود تا در مهلت مناسبي که در آيين نامه تعيين خواهد شد عمران و احيا کنند. در صورت عدم عمران و احيا بدون عذر موجه، اجازه مذکور ساقط و زمين به دولت باز مي گردد.
تبصره- در مورد کساني که به تاريخ قبل از قانون لغو مالکيت اراضي موات شهري مصوب 5 تير 1358 با اسناد عادي داراي زمين بوده و در مهلت‌هاي تعيين شده قبلي از طرف مراجع مربوطه تشکيل پرونده داده اند و يا در شهرهايي که تاکنون مهلت‌هاي مذکور براي تشکيل پرونده اعلام نشده است، در صورتي که تاريخ تنظيم سند عادي و صحت معامله از طرف مراجع قضايي ذي صلاح تأييد شود، برابر ضوابطي که در آيين نامه اجرايي اين قانون تعيين مي‌شود، اجازه عمران داده خواهد شد.»
ماده 8: «تمامي اراضي باير شهري که صاحب مشخصي نداشته باشد، در اختيار ولي فقيه است.»
ماده 9: «وزارت مسکن و شهرسازي موظف است زمين هاي مورد نياز براي امر مسکن و خدمات عمومي را ضمن استفاده از تمامي اراضي موات و دولتي در شهرهايي که به پيوست اين قانون به دليل عدم تکافوي اراضي مذکور در اين شهرها ضرورت آن حتمي است، به ترتيب از زمين هاي باير و داير شهري تأمين نمايد.
مالکان اراضي باير و داير شهري، اعم از اشخاص حقيقي يا حقوقي و بنيادها و نهادها و ارگان هاي دولتي و غير دولتي موظفند زمين هاي مورد نياز دولت يا شهرداري‌ها را که موضوع اين قانون است، به منظورهاي زير و با تقويم دولت به آنها (دولت و شهرداري‌ها) بفروشند: ...
تبصره 2- مالکان اراضي باير و داير شهري اعم از مشاع و يا شش دانگ که زمين آنها مورد نياز دولت و شهرداري‌ها به شرح اين ماده است، مشروط به اين که از مزاياي ماده 6 يا 8 قانون اراضي شهري مصوب 1360 استفاده نکرده باشند، حق دارند طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازي قطعه يا قطعاتي از زمين مذکور را به انتخاب خود و در صورت عدم امکان، از ساير اراضي دولتي معادل 1000 متر مربع عمران و تفکيک نمايند يا به دولت بفروشند. زايد بر آن (نه عين و نه منفعت ) قابل واگذاري نيست؛ مگر به دولت و با تقويم دولت و يا اين که با اجازه و زير نظر وزارت مسکن و شهرسازي عمران نموده و واگذار نمايد.
...
تبصره 9- تقويم دولت براساس قيمت منطقه اي (ارزش معاملاتي) زمين بوده و بهاي اعياني ها در اراضي و ساير حقوق قانوني طبق نظر کارشناس رسمي دادگستري براساس بهاي عادله روز تعيين مي‌گردد.
...
تبصره 11- اين ماده و تبصره‌هاي آن با استفاده از اجازه مورخ 19 مهر 1360 حضرت امام خميني (مدظله العالي) که در آن مجلس شوراي اسلامي را صاحب صلاحيت براي تشخيص موارد ضرورت دانسته اند، صرفاً در شهرهاي مندرج در پيوست اين قانون و تبصره‌هاي 7 و 8 آن در تمامي شهرها و شهرک هاي سراسر کشور براي مدت 5 سال از تاريخ تصويب قابل اجراست و پس از مهلت مذکور در شهرهاي ياد شده نيز مانند ساير شهرهاي کشور ساير مواد قانون قابل اجرا خواهد بود.»
ماده 11: «وزارت مسکن و شهرسازي موظف است براساس سياست عمومي کشور طبق آيين نامه اجرايي نسبت به آماده سازي يا عمران و واگذاري زمين هاي خود مطابق طرح هاي مصوب قانوني اقدام کند.
...
تبصره 3- بهاي واگذاري زمين به اشخاص نبايد از قيمت‌هاي منطقه اي زمان واگذاري (ارزش هاي معاملاتي) تجاوز نمايد؛ ولي چنانچه براي دولت بيش از قيمت منطقه اي تمام شده باشد، به بهاي تمام شده واگذار مي‌گردد. نحوه وصول هزينه‌هاي ناشي از آماده سازي و عمران و تفکيک و يا ساير خدمات براساس بهره وري قطعات از خدمات و تأسيسات شهري محاسبه و به صورتي اخذ مي‌گردد که از مجموع هزينه‌ها تجاوز ننمايد.»
ماده 12: «تشخيص عمران و احيا و تأسيسات متناسب و تعيين نوع زمين داير و تمييز باير از موات برعهده وزارت مسکن و شهرسازي است. اين تشخيص قابل اعتراض در دادگاه صالح مي‌باشد.
تبصره 1- دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي رسيدگي کرده و حکم لازم خواهد داد. اعتراض به تشخيص وزارت مسکن و شهرسازي در دادگاه مانع از اجراي مواد اين قانون نمي شود.
تبصره 2- ملاک تشخيص مرجع مقرر در ماده 12 در موقع معاينه محل در مورد نوع زمين هايي که از تاريخ 22 بهمن 1357 به وسيله دولت يا ارگان ها و نهادها و کميته‌ها و دفاتر خانه سازي احداث اعياني يا واگذار شده، بدون در نظر گرفتن اعياني هاي مذکور خواهد بود. »
در این قانون با اتکا به احکام ثانویه (اجازه از حضرت امام خميني) به طور موقت (5 سال) قیمت منطقه اي برای تملک دستگاه‌های اجرایی به جای قیمت عادله منظور شده است.

قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداري‌ها مصوب 28 آبان 1370
ماده واحده: «در تمامي قوانين و مقرراتي که شهرداري‌ها مجاز به تملک ابنيه، املاک و اراضي قانوني مردم مي‌باشند، در صورت عدم توافق بين شهرداري و مالک، قيمت ابنيه، املاک و اراضي بايد به قيمت روز تقويم و پرداخت شود.
تبصره 1- قيمت روز توسط هيئتي مرکب از 3 کارشناس رسمي دادگستري مورد وثوق که يک نفر به انتخاب شهرداري، يک نفر به انتخاب مالک يا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفين مي‌باشد، تعيين خواهد شد. رأي اکثريت هيئت مزبور قطعي و لازم الاجراست.
تبصره 2- در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملک اقدام به معرفي کارشناس خواهد نمود.
...
تبصره 7- از تاريخ تصويب و لازم الاجرا شدن اين قانون، ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 "لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت " مصوب 17 بهمن 1358 شوراي انقلاب اسلامي که مربوط به نحوه تعيين قيمت عادله الزامي مي‌باشد، در مورد شهرداري‌ها لغو مي شود.»
ادامه دارد...

منبع:

http://www.maavanews.ir/tabid/38/ctl/Edit/mid/384/Code/8224/Default.aspx

http://www.maavanews.ir/tabid/38/ctl/Edit/mid/384/Code/8235/Default.aspx