Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه‌های اجرایی (قسمت اول)

 

محمدمسعود علیزاده‌خرازی، عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری

چکیده:
با توجه به سابقه نزديک به یک سده از طرح "قیمت عادله" در قوانین کشور و به ‌رغم اهمیت آن از منظر اجتماعی و عدالتی، تاکنون تعریف دقیقی از آن به‌ عمل نیامده است.
این نوشتار ضمن کنکاش انواع قیمت‌ها، به بررسی تاریخی آنها در قوانین پرداخته است. در بررسی قوانین مربوطه، ضمن آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمت‌ها، تفاوت قیمت عادله با قیمت روز آشکار شده است. درنهایت، در کنار بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولت و شهرداری‌ها، تعریف قیمت عادله از دید قانون گذار بیان شده است..

 

چکیده:
با توجه به سابقه نزديک به یک سده از طرح "قیمت عادله" در قوانین کشور و به ‌رغم اهمیت آن از منظر اجتماعی و عدالتی، تاکنون تعریف دقیقی از آن به‌ عمل نیامده است.
این نوشتار ضمن کنکاش انواع قیمت‌ها، به بررسی تاریخی آنها در قوانین پرداخته است. در بررسی قوانین مربوطه، ضمن آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمت‌ها، تفاوت قیمت عادله با قیمت روز آشکار شده است. درنهایت، در کنار بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولت و شهرداری‌ها، تعریف قیمت عادله از دید قانون گذار بیان شده است.
مقدمه:
اصطلاحات "قیمت عادله"، "بهای عادله" و "نرخ عادله" سابقه‌ای طولانی، قریب به یک سده، در قوانین کشور دارند. اصطلاح قیمت عادله یا عناوین مشابه آن (کارشناسی، روز) بارها در قوانین آمده ؛ در حالی‌که تعریف دقیقی از آن ارائه نشده است. مهم‌تر این‌که درخصوص تبدیل این موضوع کیفی به ارزش کمی بحث و کنکاشی به عمل نیامده است؛ در صورتی که کثرت شمول این موضوع در جامعه -که تعدد تکرار این عبارت در قوانین مبین آن است- اهمیت اجتماعی آن را نشان می‌دهد. از آنجا که در حوزه مسکن و مستغلات، معمولاً ارزش‌های مطرح شده، مبالغ سنگین و تعیین‌کننده‌ای در زندگی آحاد مردم هستند، اين موضوع از منظر تأثیر‌گذاری و عدالتی نيز مهم بوده و به علت بزرگی و کثرت آن، از نظر اقتصادی در سطح کلان کشور نیز اهمیت دارد.
عقیده عمومی بر این است که قیمت عادله روز همان قیمت روز بازار است و چنانچه بعضی قائل به تفاوت بین آن دو هستند، هیچ‌گونه توضیح و توصیفی از تفاوت آنها بیان نکرده‌اند. مؤید این مطلب نظريه‌ مشورتي جدید اداره کل حقوقی قوه قضايیه به شماره 2489/7 مورخ 24 تير 1388 درخصوص قیمت عادله و قیمت روز است:
«قابل استماع بودن دعواي مطالبه قيمت روز ملک موضوع تملک شهرداري
دعواي مطالبه قيمت روز ملک، موضوع طرح تملک قبل از تعيين ارزش و اظهارنظر کارشناس قابل استماع است و شهرداري مکلف است قيمت عادله مورد تملک شهرداري را حسب توافق طرفين با جلب نظر کارشناس پرداخت نمايد. از‌اين‌رو چنانچه شهرداري مفاد ماده واحده قانون تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداري‌ها مصوب 1370 را اجرا نکرده باشد و مالک با مراجعه به دادگاه بهاي اراضي مورد تصرف شهرداري – پس از تصرف – را مطالبه کند، دادگاه حسب مقررات قانون آيين دادرسي در امور مدني عمل خواهد نمود.»
(نشریه قضاوت، شماره 65، مرداد و شهریور 1389)
همان‌گونه که مشخص است اداره کل حقوقی قوه قضايیه دچار اشتباه و تناقض در مورد قیمت عادله و قیمت روز شده است.
در این نوشتار ضمن تشریح مشخصات قیمت عادله روز و قیمت روز بازار، تفاوت این دو موضوع تبیین خواهد شد.

بهای عادله، نرخ عادله
در کتاب "ترمینولوژی حقوق" نوشته دکتر لنگرودی معانی زیر براي بهاي عادله و نرخ عادله عنوان شده است:
بها (ثمن، قیمت و نرخ اموال منقول) چیز قیمتی را بها گیر گویند. بهای اسمی قدر مبلغ مکتوب روی اوراق بهادار است. بهای بازار قیمت عادله کالاهاست. بهایی یعنی قیمتی (در برابر ارزان).
قیمت (بها) به معناي ارزش مال به معیار نرخ رایج در عرضه و تقاضاست؛ بدون این که عقدی مطرح باشد. اگر عقدی مطرح باشد (مانند بیع) توافق عقدی بر قیمت مال، آن قیمت را معنون به عنوان ثمن می‌کند. ميان ثمن و قیمت رابطه عموم و خصوص مطلق برقرار است: هر ثمن، قیمت است؛ ولی هر قیمت، ثمن نیست.
نرخ رسمی (سعر حاکم) نرخی است که مقامات رسمی (دولت یا شهرداری) برای کالا معین مي کنند (تسعیر حاکم).
عناصر نرخ از قرار زير است:
- مال بايد مملوک کسی باشد.
- مال باید کالا باشد نه غیرمنقول.
- مال بايد شایع و جاری در معاملات مردم باشد. پس اشیاي عتیقه اي که عتیقه فروش می‌فروشد، فاقد نرخ است؛ هر چند که به قیمتی می‌فروشد و می‌خرند.
- قیمتی که نوعاً روی آن معامله می‌شود؛ خواه کمتر از واحد تمام شده کالا (برای تولیدکننده) باشد و خواه مساوی یا بیشتر باشد. پس حضور منفعت در نرخ ضرورت ندارد؛ بلکه امکان ضرر هم وجود دارد؛ هر چند که غالب، منفعت است.
ارزش کالايی معین در معاملات روزمره را قیمت سوقیه (بازار) گويند.
قیمت عادله مترادف با قیمت سوقیه (بازار) است.
نرخ عادله (= قیمت عادله) قیمتی است که نوعاً روی آن معامله انجام می‌شود.

نرخ عادله (در ترمینولوژی حقوق قدیمی لنگرودی)
نرخ عادله، قیمت عادله یا بهای عادله عبارت است از قیمت مال در اکثر معاملات راجع به آن مال در بازار معین در زمان معین. (ماده242 قانون جزا و ماده 3 توسعه معابر)
عدالت در اصطلاح بالا مفهومي متأثر از مذهب نیست. در مقررات دینی نگرفتن ربح در معاملات مستحب است و ترک مستحب موجب فسق (که ضد عدالت است) نمی شود. پس قیمتی که در آن رعایت استحباب نشده باشد، می‌تواند قیمت عادله هم باشد.
قیمت عادله
مقصود از قیمت عادله، قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است.( تبصره 1 ماده 3 قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب 23 آبان 1312)
جای سؤال است که چرا به رغم وجود تعاریف بهتر و دقیق تر از قیمت عادله، قانون گذار از ماده قانونی استفاده نموده که ایرادهاي بسياری به آن وارد است.
با توجه به مطالب گفته شده، در این مقاله از نظر کارشناسی قیمت، نرخ یا بها معادل هم فرض شده و عموماً از عبارت "قیمت" که در قوانین متداول تر است، استفاده می شود و با پسوند "عادله" قیمت عادله متفاوت با تعریف بالا و مطابق بخش‌های بعدی تعریف خواهد شد.
ارزش
ارزش معاني چندگانه ای دارد. در امور کارشناسي معمولاً ارزش‌ها عبارتند از:
1- ارزش بازار
2- ارزشی که قیودی داشته و امکان عرضه به بازار آزاد برای آن وجود ندارد.
3- ارزش توافقی
4- ارزش براي مالک.
ارزش‌ها را می‌توان از راه قیمت واقعی بازار، ارزیابی (توسط کارشناسان)، یا از هر راه مناسب دیگري تعیین کرد.

قیمت مصوب
ارزش (قيمت) ممکن است به صورت مصوّب و اعلامي باشد؛ به عنوان مثال، ارزش معاملاتی املاک (منطقه ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم می‌شود، یا قیمت اعلام شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدتي معین.

قیمت واگذاری
در این نوع از قیمت، با اعلام قیمت مصوب (ارزش معاملاتی یا غیره) و ضوابط مصوب، موارد مربوطه واگذار می شود. ممکن است به جای قیمت مصوب، قیمت عادله توسط کارشناسان رسمی لحاظ شده باشد و متقاضی با رضایت خود برای دریافت مراجعه کند؛ مانند واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمین‌های شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور 1366.

قیمت توافقی
چنانچه بر سر ارزش مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود، آن را ارزش (قیمت) توافقی یا ثمن معامله می‌گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار، کمتر و یا بیشتر از قیمت بازار باشد؛ مانند اجاره بها یا قیمت مندرج در قرارداد.

قیمت مزایده
در این نوع از قیمت، با اعلام مزایده و ضوابط مربوط به آن از طرف عرضه کننده و از طریق شرکت متقاضي در مزایده و آگاهی يافتن از شروط تعيين شده، طرفین درخصوص ساز و کار تعیین قیمت توافق می‌نمایند و مکانیسم مزایده، قیمت را معین می‌کند. قیمت حاصل از مزایده به نوعی قیمت توافقی است؛ با این تفاوت که این بار توافق بر سر خود قیمت نبوده؛ بلکه درخصوص ساز و کار تعیین قیمت توافق حاصل شده است.
از آنجا که این قیمت در شرایط کامل بازار آزاد تعيين نشده و مزايده انجام شده مراجعه کنندگان محدودی دارد و دارای قیود مزایده است، قاعدتاً قیمت حاصله کمتر از قیمت بازار آزاد می‌باشد. برای عملی شدن مزایده و جلوگیری از تبانی و فساد و تضمین حداقل قیمت برای عرضه کننده، معمولاً قیمت پایه از طرف کارشناسان رسمی مزایده تعیین می‌شود.
طبق عرف کارشناسان رسمی، قیمت پایه مزایده درصدی کمتر از قیمت بازار و یا قیمت عادله می‌باشد و قیمت معامله (مزایده) براساس مکانیسم رقابتی مزایده تعیین می‌شود و چون براساس توافق و رضایت طرفین حاصل شده است، بنابراین قیمت عادله روز ( دوره زمانی مزایده) می‌باشد. نقش کارشناسان رسمی تعیین قیمت پایه مزایده، جلوگیری از تبانی، غبن فاحش و غيره است و این کارشناسان مسئول تعیین قیمت عادله نیستند.
قیمت (ارزش) مالک
چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته، یا هزینه‌هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر زندگي او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتريان خاصي به دلايل و انگيزه‌هاي خاص به مالک (عرضه کننده) مراجعه نمايند، آن گاه مالک (عرضه کننده) به صلاحديد و به اختيار خود، ارزش را تعيين و به متقاضيان اعلام مي کند. متقاضيان مختار خواهند بود شرايط و ارزش مالک را قبول يا رد نمایند.
این قیمت تعیین شده از طرف مالک را "ارزش مالک" می‌نامند. ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)؛ زیرا با سلیقه‌ها یا نیازهای وی هماهنگي بهتري دارد که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است. از اين روست که مالک، ملک موجود را به جای ملک دیگري خریده است.
خريد و فروش وجابه جایی ملک، هزینه‌هایی را به همراه دارد. به عبارت دیگر هزینه‌های یاد شده باعث گران تر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می‌شود و به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست.
املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزشي خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت. پس به طور معمول ارزش مالک بيشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دلیل اهمیت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی ذکر مي شود:
فرض کنيد شخص معلولی يک ملک را برای سکنای خود به قیمت بازار (100 میلیون تومان) می‌خرد. وي برای استفاده شخصی اش، با توجه به معلولیت خود تغییراتی در آن ملک مي دهد که هزینه اش 10 میلیون تومان مي شود. به اين ترتيب، قیمت مالک 110 میلیون تومان شده است؛ در حالی که قیمت بازار 95 میلیون تومان است.

قیمت بازار آزاد
در مبادلات آزادانه بین عرضه کنندگان و متقاضيان براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قیمت تعيين می‌شود. هرچند در این بازار علاوه بر اين دو بازیگر اصلی، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهم ترین آن‌ها حاکمیت (دولت) و نهاد‌های مالی (بانک‌ها) هستند.
به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.

قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات
علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، ویژگی‌های خاص دیگری نیز وجود دارد. از آنجا که مسکن و مستغلات جزو کالا‌های همگن نیستند؛ يعني در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و ... تنوع دارند، و به دلیل عدم سازمان یافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا)، به جای یک قیمت مشخص بازه ای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین می‌شود. عرضه کنندگان تمایل به بالای بازه قیمت دارند و به عکس، متقاضیان تمایل به پایین بازه قیمت دارند. به همین دلیل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش می‌نماید.
چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالک (عرضه کننده) آن را به بازار آزاد عرضه می‌نمايد و با مراجعه متقاضيان براساس عرضه و تقاضا و قاعده‌ چانه‌زني، ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعيين می‌شود (همانند قیمت املاک) و کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. به عبارت ديگر، کارشناسان رسمي مجاز نيستند سلايق و عقايد خود را در تعيين ارزش بازار آزاد دخيل نمايند.
بنابراین چنان چه برای مورد کارشناسی، بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است؛ نه دیکته کردن قیمت.

ملک تام (طلق، مطلق، آزاد)
چنان چه در يک ملک بدون کسب رضایت اشخاصي غیر از مالکان، امکان انتقال یا انجام عملیات عمرانی و غیره فراهم باشد، به آن "ملک تام" می‌گویند؛ مانند املاک متداول.

ملک ناقص (غیر طلق، غیر آزاد)
چنان چه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاصي غیر از مالکان، امکان انتقال یا انجام عملیات عمرانی و غیره وجود نداشته باشد، به آن ملک ناقص می‌گویند؛ مانند املاک اوقافی که متصرف بدون رضایت مالک عرصه نمي تواند تصمیم هاي خود را عملی سازد.

مالکیت تملک (ملک ان یملک، کامل، مطلق)
چنان چه مالک بتواند بدون کسب رضایت اشخاص غیر، تصميم هايي را درخصوص ملکش اتخاذ کرده و آن ها را عملی نماید، مالکیت وی کامل است.

ارزش ملک با قیود
اگر موارد خواسته شده قیودی داشته باشند که به واسطه آن ها امکان عرضه و تقاضا و مانور براي مالک در بازار آزاد فراهم نباشد و همچنین برای قیود، امکان ارزش گذاری مالی وجود داشته و طبق قانون، قيمت آن توسط کارشناسان رسمي تعيين شود، در این صورت ارزش موارد بالا عبارت است از قیمت بازار آزاد منهای ارزش مالی قیود مربوطه؛ مانند تعيين مبلغی به عنوان سرقفلی در ماده 7 قانون سال 1376- اجاره بهای ثابت.
عرف (رویه) کارشناسان رسمی
از آنجا که به طور معمول با طی مراحل هیئت‌های بالاتر کارشناسان رسمی، نتایج نظریات کارشناسی دارای همگرایی است، بنابراین عرف (رویه) کارشناسان رسمی عبارت است از بازه ای (دامنه ای) از ارزش (مبلغ) که نتایج کارشناسی با طی مراحل هیئت‌های بالاتر کارشناسان رسمی به آن میل می‌کند.
ارزش عرف (رویه) کارشناسان رسمی
چنانچه موارد خواسته شده داراي قیودی باشند که به واسطه آنها امکان عرضه و تقاضا و مانور براي مالک در بازار آزاد وجود نداشته و همچنین ارزش گذاری مالی برای قیود توسط کارشناسان رسمی ممکن نباشد (درحالی که طبق قانون قيمت آن باید توسط کارشناسان رسمي تعيين شود)، در این صورت ارزش موارد مذکور توسط عرف (رویه) کارشناسان رسمي تعيين می‌شود؛ مانند تعيين مبلغی به عنوان سرقفلی در ماده 8 قانون سال 1376- اجاره بهای متعارف.
قیمت متعارف
هرچند طبق عرف، قیمت متعارف قیمت روزمره معاملات (قیمت بازار) است؛ اما از نظر حقوقی پس از استفاده قانون گذار از عبارت "متعارف" در ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، ارزش آن کمتر از قیمت بازار می‌باشد.
براساس اعلام وزارت مسکن و شهرسازي، بيش از 95 درصد بازار مسکن و مستغلات در اختيار بخش خصوصي است. ازاين رو طبق قاعده معمول، قيمت در بازار براساس عرضه و تقاضا تعيين مي‌شود. بر اين اساس، چنانچه عرضه و تقاضا به صورت منسجم و سازمان يافته انجام گيرد (مثل بورس کالا)، نوسانات (بازه) قيمت محدود بوده و معمولاً ثبت و نگهداري مي‌شود؛ در صورتي که عرضه و تقاضا در بازار مسکن و مستغلات به دلیل تنوع زیاد و مشخصات گوناگون آن دارای قیمت دقیق نیست و نوسان و بازه قيمت گسترده است.
روش‌های ارزیابی و کارشناسی
برای ارزیابی و کارشناسی در دنیا از روش سه گانه زیر استفاده می‌شود:
1- مقایسه با قیمت بازار (comparison approach Market)
مقايسه با قيمت بازار به معناي مقايسه با ساير دارایي‌های مشابه معامله شده در بازار است. در این روش باید قیمت معامله شده در بازار فعال همانند و یا داراي مشابهت نزدیک باشد که اکثراً این چنین نیست. در اين صورت بايد با ضرايب شناخته شده ای قیمت موجود به قیمت مورد نظر تبديل شود.
2- رابطه ارزش حاضر سرمایه و درآمد ناشی از آن (Income capitalization approach)
در این روش بايد برآوردی از آينده کرد. مي توان نرخ بازده سرمایه (نسبت سرمایه به درآمد) P/E و يا ضريبي از گردش مالی یک دوره زمانی (Turn over) را به عنوان سرمايه حساب کرد؛ مثلاً ضریب 5/1. بنابراین گردش مالی یک دوره زمانی 5/1 = ارزش دارایي.

3- هزینه ایجاد یا جایگزینی (Cost approach)
با محاسبه هزینه ایجاد دارایی مشابه و یا هزینه جایگزینی دارایی مشابه موجود در بازار می توان قیمت را تعیین کرد.

انتخاب روش ارزش‌گذاري
روش اول: با معاملات دارايی‌های همانند يا مشابه معامله شده در بازار مقايسه می‌کنیم و قیمت را به دست می‌آوریم.
روش دوم: در صورت عملی نبودن روش اول، درآمد يا هزينه را به صورت ارزش حال (دارایی) برآورد می‌کنیم. این روش در صورت در دسترس و قابل اعتماد بودن اطلاعات، به عنوان پشتيباني روش اول استفاده می‌شود.

قیمت، بها و نرخ عادله در قوانین
قانون مدنی:
در ماده 167 قانون مدنی مصوب 1307 آمده است: «اگر مالي که پيدا شده، ممکن نيست باقي بماند و فاسد مي‌شود، بايد به قيمت عادله فروخته شود و قيمت آن در حکم خود مال پيدا شده خواهد بود.»
ماده 418 نيز اشعار مي دارد: «اگر مغبون در حین معامله عالم به قيمت عادله بوده است، خیار فسخ نخواهد داشت.»
در اين دو ماده، تعریف، توصیف و یا توضیحی از قیمت عادله ارائه نشده است و به احتمال زیاد منظور از قیمت عادله همان قیمت روز (قیمت سوقیه) با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه است که قانون گذار برای بقای ارزش مال، مجوز فروش آن را در بازار به قیمت روز با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوط به آن صادر نموده و چون هیچ گونه رابطه حقوقی بین یابنده مال و صاحب اصلی مال از قبل وجود نداشته (صاحب مال مجهول بوده و یابنده برحسب تصادف آن مال را پيدا کرده است)، به همین دلیل قیمت عادله، قیمت منصفانه بین دو شخص نبوده؛ بلکه همان قیمت بازار با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه است. براساس ماده 418 نيز اگر مغبون از قیمت روز با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه آگاه بوده باشد، خیار فسخ نخواهد داشت.
قیمت عادله مطرح در حوزه املاک و مستغلات
قیمت عادله مطرح در حوزه املاک و مستغلات را مي توان به دو دسته تقسیم بندی کرد:
دسته اول: مالک به اختیار خويش، ملک و مستغل خود را تحت لوای قانون خاصی قرار داده که عمدتاً ارزش‌های عادله مطرح در روابط اقتصادی موجر و مستأجر، مزایده‌ها، واگذاری‌های دولتی (دستگاه‌های اجرایی) و ... می‌باشد.
قیمت عادله در روابط اقتصادی موجر و مستأجر
در قانون اختیارات دکتر "میلیسپو" در مورد تنزیل و تثبیت بهای اجناس مصوب 13 ارديبهشت 1322 آمده است: « ماده سيزدهم- دادگاه در مورد اختلاف موجر و مستأجر نسبت به ميزان مال الاجاره يا شرايط آن براي تعيين اجاره بها و يا تحقيق در عواملي که به موجب آن مي‌توان اجاره بها را تشخيص داد، با ارجاع امر به کارشناس، ميزان اجاره بها را به نرخ عادله روز تعيين نمايد و ... .»
ماده 2 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 نيز بيان مي دارد: «ميزان اجاره بهاي مستغلات مشمول اين قانون به قرار زير است: ...
2- چنانچه اجاره نامه تنظيم نشده باشد، ميزان اجاره بها همان است که بين طرفين مقرر و عملي شده و در صورتي که ميزان مقرر احراز نشود، با رعايت مقررات اين قانون از طريق کارشناسي ميزان اجاره بها به نرخ عادله روز با توجه به قيمت مستغل مزبور و عوامل مؤثر ديگر تعيين مي‌شود.»
در ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نيز آمده است: «در مواردي که اجاره نامه تنظيم شده باشد، ميزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قيد شده و هرگاه اجاره نامه تنظيم نشده باشد، به ميزاني است که بين طرفين مقرر و يا عملي شده است و در صورتي که ميزان آن معلوم نشود، با رعايت مقررات اين قانون از طرف دادگاه، ميزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعيين مي‌شود.»
مقنن در ماده 4 همان قانون گفته است: «موجر يا مستأجر مي‌تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينه زندگي، درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره‌بها را بنمايد... دادگاه با جلب نظر کارشناسي اجاره بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهد کرد.»
تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 نيز اشعار مي دارد:
«در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.»
در این مواد از قوانین روابط موجر و مستأجر هیچ توصیف و توضیحی در مورد عادله بودن قیمت داده نشده است.
درخصوص ارزش‌های عادله مطرح در روابط اقتصادی موجر و مستأجر، در کتاب "بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر" به طور مفصل بحث شده است. ازاين رو در این نوشتار به آن پرداخته نشده و تنها به يادآوري چند نکته بسنده مي شود:
1- در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 آمده است: «... دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهد کرد.»
همان گونه که در کتاب "بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر" آمده است، اجاره بهايي که به نرخ عادله روز تعديل شده، منطبق بر قیمت روز بازار نیست و فاصله زیادی بین آن‌ها ديده مي شود و اصولاً بازار فعال و کارآمدی برای تعدیل اجاره بها وجود ندارد. بنابراین، این استنباط که همواره قیمت عادله روز همان قیمت روز بازار است، صحیح نمی باشد.
2- هرچند تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 بيان مي دارد: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد»؛ اما اين تبصره هیچ توصیف و توضیحی در مورد قیمت عادله نداده است.
نظریه اکثریت قضات استان تهران از معدود نظریه‌های هر چند غیر مستقیم در توصیف قیمت عادله است.
دسته دوم: تملک دولتی (دستگاه‌های اجرایی)
مالک در قرار گرفتن ملک و مستغل خود تحت لوای قانون خاصی هیچ گونه نقشی نداشته است.

بررسی تاریخی ارزش عادله املاک و مستغلات واقع شده در طرح‌های عمرانی و...
سؤال این است که تعریف دقیق ارزش عادله (قیمت، نرخ، بهای عادله) که در قوانین، آیین نامه‌ها، وحدت رویه‌ها، دستورالعمل‌ها و نظریات متعدد آمده، چيست و منطبق با کدام یک از ارزش‌های بالا مي باشد؟
قوانین قبل از پيروزي انقلاب اسلامی
قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب 23 آبان 1312
ماده 2: «... پس از تصويب انجمن بلديه و حکومت محل و وزارت داخله با تعيين موقع اجراي نقشه که لااقل سه ماه پس از انتشار اعلان يا اخطار کتبي خواهد بود (به وسيله اعلان يا اخطار به مالکان و يا متوليان و متصديان در موقوفات اطلاع دهد) در مواردي که ضرورت و فوريت اقتضا کند، انجمن بلديه مي‌تواند با تصويب وزارت داخله مدت مزبور را به اقتضاي موقع و محل تقليل دهد. »

تبصره 1 ماده 3: «مقصود از قیمت عادله، قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است.»
قانون گذار در این ماده قانونی به اولین و ساده ترین سؤال که تکلیف تأثیر طرح؛ یعنی توسعه معبر در افزایش و یا کاهش قیمت روز ملک چیست، پاسخ داده است؛ اما به سایر موضوعات مطرح در قیمت عادله اشاره نکرده است.
ایراد مهم این تعریف آن است که امکان دارد از زمان اعلان توسعه تا تملک و پرداخت عوض، زمان‌های متفاوت کوتاه یا بلند برای اشخاص اتفاق بیفتد و با توجه به این که معمولاً به مرور زمان افزایش قیمت به وجود می‌آید، تعریف بالا جوابگوی این نقیصه نخواهد بود و به دور از عدالت و انصاف است.
قانون برنامه هفت ساله دوم عمراني کشور مصوب 8 اسفند 1334
ماده 16: "هر گاه براي اجراي عمليات عمراني و نيازمندي هاي عمومي احتياج به خريد اراضي (اعم از داير و باير) و ابنيه و تأسيسات پيدا شود، به طريق زير عمل خواهد شد: ...
ب) بهاي اراضي و ابنيه و تأسيسات مورد خريد اعم از اين که متعلق به دولت يا اشخاص باشد، به طريق زير تعيين خواهد شد:
1- ملاک تعيين قيمت بهاي عادله [زمان: سال قبل از اعلام شروع عملیات] اراضي و ابنيه و تأسيسات مشابه واقع در حوزه عمليات در سال قبل از اعلام شروع عمليات و بدون در نظر گرفتن تأثير اجراي عمليات عمراني در قيمت‌ها خواهد بود.
2- در مورد خريد اراضي و ابنيه و تأسيسات غير دولتي، پنج درصد علاوه بر قيمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد. هرگاه مالک در محل ساکن باشد، علاوه بر پنج درصد فوق، ده درصد ديگر به قيمت عادله افزوده خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملک باشد، پانزده درصد قيمت عادله نيز از اين بابت به او پرداخت خواهد شد.
تبصره- در مورد املاک مزروعي، علاوه بر قيمت ملک که به مالک پرداخت مي‌شود، پانزده درصد آن بين زارعان و خوش نشينان محل که از آنجا کوچ مي‌نمايند، به وسيله شوراي محلي تقسيم خواهد شد.
3- در صورتي که تاريخ تصرف با تاريخ اعلام خريد ملک بيش از يک سال فاصله داشته باشد، نسبت به هر سال فاصله پنج درصد به قيمت عادله افزوده خواهد شد؛ مشروط بر اين که جمعاً از قيمت عادله روز تجاوز ننمايد. فاصله کمتر از شش ماه تمام به حساب نخواهد آمد و فاصله شش ماه تمام يا بيش از آن در حکم يک سال خواهد بود.
تاريخ تصرف با تاريخ اعلام خريد در هر حال نبايد بيش از سه سال فاصله داشته باشد.»
اين ماده، علاوه بر تکرار تعریف قانون قبلی، جزئیات بیشتری را از قیمت عادله مشخص نموده و مبنای آن را از نظر زمانی یک سال قبل است و اگر از زمان اعلان رسمی و یا درز خبر تا شروع عملیات بیش از یک سال گذشته باشد، قیمت‌ها تحت تأثیر طرح قرار گرفته و این موضوع با مقصود این قانون مغایر است. این مدل جوابگوی این اشکال نیست و از نظر قیمت، مبناي مقایسه با موارد مشابه در بازار بدون اثر طرح می‌باشد.
اين ماده در حالی که در مورد خرید تفاوتی بین دولت و اشخاص قائل نشده است؛ مزایا و امتیازاتی را برای مالک شخصی در نظر گرفته و به نظر می‌رسد در مورد اشخاص، قانون گذار به بیش از ارزش عادله (با در نظر گرفتن ضرایب خاصی و به دور از ارزش گذاری میدانی ملک ) توجه داشته است. به عبارت دیگر قیمت عادله ملاک بوده؛ اما به مالک شخصی پنج درصد علاوه بر قيمت عادله پرداخت خواهد شد.
قصد قانون گذار از اين کار، جبران خسارت به خاطر فروش تحمیلی ملک و تحميل هزینه‌های زمانی از قبیل جایگزینی، ضرر عدم استفاده از ملک در مدت جایگزینی، هزینه‌های نقل و انتقالات و هزینه‌های خرید واحد مشابه بوده که آن را در قالب پنج درصد منظور داشته است.
هرگاه مالک در محل مذکور ساکن باشد، علاوه بر اين پنج درصد، ده درصد ديگر به قيمت عادله افزوده خواهد شد. به نظر می‌رسد اين ده درصد اضافه، بابت ارزش‌های مالک در ملک سکونتی خود بوده و مقنن قیمت عادله را به طرف ارزش مالک سوق داده است.
براساس اين ماده همچنين هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد آن ملک باشد، پانزده درصد اضافه نيز از اين بابت به او پرداخت خواهد شد. در این حالت اضافه ارزش مالک نسبت به قیمت عادله بیشتر شده و قانون گذار به قصد جبران این خسارت اضافه، پانزده درصد اضافه نموده است. به طور کلی به نظر می‌رسد قانون گذار به ارزشی بیش از ارزش عادله و ارزش بازار (به طرف ارزش مالک) در یک سال قبل توجه داشته است: «در صورتي که تاريخ تصرف با تاريخ اعلام خريد ملک بيش از يک سال فاصله داشته باشد، نسبت به هر سال فاصله پنج درصد به قيمت عادله افزوده خواهد شد؛ مشروط بر اين که جمعاً از قيمت عادله روز تجاوز ننمايد.»
بنابراین قانون گذار برای جبران تورم و افزایش قیمت که عموماً ایجاد می‌شود، پنج درصد اضافه بابت هر سال در نظر گرفته است و چنانچه احیاناً قیمت ثابت و یا نزولی باشد، با شرط قیمت عادله پرداختی برابر با حداکثر قیمت عادله روز، عدم ضرر را در مورد خود تضمین نموده است؛ در حالی که اگر افزایش قیمت‌ها طی سال‌ها، بیش از پنج درصد برای هر سال باشد (که به طور تاریخی افزایش قیمت بیش از پنج درصد در سال بوده است) در این صورت به مالکان ظلم می‌شود.

قانون راجع به نحوه اجراي تبصره 2 ماده 3 قانون فروش خالصجات
در ماده واحده اين قانون درخصوص نحوه استملاک اراضي مورد احتياج عمليات اجرايي طرح سد کرج و تأسيسات مربوط مصوب 27 اسفند 1336 آمده است: «کارشناسان مزبور مکلفند... انتخاب بهاي عادله اراضي و ابنيه و املاک مورد تقاضا را براساس بهاي اراضي و املاک و ابنيه مشابه و مجاور بدون در نظر گرفتن احداث سد کرج به بهاي عادله روز [زمان: روز گزارش کارشناسی] به درخواست سازمان سد کرج تعيين و به دادگاه اعلام نمايند.»
برخلاف قانون 1334 در این قانون، قانون گذار قیمت عادله اراضي و ابنيه را (که عمدتاً املاک زارعان خواهد بود)، برابر با قیمت عادله روز قرار داده است.
ادامه دارد...

منبع:

http://www.maavanews.ir/tabid/38/ctl/Edit/mid/384/Code/8200/Default.aspx

http://www.maavanews.ir/tabid/38/ctl/Edit/mid/384/Code/8212/Default.aspx