Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

بررسي تخلف تغيير خودسرانه کاربري مسکوني/ خانه يا اداره؟

 

بررسي تخلف تغيير خودسرانه کاربري مسکوني/ خانه يا اداره؟

 

سند اداري يا موقعيت اداري؟ اين سوال يكي از اولين سوالاتي است كه زمان مراجعه به بنگاه‌هاي املاك براي اجاره يك ملك اداري از شما پرسيده مي‌شود. منظور اين است كه آيا ملكي كه قصد اجاره آن را داريد، حتما بايد سند اداري داشته باشد يا استفاده اداري از مجتمع، حتي اگر سند اداري نداشته باشد كفايت مي‌كند؟

  دليل طرح چنين پرسش‌هايي چيست و فعاليت اداري در ملك مسكوني چه شرايطي دارد؟ براي بررسي اين موضوع به گفت‌وگو با كارشناسان پرداخته‌ايم.

 

يك كارشناس ارشد حقوق عمومي با اشاره به اينكه گسترش زندگي شهرنشيني و افزايش تعداد جوامع شهري آثار و تبعات متعدد و مختلفي داشته است، در بيان يکي از مهم ترين اين آثار خاطرنشان مي‌كند: ضرورت ايجاد يک مديريت مستقل براي ايجاد نظم و انضباط در شهر جهت به وجود آمدن آسايش در زندگي شهروندان غيرقابل انكار است. 

حبيب کياني به «حمايت» مي گويد: بدون شک اين وظيفه مهم و خطير به عهده شهرداري گذارده شده است و به جرات مي‌توان گفت که شهرداري اصلي‌ترين متولي مديريت شهري است و ساير نهادها و ارگان‌ها بايد شهرداري را در اين وظيفه سنگين ياري دهند. يکي از مصاديق ايجاد نظم در يک جامعه شهري، جداسازي واحدهاي مسکوني از واحدهاي اداري، تجاري و صنعتي است. طبيعتا جايي که براي سکونت اختصاص داده مي‌شود، بايد از يک آرامش نسبي برخوردار باشد تا بتوان از اين آرامش براي استراحت و در کنار خانواده بودن استفاده کرد. اما طبيعت اماکن تجاري و اداري و صنعتي رفت و آمدهاي بسيار، سر و صدا، شلوغي و... است که به هيچ عنوان با اماکن مسکوني سنخيت ندارد. به همين خاطر يکي از وظايف شهرداري به عنوان متولي مديريت شهري، تعيين واحدهايي براي سکونت و واحدهايي براي کسب و کار است. در همين خصوص شهرداري هنگامي که براي ساخت يک بنا پروانه و مجوز ساخت مي‌دهد در پروانه صادره نوع کاربري ساختمان را قيد مي‌کند.

 

تعيين نوع استفاده در پروانه‌هاي ساختماني

 اين مدرس دانشگاه يکي از وظايف مهم شهرداري را تعيين کاربري ساختمان‌هاي احداثي بيان مي‌كند و خاطرنشان مي‌كند: بر اساس قانون، از يک واحد آپارتمان احداثي، منحصرا همان استفاده‌اي مي‌تواند انجام بگيرد که در کاربري قيد شده است. 

کياني توضيح مي‌دهد: تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداري، وظيفه‌اي خطير را به عهده شهرداري‌ها گذاشته است. «شهرداري در شهرهايي كه نقشه جامع شهر تهيه شده، مكلف است طبق ضوابط نقشه مذكور در پروانه‌هاي ساختماني، نوع استفاده از ساختمان ‌را قيد كند. در صورتي كه بر خلاف مندرجات پروانه ساختماني در منطقه غيرتجاري محل كسب يا پيشه و يا تجارت داير شود، شهرداري مورد را در‌كميسيون مقرر در تبصره يك ماده 100 اين قانون مطرح مي‌كند و كميسيون در صورت احراز تخلف مالك يا مستاجر، با تعيين مهلت مناسب كه نبايد از‌ 2 ماه تجاوز كند، در مورد تعطيلي محل كسب يا پيشه و يا تجارت ظرف مدت يك ماه تصميم مي‌گيرد. ‌اين تصميم به وسيله ماموران شهرداري اجرا مي‌شود و كسي كه عالما از محل مزبور پس از تعطيلي براي كسب و پيشه و يا تجارت استفاده كند، به حبس‌جنحه‌اي از 6 ماه تا 2 سال و جزاي نقدي از 5 هزار و 1 ريال تا 10 هزار ريال محكوم خواهد شد و محل كسب نيز دوباره تعطيل مي‌شود. «‌داير كردن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسي به وسيله مالك از نظر اين قانون استفاده‌تجاري محسوب نمي‌شود.»

 

استفاده در غير موضوع كاربري

 اين كارشناس ارشد حقوق عمومي توضيح مي‌دهد: تغيير کاربري عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث به نوعي غير از آنچه در محتواي طرح‌ها و پروانه ساختمان قيد شده است. با اين توضيح معلوم مي‌شود هميشه تخلف تغيير کاربري مربوط به نوع مذکور در پروانه بنا نيست. بلکه ممکن است ساختماني بدون پروانه احداث شود و نيز بعد از احداث برخلاف نوع کاربري تعيين شده در طرح‌هاي شهرسازي مربوط به منطقه وقوع ساختمان مورد بهره‌برداري قرار گيرد.

كياني مي‌گويد: رايج‌ترين اين تخلف ها مربوط است به داير کردن واحدهاي تجاري در منطقه غيرتجاري و بهره‌برداري از ساختمان‌هاي مسکوني به صورت اداري است. طبق آمارهاي اعلام شده، استفاده از املاك در غير از آن چيزي كه در کاربري قيد شده است، بالاترين تخلفات ساختماني است. آنچه بسيار شايع است، از واحدهاي با کاربري مسکوني که طبيعتا قيمت آنها بسيار پايين‌تر از ساير کاربري‌ها است، استفاده اداري يا تجاري مي‌شود.

 

راهكار قانوني تغيير كاربري

 اين مدرس دانشگاه بعد از توضيح مفهوم تغيير كاربري بدون مجوز، به بيان راهكار قانوني تغيير كاربري ملك مي‌پردازد و مي‌گويد: براي اينكار اخذ نظريه و ارايه موافقت اصولي، در صورت تغيير كاربري از مسكوني به بهداشتي، ورزشي، فرهنگي و هتل از متوليان امر شامل: وزارت بهداشت، اداره كل تربيت بدني، وزارت ارشاد و سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري لازم است. علاوه بر آن بايد نظريه مهندسان مشاور منتخب منطقه، ارايه آلبوم نقشه‌هاي معماري به همراه جدول سطح و سطوح كاربري‌هاي هر طبقه كه به تاييد متوليان طرح رسيده و توسط منطقه مربوط كنترل كلي شده است، پرونده شهرسازي ملك مورد نظر، الصاق تصوير توافق‌نامه‌هاي مربوطه در صورتي كه پيشتر با مالكان توافق به عمل آمده باشد، نظريه مهندسان مشاور اعلام ضرايب K ، T (در مناطق 4 الي 20) چنانچه تقاضاي بلند مرتبه‌سازي بيش از 10 طبقه روي زمين و يا 350 درصد تراكم وجود داشته باشد لازم است.

كياني ادامه مي‌دهد: يكي ديگر از مداركي كه در اين خصوص نياز به آن وجود دارد، گزارش كامل مهندسان مشاور تهيه كننده طرح به همراه نقشه‌هاي طرح تفصيلي، نقشه‌هاي وضع موجود و نقشه‌هاي پيشنهادي در مقياس 2000/1 جهت بررسي طرح‌هاي تفصيلي و طرح‌هاي موضعي پيشنهادي يا پروژه‌هاي شهرسازي و پروژه‌هاي در اراضي با مساحت بيش از 10 هزار مترمربع كه توسط شهرداري مناطق و ساير موارد ذيربط به امور معاونت فني دبيرخانه كميسيون ماده 5 ارسال مي‌شود. به انضمام گزارش و نظريه اداره كل برنامه‌ريزي و طرح‌هاي شهرسازي به منظور بررسي پروژه‌هايي با مشخصات مشروحه فوق و تعيين كاربري اراضي فاقد كاربري (محدوده هاي بالاي 3 هزار مترمربع) است. همانطور كه مشاهده مي‌شود، صلاحيت تغيير كاربري در اختيار شهرداري است و مدارك و اسناد مختلفي براي موافقت با آن لازم است. 

 

اجراي احكام 

يك وكيل دادگستري نيز در رابطه با مقررات قانوني راجع به كاربري ملك، ذكر چند نکته را مهم مي‌داند. وي مي گويد: نخست اينکه براي تصميم‌گيري کميسيون و تعطيل واحدهاي تجاري مورد بحث، مهلت‌هاي 2 ماهه و 1 ماهه مندرج در تبصره با عباراتي بيان شده که به لحاظ طرز تنظيم اشتباه ‌برانگيز است و پس از دقت کافي و توجه به ساير موارد احکام معلوم مي‌شود که مهلت 1 ماه براي رسيدگي و صدور راي به وسيله کميسيون بعد از ارجاع پرونده است و مدت 2 ماه مهلت مناسب است که پس ازابلاغ راي براي تعطيل واحد خلاف در نظر گرفته شده است.

علي زمانيان در بيان دومين نكته توضيح مي‌دهد: نکته دوم به طريقه اجرا مربوط است ؛ به نظر مي‌رسد چنانچه در مهلت 2 ماهه مذکور مفاد راي به وسيله خود مالک يا مستاجر به اجرا گذارده شود، نيازي به اقدامات اجرايي ماموران شهرداري نباشد. چنانچه ذي‌نفع تمکين نكند، چاره کار درنهايت اجراي مفاد راي به وسيله ماموران شهرداري است. از عبارت قانون به سختي مي‌توان اين ترتيب را استنباط كرد، ولي نگرش دقيق به مجموع اوضاع و احوال حاکم بر ترتيب فوق دلالت دارد. 

نکته سومي كه اين كارشناس حقوقي مورد اشاره قرار مي‌دهد، مربوط به مجازات کيفري است که مقنن براي داير کننده عامد و عالم واحد تجاري بعد از تعطيل اوليه منظور كرده است. 

وي مي‌گويد: از ميزان مجازات حبس و غرامت (نه جريمه) معلوم مي‌شود که قانونگذار توجه کافي به توالي فاسد اين نوع اقدام جسورانه متخلفان داشته است. به اضافه صلاحيت رسيدگي در اين مرحله به جاي کميسيون با دادسرا و دادگاه کيفري محل وقوع جرم است و غرامت مورد حکم به خزانه دولت واريز خواهد شد نه به حساب شهرداري. آنچه مسلم به نظر مي‌رسد اينکه اجراي احکام کيفري پس از قطعيت در اين مورد نيز با دادسراي محل خواهد بود و ماموران شهرداري صلاحيت اجراي آن را ندارند.

 

استثناهاي قانوني

 اين وكيل دادگستري در ادامه به استثنائاتي كه در اين خصوص وجود دارد اشاره مي‌كند و مي گويد: البته قانونگذار در ذيل تبصره قانوني که بدان اشاره شد استثنائاتي نيز براي اين حکم خود قايل شده است. براين اساس يک سري مشاغل استثنا هستند و مي‌توانند از واحدهايي با کاربري مسکوني جهت فعاليت‌هاي خود که جنبه اداري و تجاري دارند، استفاده کنند. اما از آنجا که اين استثنا بر خلاف اصل است، فقط در صورتي اجرا خواهد شد که مالک اينگونه املاک بخواهد براي وکالت يا طبابت و ... از اين واحدها استفاده کند و شخصي غير از مالك اعم از مستاجر يا غير مستاجر حق چنين بهره‌برداري را نخواهد داشت.

زمانيان ادامه مي‌دهد: در همين زمينه يک راي وحدت رويه از ديوان عدالت اداري صادر شده است؛ «‌سياق عبارات تبصره ذيل بند 24 ماده 55 قانون شهرداري در باب عدم جواز تخطي از مندرجات پروانه ساختماني و داير كردن محل كسب و پيشه و ‌تجارت در محل غير تجاري توسط مالك يا مستأجر و صراحت منطوق قسمت آخر تبصره مذكور كه مقرر داشته “.... داير كردن دفتر وكالت و مطب و‌دفتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسي وسيله مالك از نظر اين قانون استفاده تجاري محسوب نمي‌شود.” مفيد ‌اختصاص حكم اشاره شده اخير مقنن به مالك و مباشرت مستقيم او در استفاده از حق مذكور است». مقصود اين راي اين است كه در اينجا فقط و تنها فقط وقتي مالك، خودش از ملك براي اين كارها استفاده مي‌كند، مي‌تواند از اين استثناي قانوني بهره‌مند شود.

 

برداشت آخر

 گسترش جمعيت شهري باعث شده است که قوانين و مقررات مخصوصي براي ايجاد نظم در جامعه وضع شود. يکي از اين مقررات در مورد چگونگي استفاده از واحدهاي احداثي است. بر اساس قانون از هر واحد ساختماني فقط بايد طبق کاربري مذکور در پروانه ساخت استفاده شود. در صورتي که از اين ضابطه تخلفي صورت گيرد، شهرداري موظف است نسبت به برخورد قانوني با متخلف اقدام کند. در اين ميان برخي مشاغل استثنا هستند كه استفاده از اين استثنا نيز تابع شرايط خاص و ويژه است كه مهمتر از همه چيز بايد توجه داشت؛ داير كردن دفتر وكالت، مطب، دفتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسي به وسيله مالك از نظر قانون استفاده تجاري محسوب نمي‌شود بنابراين اين امتياز ‌اختصاص به مالك دارد و مشروط به مباشرت مستقيم او در استفاده از حق مذكور است.

--------------------------------------------------------------------------------

پي نوشت :

روزنامه حمايت 2/12/1391 

 

http://www.hvm.ir/print.asp?id=36411