Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

بررسي جايگاه داوري در قانون پيش‌ فروش ساختمان مصوب 18/11/89 مجلس شوراي اسلامي

 

 

محمد باقر سروي

رئيس شعبه 20 دادگاه عمومي تهران (مجتمع شهيد بهشتي)

كارشناس ارشد حقوق خصوصي و مدرس دانشگاه

چکیده

 داوري عبارت است ازرفع اختلاف بين متداعيين در خارج از دادگاه به وسيله شخص يا اشخاص حقيقي يا حقوقي مرضي‌الطرفين و يا انتصابي1، به عبارت ديگر فصل خصومت توسط غيرقاضي و بدون رعايت تشريفات رسمي رسيدگي دعاوي را داوري و كسي كه جهت داوري انتخاب شده باشد را داور مي‌نامند2.

با توجه به اينكه بخش قابل توجهي از قانون آيين دادرسي مدني (مواد 454 تا 501) به موضوع داوري اختصاص يافته و قوانين متفرقه ديگري نظير قانون داوري تجاري بين‌المللي و... به آن مهم اختصاص يافته و ليكن به لحاظ اختياري بودن ارجاع دعاوي به داوري، قانون‌گذار توفيق چنداني به هدايت مردم به ارجاع اختلاف حقوقي‌شان به داوري نداشته و به همين جهت به ناچار در ارتباط با برخي از موضوعات خاص نظير قانون پيش‌فروش آپارتمان مصوب 18/11/89 متوسل به اجباري اعلام نمودن حل اختلافات از طريق داوري گرديده تا شايد از اين طريق ازكثرت مراجعه مردم به دادگستري و افزايش بي‌رويه ورودي پرونده‌ها به مراجع قضايي و... جلوگيري نمايد.

واژگان کلیدی: داوري، قرارداد پيش‌فروش ساختمان، مصوبه مجلس شوراي اسلامي، داوري تجاري بين‌المللي

تاریخ وصول: 11/8/89 تاریخ تأیید: 9/12/89

نویسنده پاسخگو: مجتمع قضايي شهيد بهشتي این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید

 

 

مقدمه

به موجب ماده 2 قانون پيش‌فروش آپارتمان، در قرارداد پيش‌فروش بايد حداقل به موارد زير تصريح شود... 10- معرفي داوران، همچنين در ماده 20 قانون مزبور مقرر گرديده «كليه اختلافات ناشي از تعبير، تفسير و اجراي مفاد قرارداد پيش‌فروش توسط هيئت داوران متشكل از يك داور از سوي خريدار و يك داور از سوي فروشنده و يك داور مرضي‌الطرفين و در صورت عدم توافق بر داور مرضي‌الطرفين، يك داور با معرفي رئيس دادگستري شهرستان مربوطه انجام مي‌پذيرد. در صورت نياز، داوران مي‌توانند از نظر كارشناسان رسمي محل استفاده نمايند. آيين‌نامه اجرايي اين ماده توسط وزارت مسكن و شهرسازي و وزارت دادگستري تهيه و به تأييد هيئت وزيران خواهد رسيد. داوري موضوع اين قانون تابع مقررات آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب خواهد بود. در ماده 3 همان قانون عنوان گرديد»؛ قرارداد پيش‌فروش و نيز قرارداد واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن بايد با رعايت ماده (2) اين قانون از طريق تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي و با درج در سند مالكيت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گيرد. با توجه به مراتب فوق ملاحظه مي‌گردد در صورت بروز اختلاف في‌مابين اصحاب دعوي در ارتباط با پيش‌فروش آپارتمان، ارجاع آن به داوري از سوي قانون‌گذار الزامي و اجباري اعلام شده است و موضوع اختلاف توسط هيئت داوري موضوع ماده 20 آن قانون كه مقرر گرديده پيش‌نويس آن متعاقبا تنظيم و تدوين خواهد شد حل و فصل مي‌گردد. و حتي قبل از بروز اختلاف نيز طرفين به موجب بند 10 ماده 2 قانون مزبور ملزم به معرفي داور منتخب خود به دفاتر اسناد رسمي مربوطه مي‌باشند. سوال قابل طرح اينكه با توجه به اصل 34 قانون اساسي كه دادخواهي را حق همه مردم مي‌داند و همه آنان حق دارند به دادگاه صالح دسترسي داشته باشند و اصل 159 قانون اساسي، دادگستري را مرجع رسمي تظلمات و شكايات اعلام داشته آيا اجباري اعلام كردن موضوع اختلاف به داوري مغايرت با قانون اساسي ندارد؟ در پاسخ به سوال ياد شده بدوا ناگزير به سوابق امر در ارتباط با داوري اجباري مي‌باشيم.

 

 

قسمت اول

داوري اجباري در قوانين موضوعه ايران

الف- داوري اجباري به موجب قرارداد شرط داوري: چنانچه طرفين به موجب قراردادي توافق نمايند در صورت بروز اختلاف موضوع به داور ارجاع گردد، تا زماني كه طرفين با توافق يكديگر از شرط ياد شده اعلام عدول ننموده باشند رعايت شرط مزبور از سوي طرفين الزامي است. در صورتي كه بدون توجه به شرط ياد شده هر يك از طرفين، موضوع اختلاف را در دادگستري اقامه نمايند، دادگاه مربوطه وفق مقررات قانوني و به استناد مواد 454، 472 و مفهوم مخالف بند يك ماده 481 ق.آ.د.م قرار عدم استماع دعوي را صادر و اعلام خواهد نمود.

ب- داوري اجباري به حكم قانون: زماني است كه قانون‌گذار بنا به مصالحي رأسا و بدون نياز به توافق طرفين ارجاع موضوع اختلاف به داوري را الزامي اعلام مي‌نمايد. برخي از مقررات قانوني كه به موضوع داوري اجباري اشاره دارد عبارتند از:

1- مواد 5 و 6 قانون حمايت از خانواده مصوب 15/11/53 كه مقرر داشته رسيدگي به كليه اختلافات ناشي از امر زناشويي و دعاوي خانوادگي حسب درخواست هر يك از طرفين دعوي به استثناي رسيدگي به اصل نكاح و طلاق را دادگاه به يك تا سه داورارجاع مي‌نمايد.

2- قانون اصلاح مقررات مربوط به طلاق مصوب 21/12/71 مجلس شوراي اسلامي كه به موجب آن ارجاع به داوري در امر طلاق الزامي اعلام گرديده است.

3- ماده 17 قانون بورس اوراق بهادار مصوب 1345 نيز عنوان داشته «هيئت داوري بورس كه به طور دائم تشكيل مي‌گردد به اختلافات كارگزاران با يكديگر و به اختلاف بين فروشندگان يا خريداران با كارگزاران كه از معاملات بورس ناشي گردد رسيدگي مي‌كند.

4- داوري موضوع اختلاف سازمان‌هاي دولتي با يكديگر موضوع تبصره 12 بودجه سال 1380 كه مرجع حل اختلاف آن كميسيوني با مسئوليت سازمان مديريت و برنامه ريزي كشور اعلام گرديده است.

5- النهايه به موجب ماده 20 قانون پيش‌فروش آپارتمان‌ها مصوب 18/11/89 مجلس شوراي اسلامي كه تأكيد و اشاره به داوري اجباري دارد.

 

قسمت دوم

آيا الزام طرفين جهت حل اختلاف به مراجع غير دادگستري مغاير با قانون اساسي است؟

در پاسخ بايد گفت اولا مرجع انطباق قوانين موضوعه با قانون اساسي به تشخيص شوراي نگهبان واگذار گرديده كه شوراي ياد شده با تصويب آن، شبهه خلاف قانون اساسي بودن را مرتفع نموده است. ثانيا به شرح موارد پيش گفته سوابق قانون‌گذاري در ارتباط با اجباري دانستن داوري در موارد معين در كشور ما وجود دارد كه مغاير با شرع و قانون اساسي شناخته نشده است در نتيجه موضوع بحث جاري در ارتباط با اجباري دانستن داوري در ارتباط با پيش‌فروش آپارتمان‌ها مسئله جديد و تازه‌اي نمي‌باشد و سوابق آن در مقررات مشابه وجود دارد. ثالثا انبوه دعاوي در مراجع دادگستري كه وجود رسيدگي عادلانه را به لحاظ كميت وكيفيت آن با مشكل مواجه نموده و اغلب موجبات اطاله دادرسي را فراهم كرده و با التفات به سياست درست قضازدايي و اينكه مزايايي كه داوري از حيث سرعت در رسيدگي و اعتماد طرفين نسبت به داور منتخب خود و صرفه‌جويي در هزينه‌ها و معمولا تسلط داوران به موضوع اختلاف در مقايسه با داوري دولتي دارند ضرورت ارجاع دعاوي به داوري را ايجاب مي‌نمايد. رابعا داوران در رسيدگي به موضوع دعوي داراي اختيارات تام و مطلق نمي‌باشند با توجه به اينكه در قانون پيش‌فروش آپارتمان‌ها عنوان گرديده، داوري موضوع اين قانون تابع مقررات آ.د.م مي‌باشد فلذا چنانچه آراي صادره از سوي داوران بر خلاف مقررات مندرج در ماده 489 قانون آ.د.م و ساير قواعد مربوطه بوده باشد، رأي داوري فاقد اعتبار بوده و قابليت اجرايي نخواهد داشت مضافا اينكه هريك از طرفين موضوع رأي داوري در اجراي ماده 490 قانون آ.د.م مي‌توانند تقاضاي بطلان رأي داوري را در موعد مقرر قانوني بنمايند. به موجب ماده 489 قانون مآرالذكر رأي داور در موارد زير باطل است و قابليت اجرايي ندارد:

1- رأي صادره مخالف با قوانين موجد حق باشد.

2- داور نسبت به مطلبي كه موضوع داوري نبوده رأي صادر كرده است.

3- داور خارج از حدود اختيار خود رأي صادر نموده باشد. در اينصورت فقط آن قسمت از رأي كه خارج از اختيارات داور است ابطال مي‌گردد.

4- رأي داور پس از انقضاي مدت داوري صادر و تسليم شده باشد.

5- رأي داور با آنچه در دفتر املاك يا بين اصحاب دعوا در دفتر اسناد رسمي ثبت شده و داراي اعتبار قانوني است مخالف باشد.

6- رأي به وسيله داوراني صادر شده كه مجاز به صدور رأي نبوده‌اند.

7- قرارداد رجوع به داوري بي اعتبار بوده باشد.

فلذا اجباري دانستن موضوع داوري در صورتيكه آئين‌نامه آن با رعايت مصالح اجتماعي و حقوق اصحاب دعوي تدوين گردد اقدام شايسته‌اي است كه در اجراي احقاق حق و رسيدگي عادلانه به دعاوي نقش مؤثري خواهد داشت.

 

قسمت سوم

نقد و بررسي و ارائه پيشنهاد در ارتباط با موضوع داوري قانون پيش‌فروش آپارتمان

در قانون موصوف، طرفين مكلف به معرفي داور منتخب خود و تعيين داور ثالث گرديده‌اند با توجه به اينكه بعد از بروز اختلاف اگرچه ارجاع اجباري موضوع اختلاف به داوري به شرح منعكس در ماده 20 قانون مزبور از جمله مزاياي آن قانون به شمار مي‌آيد وليكن مكلف نمودن اصحاب دعوي قبل از بروز اختلاف به داوري از نكات منفي قانون مزبور مي‌باشد زيرا چه بسا ممكن است

1- اختلاف بين طرفين (پيش خريدار و پيش‌فروشنده) بروز ننمايد در نتيجه توديع هزينه احتمالي به داوران منتخب موجب تحميل هزينه‌هاي غير قانوني و غير منطقي به آنان خواهد شد.

2- انتخاب داوران در بدو امر ممكن است موجب دخالت بي مورد آنان در اجراي مفاد قرارداد پيش‌فروش ساختمان گردد.

3- باتوجه به اينكه مشخص نيست در آينده در چه مرحله‌اي از موضوع قرارداد پيش‌فروش بين طرفين اختلاف حادث گردد، در نتيجه انتخاب داور از قبل تعيين شده كه ممكن است اطلاعات كافي و لازم نسبت به موضوع مورد اختلاف نداشته باشد باعث محروم نمودن طرفين از انتخاب داور ذي‌صلاح مي‌گردد.

4- تعيين شخص معين به عنوان داور، ممكن است در صورت انصراف هريك از طرفين و يا داوران و نيز فوت هريك از آنان باعث اختلال ومشكل در امر داوري گردد.

5- عدم تعيين شرايط اختصاصي براي داوران ممكن است موجب صدور رأي غيرمنطقي و غيرقانوني گردد در نتيجه اغلب آن آرا ممكن است مورد اعتراض و يا درخواست ابطال از سوي هريك از طرفين در مراجع قضايي شود و منظور قانون‌گذار از حل و فصل دعاوي توسط مراجع غير قضايي به ناكامي منجر گردد و اختلافات آنان پس از طي تشريفات ياد شده مجددا به دادگستري ارجاع گردد. كه اگر چنين شود نه تنها موضوع داوري قانون مزبور هيچ كمكي به اصحاب دعوي نخواهد نمود، بلكه موجب تحميل هزينه هنگفت به آنان و اطاله رسيدگي در جهت حل و فصل خصومت في مابين آنان خواهد شد و همچنين كمكي به كاستن حجم ورودي پرونده در مراجع قضايي و يا شبه قضايي نخواهد نمود.

6- با عنايت به اينكه در ماده 20 قانون موصوف مقرر گرديده آيين‌نامه اجرايي موضوع ماده مرقوم در ارتباط با داوري متعاقبا تنظيم و به تأييد هيئت وزيران خواهد رسيد و همچنين در قسمت اخير آن ماده عنوان گرديده داوري موضوع اين قانون تابع مقررات آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب خواهد بود فلذا شايسته است شرايط ويژه‌اي مبني بر تعيين داوران متخصص و تحصيل كرده در رشته‌هاي مربوطه به عنوان شرايط انتخاب داور انتخابي يا انتصابي منظور تا آراء صادره از استحكامات لازم برخوردار باشد.

7- همچنين در آيين‌نامه اجرايي مقرر گردد، از حيث آموزش‌هاي ابتدايي در خصوص موارد اساسي كه داوران بايد رعايت نمايند؛ مثلا در ارتباط با محدوديت زماني جهت صدور رأي، موارد ابطال رأي داوري، ممنوعيت‌هاي مطلق و نسبي داوران به شرح منعكس در قانون آيين دادرسي مدني، نحوه ابلاغ رأي داوري، مسئوليت‌هاي حقوقي، كيفري و انتظامي داوران و غيره پيش بيني‌هاي لازم معمول تا زحمات داوران به جهت عدم اطلاع آنان از قواعد شكلي آيين دادرسي مدني در ارتباط با داوري خدشه‌دار نشود و موجبات بطلان و بي‌اعتباري آراء آنان فراهم نگردد.

 

نتيجه

با توجه به اهميت و نقش داوري به عنوان يار و مددكار دستگاه قضايي در حل و فصل خصومت و به لحاظ نقائص قانوني كه در آن خصوص وجود دارد و با التفات به اجباري نمودن موضوع داوري در قانون پيش‌فروش ساختمان، لازم است موانع و معايب آن قانون از طرق مقتضي بر طرف تا اقبال عمومي به آن مهم روزافزون گردد. ملحوظ نمودن داوري اجباري در قانون پيش‌فروش آپارتمان نه تنها تعارض و مغايرتي با قانون اساسي از جهت فصل خصومت توسط دادگستري ندارد بلكه چنانچه به طور صحيح تدوين واجرا گردد نقش مهم و ويژه‌اي در احقاق حق و رسيدگي عادلانه با نظارت مرجع قضايي خواهد داشت.

 

منابع:

1- قانون داوري تجاري بين المللي مصوب 26/1/1376 مجلس شوراي اسلامي

2- جعفري لنگرودي، محمد جعفر، ترمينولوژي حقوقي، چاپ هشتم، انتشارات گنج دانش، 1376

 

منبع:http://www.ghazavat.com/70/maghale.htm