Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

بررسی حقوقی كوچه بن‌بست

 

بررسی حقوقی كوچه بن‌بست

سیدحسین حسینی نیك[18]

شایـد افتد گذر بوی تو روزی آنجـا_                                       كوچه غنچه عجب نیست كه بن‌بست شده است_

 

اشاره:

بررسی وضعیت حقوقی كوچه بن‌بست علاوه بر آن‌كه می‌تواند پژوهشی با مبنای نظری و تحقیق در موضوعی حقوقی تلقی شود مع‌الوصف با توجه به این‌كه هنوز كوچه‌های مسدود در نظام‌شهری و شهرسازی كشور به ویژه در شهرهای كوچك و حتی روستاها نمود عینی دارد و برای دسترسی و رسیدن به پاره‌ای رقبات از خانه یا باغ و مزرعه باید از میان این كوچه‌های بن‌بست عبور كرد، لذا هر تغییری در موقعیت املاك اعم از تجمیع، تفكیك، تقسیم و غیره كه برای استفاده بهتر و بیشتر در آنها حادث می‌گردد، مستلزم تعیین تكلیف و پرداختن به وضعیت كوچه‌های مستحدثه در آنها است.

در این نوشتار، تلاش شده است این موضوع را هم از دیدگاه نظری و هم از جهت كاربردی در حقوق ثبت ایران مورد بررسی قرار داده و اگرچه كمال مطلوب حاصل نگردیده است اما امید كه حداقل، زمینه‌ای را برای تحقیقات بیشتر و ارائه نظرات كارشناسان فراهم نماید.

 

مقدمه

 

اموال از دیدگاه حقوقی و به اعتبار موضوع این تحقیق به دو دسته اساسی قابل تقسیم‌اند:

 

 

1 ـ اموالی كه مالك خاص ندارد 2 ـ اموالی كه در مالكیت اشخاص قرار می‌گیرد.

هرچند قانون مدنی ایران به صراحت چنین تقسیم‌بندی از اموال ارائه نداده لیكن فصل سوم از باب اول قانون مدنی با عنوان: «در اموالی كه مالك خاص ندارند» شروع شده و باب دوم به حقوق مختلفه‌ای اختصاص یافته كه برای اشخاص نسبت به اموال حاصل می‌شود.

مشتركات عمومی در زمره اموالی تلقی می‌شوند كه مالك خاص نداشته و عبارت از اموالی‌اند كه متعلق به عموم مردم بوده و به دو دسته اساسی قابل تقسیم می‌باشند:[19]

الف) اموال عمومی كه به طور مستقیم در اختیار همه مردم برای استفاده قرار می‌گیرد مانند پارك‌ها، میادین، معابر، پل‌ها و غیره موضوع مواد 24 و 25 قانون مدنی.

ب) اموالی كه اختصاص به یك خدمت عمومی‌دارد و جزو اموال دولتی یا اموال اختصاصی دولت یا اشخاص حقوقی حقوق عمومی مانند شهرداری‌ها محسوب می‌شود مانند بیمارستان‌های عمومی یا اموال غیرمنقول كه دولت یا سازمان‌های وابسته به دولت خریداری یا تملك نموده‌اند.

آنچه برای تبیین موضوع این تحقیق لازم است مورد توجه قرار گیرد آن قسمت از اموال عمومی است كه در اختیار عموم مردم بوده و همگان حق استفاده از آن را دارا می‌باشند و این اموال با دو ویژگی اساسی از سایر اموال قابل تفكیك‌اند.

اولاً: قابلیت تملك توسط افراد را ندارند چنان‌كه ماده 24ق.م. مقرر می‌دارد هیچ‌كس نمی‌تواند طرق و شوارع عامه و كوچه‌هایی را كه آخر آنها مسدود نیست تملك نماید.

هم‌چنین به موجب ماده 25 ق.م. هیچ‌كس نمی‌تواند اموالی را كه مورد استفاده عموم است و مالك خاص ندارد از قبیل پل‌ها و كاروانسراها و آب‌انبارهای عمومی و مدارس قدیمه و میدان‌گاه‌های عمومی، تملك كند و هم‌چنین است قنوات و چاه‌هایی كه مورد استفاده عموم است.

تبصره 6 ماده 96 قانون اصلاح قانون شهرداری مصوب 1345 نیز به صراحت اعلام می‌دارد:

اراضی كوچه‌های عمومی و میدان‌ها و پیاده‌روها و خیابان‌ها و به طور كلی معابر و بستر رودخانه‌ها و... و درخت‌های معابر عمومی واقع در محدوده هر شهر كه مورد استفاده عموم است ملك عمومی محسوب و در مالكیت شهرداری است.

ثانیاً: استفاده انحصاری از مشتركات عمومی چنان‌كه به نحوی بهره‌برداری شود كه مانع از انتفاع دیگران گردد ممنوع است. به عنوان مثال كسی حق ندارد میدان عمومی شهر را به محل سكونت خود اختصاص دهد.

با این توصیف آنچه در این تحقیق به آن خواهیم پرداخت كیفیت حقوقی كوچه‌های بن‌بست خواهد بود كه از نوع مالكیت، چگونگی تملك، وضعیت ثبتی و تصرفاًت شهرداری در آنها بحث خواهد شد.

مبحث اول ـ تعریف كوچه بن‌بست

شاید ریشه لغت كوچه، مصغر كوی باشد و به معنای برزن است. در اشعار و متون كهن فارسی از این كلمه استفاده شده از جمله؛

هفت شهر عشق را عطار گشت       ما هنوز اندر خم یك كوچه‌ایم

یا حضرت حافظ كه فرمود:

ای كه از كوچه معشوقه ما می‌گذری    با خبر باش كه سر می‌شكند دیوارش

فرهنگ معین، كوچه را راه تنگ، باریك و كوچك در شهر یا ده تعریف كرده و كوچه بن‌بست را كوچه‌ای دانسته كه آخر آن مسدود است و راه به خارج ندارد. ناظم‌الاطبا نیز آن را معبر ما بین خانه كه دررو نداشته باشد و فرهنگ دهخدا كوچه‌ای كه راهی به جایی ندارد و از بن دررو نداشته باشد توصیف كرده‌اند.

در متون فقهی نیز در باب احیای موات و مشتركات عمومی به بحث كوچه اعم از بن‌باز و بن‌بست زیر عنوان شوارع و طرق عامه پرداخته شده و فقها راه را به دو نوع نافذ و غیرنافذ تقسیم كرده‌اند. چنان‌كه در تحریرالوسیله آمده است: راه نافذ كه خیابان عمومی نامیده می‌شود، حبس بر همه مردم است و مردم در آن با هم مساوی‌اند و كسی حق احیای آن یا اختصاص به آن را ندارد.

و اما راه غیر نافذ كه به آن سكه مرفوعه یا راه كوچك یا بن‌بست نیز اطلاق می‌شود راهی است كه از آن به راه دیگری یا به مباحی، راه نداشته باشد بلكه سه جانب آن را خانه‌ها و دیوار احاطه كرده باشد.

با وجود معانی و تعاریف فوق، مع‌الوصف در متون قانونی و حتی آیین‌نامه‌های اجرایی به ویژه مقررات شهرداری جایی برای تعریف كوچه بن‌بست اختصاص داده نشده و شاید فرض را بر بداهت تعریف آن گذاشته‌اند.

 

مبحث دوم ـ تصرف در كوچه بن‌بست

اگر تصرف را عبارت از تسلط و اقتداری بدانیم كه عرفاً، انسان در مقام اعمال حق خود بر مالی‌دارا است، در این صورت حق تصرف و استفاده از منافع مكتسبه از معابر عمومی یا كوچه‌های بن‌باز در حدی كه تعارض با بهره‌برداری دیگران نداشته و مطابق عرف نیز غیرموجه شناخته نشود قابل اعمال است. به عنوان مثال گذاشتن دیوار، احداث راه‌آب، ساختن دكه و كندن چاه در خیابان یا كوچه‌های بن‌باز مجاز نیست هرچند تصرف در فضای آن با باز كردن پنجره، روزنه، درب یا دادن بالكن و سایبان و قراردادن ناودان در صورتی كه مزاحمتی برای عابرین و تزاحم با حقوق سایر مالكین مجاور نداشته و البته ضوابط و مقررات شهرداری محل نیز رعایت شده باشد بلااشكال است.

از جمله به موجب تبصره یك بند 2 از ماده 55 قانون شهرداری، سد معابر عمومی و اشغال پیاده‌روها و استفاده غیرمجاز آنها و میدان‌ها و پارك‌ها و باغ‌های عمومی برای كسب و یا سكنی و یا هر عنوان دیگری ممنوع است.

هم‌چنین به استناد بند 14 ماده 55 قانون مرقوم، شهرداری موظف است از گذاشتن هر نوع اشیا در بالكن‌ها و ایوان‌های مشرف و مجاور به معابر عمومی كه افتادن آنها موجب خطر برای عابرین است و از ناودان‌ها و دودكش‌های ساختمان‌ها كه باعث زحمت و خسارت ساكنین شهرها باشد جلوگیری نماید.

اما میزان تصرفاًت مجاز از طرف مالكین املاكی كه در كوچه‌های بن‌بست وجود دارند به دلیل ماهیت حقوقی و ثبتی كوچه بن‌بست تفاوت اساسی دارد.

اولاً: حق تصرف و عبور و مرور صرفاً برای كسانی كه در كوچه بن‌بست در(ب) ورود و رفت و آمد دارند شناخته شده و كسانی كه به كوچه‌های مزبور صرفاً با دیوار خود متصل شده‌اند حق تصرف نداشته و نه تنها نمی‌توانند در كوچه بن‌بست در(ب) باز كنند بلكه گشودن پنجره یا نورگیر و دادن بالكن نیز منوط به اجازه دارندگان این حق است.

هرچند می‌توان اذعان داشت كه در اختصاص حق رفت و آمد به دارندگان در(ب) در كوچه بن‌بست اتفاق نظر وجود دارد لیكن در سایر حقوق تصرفی، نظریات متفاوتی در متون فقهی مشاهده می‌گردد از جمله در مسئله سوم كتاب مشتركات تحریرالوسیله آمده است:

كسی كه دیوار خانه‌اش در كوچه بن‌بست است حق ندارد در(ب)ی را به آن كوچه باز كند مگر با اذن صاحبان كوچه. البته حق دارد سوراخ و پنجره‌ای به آن كوچه باز كند و آنها حق منع او را ندارند. زیرا این كار تصرف در دیوارش است نه در ملك آنها. و آیا حق دارد در(ب)ی به منظور نور گرفتن و ورود هوا، نه راه پیدا كردن، به آن كوچه باز نماید، اقرب جواز آن است.[20]

ثانیاً: همه كسانی كه در كوچه بن‌بست دارای در (ب) رفت و آمد هستند دارای همه حقوق تصرفی نسبت به ملك خود می‌باشند مشروط بر این‌كه مغایر با مقررات عمومی ساخت و ساز نبوده و عرفاً در تعارض با حقوق سایرین در كوچه بن‌بست نباشد. از جمله می‌توان به گذاشتن وسایل نقلیه، نشستن، تردد خود و سایر بستگان و میهمانان، عبور چارپایان و غیره اشاره نمود.

ثالثاً: هر یك از مالكان كوچه بن‌بست كه دارای در(ب) در آن باشند مجازند در هر كجای دیوار كه لازم بدانند در(ب) باز كنند اعم از آن‌كه در(ب) قبلی خود را مسدود كنند یا علاوه بر در(ب) قبلی پیش‌تر یا داخل‌تر از آن در(ب) دیگری مفتوح كنند.

رابعاً: كوچه بن‌بست همانند سایر املاكی كه بین چند نفر مشترك است، می‌تواند منحصراً در تصرف و اختیار شركا قرار گرفته و با بستن ابتدای كوچه، آن را به اصطلاح به صورت دربند درآورده و رفت و آمد مالكین با باز و بسته شدن در(ب) یا حفاظ ورودی صورت پذیرد چنان‌كه در بسیاری از محلات قدیم، كوچه‌های خاصی كه به صورت دربند برای خانه‌های متعددی پیش‌بینی شده كماكان قابل مشاهده است.

مبحث سوم ـ مالكیت كوچه بن‌بست:

مستفاد از ماده 30 ق.م. مالكیت حقی است كه شخص نسبت به اموال (به معنای اعم كلمه از اعیان، منافع، دیون، عمل و حقوق) دارد و می‌تواند همه گونه تصرف در آن بنماید و هرگونه انتفاع از آن ببرد مگر در مواردی كه قانون استثنا كرده باشد.

وصف بن‌بست برای كوچه وضعیت حقوقی آن را از سایر كوچه‌ها كه آخر آنها مسدود نیست متمایز می‌سازد.

تلاش ما در این مبحث، پاسخ به دو سؤال اساسی است:

اولاً: آیا كوچه بن‌بست قابل تملك است؟ ثانیاً: اگر می‌تواند در مالكیت اشخاص قرار گیرد نحوه تقسیم و افراز آن فی‌مابین مالكین مشاعی چگونه است؟

گفتار اول ـ قابلیت تملك در كوچه بن‌بست:

از نظر قانون مدنی كه در ماده 24 مقرر داشته هیچ‌كس نمی‌تواند طرق و شوارع عامه و كوچه‌هایی را كه آخر آنها مسدود نیست تملك نماید، می‌توان اظهار نمود مستنبط از مفهوم مخالف ماده مرقوم، تملك كوچه‌هایی كه آخر آنها مسدود است یا به عبارتی كوچه‌های بن‌بست مجاز خواهد بود.

از دیدگاه حقوقی نیز بررسی وضعیت مالكیت در كوچه بن‌بست قابل تحلیل است.

اصولاً تصرف می‌تواند دلیل یا حداقل اماره مالكیت تلقی شود چنان‌كه به موجب ماده 35 ق.م.، تصرف به عنوان مالكیت، دلیل مالكیت است. تصرف در مبانی حقوقی و فقهی از جهات متعددی مورد طبقه‌بندی واقع شده كه از جمله آنها تقسیم تصرف به دو نوع، یكی تصرفی كه سبب مالكیت و دیگری تصرف ناشی از مالكیت است.

الف) تصرفی كه سبب حصول و اكتساب مالكیت می‌گردد مانند حیازت مباحات كه نوعی تصرف بوده و در صورت تحقق احیاء، موجب پیدایش مالكیت می‌گردد.

ب) تصرفاًتی كه پس از پیدایش مالكیت قابل اعمال است مانند تصرف ورثه در ماترك مورث خود كه با فوت او ابتدا وراث مالك قهری اموال شده و سپس مجاز به تصرف خواهند بود.

این تقسیم‌بندی از تصرف به هر دو صورت آن دقیقاً در كوچه‌های بن‌بست قابل مشاهده است. نظر به این‌كه كوچه‌های بن‌بست بعضاً دارای سبق مالكیت اشخاص و بعضی بدون سابقه مالكیت خصوصی می‌باشند بنا بر این در هر كوچه بن‌بست (بسته به این كه دارای سبق مالكیت خصوصی باشد یا نباشد) یكی از حقوق تصرف كه در بالا به آن اشاره شد، در آن قابل تصور است.

1 ـ كوچه‌های بن‌بستی كه دارای سابقه مالكیت ثبتی اشخاص باشد مانند موردی كه مالك مبادرت به تفكیك ملك خود نموده و برای استفاده یا ایجاد دسترسی‌های سهل‌الوصول به قطعات تفكیكی، مبادرت به پیش‌بینی كوچه‌ای بن‌بست در زمین مورد تفكیك نموده كه هرچند در اثر تفكیك، مساحت كوچه از سند مالكیت شخص كسر می‌گردد اما تصرفاًت مالك یا مالكین املاكی كه در كوچه بن‌بست، ذی‌حق می‌باشند به دلیل آن‌كه ناشی از مالكیت اولیه آنها بوده به قوت خود باقی و كماكان برای مالكین شناخته شده است.

2 ـ كوچه‌های بن‌بست كه قبل از تعیین و تثبیت مالكیت مالكین مجاور ایجاد گردیده‌اند و پس از انجام عملیات ثبتی و به ثبت رساندن پلاك‌های مزبور حدی از حدود آنها به كوچه خاصی یا كوچه بن‌بست تحدید شده است كه در این صورت نیز به موجب آنچه در مبحث آثار تصرفاًت مالكین كوچه بن‌بست بیان شد از توابع مالكیت آنها تلقی شده و همانند حریم در حكم ملك صاحب حریم است و همگی مشاعاً دارای حق مالكیت نسبت به كوچه می‌باشند چنان‌كه ماده 134 ق.م. مقرر داشته هیچ یك از اشخاصی كه در یك معبر یا یك مجری شریك‌اند نمی‌توانند شركای دیگر را مانع از عبور یا بردن آب شوند.

بررسی فتاوای فقهی در شرع و نیز دكترین حقوقی در حقوق ایران نیز مبین شناخته شدن حق مالكیت برای دارندگان در(ب) در كوچه بن‌بست می‌باشد. چنان‌كه اگر مالك منحصر به فرد باشد مالك تمام كوچه بن‌بست نیز خواهد بود و اگر مالكین متعدد باشند نسبت به كوچه مرقوم به صورت مشاعی حق اعمال مالكیت دارند كه در مبحث بعدی به نحوه افراز این حق مشاعی از سایر مالكین خواهیم پرداخت.

اما برای تبیین نظرات ارائه شده در این خصوص لازم است به پاره‌ای از این اظهارات استناد شود.

الف) صاحب تحریرالوسیله آورده است؛ كوچه بن‌بست، ملك صاحبان آن خانه‌هایی است كه در(ب)‌هایشان به آن باز می‌شود نه كسی كه دیوار خانه‌اش ـ نه در(ب) آن ـ در این كوچه است. پس چنین راهی مانند سایر ملك‌های مشترك می‌باشد كه برای صاحبان آن جایز است كه آن را ببندند و بین خودشان تقسیم كنند و هر كدام از آنها حصه‌اش را داخل در خانه‌اش نماید. و برای كسی غیر از آنها بلكه برای آنها هم، جایز نیست كه در آن و در فضای آن تصرف نماید مگر این‌كه با اذن كسی باشد كه اذنش معتبر است.[21]

ب) دكتر محمدجعفر جعفری لنگرودی در كتاب حقوق اموال اظهار می‌دارد؛ كوچه‌های بن‌بست، ملك مجاورین كوچه‌هاست و می‌توانند به تراضی آن را قسمت كنند مگر آن‌كه قانون خاص آنان را منع كرده باشد.[22]

ج) دكتر ناصر كاتوزیان نیز در دوره مقدماتی حقوق مدنی اعلام داشته؛ كوچه‌هایی كه آخر آنها مسدود نیست به عموم واگذار شده و در شمار اموال عمومی است هرچند كه در املاك خصوصی احداث شده باشد. لیكن كوچه‌های بن‌بست، ملك مشترك یا اختصاصی اشخاص است و داخل در اموال عمومی نیست.[23]

د) از دیدگاه محمد بروجردی عبده در كتاب حقوق مدنی، قانون از باز كردن در(ب) جدید به طرف معابر عمومی منعی نكرده است اما احداث خروجی و هم‌چنین باز كردن در(ب) حیاط برای رفت و آمد در كوچه بن‌بست بدون تحصیل اجازه از كسانی كه در(ب) منزلشان آنجا است، ممنوع است، اگرچه ضرری برای آنها نداشته باشد. زیرا كوچه، ملك آنها است و تصرف در ملك دیگران با نداشتن اذنی از آنان، مورد منع قانونی است.[24]

گفتار دوم ـ نحوه تقسیم و افراز كوچه بن‌بست بین مالكین:

اگر امكانِ داشتن حق مالكیت نسبت به كوچه بن‌بست برای دارندگان در(ب) عبور و مرور در آن، از نظر حقوقی پذیرفته شده است، لازمه آن دارا بودن حق همه گونه تصرفاًت مالكانه و نیز حق انتفاع نسبت به مایملك آنها است.

از جمله حقوقی كه برای مالك یا مالكین كوچه بن‌بست قابل تصور است تغییر نحوه استفاده یا به عبارت دیگر، تغییر كاربری عرصه كوچه می‌باشد به نحوی كه می‌تواند از محل آن به منظور رفع سایر حوایج خود مثلاً به عنوان گاراژ، انبار و یا حتی ادغام و تجمیع با قسمت ملكی خود كه مجاور كوچه است استفاده كند.

اصولاً اگر دارنده حق مالكیت نسبت به كوچه بن‌بست منحصر به فرد باشد اعمال حقوق مالكانه مزبور به سادگی و بدون تعارض با حقوق سایرین محقق می‌شود اما اگر مالكین كوچه بن‌بست متعدد بوده و متعلق به چند نفر باشد در این صورت افراز سهم مشاعی هر یك یا تقسیم سهم‌الشركه هر یك از شركای مرقوم بین آنها باید براساس ضوابطی خاص یا مستنداً به اصول حقوقی یا مبانی فقهی و شرعی صورت پذیرد.

برای وضعیت مزبور آنچه عمدتاً از منابع فقهی و بعضاً متون حقوقی قابل استنباط و استخراج است در فروع ذیل مورد بررسی قرار می‌گیرد.

1 ـ فرض اول مبتنی بر تحلیل كسانی است كه ید مالكانه شركا در كوچه بن‌بست را از نوع مالكیت مشاعی چند نفر در یك مال غیرمنقول یا عرصه یك‌پارچه كوچه می‌دانند. در این صورت، همه مالكین كوچه به نحو مشاع در تمام اجزای آن اعم از ابتدا و انتهای كوچه نسبت به سهم خود شریك‌اند.

مبنای محاسبه نسبت شركا نیز مقدار مسافتی است كه هر مالك در مجاورت كوچه مرقوم صاحب دیوار است مشروط بر این‌كه دارای در(ب) نیز باشد و مقسم كل آن، طول تمام دیوارهای احداثی در كوچه است.

به عنوان مثال، اگر در یك كوچه بن‌بست 6 خانه وجود داشته باشد و طول تمام دیوار‌ خانه‌های داخل این كوچه كه در مجاورت آن قرار دارند و دارای در(ب) با راه عبور و مرور در آن نیز هستند 80 متر باشد و یكی از خانه‌ها صاحب 10 متر دیوار مجاور باشد نسبت سهم آن خانه از تمام عرصه كوچه كسر یك هشتم از مساحت (كل) كوچه خواهد بود و به همین ترتیب نسبت سهام سایر شركا مشخص خواهد شد. بدیهی است در این فرض، همه كسانی كه داخل كوچه، صاحب دیوار با حق در(ب) هستند حتی كسانی كه در عرض انتهایی كوچه (به اصطلاح عامیانه طاق و از كوچه) صاحب دیوار و در(ب) هستند یا خانه‌هایی كه در خم كوچه‌های بن‌بست پیچ در پیچ قرار دارند نیز مشاعاً مالك كوچه تلقی می‌شوند.

فرض دوم كه تا حدودی با مسامحه نیز بیان گردیده و هیچ‌كس نیز از مبنای نظری خود سخنی به میان نیاورده و عموماً به نحوه تقسیم كوچه بن‌بست اكتفا شده، به نظر می‌رسد بر این تحلیل استوار باشد كه مالكیت كوچه بن‌بست یك مالكیت مشاعی چند نفر شریك در یك مال غیرمنقول نیست بلكه هر كوچه بن‌بستی عبارت است از قطعاتی زمین كه متعلق به مالكین اراضی مجاور كوچه بوده و از كنار هم قرار گرفتن آنها كوچه تشكیل شده است. النهایه همه مالكین كوچه مرقوم از سمت ابتدای كوچه به طرف انتهای آن نسبت به زمین یا زمین‌های قبل از خود دارای حق ارتفاق با عنوان حق العبور می‌باشند.

با این توصیف، زمین واقع در ابتدای كوچه متعلق به اولین مالك مجاور كوچه بوده هرچند خانه‌های بعد از او تا انتهای كوچه حق عبور از این زمین را دارا می‌باشند و به همین ترتیب سایر قسمت‌های كوچه، به موازات دیوار متعلق به مالكین آن است، با این فرض كه؛ هر مالك نسبت به املاك قبل از خود دارای یك حق ارتفاق است.

تقسیم كوچه بر این اساس كه عمدتاً در متون فقهی نیز از آن یاد‌شده تكلیف میزان و نسبت مالكیت كسانی را كه دارای دیوار و در(ب) در قسمت عرضی واقع در انتهای كوچه و مالكین مجاور خم‌های كوچه هستند، مشخص و تعیین نمی‌كند.

بر همین اساس، در تحریر الوسیله آمده است: در كوچه بن‌بست بعید نیست كسی كه داخل آن است تا مقابل در(ب) خانه‌اش از آنچه كه ممرّ اوست با مرافقی كه نوعاً احتیاج به آن دارد و متعارف است، با كسی كه از او داخل‌تر است شریك باشد. و بعید نیست كسی كه داخل كوچه است تا آخر دیوار خانه‌اش با او شریك باشد و كسی كه داخل‌تر است (آخرین نفر كوچه) ما بعد آن را به تنهایی دارد. و در صورت تعدد شركا كسی كه داخل تر است (آخر همه) با همه آنها شریك است و آن مقداری را كه راه مخصوص اوست به تنهایی دارد.

پس همه آنها تا در(ب) اول یا تا آخر دیوار آن سپس غیر از صاحب خانه اولی در ماعدای خانه اول، شریك می‌باشند و هم‌چنین شركا تا آخر كوچه كم می‌شوند و بعید نیست زیادی كه در آخر كوچه است اختصاص به آخری داشته باشد.[25]

2 ـ اگر زمینی در اثر تفكیك به قطعات متعددی با یك یا چند كوچه بن‌بست تقسیم شود، از نظر مقررات ثبتی حدود اربعه قطعات تفكیكی با لحاظ كوچه بن‌بست احداثی تعیین شده و مساحت كوچه نیز در نهایت كسر می‌گردد اما اگر مالك یا مالكین زمین مورد تفكیك، مجدداً تقاضای تجمیع پلاك مرقوم را از لحاظ ثبتی بنمایند كوچه بن‌بست احداثی از مالكیت آنها خارج نشده و مجدداً قابل تجمیع با سایر قطعات حتی بدون اخذ مجوز از شهرداری است.

زیرا اگر براساس آنچه تاكنون بیان شد بپذیریم كه كوچه بن‌بست در مالكیت خصوصی مالكین مجاور كوچه است باید اذعان داشت كه مقررات ذیل ماده 101 قانون شهرداری كه اعلام داشته (معابر و شوارع عمومی كه در اثر تفكیك اراضی احداث می‌شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد كرد) مشمول كوچه بن‌بست نخواهد شد.

3 ـ با فرض این‌كه مالكیت تمام مالكین مجاور كوچه بن‌بست را از نوع مشاع به نسبت سهم دیوار در تمام كوچه بدانیم در این صورت همه مالكین اعم از آنهایی كه شخصاً در اثر تفكیك مبادرت به احداث كوچه نموده‌اند یا كسانی كه به تبع مالكیت در ملك مجاور كوچه، مالك كوچه نیز شده‌اند، به طور ضمنی پذیرفته‌اند كه تا زمان بقای این كوچه، همه مالكین مشاعی حق بهره‌برداری از منافع آن را طبق آنچه عرفاً می‌توان از كوچه انتظار داشت، دارا هستند و این بداهت منافع مورد انتظار، همان وجه ملزمی است كه ماده 589 ق.م. مقرر می‌دارد: هر شریك المال می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترك را بنماید مگر در مواردی كه تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شركا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

بنابراین، تقسیم كوچه بن‌بست بین مالكین رضایت تمام آنها را لازم دارد. بدیهی است مقررات تقسیم اجباری از طریق محاكم قضایی نیز برحسب مقررات مواد 591 و 592 ق.م. در صورت عدم تراضی شركا، لازم‌الاجرا خواهد بود.

--------------------------------------------------------------------------------------------

 [18]. سردفتر دفتر اسناد رسمی شماره 41 یزد.

[19]. كاتوزیان، ناصر، اموال و مالكیت، نشر میزان، چ. بیستم، سال 1386، ص. 68.

[20]. اسلامی، علی، ترجمه تحریرالوسیله، ج. سوم، چ.23، دفتر انتشارات اسلامی، سال 1386، ص.373.

[21]. اسلامی، علی، ترجمه تحریرالوسیله، ص. 371.

[22]. جعفری لنگرودی، محمدجعفر، حقوق اموال، چاپخانه احمدی، چ. اول، 1368، ص. 78.

[23]. كاتوزیان، ناصر، اموال و مالكیت، ص.70.

[24]. بروجردی (عبده)، محمد، حقوق مدنی، انتشارات مجد، چ. اول، سال 1380، ص. 64.

[25]. اسلامی، علی، ترجمه تحریرالوسیله، ص.373.

منبع:ماهنامه کانون -> شماره 98

http://www.notary.ir/documents/document/12810/12815/portal.aspx