Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

الزامات قانوني براي صدور پروانه ساختماني در گفت‌وگو با كارشناسان حقوقي

 


يکي از مهمترين اقدام ها در زمينه مديريت شهري نظام بخشيدن به احداث بناهاي داخل شهر است و از آنجايي که مهمترين ارگان در اين زمينه، شهرداري است، کنترل و نظارت بر ساخت و سازهاي واقع شده در شهر به عهده شهرداري است.
  يکي از وظايفي که طبق قانون به شهرداري‌ها سپرده شده است صدور پروانه براي تمامي ساختمان‌هايي است که در شهر ساخته مي‌شوند. تکليف تعيين ضوابط ساخت و ساز و تفکيک و قطعه‌بندي و تعيين نقشه و حدود و حريم شهرها از ديگر وظايف شهرداري شمرده شده است. همچنين علاوه بر لزوم اخذ پروانه از شهرداري براي هر اقدام عمراني و ايجاد ساختمان در محدوده و حريم شهر، اختيار جلوگيري از عمليات ساختماني بدون پروانه و مجوز و ارجاع پرونده تخلف به کميسيوني با ترکيب خاص براي رسيدگي و در صورت لزوم صدور راي قلع مستحدثات خلاف اصول شهرسازي و فني و بهداشتي در قانون پيش‌بيني شده است و از جمله وظايف شهرداري‌ها محسوب مي شود.

 

پروانه ساختماني چيست؟
يك مدرس دانشگاه و كارشناس حقوق شهري در توضيح ماهيت پروانه ساختماني به « حمايت » مي‌گويد: پروانه ساختماني مجوزي کتبي است که از قسمت فني شهرداري يا ساير مراجع داراي صلاحيت به منظور عمران و احداث بنا به نام متقاضي واجد شرايط صادر و گواهي اعطا مي‌شود. دكتر نادر شكري اضافه مي‌كند: امروزه به جاي پروانه دفترچه‌هاي «شناسنامه» ساختمان که پروانه و نداشتن خلاف و پايان کار را توام شامل مي‌شود توسط شهرداري در اختيار متقاضيان قرار داده مي شود. اين مدرس دانشگاه يادآور مي‌شود: در وضع فعلي در صورت تکميل شناسنامه مزبور، هويت هر ساختمان و بيوگرافي آن به طور کامل با ذکر تمام مطالب مربوط به شهرداري صادرکننده، نوع و شماره و تاريخ صدور و مشخصات زمين، محل احداث، هويت مالک، نوع مالکيت، مهندس ناظر و محاسب و تاسيسات، ابعاد چهارگانه پلاک، کروکي و مساحت زمين، نوع استفاده، ميزان تراکم، مشخصات طبقات، وضع پارکينگ، اصلاحات و تغييرات و نحوه تمديد عوارض گوناگون وصول شده، گواهي‌هاي نداشتن خلاف صادر و گواهي پايان ساخت معلوم خواهد شد.

 

چگونگي دريافت پروانه ساختمان
 اين مدرس دانشگاه در مورد چگونگي دريافت پروانه ساختماني مي‌گويد: مالک هر قطعه زميني که مالکيت شش‌دانگ بر روي آن دارد و يا ماذونين از ناحيه آنان معمولا تقاضاي کتبي خود را با ضميمه کردن تصوير سند يا اسناد مالکيت و تصوير شناسنامه و برگ وکالت (در صورت وجود) با ذکر آدرس کامل زمين و اشاره به نوع ساختمان به شهرداري محل وقوع ملک ارائه مي‌كند. شكري خاطرنشان مي‌كند: پروانه‌هاي تعميرات چگونگي احتياج به تعمير ذکر مي‌شود. سپس به وسيله ماموران فني شهرداري از محل بازديد به عمل خواهد آمد. وضعيت موجود پلاک شامل نکات مهم ابعاد و منطقه و نوع کاربري در صورت وجود مستحدثات مساحت و نوع آن و کيفيت ساختمان موجود و برهاي اصلاحي ذکر مي‌شود. نقشه پيشنهادي توسط متقاضي تحويل مي‌شود. اين كارشناس حقوق شهري مي‌گويد: دريافت نقشه به امضاي مهندس داراي پروانه اشتغال و در مورد ساختمان‌هاي مهم تعيين مهندس محاسب و تاسيسات و نيز مهندس ناظر ضرورت پيدا مي‌کند. عوارض مختلف از جمله عوارض زيربنا و پارکينگ و همچنين عوارض نوسازي نيز وصول مي‌شود.اين حقوقدان با اشاره به اين كه نقشه‌هاي پيشنهادي در صورت نياز بايد اصلاح شوند، يادآور مي‌شود: تعهد ابعاد از مالک اخذ مي‌شود که چنانچه در آتيه مشکل و ادعايي از ناحيه اشخاص ديگر مطرح شود خود متقاضي پاسخگو باشد. حاصل تمام مطالعات شهرسازي و تهيه طرح‌هاي جامع و تفصيلي از لحاظ نتيجه‌گيري و اجراي آن نتايج، در سه موضوع تفکيک اراضي، منطقه‌بندي و گذربندي اصلي و فرعي معابر متجلي مي‌شود. اين مدرس دانشگاه مي‌گويد: هر پروانه ساختماني در محتواي خود از لحاظ مطالب مندرج در آن خلاصه موارد مهم سه گانه مربوط به زميني را که قرار است ساختمان بر روي آن احداث شود حاوي است. چنانچه در طول جريان احداث بنا نظارت و کنترل صحيح براي اجرا شدن چکيده نتيجه طرح‌هاي مصوب راجع به زمين و ساختمان ذي‌ربط صورت گيرد و اين امر از جامعيت و کليت اقدام برخوردار باشددر نهايت اهداف پيش‌بيني شده از طرح‌هاي مصوب به دست خواهد آمد. اين كارشناس حقوقي در انتها يادآور مي‌شود:در نهايت پروانه ساختمان بعد از طي اين همه تشريفات صادر مي‌شود که دارنده آن بايد حداکثر ظرف يک سال شروع به احداث بنا مطابق نقشه مصوب و پروانه صادر كند و چنانچه ظرف مدت مزبور نتواند شروع به عمليات کند بايد پروانه را تمديد كند. به طوري که ملاحظه شد تشريفات صدور پروانه در شهرداري‌ها بسيار طولاني و توام با بوروکراسي است و بي جهت نيست اگر گفته شود علت تعداد قابل توجهي از ساخت و سازهاي بدون پروانه در سطح کشور ،همين تشريفات صدور پروانه است.

 

نظارت بر احداث بنا
 يك كارشناس حقوق شهري با اشاره به ماده 100 قانون شهرداري يادآور مي‌شود: ماده 100 قانون شهرداري مالکان اراضي و املاک واقع در محدوده يا حريم شهر را مکلف کرده است قبل از هر اقدام عمراني و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ كنند. علي زمانيان با اشاره به اين تكليف شهروندان ادامه مي‌دهد: متقابلا شهرداري اختيار يافته است از عمليات ساختمان مخالف مفاد پروانه به وسيله ماموران خود اعم از آنکه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع شده باشد جلوگيري كند. اين كارشناس حقوقي يادآور مي‌شود: الزام هر عمران کننده به اخذ پروانه به منظور تطبيق احداث بنا با محتواي طرح‌هاي شهرسازي بخصوص رعايت بر و کف و تراکم بنا و ارتفاع مصوب راجع به منطقه و نوع کاربري و استفاده از زمين و فضاست که هنگام صدور پروانه و تصويب نقشه‌هاي ساختمان تعيين و درج و ابلاغ مي‌شود. زمانيان مي‌گويد: همان طوري‌که در متن ماده قانون آمده است ممکن است اشخاصي بدون اخذ پروانه مبادرت به احداث بنا كنند. ماموران واحدهاي ذي ربط شهرداري با نام بازرسان ساختماني يا ماموران نظارت ساختماني وظيفه دارند در جريان احداث بنا به وسيله دارندگان پروانه کنترل و نظارت خود را اعمال كنند تا از احداث بنا بر خلاف مفاد پروانه جلوگيري شود. اين كارشناس حقوق شهري با اشاره به اين كه مالکان ساختمان‌هاي احداثي مهم و با حجم و ارتفاع بيشتر و بالاتر از حد معين، بايد مهندس ناظر ساختماني تعيين و معرفي کنند توضيح مي‌دهد: مهندسان مزبور که مطابق قانون نظام معماري و ساختماني از بين دارندگان پروانه اشتغال انتخاب و برگه‌هاي خاصي را امضا مي‌كنند نيز مکلفند مطابقت احداث بنا را در مراحل مختلف ساخت، نظارت كنند. به اين ترتيب ساختمان‌هايي که داراي نقشه و پروانه ماخوذه از شهرداري هستند همزمان به وسيله ماموران شهرداري و مهندسان ناظر کنترل مي‌شوند ولي ساختمان‌هاي بدون پروانه تنها به وسيله ماموران شهرداري تحت نظارت قرار مي‌گيرند.

 

نظارت بر ساخت‌وساز از طريق صدور پروانه
 موضوع ديگري كه اين كارشناس حقوق شهري مورد اشاره قرار مي‌دهد، استفاده از امكان صدور پروانه ساختماني براي نظارت بر وجود همه استانداردهاي لازم است. زمانيان مي‌گويد: بايد صدور پروانه ساختماني مشروط به وجود تمامي شرايط لازم باشد و پس از احراز اين موضوع پروانه ساختماني صادر شود. وي مي‌گويد: در قانون برنامه پنجم توسعه اين موضوع از سوي قانونگذار مورد توجه قرار گرفته و از اين ظرفيت استفاده شده است. ماده 168 قانون برنامه پنجم توسعه خاطرنشان مي‌كند به منظور مقاوم‌سازي ساختمان‌ها و اصلاح الگوي ‌مصرف به ويژه مصرف انرژي در بخش ساختمان و مسکن اقدام هاي زير انجام مي‌شود الف- شهرداري‌ها مکلفند نسبت به درج الزام رعايت مقررات ملي ساختمان در پروانه‌هاي ساختماني اقدام كنند. صدور پايان‌کار براي واحدهاي احداث‌شده بر مبناي اين پروانه‌ها، منوط به رعايت کامل اين مقررات است. در بند (ب) اين قانون هم مقرر شده است: صدور پروانه هرگونه ساختمان منوط به ارائه موافقت اصولي بيمه کيفيت ساختمان احداثي است. شرکت‌هاي بيمه مکلفند بر اساس بيمه‌نامه صادره در صورت ورود هرگونه خسارت در طي 10 سال به ساختمان احداثي، خسارت هاي وارده را ظرف سه ماه جبران كنند.

 

مراحل صدور پروانه
 شکري در ادامه به بررسي مراحل صدور پروانه ساختماني در كشور اشاره مي‌كند و مي‌گويد: ابتداي امر مالک با در دست داشتن اصل و تصوير سند مالکيت، اصل و تصوير شناسنامه مالک و فيش پرداخت عوارض نوسازي، درخواست خود را به صورت كتبي به شهرداري تهران بايد ارائه دهد و سپس مشخص کند که آيا درخواست پروانه ساختماني براي دريافت گواهي نداشتن خلاف يا پايان کار است.
اين حقوقدان خاطرنشان مي‌كند: پس از اين مرحله زمين يا ملک توسط شهرداري بازديد مي‌شود و سپس کروکي وضع موجود و گزارش آن به طرح تفصيلي شهرداري همان منطقه ارسال مي‌شود. وي مي‌گويد: پس از اين مرحله در شهرداري بررسي مي‌شود که آيا مکان مورد نظر براي ساخت با پروژه‌هاي عمراني منطقه برخورد دارد يا خير. در همين حال بايد مشخص شود که تراکم آن چه ميزان است و پس از آن اصلاحي‌اش مشخص مي‌شود.
وي در ادامه مي‌گويد: پس از اين مرحله به قسمت بروکف مي‌رود و مورد قضاوت و اظهارنظر کارشناسان قرار مي‌گيرد و پس از اين مرحله به مالک دستور تهيه نقشه داده مي‌شود. بعد از اين مرحله، مالک نقشه معماري مورد درخواست خود را با امضاي مهندس معمار و برگه معماري به شهرداري ارائه مي‌دهد که اگر نقشه اشکالي نداشته باشد به تاييد مي‌رسد و فيش پرداخت عوارض از سوي شهرداري به مالک ارائه مي‌شود. سپس مالک بايد نقشه‌هاي تاسيساتي، سازه، برق، مکانيک، آزمايش مکانيک خاک، برگه مهندس ناظر محاسب، تاسيسات و فيش‌هاي پرداخت عوارض، يا مفاصاحساب اداره درآمد را ارائه کند که پس از اين پيش‌نويس پروانه تهيه و رييس صدور پروانه، معاون شهرسازي و شهرداري منطقه پرونده را تاييد مي‌کنند و سپس پروانه صادر مي‌شود. اين كارشناس حقوق شهري در انتها يادآور مي‌شود: در صورتي که ملک داراي تخلف ساختماني باشد پس از بازديد به بخش تعيين خلاف ارجاع داده مي‌شود و در آنجا نوع خلاف سازه مشخص مي‌شود که در اين صورت قابل طرح در کميسيون داخلي يا کميسيون ماده 100 است. کميسيون ماده 100 دادگاهي است که متشکل از يک نماينده از وزارت کشور، کارشناس شهرداري و يک قاضي که براساس ماده 100 قانون شهرداري مالکان اراضي و املاک واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفکيک اراضي و شروع ساختمان‌سازي از شهرداري پروانه اخذ کنند که در اين راستا شهرداري مي‌تواند از عمليات ساختماني ساختمان‌هاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه به وسيله ماموران خود اعم از اين که ساختمان در زمين محصور يا غيرمحصور واقع باشد، جلوگيري کند.
با توجه به آنچه كارشناسان در گفت‌وگو با« حمايت »مورد تاكيد قرار دادند، مرجع صدور پروانه ساختماني، شهرداري‌ها هستند، در صورتي كه در اين خصوص اختلافي به وجود آيد حل اختلاف در صلاحيت كميسيون ماده 100 مي‌باشد. موضوع ديگري كه مورد اشاره قرار گرفت، استفاده از ابزار پروانه ساختماني براي نظارت بر رعايت مقرراتي است كه ساختمان بايد از آن برخوردار باشد. بايد صدور پروانه را تا زمان تاييد وجود همه استانداردها به تعويق انداخت.
--------------------------------------------------------------------------------
پي نوشت :
روزنامه حمايت 25/7/1391
منبع:http://hvm.ir/print.asp?id=35413