Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

احيا موات و اسناد مالكيت

 

محمد تقي طباطبايي
سردفتر شماره 112 تهران

مقدمه بايد دانست اسباب تملك دو نوع است :
1- اسباب تملك مملوك كه عبارت است از شقوق 2 و 3 و 4 ماده 140 ق . م (قانون مدني ) و بعبارت ديگر شقوق مزبوره اسباب تبديل و تغيير مالك و بالاخره نقل ملكيت است نه از اسباب حصول ملكيت و تحقق آن و اگر كسي زمين مواتي را بخرد مالك نمي شود چه فروشنده هم مالك نبوده است .


2-اسباب تملك غير مملوك كه عبارت است از دو موضوع شق 1 ماده و ظاهر عبارت ماده مشعر است كه تملك به احيا و حيازت قهري الحصول است (ماده 143 قصد تملك را شرط حصول و تحقق آن قرار داده است ) لذا اسباب تملك را به دونوع ديگر هم مي توان تقسيم نمود كه تحت هر نوعي انواعي است .
الف – قهري كه اظهر اين نوع شق 4 ماده 140 است و ارش و نذر و شروط نتيجه مالي برله شخص ثالث و خارج ار متعاملين از اين نوع بشمار مي رود .
ب – اختياري كه اظهر اين نوع شق 2 و 3 ماده فوق است و نقطه كمتر از دهشاهي و زائد برآن پس از تعريف هم از اين نوع بشمار
مي رود .
ناگفته نماند كه اسباب تملك قانوني منحصر به موارد شقوق ماده 140 نيست بلكه اسباب ديكري هم در قانون براي تملك صريحا يا ضمنا و تلويحا ذكر شده از قبيل نقطه و عمل و توليد كه اميد است در محل خود احكام و انواع هريك بيان شود .
زوال ملكيت با عروض خرابي
با توجه بماده 140 ق . م . اسباب تملك را معين نموده معلوم مي شود كه اراضي موات مملو كه فريض صحيح و مطقي ندارد مگر نسبت به اراضي كه مواتي آن طاري بعد از محيات باشد .
حق اين است كه در اين فرض هم بايستي فقط حق اولويت در مدت محدودي براي مالك زمان آبادي آن قائل شد كه با ضرب الاجلي در صورت عدم تجديد احيا حق مزبور ساقط و بديگري براي احيا واگذار شود .
براي استمرار و بقا مالكيت احيا كننده پس از عروض خرابي و بازگشت بحالت مواتي كه عمده ملاك اين نظر اسصحاب است و زوال ملكيت با عروض خرابي بين فقها هم اختلاف است .
اخباري كه دلالت بر زوال مالكيت دارد پس از عروض خرابي صريح و قوي است كه از آن جمله خبري است كه حضرت ابو جعفر از حضرت امير 4 نقل فرموده و صريح است براينكه اگر زميني كه احيا كننده احق است به آن از كسيكه آنرا ترك نموده .
بدهي است با وجود نص حكومت و اقتضا اصل استصحاب از بين مي رود مضافا به اينكه اصل در اراضي موات اباحه است و بسبب احيا ملك مي شود و در صورتي كه مجدداً خراب و موات شود بحالت اصلي كه اباحه است بازگشت مي نمايد .
خلاصه سبب ملكيت و بقا و استمرار آن احيا و حالت معموري است و اگر علت كه عمران است زائل شد معلول هم كه ملكيت باشد از بين رفته و زائل مي گردد و اگر ديگري تجديد احيا و عمران نمود ايجاد ملكيت نموده و با ايجاد سبب و علت معلول هم كه ملكيت است قهري الحصول خواهد بود .
بالجمله گذشته از فلسفه و حكومت عقل و اقتضا مصالح اجتماعي از مجموع بيانات ائمه ومقررات اسلامي مي توان استنباط نمود كه ملكيت محدود بمدت احيا و عمران است و با زوال آن رابطه مالكيت قطع قطع و ملكيت زائل مي گردد و بعبارت ديگر احيا كننده بالاصاله مالك آثار عمران و آبادي است كه ايجاد نموده و بالتبع مالك زمين مي شود و زمين فقط بودن وجود عمران و آبادي نمي تواند مملوك شود .
خلاصه
احيا زمين موات اعم از آنكه مواتي آن بالاصل بوده كه در هيچ زماني آباد نبوده و مسبوق به عمران نباشد يا آنكه مسبوق بملكيت و عمران و آبادي بوده و بعدا ويران و خرابي عارض شده و اعم از آنكه آثار آن باقي باشد مثل زمينهاي شوش و بابل يا باقي نباشد با قصد تملك موجب ملكيت موجب است و آثار باقيه و اعيان موجوده از قبيل سنگ و چوب نهر و اسخر باحيازت و قصد تملك مملوك مي گردد.
بديهي است كه در مورديكه مالك قانونا موجود تشخيص مي شود و در اثر پيش آمدي از قبيل زلزله و آتش سوزي مثلا قصبه اي مثل طرود ويران شود تا وقتيكه مالكين اعرايض نكرده اند و زمان ممتدي منقضي نگرديده كه ويران بماند نمي توان بحيازت و تملك آثار و اعيان موجوده مبادرت نمود و در چنين فرضي اگر مالك معلوم نباشد عنوان مجهول المالك را خواهد داشت .
اسباب زوال مالكيت
در مقابل اسباب تملك اسبابي هم براي زوال ملكيت وجود دارد و آن هم دو نوع است :
1- اسبابي كه ملكيت را زائل مي كند و مملوك از مباحات مي شود كه مجددا برطبق شق 1 ماده 140 ق .م . قابل تملك است مثل اعراض و سببيت اعراض براي زوال ملكيت گرچه در قانون ايران مصرح نيست ولي تلويحا و ضمنا اشعار به آن شده است و در نظر بسياري از محققين فقهاي شيعه هم باستناد اخباري و از انجمله خبري كه به قابل تملك بودن حيوانيكه از طرف مالك اعراض شده براي ديگري اشعار دارد اعراض از اسباب مزيله ملكيت است .
اميد است در محل خود از نظر فقها و ملاك اختلاف و سببيت اعراض براي زوال ملكيت بحث كاهي بشود و مجملا چنانچه استدلال مرحوم سيد محمد كاظم طباطبايي يزدي جد نگارنده (صاحب عروه الوثقي ) اشعار دارد معرض عنها هر چه باشد اعم از منقول و غير منقول باعراض از ملكيت خارج و داخل در مباحات مي شود .
2- آزادي و تحرير كه علاوه از آنكه موجب زوال ملكيت مي گردد پس از آزادي و اطلاق قابل تملك مجدد نيست .
مثلا يكمرتبه شخص از حيواني كه شكار كرده اعراض نموده و آنرا رها مي كندكه با اعراض شكاركننده حيوان از مباحات شده و يراي ديگري شكار و تملك آن جايز است و مثل اين است كه آبي كه از رودخانه حيازت شده به رودخانه ريخته شود و يكمرتبه آنرا آزاد مي كند مقيدا به بقاي آزادي كه گرچه در قانون ايران براي عدم جواز تملك حيوان در چنين فرضي تصريحي نشده ولي از نقطه نظر عملي تملك آنرا نمي توان جايز دانست .
و براي عدم جواز تملك آن در نظر شرايع و اديان ميتوان به قصه ناقه صالح كه در قران مجيد اشعار دارد و امثال آن استدلال نمود .
3- بوسيله عقود و شروط مثل وقف از عقود باشد و موقوفه از ملكيت خارج شود .
در احيا اراضي موات و مباحه
مقصود مقنن از ماده 141 قانون مدني اين است كه قالبيت بالقوه زمين موات را براي استفاده با معي و عمل بمرحله فعل برسانند و از تعبير ماده و بيان مراد از موات و تعريف آن ضمنا بدست آمد .
معلوم شد كه اراضي موات در نظر قانون عبارت سات از زمينهايي كه عمقي در آنها نشده و معطل افتاده و بوضعيت طبيعي و اوليه باقي است ولو استفاده هايي در ان حال از قبيل چراندن گوسفند و جمع آوري علف قارچ و كتيرا و امثال آنها داشته باشد .
اينگونه منافع و استفاده موجب تغيير موضوع نيست كه مستلزم تقيد يا تغيير حكم باشد يعني با اينگونه منافع و انتفاعات زمين از عنوان زمين از عنوان مواتي خارج نشده تا حكم اراضي عامره بر آن بار شود .
بعبارت ديگر لازم نكرده زمين موات هيچ نوع فايده نداشته باشد بنابر اين ني زار و شوره زار و امثال آنها با اينكه ني و شوره هم مورد استفاده واقع مي شود و از نمائات و منافع زمين محسوب است و چه بسا در مواقعي بيش از زمين عامر مورد استفاده واقع گردد اراضي موات است چه عملياتي آباد نشده تا برطبق مدلول ماده مصداق احيا شده واقع شود و همچنين است جنگلها .
با توجه به تعبير ماده معلوم مي شود قانون از روح و حقيقت مقررات اسلامي پيروي نموده است چه از مجموع مقررات اسلامي و بيان اسلام چنين استنباط مي شود كه آثار حاصله از عملياتي كه موجب احيا زمين موات شده مملوك بالاصاله احيا كننده است و مالكيت احيا كننده نسبت بزمين مالكيت تبعي است كه با زوال آثار عمران و آبادي و عروض خرابي مجددا زمين موات شده و رابطه مالكيت قطع مي گردد .
تحجير موجب اولويت است نه ملكيت
انتخاب كلمه (تحجير ) در ماده 142 ق . م . براي شروع و اقدام باحيا و انجام عملياتي كه مقدمه احيا است كلمه بسيار متناسبي است چه حجر بمعني منع است (بمعني علامت گذاري در زمين براي ممنوعيت ديگري نيز آمده است ) و احيا زمين با تهيه مقدمات و شروع بعملياتي بتدريج انجام پذير است .
چه بسا با ادامه عمل و استمرار آن برحسب مقصود و نوع احيا و عمران سالها طول بكشد و بايستي كساني كه شروع باحيا و تحقق آبادي كه موجب ملكيت است ديگري نمي تواند نسبت مورد حجر با اقدام باحيا آن با او معرضه نموده و اقدامات و زحمات مقدم باحيا را به هدر دهد .
از طرفي منظور اصلي احيا و عمران و آبادي است و نبايستي براي سو استفاده مجالي گذاشت كه با شروع باحيا ازقبيل سنگ چيدن اطراف زمين و امثال آن اگر تحجير كننده از ادامه عمل و انجام احيا امتناع يا تعلل و تسامح نمود براي هميشه يامدت نا محدودي جامعه از نتايج و منافع عمران و آبادي محروم ماند و ديگران از احيا آن ممنوع باشند و زمين در وضع مواتي مطلع بماند لذا اين ماده مقرر داشته با شروع باحيا حجر يعني ممنوعيت ديگري از تصرف حاصل شده و تحجير كننده براي احيا آن اولويت پيدا خواهد كرد .
بديهي است لازمه اولويت اين است كه ديگري هم حق داشته باشد والا اولويت تحجير كننده معني نداشت بنا بر اين بايستي حدود اولويت تصريحي ندارد . آنچه بنظر مي رسد حدود اولويت برحسب اقتضا نوع مقصود از احيا و مقتضيات ديگر بايد تعيين گردد كه اگر از ادامه عمل لازمه احيا امتناع و تعلل نمايد وآنرا به نتيجه نرساند با ضرب الاجلي كه فقهاي عامه باستناد قول عمر بن الخطاب و بعضي ار فقها شيعه باستناد اخباري آنرا به سه سال تحديد نموده اند كه اگر احيا نشد حق اولويت تحجير كننده ساقط و ديگري حق احيا و تملك آنرا خواهد داشت .
بسياري از فقها ضرب الاجل را محدود بمدت معين ننموده و آنرا موكول به نظر و تشخيص حاكم نموده اند كه بر حسب زمان و مقتضيات و نوع مقصود و وضعي احيا كننده و وسائلي كه براي آن لازم است ضرب الاجلي معين نمايد .
بخلاصه شروع باحيا موجب تملك نيست و فقط براي مدتي كه در نظر عامه و بعضي از خاصه محدود به سال شده است موجب اولويت براي احيا و تملك مي گردد و در صورت تعلل براي اتمام و تحقق احيا در خلال اجل مقرر اولويت مزبور ساقط خواهد شد و ديگري حق احيا خواهد داشت .
تملك موات محدود است به مقدار احيا
مستفاد از ماده 143 ق. م . عبارت است از :
اول – جمله (و مباحه ) بعد از كلمه (موات ) در ماده مزبور و مواد قبلي قيد كلمه موات است نه آنكه مرادف يا مباين اين باشد كه در نتيجه با تغاير موضوع از لحاظ اتحاد حكم عطف بران شده بنابر اين در نظر قانون دو نوع اراضي موات موجود است :
الف – اراضي موات غيرمباح
ب- اراضي موات مباح
بالنتيجه اراضي موات مباح قابل مباح احيا است نه اراضي موات مباح قابل احيا است نه اراضي موات غير مباح كه در بيان فقها باراضي مترو كه تعبير و مصطلح شده و عبارت است از حريم املاك و محل عبادت و اجتماع اهل شهر و قصبه و قريه درمواقع اصه و ساير مرافق آنها از قبيل مرقع و امثال آن و بالجمله جواز احيا اراضي موات بطور عموم وكلي نيست .
چنانچه ماده 1271 قانون مجله الاحكام مشعر است احيا اراضي مواتي كه در اطراف شهرها براي رفع حوائج عمومي اهالي لازم است جايز نيست بلكه با تعريفي كه ماده 1270 قانون مزبور از اراضيي كه براي استفاده هيزم و چراگاه حيوانات اهالي لازم است اصلا از عنوان مواتي خارج است و خلاصه نظر فقها فرقين اين است كه سه نوع زمين وجود دارد :
1-اراضي عامره- يعني احيا شده
2- اراضي مترو كه – عبارت از زمنهايي است كه از جهت مصالح عمومي و مصالح اراضي عامره بايستي بهمان حال باقي بماند و احيا آنها جايز نيست و چه بسا و مصالح اراضيي عامره بايستي بهمان حال باقي بماند و احيا آنها بشود آثار احيايي آنها بشود آثار احيايي آنها بوسيله حاكم زائل و مرتفع خواهد شد و شايد اينگنه اراضي ضمن عموم ماده 25 قانون مدني منظور نظر اجمالي مقنن بوده است .
3- اراضي موات مباحه – و فقط اين نوع از اراضي با رعايت شروطي قابل احيا و تملك است .
دوم – شرطيت قصد براي تملك – بنابر اين احيايي كه بقصد تملك نبوده و بمنظور رفع حوائج آني و موقتي باشد مثل محلي كه پايگاه موقتي ارتش بنا مي شود يا بطوريكه معمول است محلهايي كه شركتها و كنتراتچي ها برايانجام عمليات كنتراتي موقتا براي سكونت موقتي احداث مي گردد و امثال انها چون بقصد تملك نيست موجب ملكيت نمي گردد و براي ديگران پس ديگران پس از رفع احتياجات احداث كننده قابل حيازت و تملك خواهد بود .
ناگفته نماند كه مقتضي حسن تنظيم و ترتيت اين بود كه ماده 143 بجاي ماده 142 و ماده 142 بجاي ماده 143 باشد واگر ماده 143 ق . م . به اين نحو (هركس هر مقدار از اراضي موات مباحه را بقصد تملك احيا كند مالك آن مي شود ) تعبير شده بود بقصود وافي تر بود .
تذكر : احيا و تملك موات مقيد بمباشرت و اهميت قانوني نيست بنا بر اين شخص مي تواند بوسيله ديگري از قبيل اجير مبادرت به آن نمايد و صغير و محجور هم بشرح اشعار مواد 1212 و 1214 قانون مدني مي تواند مبادرت باحيا موات و حيازت مباحات و تملك آنها بنمايد .
تملك وسط باحيا اطراف
بعضي ازعلما عامه (ابويوسف ) مالكيت موات وسط را در صورتي براي مالك و احيا كننده اطراف قائل شده اند كه احيا اطراف بيش از مواتي وسط باشد بهرحال هيچ ملازمه عقلي بين مالكيت اطالف قائل شده اند كه احيا و مالكيت وسط نيست و ملاك شرعي هم براي اين نظر بطوريكه قاع كننده باشد بنظر نرسيده است و همانطور كه ممكن است وسط مملك احيا شده شخصي و اطراف ملك شخص ديگر باشد ممكن اصلا وسط مملوك كسي نباشد و چه بسا قابل تملك خصوصي هم نباشد .
تصور مي رود حكم و تشريع ماده 144 ق . م . كه احيا اطراف زمين را موجب تملك وسط آن دانسته از اين لحاظ بوده كه چون در صورتيكه اطراف ملك كسي باشد راهي براي احيا وسط نيست جز از اطراف كه مملوك است واحيا وسط ملازمه با تصرف در اطراف دارد كه مجوزي براي تصرف در ملك ديگري نييست لذا وسط را استحسانا و تبعا مملوك صاحب اطراف قرار داده اند در صورتيكه حقوق ارتفاعيه در چنين موردي طبيعي است و همانطوريكه اگر موات اطراف احيا شده و احيا شود حق راه و عبور براي احيا شده وسط بالتبع ملحوظ است اگر احيا هم نشده براي وسط حق عبور بالطبع ملحوظ خواهد بود .
بعبارت ديگر احيا اطراف و تملك آن طبعا مقيد و مشروط است به ملحوظ داشتن حق ارتفاتي موات وسط و برفرض ملحوظ نباشد ممكن است احيا و تملك وسط را متوقف باجازه ملاك اطراف قرار داد نه آنكه مالك اطراف را بدون وجود سبب مملك معقولي مالك وسط دانست و احيا اطراف را براي مالكيت موات وسط از اسباب تملك قرار داد و بر شقوق ماده 142 اضافه نمود .
چون ملازمه عقلي در بين نيست و نصي هم در اين موضوع بنظر نرسيده حكم ماده 144 ق . م صرفا تحكم و فاقد ملاك مبناي صحيحي بنظر مي رسد و مدلول اين ماده راه سو استفاده را براي تملك كسانيكه را براي تملك كسانيكه مي خواهند اراضي وسيعي را مالك شوند وقدرت و توانايي براي احيا آن ندارد و يا نمي خواهند زحمت و هزينه احيا را متحمل شوند باز نموده است .
چه مي تان با حفر نهري در اطراف زمين موات بسيار وسيع و غرس اشجار در اطراف نهر اراضي موات وسيعي را كه مهياي احي و آبادي است مالك شده و در نتيجه اجتماع از فوائد احيا آن كه منظور اصلي است محروم گردد .
لذا در قانوني كه نسبت باحيا اراضي موات و تملك آنها بر اساس تجويز ماده 145 وضع خواهد شد بايستي راه سو استفاده از ماده مزبور را بست و تصميم مفيدي كه تطبيق با مصالح اجتماع داشته باشد و كمك بعمران و آبادي بنمايد اتخاذ گردد .
لزوم رعايت كليه قوانين
تا كنون قانون و مقررات خاصي براي احيا موات و كيفيت آن و مورد احيا و نوع آن وضع و تصويب نشده است .
و از جمله اموريكه بايستي در قانون كه برطبق اشعار ماده 145 ق . م . كه رعايت كامل كليه قوانين مربوط باحيا را لازم دانسته تصويب خواهد شد پيش بيني گردد اين است كه احيا موات و تملك آن مقيد گردد به كسب اجازه از دولت چنانكه ماده 1272 قانون مجله هم با متابعت از نظر فقها عامه شرط احيا و تملك را اذن و اجازه دولت قرار داده و اغلب فقها شيعه هم جواز احيا و تملك موات را متوقف باجازه زمامدار مسلمين قرار داده اند .
و حقا مصالح اجتماعي اقتضا دارد كسيكه مي خواهد مواتي را احيا نمايد با تعيين مقدار و محل زميني را كه مي خواهد احيا كند و مقصود و نوع آبادب را كه در نظر دارد قبلا بوزارت كشو يا هر مرجع رسمي كه تعيين شود مراجعه و كسب اجازه نمايد و سپس اقدام كند .
با اين رو به گذشته از آنكه از خود سري جلوگيري شده و كنترل صحيحي براي مقاصد و آمار صحيحي از ميزان فعاليت و پيييشرفت عمران و آبادي بدست خواهد آمد . تاريخ احيا كه در بسياري از موارد و منازعات از قبيل مورد ماده 158 ق . م . منشا اثر است معين خواهد شد دولت يا مراقبت كامل از اجازه احياهاي بي تناسب و مخالف مصالح اجتماعي خود داري خواهد نمود و همواره براي اجازه نوع احيا اطراف و جموانب و مقتضيات ملحوظ خواهد شد و هرگز دولت اجازه نخواهد داد مثلا زمين موات نزديك شهر با تاسيس كوره آجر پزي يا دباغخانه و امثال آنها احيا شود و بالنتيجه نوع آبادي و عمران در هر محل موافق با مصالح اجتماع انجام خواهد شد .
بخلاصه مصالح عامه و اجتماعي امروزه بجهات عديده ايجاب مي نمايد كه هر نوع عمران و آبادي با اجازه قبلي و استحضار دولت انجام گيرد .
خلاصه مبحث و نتيجه آن
اسناد مالكيت اراضي موات ارزش قانوني و شرعي ندارد
اما از جهت قانون آنچه از مجموع قوانين موجد حق مقررات جاريه استفاده و استنباط مي شود بلكه مصرحات قانون اشعار دارد تملك اراضي موات و پذيرفته شدن تقاضاي ثبت و صدور سند مالكيت نسبت به آنها قبل از تحقق احيا برخلاف قانون است و كليه اسنادي كه نسبت به اراضي موات صادر شده سنديتي نداشته و رسميتي ندارد و فقط برگهايي است بصورت اسناد رسمي .
زيرا اراضي موات طبق مقررات و اشعار ماده 27 و ماده 140 قانون مدني مال كسي نيست و هيچكس حق تملك آنها را ندارد نگر با اجازه ماده 140 و بموجب ماده 143 بقصد تملك آن را احيا يعني طبق اشعار ماده 141 آباد كند كه مورد اسفاده فعلي واقع شود و قبل از تحقق احيا و آبادي قابل تملك نبوده و مال شخص خاص نمي تواند باشد و حتي به تحجير هم مثل انيكه دور آنرا ديوار بكشد يا عمليات ديگري كه مقدمات احيا است انجام دهد طبق صريح ماده 142 موجب تملك نمي شود .
مجموع قوانين و آيين نامه هاي مربوط آنهم ناظر به اين است كه مالكين ملك خود را مطابق مقررات به ثبت برسانند بنابر اين اول بايستي مورد تقاضاي ثبت ملك باشد و مالك داشته باشد ودر مرتبه متاخره مالك نسبت بملك خود تقاضاي ثبت نمايد و پس از آنكه سند مالكيت با تشريفات قانوني نسبت بغير منقول مملوكي صادر شد آن سند رسمي است و صاحب سند رسما مالك آن شناخته خواهد شد .
و بالنتيجه مالكيت مالك رسخي خواهد شد نه آنكه سند مالكيت نسبت بهر چيزي ولو قابل تملك نباشد با شروط تحقق ملكيت و اسباب و عملياتي كه براي حصول آن قانونا لازم است فاقد باشد موجب و موجد ملكيت گردد .
بعبارت ديگر اسناد مالكيت هميشه كاشفيت دارد نه موضوعيت و سببيت يعني كاشف از اين است كه مورد سند ملك صاحب سند بوده لذا تقاضاي ثبت مالك پذيرفته شده و سند مالكيت صادر گرديده كه بمالكيت او رسيمت داده است نه آنكه از اسباب تملك باشد كه هركه بهرطريق و نسبت بهر غيرمنقولي سند مالكيت بدست آورد مالك آن بشود .
چه اسباب تملك همان است كه در ماده 140 مقرر گرديده و هيچ ماده از مواد قانون اشعاري ندارد كه در اثر تقاضاي ثبت و صدور سند مالكيت شخص مالك مي شود بلكه عصاره و خلاصه قانون ثبت و نظر مقنن از آن اين است كه مالكيت مالك پس از تقاضاي ثبت و صدور سند مالكيت رسمي مي شود .
بنابر اين اولا بايدتشخيص داد مورد سند و تقاضاي ثبت قابل تنلك خصوصي است يا نه اگر قابل تملك خصوصي نيست از قبيل مساجد و تكايا و طرق و شوارع و اراضي موات قبل از تحقق عمران و آبادي ولو سند مالكيت صادر شده باشد ملك صاحب سند نخواهد بود و صرف عناوين مزبوره دليل كافي است براي اينكه سند بي مورد و برخلاف قانون صادر شده است .
اينگونه سند طبق مستفاد از ماده 1287 و 1288 قانون مدني فاقد ارزش قانوني است چنانچه ماده 41 آيين نامه قانون ثبت هم صريح براين است كه اراضي موات و جنگلها و ساير مباحات و مشتركات عمومي ملك كسي نيست و ثبت آنها ممنوع است در اين صورت اگر سند مالكيتي نسبت به اراضي موات و ساير مشتركات عمومي صادر شده باشد سند رسمي و قانوني نخواهد بود و چنانچه اينگونه اسناد بمرجع قضايي مستقل و صحيحي ارجاع شود بودن ترديد راي قضايي معشر بربطلان و عدم اعتبار آنها صادر خواهدشد .
فروشندگان و خريداران اراضي موات ولو باستناد سند مالكيت بايستي بدانند اگر روزي بنا شود حقيقت قانون و شرع مورد عمل و مقياس احكام گردد و اين همه انحرافات از مباني قانوني از بين برود بدون ترديد قلم قرمز بر چنين اسناد مالكيتي كشيده خواهد شد و اموال و مشتركات عمومي به عموم و جامعه باز خواهد گشت .
اما از لحاظ شرع گذشته از آنكه مطلق اراضي مفتوح العنوه كه كشور ايران نيز داخل در آن عنوان است حكم خاصي دارد . اساساتملك اراضي موات نه فقط برخلاف طبيعت و ذوق سليم آيين مقدس اسلام است كه ديني است اجتماعي و فطري و مزيت آن بر ساير كيش و آيين ها در بازار فسفه اديان ثابت و مبرهن گرديده است بلكه تملك اراضي موات برخلاف مصرحات شرعي و احكام مذهبي و مقررات ديني است كه فقها فريقين در باب احيا موات كتب فقهيه معترض گرديده اند و عصاره آن اين است .
اراضي موات براي احدي قابل تملك نيست مگر آنكه با اذن اولو الامر (اما نائب امام – دولت ) بقصد تملك احيا شود پس تحقق دو شرط براي تملك اراضي موات لازم است :
الف – اجزاه اولو الامر يعني زمامدار مسلمين براي احيا كه لازمه آن اين است كه محل مواتي را براي احيا كه عرضه دارد و زمامدار مسلمين هم اجازه احيا آنرا با هر قيد و شرطي كه مقتضي بداند بدهد :
ب – تحقق احيا و عمران و آبادي با قصد تملك كه تا وقتيكه احيا و عمريان نشده و عمران و آبادي از قوه و شانيت بمرحله فعل نرسيده مالك نخواهد بود ولو تحجير شده باشد .
بسياري از اعاظم فقها شيعه باستناد اخباري كه از آنجمله خبري است كه قسمتي از آن به اين تعبير :
و ان تركها و اخربها فاخذها رجل من المسلمين من بعده فعمرها و احياها فهوا حق بها من الذي تركها – از حضرت امير عليه الاسلام روايت شده معتقدند مالكيت احيا كننده هم محدود است بمدت احيا يعني تا وقتيكه آباد است به تبع آثار احيايي مال احيا كننده آن است و اگر پس از احيا باز بحالت ويراني و خرابي افتاد ملكيت احيا كننده هم زائل مي گردد .
بعبارت ديگر احيا و آبادي سبب ملكيت و استمرار آبادي موجب بقا آن است و با زوال آبادي كه سببيت و عليت دارد معلول كه ملكيت است هم زائل و از بين خواهد رفت و تحجير اراضي موات يعني عليت دارد معلول كه مقدمه احيا و آبادي است از قبيل حصار كشيدن و پي در آوردن و حفر كردن گوده و امثال آن براي تحجير كننده فقط تا مدتي موجب اولويت براي احيا و تملك است كه در نظر فقها عامه باستناد خبري كه باين تعبير : ليس لمتحجر بعد ثلاث سنين حق از عمربن الخطاب منقول است مدت اولويت تحجير كننده سه سال است كه اگر تحجير كننده ظرف سه سال مورد تحجي را با قصد تملك احيا و آباد نمود و مالك آن خواهد شد والا حق اولويت او ساقط و شخصي ديگري حق احيا و تملك آنرا خواهد داشت .
بعضي از فقها شيعه هم باستناد خبري كه انسابا و مولولا خلي از خدشه نيست مدت اولويت تحجير كننده را سه سال تعيين نموده اند .
ولي اغلبيت قريب باتفاق فقها شيعه امد و مدت اولويت تحجيز كننده را به سه سال تجديد ننموده اند بلكه آنرا موكول بنظر حاكم نموده اند و حق هم همين است و در بعضي موارد سه سال كمتر و نسبت به مواردي سه سال بيشتر لازم است .
لذا نظر محققين از فقها شيعه بر اين است كه به تناسب موارد به تحجير كننده مهلت داده شود كه در صورتيكه در خلال مدت اقدام باحيا نشد و پس از انقضا مدت مورد تحجير احيا نگرديده ديگري حق احيا و تملك آنرا نخواهد داشت .
فروش اراضي موات پس از تحجير
در نظر فقها فرقين فروش اراضي موات ولو بعد از تحجير جايز نيست چه در اراضي موات قبل از آباد شدن مال كسي نيست و فروش غيرمملوك جايز نبوده و چنين معامله باطل و فروشنده مالك ثمن و خريدار مالك مورد معامله نخواهند شد و ثمن دريافتي از بابت فروش اراضي موات از موارد بارز اكل بالباطل است كه در قران مجيد صريحا نهي شده است.
ولي حق حاصل ار تحجير و اولويت كه با عراض ساقط مي گردد به صلح و همچنين ارثا منتقل مي گردد و آيا براي زوجه قابل ارث است يا نه مخصوصا نسبت به نوعي از تحجير كه عيني از مال تحجير كننده بكار نرفته باشد مثل نهر كشي و مرز بندي و پي كني و امثال آن موضوع شايسته تحقق و بحث است كه ايد است در شرح مواد مربوط بارث زوجه مورد توجه و تعرض واقع شود.
دولت مالك اراضيي موات نيست
همانطور كه افراد حق تملك اراضي موات را قبل از احيا ندارند و اگر سند مالكيتي بنام شخصي صادر شود برخلاف روح و حقيقت قانن بوده و فاقد ارزش قضايي و قانوني است و مثل اين است كه سند مالكيت مسجد يا يكي از موارد مواد 25 و 26 قانون مدني بنام شخصي صادر شود كه دارنده چنين سند مالكيتي مالك قانون مسجد و امثال آن نخواهد گرديد . دولت هم بعنوان شخص حقيقي حق تملك اراضي موات را ندارد .
اما از جهت آنكه دولت ولي عام است و تصدي امور جامعه را دارد تمام اراضي موات در تحت اختيار و سلطه و اقتدار او بوده و بايستي باشد .
براي اينكه اراضي موات با رعايت قانون و احكام شرح و مصالح اجتماعي آباد شود از سو استفاده اشخاص با قدرت و نفوذ مصون و مورد احتكار واقع نگردد و محرومين جامعه بتوانند از حق قانوني خود استفاده و از مواجب الهيه بهره مند شوند و لانه اي بنام خانه براي حفظ عيال و اطفال خود در اراضي موات فراهم نمايند يا بدون دادن باج و خراج به عزيزان ي جهت با جمع آوري هيزم از اراضي موات اعاشه نميند بهترين طريق اين است كه برطبق نظر فقها فريقين و بطوريكه ماده 1272 قانون مجله كه قانون ملاك نظر راجع قضايي بسياري از ممالك اسلامي است تصريح دارد و ماده 145 قانون مدني ايران هم بطور اجممال زمينه براي وضع آن مهيا نموده است بايد احيا اراضي اجازه دهد و هرگونه اقدامي در اين باب موكول به اجازه دولت گردد.
دولت هم كميسيوني در وزارت كشور يا اداره ثبت براي رسيدگي به تقاضاي اشخاص تشكيل دهد در كميسيون مزبور پس از احراز مقصود تقاضا كننده و بميزان احتياج و استطاعت او براي عمران و آبادي با تعيين محل و شرائط و مدتي كه احيا بايستي انجام شود اجازه احيا بدهد .
تملك اراضي موات برخلاف مصالح اقتصادي و مقتضات سياسي است
اما از جهت اقتضا تشخيص درجه مضار و مفاسد تملك اراضي موات و صدور سند مالكيت نسبت به آنها بدون آنكه موجبات قانوني و شرعي (احيا ) مالكيت فراهم شده باشد با علما اقتصاد است .
آنچه مسلم است رويه و عمل فعلي كه سرمايه هاي هنگفتي كه بايستي بمصرف تاسيسات و وسائل توليد برسد بمصرف خريد و دست بدست گشتن اراضي موات مي رسد و با اين رويه بكار افتادن سرمايه براي امور توليدي در اين كشور نسبت به ساير كشورها از حدود صفر هم پايين تر رفته است .
اما از جهت سياسي هم تشخيص آن با سياسيون است و مجملا با توجه به اينكه كشور ما محدود است بكشورهايي كه يا اساسا عنوان مالكيت يرمنقول را ملغي و كلمه آنرا از فرهنگ خود خارج نموده اند يا لااقل تا آخرين حد حدود آنرا تضييق نموده و يا بتدريج مي نمايند – آيا در چنين موقعيتي كه فعلا دنيا بخود گرفته است مي توان تجويز نمود كه يك شخصي مالك صدها هزارمتر زمين موات بشود و از استفاده نيازمندان جلوگيري و ممانعت نمايد ؟
من لم يرالاشيا بعين الحقيقه يضل و هو ملوم
دولت بايستي براي اعلام بطلان و بي اعتباري اسناد مالكيتي كه تاكنون برخلاف مصالح اجتماعي و موازين عدالت و قوانين موجد حق نسبت به اراضي موات صادر شده اقدام و اخاذ تصميم قطعي نمايد.
چه مسلم است دنياي آتيه نمي تواند اينگونه انحرافات و اجحافات مخالف بامصالح اجتماع را بپذيرد و بدون ترديد نمايش مالكيت اشخاص نسبت به راضي موات در آتيه از موضوعاتي است كه در تاترها و سينماها و نمايشگاهها مورد مضحكه و از مسائل تفرحي نسلهاي آتيه خواهد بود .
يقين است آسماني بزمين نخواهد آمد كه سند مالكيتي كه با نيرنگها برخلاف موازين شرعي و قانوني نسبت به اراضي موات صادر شده باطل گردد و دولت براي چنين اقدامي كه لامحاله دير يا زود انجام
پذير است مورد ملامت واقع نخواهد شد .

 

 

منابع:

 

1 – ماده 1104 قانون مدني عراق صريحا اعراض را از اسباب مزيله ملكيت و موجب اباحه شده قرار داده است.
1 _ ماده 1279 قانون مجله با پيروي از نظر فقها و عامه مستنداً بقول عمر مدت اولويت تحجير كننده را به سه سال تجديد نموده كه در صورتي كه ظرف سه سال از تاريخ تحجير احيا نشده اولويت تحجير كننده ساقط و مي توان مورد تحجير را بديگري براي احيا تفويض نموده و ماده 1186 قانون مدني عراق مقرر داشته زميني كه با اجازه دولت براي زراعت احيا شده ولو سند مالكيت نسبت به آن صادر شده باشد اگر سه سال متوالي متروك ماند و زراعت دولت آنرا از احيا كننده انتزاع نمود و بديگري كه زراعت كند تفويض خواهد نمود و با تفويض بديگري قهراً سند مالكيت اوليه ملغي خواهد بود.
2 _ ماده 1271 مجله (الاراضي القربيه الي العمران تترك الاهالي مرعي و محتصداً و محتطباً و يقال يها الاراضي المتروكه)

http://www.ghavanin.ir/PaperDetail.asp?id=1038