Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

فسخ قرارداد چگونه است؟


فسخ قرارداد چگونه است؟

فسخ در لغت به معناي نقض، زايل کردن، تباه کردن و شکستن آمده است و به آن انحلال ارادي قرارداد نيز گفته مي‌شود. فسخ در اصطلاح حقوقي عبارت از پايان دادن حقوقي به قرارداد به وسيله يکي از دو طرف قرارداد يا يک شخص ثالث است.
فسخ يا انحلال ارادي قرارداد از حيث جايگاه حقوقي از جمله مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها است.موضوع فسخ قرارداد، مختص عقود لازم است؛ چرا که در عقود جايز هر کدام از طرفين مي‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند. بحثي که در عقود لازم مطرح بوده، آن است که آيا مدعي فسخ عقد، حق فسخ دارد يا اينکه بايد به عقد ملتزم بماند؟
ماهيت فسخ
با توجه به تعريفي که از فسخ ارايه شد، مي‌توان گفت که فسخ، انشاي يک‌طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعي ايقاع محسوب مي‌شود. به اين معنا که يک طرف به طور مستقل مي‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون اينکه نيازي به رضايت طرف ديگر باشد که به اين عمل ايقاع گفته مي‌شود
مبناي فسخ
مبناي فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد؛ يعني اينکه فسخ قرارداد مبتني بر حقي است که يا به وسيله توافق طرفين ايجاد شده يا به وسيله حکم مستقيم قانون به وجود آمده و اين حق براي يکي از طرفين يا هر دو يا شخص ثالث است:
الف) توافق طرفين
طرفين قرارداد مي‌توانند ضمن عقد يا خارج از آن براي يک يا هر دو طرف معامله يا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند؛ مثل اين ‌که شخصي ماشيني را به ديگري بفروشد و در قرارداد آن شرط شود که هر کدام از طرفين يا شخص ثالث هر وقت مايل باشند، بتوانند ظرف يک ماه آن معامله را فسخ کنند. به اين حق در اصطلاح خيار شرط گفته مي‌شود. همان‌گونه که در مواد 399 و 400 قانون مدني به آن اشاره شده است.بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدني، «در عقد بيع ممکن است شرط شود که در مدت معين براي بايع يا مشتري يا هر دو يا شخص خارجي اختيار فسخ معامله باشد.»ماده ۴۰۰ اين قانون نيز مي‌گويد: «اگر ابتداي مدت خيار ذکر نشده باشد، ابتداي آن از تاريخ عقد محسوب است؛ در غير اين صورت تابع قرارداد متعاملين است.»
ب) حکم مستقيم قانون
قانون در مواردي براي جلوگيري از ضرري که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه يکي از دو طرف معامله است، به طور مستقيم به او حق مي‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگيري کند. مثل اينکه کسي خانه‌اي را اجاره کند و پس از مدتي متوجه شود که سکونت در آن ميسر نيست که در اينجا فرد به استناد مواد 478 و 479 قانون مدني حق دارد عقد اجاره را فسخ کند. ماده ۴۷۸ در اين زمينه مي‌گويد: «هر گاه معلوم شود عين مستأجره در حال اجاره معيوب بوده، مستأجر مي‌تواند اجاره را فسخ کند يا به همان نحوي که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عيب کند، به نحوي که به مستأجر ضرري نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.» همچنين بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدني، «عيبي که موجب فسخ اجاره مي‌شود، عيبي است که موجب نقصان منفعت يا صعوبت (سختي) در انتفاع باشد.»
شرايط فسخ
1- قصد؛ فسخ‌کننده بايد انحلال قرارداد را اراده کند.
2- رضا؛ فسخ‌کننده بايد راضي به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنين کرد، اين فسخ اثر حقوقي ندارد.
3- اهليت؛ کسي که مي‌خواهد عملي حقوقي را فسخ کند، بايد اهليت اين کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نيز مشکلي نداشته باشد.
موارد فسخ معامله
حق به هم زدن معامله را «خيار» گويند و خريدار و فروشنده در موارد ذيل مي‌توانند معامله را به هم بزنند:
1- خريدار و فروشنده از مجلس معامله متفرق نشده باشند که اين خيار را «خيار مجلس» مي‌گويند.
2- يکي از خريدار و فروشنده مغبون شده باشند. (خيار غَبن)
3- طرفين در معامله مقرر كنند كه تا مدت معينى هر دو يا يكى از آنان بتواند معامله را به هم بزند. (خيار شرط)
4- فروشنده يا خريدار مال خود را بهتر از آنچه که هست، نشان دهد و طورى رفتار كند كه قيمت مال در نظر طرف مقابل زياد شود. (خيار تدليس)
5- فروشنده يا خريدار شرط كند كه كارى انجام دهد، يا شرط كند مالى را كه مى‌دهد به طور مخصوصى باشد اما به آن شرط عمل نكند كه در اين صورت ديگرى مى‌تواند معامله را به هم بزند. ( خيار تخلّف شرط)
6- در جنس يا عوض آن عيبى باشد. (خيار عيب)
7- معلوم شود مقدارى از جنس كه فروخته شده، مال متعلق به ديگرى است كه اگر صاحب آن به معامله راضى نشود، خريدار مى‌تواند تمام معامله را به هم بزند يا پول آن مقدار را از فروشنده بگيرد.
همچنين اگر معلوم شود مقدارى از چيزى كه خريدار به عنوان عوض داده، مال متعلق به ديگرى است و صاحب آن راضى نشود، فروشنده مى‌تواند تمام معامله را به هم بزند، يا عوض آن مقدار را از خريدار بگيرد. (خيار شركت)
8- فروشنده خصوصيات جنس معينى را كه مشترى نديده است، به او بگويد و بعد معلوم شود آن‌گونه كه گفته، نبوده است. در اين صورت مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند همچنين اگر مشترى خصوصيات عوض معينى را كه مى‌دهد، بگويد و بعد معلوم شود به طورى كه گفته، نبوده است، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خيار رويت)
9- مشترى پول جنسى را كه به صورت نقدي خريده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نيز جنس را تحويل ندهد. اگر مشترى شرط نكرده باشد كه دادن پول را تأخير بيندازد و شرط تأخير جنس هم نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را بهم بزند اما اگر جنسى كه خريده است، مثل بعضى از ميوه‌ها باشد كه اگر يك روز بماند، فاسد مى‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نكرده باشد كه دادن پول را تأخير بيندازد و شرط تأخير جنس نيز نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خيار تأخير)
10- اگر مورد معامله حيوان باشد، خريدار تا سه روز مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خيار حيوان)
11- فروشنده نتواند جنسى را كه فروخته است، تحويل بدهد. به عنوان مثال، اسبى كه توسط فروشنده فروخته شده است، فرار کند كه در اين صورت مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خيار تَعذّر تسليم
آثار فسخ
اثر فسخ نسبت به آينده است و اثري نسبت به گذشته ندارد. فسخ موجب مي‌شود که عقد از زمان انشاي فسخ منحل شده و آثار آن قطع شود.بنابراين منافعي که مورد معامله داشته، اصولا تا زمان فسخ، بايد متعلق به کسي باشد که به واسطه عقد مالک شده است؛ اما به دليل اينکه نمائات و منافع متصله‌ را نمي‌توان از مورد معامله جدا کرد، مي‌گوييم منافع منفصله آن تا زمان فسخ متعلق به کسي است که به واسطه عقد مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن متعلق به کسي است که به واسطه فسخ مالک شده است. اگر خريدار قيمت جنس را نداند يا در موقع معامله غفلت كند و جنس را گرانتر از قيمت معمول آن بخرد، چنانچه به قدرى گران خريده كه مردم او را مغبون مى‌دانند و به كمى و زيادى آن اهميت مى‌دهند، مى‌تواند معامله را به هم بزند.
اختيار بر هم زدن معامله در هنگام غبن
همچنين اگر فروشنده قيمت جنس را نداند يا موقع معامله غفلت كند و جنس را ارزانتر از قيمت آن بفروشد، در صورتى كه مردم به مقدارى كه ارزان فروخته است، اهميت بدهند و او را مغبون بدانند، مى‌تواند معامله را به هم بزند.در معامله بيع شرط، كه مثلا جنس هزار تومانى را به هزار تومان يا كمتر مى‌فروشند و قرار مى‌گذارند كه اگر فروشنده تا مدتي معين پول را بدهد، بتواند معامله را به هم بزند، در صورتى كه خريدار و فروشنده قصد خريد و فروش داشته باشند، معامله صحيح است .اگر فروشنده چاى اعلا را با چاى پَست مخلوط كند و به اسم چاى اعلا بفروشد، مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند.اگر خريدار بفهمد مالى كه گرفته است، عيبى دارد، به عنوان مثال حيوانى را بخرد و سپس بفهمد كه يك چشم آن كور است، چنانچه آن عيب پيش از معامله در مال بوده و او نمى‌دانسته، مى‌تواند معامله را به هم بزند، يا مابه‌التفاوت قيمت سالم و معيوب آن را بگيرد.
وجود عيب پيش از معامله، از موارد فسخ
اگر فروشنده بفهمد در عوضى كه گرفته است، عيبى وجود دارد، چنانچه آن عيب پيش از معامله در عوض بوده و او نمى‌دانسته، مى‌تواند معامله را به هم بزند، يا مابه‌التفاوت قيمت سالم و معيوب را بگيرد.اگر بعد از معامله و قبل از تحويل گرفتن مال، عيبى در آن پيدا شود، خريدار مى‌تواند معامله را به هم بزند همچنين اگر در عوض مال بعد از معامله و قبل از تحويل گرفتن، عيبى پيدا شود، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند اما اگر بخواهند تفاوت قيمت بگيرند، بلا اشکال است.اگر خريدار بعد از معامله، عيب مال را بفهمد و فورا معامله را بهم نزند، ديگر حق به هم زدن معامله را ندارد.براى فسخ معامله كافى است كه فرد موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد يا اگر اين اقدام مقدور و ممكن نيست، به ديگران اطلاع دهد كه معامله را فسخ كرده است.
هر گاه خريدار بعد از خريدن جنس عيب آن را بفهمد، اگر چه فروشنده حاضر نباشد، مى‌تواند معامله را به هم بزند.
موارد مقدور نبودن فسخ يا گرفتن تفاوت قيمت
در مواردي اگر خريدار بفهمد که مال عيبى دارد، نمى‌تواند معامله را به هم بزند يا تفاوت قيمت بگيرد که به شرح ذيل است:
1- موقع خريدن، عيب مال را بداند.
2- به عيب مال راضى شود.
3- در وقت معامله بگويد که اگر مال عيبى داشته باشد، پس نمى‌دهم و تفاوت قيمت هم نمى‌گيرم.
4- فروشنده در وقت معامله بگويد که اين مال را با هر عيبى كه دارد مى‌فروشم، اما اگر عيبى را معين كند و بگويد که مال را با اين عيب مى‌فروشم و سپس معلوم شود عيب ديگرى هم دارد، خريدار مى‌تواند براى عيبى كه فروشنده معين نكرده است، مال را پس دهد يا تفاوت قيمت بگيرد.
موارد امکان دريافت تفاوت قيمت
در سه صورت، اگر خريدار بفهمد که مال عيبى دارد، نمى‌تواند معامله را به هم بزند اما مى‌تواند تفاوت قيمت بگيرد:
1- بعد از معامله تغييرى در مال بدهد كه مردم بگويند، آن گونه كه خريدارى کرده و تحويل داده شده، باقى نمانده است.
2- بعد از معامله بفهمد مال عيب دارد و فقط حق برگرداندن آن را ساقط كرده باشد.
3- بعد از تحويل گرفتن مال، عيب ديگرى در آن پيدا شود اما اگر حيوان معيوبى را بخرد و پيش از گذشتن سه روز عيب ديگرى پيدا كند، اگر چه آن را تحويل گرفته باشد، باز هم مى‌تواند آن را پس دهد.
همچنين اگر فقط خريدار تا مدتى كه حق به هم زدن معامله را داشته باشد، مال عيب ديگرى پيدا كند، اگر چه آن را تحويل گرفته باشد، مى‌تواند معامله را به هم بزند.


منبع :
روزنامه حمايت - سه شنبه - 5/12/1393