Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

بررسی ماده 149 قانون ثبت از منظر حقوق مدنی

بررسی ماده 149 قانون ثبت از منظر حقوق مدنی
نويسنده : امیر حسین کاتوزیان
بنام خدا
بررسی ماده 149 قانون ثبت از منظر حقوق مدنی

مقدمه:
بی تردید تعارض در هر امري چنانچه مذموم و نکوهیده نباشد، دست کم موجب بدگمانی و بلاتکلیفی
است. خصوص آنجا که از ناحیه قانونگذار باشد . قانون که می بایست خصلت فصل الخطاب بودن را دارا باشد،
گاه نه تنها حرف آخر را نمی زند و قاطع دعوا نیست ، بلکه موجب دامن زدن به اختلافات و منشاء
منازعات کلامی می گردد. اشخاص هوشمندي چون علماي حقوق به وسیله دکترین و براي تولید علم،
گاه موجب تصویب قوانین می گردند و گاه با پیروي قضات از نظرات متعدد این اندیشمندان، هیئت
عمومی دیوان عالی را به اظهار نظر وا می دارند . دسته اي دیگر چون وکلا با تدبیر و نبوغ
بی مانندي نظر محکمه اي را چنان برمی گردانند که حکمی متفاوت و خارج از عرف همیشگی در
موضوع واحد دریافت می دارند.
حتی در نگاهی بی غرضانه احتمال اینکه تفاسیر و تعابیر ، حقی را ناحق کنند از ذهن دور نمی باشد،
پس هر چند اینگونه امور می توانند مثمر ثمراتی در احیاي عدالت و حق خواهی باشند، ممکن است
خطر پایمال نمودن و تضییع حقوق اشخاص را به دنبال داشته باشند.
شایسته است ما دانشجویان از همین گامهاي نخست بر فضاي ایجاد شده از تعابیر و تفاسیر مختلف
احاطه یابیم و تمامی مساعی خود را بکار گیریم تا با درك اختلافات و تعارضات و شناخت عمیق
نسبت به دکترین و با تحقیق و آزمون که بالاترین وظیفۀ قشر دانشگاهی است به نتایجی مثبت دست
یابیم و فراموش نکنیم بالاترین دستاوردهاي اخیربشر در زمینه هاي مختلف علوم همواره در بستر
تحقیقات دانشجویی و با راهنمایی استادان دانشگاهی به بار نشسته است.
از آنجایی که اصل بر این است که قانونگذار اشتباه نمی کند، پس چنانچه تعارض و تهافتی هست، بر
همه دست اندرکاران علم حقوق است که در جمع و بر چیدن آن کمر همت بندند، چه در لباس تلمذ
و شاگردي باشند و چه در کسوت ارشادي و استادي.
باشد که روزي، زلال پاك قوانین از میان کدورت و تیرگی اختلاف نظرات و تعارضات آنچنان هویدا و
عیان باشد که جایی براي دو صدایی و تقابل باقی نماند تا همگان سرود وحدت و حقیقت برخاسته از
الفاظ موزون قوانین را سر دهیم.
به امید آن روز...
طرح مسئله
ماده 149 ق .ث اشعار دارد بر این معنی که چنانچه ملکی با سند مالکیت و با مساحت معین مورد
خرید و فروش قرار گیرد و پس از آن معلوم شود اضافه مساحت دارد، ذینفع (مالک فعلی ) می تواند
بهاي آن مقدار اضافه را بر اساس ارزش مندرج در سند محاسبه و به اضافه سایر هزینه هاي قانونی به
صندوق ثبت تودیع و تقاضاي اصلاح سند خود را با اضافه مساحت بنماید.
اداره ثبت نیز مشروط به دو شرط سند را اصلاح می نماید :
-1 اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزي نشده باشد.
-2 بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراري داده نشده باشد.
پس از اصلاح سند اداره ثبت به ذینفع (مالک قبلی) اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت
دریافت دارد، عدم مراجعه فروشنده براي دریافت وجه ، زیاده بر مدت 10 سال اعراض محسوب و وجه
به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می گردد.
تبصره اي هم بر ماده آمده مبنی بر اینکه در مواردي که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد
بوسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.
تا اینجا مسئله اي وجود ندارد . مغایرتی در مساحت و سند موجود است که با راهکار ارایه شده توسط
ماده 149 ق .ث مرتفع می گردد . اما مشکل از آنجا آغاز می شود که چنانچه مادة مذکور را با مواد
مشابه در قانون مدنی که به اختلاف مقادیر در مبیع می پردازند مقایسه کنیم، ظاهر اً با تعارضات
جدي روبرو می گردیم.
مادتین 355 و 384 و 385 قانون مدنی درباره اختلاف مقدار و مساحت ، احکامی ارایه نموده اند که
براي درك مسئله، نص مواد ذکر و سپس به بررسی و مقایسه با ماده 149 ق.ث می پردازیم.
ماده 355 : اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود کمتر از آن
مقدار است مشتري حق فسخ معامله را خواهد داشت، و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع می تواند
آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.
ماده 384 : هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار
در آید، مشتري حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تأدیه حصه اي از ثمن به نسبت
موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد، زیاده مال بایع است.
ماده 385 : اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط
بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر درآید، در صورت اولی مشتري و در
صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.
ورود به بحث و تقسیم مطالب:
براي درك بیشتر ابتدا باید به دو مفهوم در عقد که می تواند از مبطلات آن نباشد بلکه در صورت فقد،
حق فسخ ایجاد می نماید بپردازیم.
یکی فروش مبیع به شرط داشتن وصف معین و دیگري به شرط داشتن مقدار معین می باشد.
وصف معین مبیع:
در بیان وصف مبیع می توان گفت بطور کامل همان چیزهایی است که مورد توجه قرار می گیرد و
شوق بستن عقد را در ضمیر شخص بیدار می کند، مواردي چون رنگ، مدل، مارك ، محل وقوع ...
گاهی ممکن است وصف بعنوان شرطی براي مبیع ذکر شود که به آن شرط صفت گویند.
یا می تواند شرط صفت چیزي باشد که ذکر نگردیده اما وجودش بعنوان شرط ضمنی هویداست. این
مورد بخصوص آنجا که خریدار کالایی را ندیده و به وصف بخرد مشاهده می شود در چنین حالتی
چنانچه صفتی تصریح نشود از بناي عقد و قصد مشترك طرفین می توان به وجود آن پی برد.
مثلاً خریدار سفارش یک عدد ساعت طلاي رولکس زنانه ساخت سال 1975 می دهد و قراردادي
مبنی بر وقوع عقد بیع بسته می شود . خریدار حق دارد چنانچه ساعت با همان اوصاف نباشد عقد را
فسخ نماید و البته شرطی که حتی اگر بر آن تصریح نشود ، مسلم باید وجود داشته باشد این است که
ساعت باید کار کند وگرنه ساعت خراب هرچند زیبا باشد فاقد خصوصیت اصلی ساعت که نشان دادن
زمان است می باشد یعنی در چنین حالتی یک شرط صفت ضمنی وجود دارد که مانند سایر اوصاف
چنانچه نباشد حق فسخ براي خریدار ایجاد می نماید. (ماده 235 ق.م)
البته واضح است خریدار حق دارد به ساعت دیگري که از لحاظ او همان ارزش را دارد راضی شده و
عقد را تنفیذ نماید ویا در صورت عیب ارش دریافت دارد.
چون اصولا با عدم وجود شرط صفت عقد باطل نیست بلکه فقط حق فسخ ایجاد می نماید.
ماده 343 ق .م در همین رابطه اشعار دارد : اگر مبیع بر اساس مقدار معین فروخته شود بیع واقع می
شود اگرچه هنوز مبیع شمرده نشده یا کیل یا ذرع نشده باشد.
این ماده قابلیت تفسیر موسع و تسري آن به سایر اوصاف که قابلیت شمردن ،کیل و ذرع را نیز ندارند،
دارد چون به نظر می رسد نص ماده 343 به لحاظ تمثیلی این موارد را بر شمرده و نه به لحاظ
حصري، پس بعنوان مثال اوصاف ساعت فوق الذکر را نیز شامل می شود . دلیل این سخن نیز ماده
235 ق .م است مقرر بر اینکه : هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم
شود آن صفت موجود نیست، کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت . یعنی هر
وصفی (حتی غیر از مقدار) شرط باشد، عقد صحیح ولی حق فسخ ایجاد می کند.
البته باید تأکید مشدد داشت که شرط صفت مبیع که حق فسخ ایجاد می کند شامل جنس
نمی شود، چرا که صدر ماده 353 ق .م اشعار دارد : هرگاه چیز معینی به عنوان جنس خاص فروخته
شود و در واقع از آن جنس نباشد بیع باطل است.
ممکن است این سؤال پیش آید چرا وجود یکی از توصیفات مبیع مثل جنس، برابر ماده 353 ق .م
موجب ابطال عقد می گردد در صورتی که توصیفات دیگر برابر ماده 235 ق .م در صورت عدم وجود،
حق فسخ ایجاد می نماید؟
علت را اینگونه می توان توضیح داد که ماده 353 ق.م ناظر به حالتی است که اشتباه درباره خود
موضوع معامله یا وصف اصلی که توافق به خاطر آن انجام شده می باشد . دکتر کاتوزیان آن را
وصف جوهر ي نام نهاده اند ( امیرناصر کاتوزیان، قواعد عمومی قراردادها جلد سوم ص 134 )
دکتر صفایی نیز در همین رابطه گفته اند : هرگاه صفتی که در عقد شرط شده وصف ذاتی و به
تعبیري جوهري یا اساسی مورد معامله و قید اراده و مبناي تراضی طرفین باشد به گونه اي که بدون
آن وصف، قرارداد منعقد نمی شده است، فقدان وصف مزبور اراده را خدشه دار می کند و از این رو
موجب بطلان معامله است (سید حسین صفایی، قواعد عمومی قراردادها ص 193 )
مثلاً در مثال ساعت، وصف جوهري که مورد توجه خریدار است و در قبال آن مبلغ هنگفتی
می پردازد طلا بودن ساعت است و سایر اوصاف جنبه فرعی دارند . پس شرط اصلی مبیع، وصف
جوهري آن است که موجب قصد و اظهار اراده می گردد و در صورت فقد موجب ابطال عقد می شود.
لیکن مفهوم دیگر آن نیز این است که چنانچه وصف جوهري مبیع خدشه دار نباشد ولی سایر اوصاف
محل تردید قرار گیرند، عقد صحیح است اما حق فسخ براي خریدار ایجاد می نماید که برابر با همان
ماده 235 ق.م است.
مقدار معین مبیع
در رابطه با مقدار مبیع که بیشتر به بحث ما ارتباط دارد باید دید مقدار همانند مراتب فوق وصف
جوهري است یا خیر. به عبارت دیگر مقدار شرطی براي مبیع است یا مقدار، خود مبیع است یا صحیح
تر بگوییم مقدار شرط صفت است یا وصف جوهري.
مقدار، شرطی براي مبیع
شخصی خانه اي را صرفاً به عنوان موقعیت خاص آن می خرد ، بر فرض چون ملک مزبور در مجاورت
منزل پدرش قرار دارد خریداري می کند . در این حالت هرچند میزان مساحت در پرداخت ثمن مؤثر
است لیکن مساحت مبیع، چند متر کمتر یا بیشتر چندمین شرطی است که مد نظر خریدار قرار
می گیرد . مثلا بانوي خانه به آشپزخانه بزرگتري نیاز دارد ولی آشپزخانه کوچکتر از میزان نیاز وي
است اما به سبب همجواري با منزل پدري ابتیاع می نمایند. پس اصلاً مساحت مبیع موجب ایجاد
قصد نشده و در صورت کم و کاست، خدشه به قصد و به طریق اولی خدشه به عقد وارد نمی سازد .
بنابراین عقد صحیح است لیکن حق فسخ براي خریدار ایجاد می نماید ( 235 ق.م)
مقدار، خود مبیع
در این رابطه باید اول یک تقسیم بندي دیگر نیز انجام دهیم :
-1 مبیع تجزیه پذیر بوده و قابلیت تفکیک داشته باشد.
-2 مبیع تجزیه پذیر نبوده و قابلیت تفکیک نداشته باشد.
حالت اول:
مبیع مشمول ماده 384 ق .م که در هنگام طرح مسئله ذکر شد می گردد. یعنی چنانچه به مقدار
معین فروخته شده باشد خریدار حق دارد چنانچه کمتر از میزا ن شرط شده که همان شرط صفت
است باشد، بیع را نسبت به بقیه آن نیز فسخ نماید (خیار تبعض صفقه ) و یا اینکه از عوض
به میزان کسري بکاهد . در صورتی هم که مبیع زیادتر باشد برابر قسمت انتهایی همان ماده، زیاده
مال بایع است.
اگر همین جا یک بررسی تطبیقی انجام دهیم متو جه می شویم بین مراتب اخیرالذکر با
ماده 149 ق .ث ظاهراً تعارض وجود دارد . مگر آنکه گفته شود در مورد اموال غیرمنقول مثل خانه که
قابل تجزیه نمی باشد نمی توان اضافه آن را متعلق به بایع دانست . پس باید پرسید وقتی ملک
مشمول شرایطی باشد که زیاده آن قابل تفکیک باشد مثل زمین، چگونه می توان برابر
ماده 149 ق .ث مابه التفاوت را به شرحی که در ماده منعکس است به عنوان ثمن به مالک قبلی
پرداخت در صورتی که اي بسا قصد فروش نداشته باشد؟ تعارض به وجود آمده بین عبارت زیاده مال
بایع است در ماده 384 ق.م و شرایط اصلاح سند به موجب ماده 149 ق.ث چگونه قابل جمع است؟
واقعیت این است که اصلاً این ماده ربطی به ماده 149 ندارد زیرا ناظر به معامله ایست که مقدار مبیع
جزء مورد معامله و معیار تشخیص آن است یا به عبارت دیگر مقدار، وصف جوهري و انگیزه اصلی عقد
است که چنین انگیزه اي اصولاً در معاملات غیر منقول وجود ندارد مگر بعنوان شرطی فرعی . در
معاملاتی هم که شرط اصلی ا ست (منقول) براي ذینفع خیار تبعض صفقه ایجاد می کند که می تواند
بیع را نسبت به وضع موجود هم فسخ کند . در عین حال ماده 149 هم عملاً زیاده را مال بایع دانسته
و دلیل آن نیز اینکه مبلغ در صندوق ثبت به جهت حفظ منافع وي تودیع می گردد و به این ترتیب از
وقوع دعوا بین خریدار و فروشنده اجتناب می شود پس عملاً تعارضی وجود ندارد.
حالت دوم:
مسئله ساده تر و به نوعی حل می شود آنگاه که حالت دوم و به تبع آن ماده 385 ق .م که ناظر بر
اشیاء تجزیه ناپذیر است به بحث ورود نماید.
در نظر بگیرید موضوع عقد ، شیء تفکیک ناپذیري مثل یک قطعه فرش ابریشمی با نقش ماهی تبریز به مساحت
8 مترو نیم باشد. چنانچه فرش مورد نظر با متراژ 9 متر معامله شده باشد در صورت کسر مساحت،
خریدار نمی تواند از ثمن کم کند چون فرشی را که خریده یکی از اوصافش یا همانطور که توضیح
داده شد شرط صفت آن 9 متر مربع بودن است وگرنه آنچه اشتیاق خرید را برانگیخته و موجب قصد
وقوع بیع گردیده ابریشمی بودن و نقش آن است و از آن مهمتر اینکه خریدار یک قطعه قالی معین
ابتیاع نموده پس وصف جوهري موجود است . البته به سبب فقد شرط صفت ، خریدار حق فسخ خواهد داشت.
از آن سو چنانچه قالی مذکور نیم متر بیشتر باشد نیز نمی توان برابر انتهاي ماده 384 ق .م زیاده را مال
بایع دانست چرا که وي نیز یک قطعه قالی معین را فروخته لیکن در اینجا هم حق فسخ براي
فروشنده بوجود می آید.
ملاحظه می کنید که قانون مدنی نسبت به کم و زیاد شدن مبیع در شقوق مختلف، احکام مختلف
ابراز نموده لیکن ماده 149 ق .ث براي اضافه مساحت، یک راه حل بیشتر ارائه نداده و آن شیوه اي
شکلی به جهت اصلاح سند مالکیت می باشد.
براي جلوگیري از پیچیدگی در همین میان کار بهتر است یک خلاصه گویی از مراتب فوق داشته
باشیم:
-1 در قانون ثبت اضافه مساحت حق خریدار است و بدون قصد و رضاي دوباره از جانب فروشنده،
خریدار می تواند مبلغ مابه التفاوت را پرداخت و اضافه مساحت را اصلاح نماید.
-2 در قانون مدنی شرایط مختلف نسبت به مبیع و شروط آن بررسی می گردد به این شرح:
الف) مبیع داراي 1- وصف و 2- مقدار می باشد.
ب) وصف می تواند وصف جوهري باشد که در صورت فقد به قصد خدشه وارد می سازد و به تبع آن
عقد باطل می گردد ( 353 ق.م)
ج) وصف می تواند وصفی فرعی یا صفت شرط باشد که در صورت فقد حق فسخ ایجاد می کند
(235 ق.م)
ه) مقدار بعنوان شرطی براي مبیع یا به عبارتی مقدار بعنوان شرط صفت، حکم بند "ج" را داراست و
حق فسخ ایجاد می کند ( 235 ق.م)
و) مقدا ر بعنوان خود مبیع یا به عبارتی مقدا ر به عنوان وصف جوهري که خود به دو دسته منقسم
است اول آنکه مبیع تجزیه پذیر باشد و دوم آنکه مبیع تجزیه ناپذیر باشد.
ز) مبیع تجزیه پذیر باشد، خریدار می تواند نسبت به بقیه مبیع هم فسخ نماید ، یا از ثمن بکاهد ولی
زیاده مبیع مال بایع است ( 384 ق.م)
ح) مبیع تجزیه ناپذیر باشد، نه خریدار می تواند از ثمن کم کند و نه اینکه اضافه متعلق به بایع است ،
بلکه کلیت معینی را معامله کرده اند و در صورت مغایرت فقط براي ذي نفع حق فسخ
ایجاد می گردد.
جمع تعارض
با توجه به مراتبی که گفته شد و دلایلی که ذیلاً عرضه می گردد می توان گفت که قانون ثبت بهترین
راه حل را ارایه نموده و در عین حال حق ابراز چنین راه حلی را نیز داشته است.
-1 راهکاري که در ماده 149 ق .ث ارایه می گردد در هیچ کدام از مادتین 355 و 384 و 385 ق .م
وجود ندارد چون مبین حالتی است که مبیع به عنوان یک کلیت غیرقابل تفکیک و تجزیه، موضوع
قصد مشترك عقد قرار می گیرد . لیکن ثمن به نسبت اجزاء آن پرداخت می گردد . یعنی مبیع یک
عین معین مادي خارجی است در چنین حالتی اگر مبیع کمتر از مقدار معین باشد قاعدتاً نباید براي
خریدار حق فسخ قایل شد چون همان مبیعی را که دیده و حدود آن را رؤیت نمود ه خریداري کرده
است یعنی مقدار با ابعاد معین شده نه با مساحت . لیکن می تواند به اندازه کسري، از عوض بکاهد و
این براي خریدار بهترین راه است چرا که املاك هر روز ترقی می کنند و فسخ معامله غیرعقلایی است
و براي خریدار نفعی ندارد خصوص آنکه مدتی از وقوع عقد گذشته باشد.
همینطور چنانچه مبیع زیادتر باشد در این صورت نیز نمی توان ادعا کرد برابر ماده 384 ق.م زیاده
مال بایع است زیرا شرایط فوق الذکر نسبت به بایع نیز تسري دارد یعنی وي مبیع را با ابعاد معین
فروخته و در این حالت نیز بهترین راه تراضی این است که قیمتی را که روز معامله دریافت ننموده
اکنون دریافت دارد . یعنی فروشنده یک عین معین خارجی با مشخصات معین را فروخته و مساحت
جزو صفات و عوارض آن است نه خود مورد معامله.
-2 یکی از اولین نکاتی که در جمع تعارض ممکن است به نظر برسد، نسخ قانون سابق بوسیله قانون
لاحق می باشد، دکتر لنگرودي معتقدند ماده 355 ق .م توسط ماده 149 ق .ث نسخ شده است
( محمدجعفر جعفري لنگرودي، حقوق ثبت، جلد یک ، شماره 172 ) با دلایلی که در پی می آید
بنظر می رسد ماده 149 مواد قانون مدنی را نسخ ننموده بلکه حداکثر چیزي که می توان گفت اینکه
تخصیص نموده است.
درست است که مواد قانون مدنی ما نحن فیه حقوقی را براي طرفین ایجاد می نماید اما این مواد
مصوب 1307 می باشند در حالی که قانون ثبت مصوب 1310 و ماده 149 آن الحاقی سال 1351
شمسی می باشد و می دانیم که قانون خاص لاحق قانون عام سابق را نسخ نمی کند بلکه تخصیص
می نماید و به این سبب ماده 149 ق .ث که داراي حکم خاص است این حق را دارد که با توجه به
مجموعه مادتین 355 و 384 و 385 ق .م و احکام و نصوصی که دارند، بهترین راه حل براي جمع
مسئله را ارایه نموده و مشکل را مرتفع سازد. مضافاً بر اینکه تخصیص اکثر که قبیح است ننموده.
در مورد دلایل خاص بودن ماده 149 نیز می توان گفت:
الف) ماده 149 ناظر بر اموال غیرمنقول می باشد.
ب) ماده 149 ناظر به املاکی است که موضوع آن ملک با اضافه مساحت باشد.
ج) ماده 149 ناظر به املاکی است که داراي سند مالکیت است.
د) ماده 149 ناظر به اسنادي است که در اثر اشتبا ه یا سهل انگاري و یا عوامل طبیعی یا نقص وسایل
و امکانات و یا سایر عوامل، صادر گردیده.
ه) اجراي مفاد ماده 149 منوط به عدم وجود توافقی از قبل میان متعاملین است.
و) املاك داراي اسناد عادي از شمول این قانون خارج می باشند.
ز) ماده 149 با قید عبارت "اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به متجاوزین تجاوزي نشده باشد"
کلیه موارد فوق را تصریح و تصدیق نموده و مشخص می نماید داراي حکم خاص است
در حالی که مادتین قانون مدنی فوق الذکر عام الشمول هستند و هرگونه معامله اعم از اموال منقول و
غیرمنقول داراي اسناد عادي یا رسمی و ملک ثبت شده یا در جریان ثبت را شامل می گردند.
-3 ذکر کلمه " می تواند " و "حق دارد " در نصوص مواد 355 و 384 و 385 ق .م مشخص می نماید
این مواد تفسیري و تخییري می باشند و نه امري، لذا ذینفع می تواند حق خود را اسقاط نماید،خصوصاً که امري عقلایی است.
-4 از آنجا که ماده 149 ق.ث در نگاه اول اینطور می نماید که با اجراي مفاد آن حقوق فروشنده مورد
تعدي قرار می گیرد باید این نکته را ذکر و مطمح نظر قرار داد که فروشنده موظف است اطلاعاتی را
که درباره مبیع ارایه می نماید صحیح باشد و از آنجا که اصل بر حسن نیت و صحت معامله است
چنانچه بر اثر عمد یا بی مبالاتی، فروشنده اطلاعات نادرستی ارایه نماید که در اثر آن معامله فسخ
گردد، فروشنده مسئول زیان ناشی از آن می باشد.
ماده 386 ق .م در همین رابطه مقرر می دارد : اگر در مورد دو ماده قبل معاله فسخ شود، بایع باید
علاوه بر ثمن، مخارج معامله و مصارف متعارف را که مشتري نموده است بدهد.
پس می بینیم که فسخ به هر دلیل حتی از جانب خریدار چنانچه مشمول مواد 384 و 385 ق .م باشد
برابر ماده 386 ق.م براي فروشنده ایجاد مسئولیت می نماید.
-5 از سوي دیگر عملی که مورد درخواست مالک فعلی است در واقع فقط اصلاح سند نیست بلکه
ماهیتاً ثبت اضافه مساحت در دفتر املاك می باشد و برابر ماده 35 ق .م متصرف، مالک محسوب
می شود . یعنی اضافه مساحت در تصرف فعلی خریدار قرار دارد که نسبت به تصرف سابق مالک قبلی
در الویت است مضافاً بر اینکه با وجود سند مالکیت رسمی مشخص است تصرف فعلی با قهر و غلبه
صورت نگرفته بلکه انتقال مالکیت به ناقل قانونی صورت پذیرفته است.
پس برابر ماده 11 ق.ث متصرف به عنوان مالکیت حق دارد تقاضاي ثبت نماید.
-6 جهت پایمال نشدن حقوق مالک قبلی مبلغ اضافه مساحت در صندوق ثبت محفوظ قرار می گیرد .
پس با نگاه دقیق به ماده 149 ق .ث مشخص می شود حقوق مالک قبلی علی رغم اینکه ممکن است
در بروز اشتباه بی تقصیر نباشد، کاملاً مد نظر قانونگذار بوده و حفظ و احیاء گردیده است . و به عبارتی
همسو با ماده 384 ق.م است که زیاده را متعلق به بایع می داند.
نتیجه
با توجه به مجموعه مراتب فوق می توان فهمید که ماده 149 ق .ث وصف جوهري مبیع را مخدوش
نمی نماید و ناظر بر املاکی با سند رسمی است که با حدود معین فروخته شده و مقدار در آن حتی
شرط وصف نیز نمی باشد . بنابراین هم موضوع ابطال عقد و هم موضوع فسخ عقد از جانب طرفین
منتفی است . مسئله تنها یک سهل انگاري در ارقام است که با وجود ماده 149 تصحیح می گردد
وگرنه هیچ تغییري در خود عین معین مادي خارجی یعنی مبیع حاصل نمی گردد . پس ضمن بررسی
و مداقه اي که صورت گرفت مشخص گردید نه تنها تعارض و تهافتی وجود ندارد بلکه حقوق طرفین
به بهترین شیوه توسط قانونگذار ملحوظ و محفوظ گردیده تا جایی که رضایت خاطر بعضی علماي
حقوق را آنچنان برانگیخته که مفاد آن را قابل تسري به اموالی که با سند عادي نیز معامله گردیده و
یا ثبت نشده اند و یا حتی در مورد اموال منقول قابل اعمال می دانند.
دکتر کاتوزیان در اینباره می فرمایند : مفاد ماده 149 ق .ث ناظر به ملکی است که با سند فروخته
می شود ولی قا عده اي را که قانونگذار اعمال کرده است در معاملات مشابه نیز باید رعایت کرد .
گذشته از املاکی که هنوز سند مالکیت ندارد یا ثبت نشده است، حکم ماده در اموال منقول نیز قابل
اعمال است ( امیرناصر کاتوزیان، عقود معین، جلد اول ص 128 )
در پایان آرزو داریم این مختصر اولا مورد توجه اساتید گرامی و سایر دوستان قرار گیرد و در ثانی از
نظرات و انتقادات خود در بهبود گفتار با نقد و تفسیر و جستجو در قوانین و ارایه ادله بهره مندان
سازند.
موفق باشید و پایدار
امیر حسین کاتوزیان
92/1/4
منابع :
-1 قانون مدنی مصوب 1307
-2 قانون ثبت مصوب 1310 با الحاقات بعدي به خصوص ماده 149 مصوب 1351
-3 عقود معین اثر دکتر امیر ناصر کاتوزیان جلد اول
-4 قواعد عمومی قراردادها اثر دکتر امیر ناصر کاتوزیان جلد سوم
-5 قواعد عمومی قراردادها اثر دکتر سید حسین صفایی
-6 حقوق ثبت، اثر دکتر محمدجعفر جعفري لنگرودي، جلد اول
 منبع:http://www.vekalat.org/public.php?cat=2&newsnum=2544325