Persian Arabic English French German Japanese

سایت حقوقی محمد حسنی

 

 

اساسنامه موسسه حقوقی عدل فردوسی

شماره ثبت : 27794

ارائه كليه خدمات حقوقی و به عنوان مشاوره حقوقی و انجام كليه امور وکالت در مراجع قضایی -اداری - مالی - ثبتی - دادگاه‌های خانواده - شهرداریها و کمیسیون های آن به ویژه کمیسیون ماده پنج -دادگاه های عمومي و انقلاب و مراجع مربوط به تعزیرات حکومتی- مراجع مالیاتی و کمیسیون های آن - هیئت هاي تحت پوشش وزارت کار و امور اجتماعی ودیوان عدالت اداری- همچنین ارائه كليه خدمات حقوقی شامل مشاوره وهمچنين انجام كليه امور وکالت از طرف خارجیان در مراجع داخلی مطابق با ضوابط و قوانین موضوعه و موازین حقوقی بین الملل و انجام امور داوری اعم از داخل و بین المللی

 
 
 
 

درصورتی که نیاز به وکیل دارید می توانید به موسسه حقوقی عدل فردوسی مراجعه نمایید. موسسه حقوقی عدل فردوسی با قبول کلیه دعاوی دادگستری از جمله کیفری ، حقوقی ، خانواده ، امور شهرداری ها ، دیوان عدالت اداری ، ثبتی ، ملکی و سایر دعاوی دادگستری درخدمت هموطنان عزیز می باشد.

آدرس : تهران ، خیابان انقلاب اسلامی ، بین میدان فردوسی و لاله زار ، پلاک 630 ، واحد 9 -تلفن تماس تهران: 66342315 

وب سایت موسسه : ferdose.ir

وجه التزام تخلف شرط

مذاکرات آراء هیات عمومی

 رأي اصراري حقوقي 9-1377
وجه التزام تخلف شرط

شماره رأي : 9-13/5/1377

شماره پرونده : 9-1377
شماره جلسه : 13-1377

علت طرح : اختلاف نظر بين شعبه دهم ديوان عالي كشور
و دادگاههاي عمومي كرج

موضوع : الزام به تنظيم سند رسمي

در ساعت 9 روز سه شنبه 13/5/1377 جلسه هيأت عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور به رياست حضرت آيت الله محمّد محمّدي گيلان رئيس ديوان عالي كشور و با حضور جنابان آقايان ديوان عالي كشور و نماينده جناب آقاي دادستان كلّ كشور تشكيل و با تلاوت آياتي چند از كلام الله مجيد رسميّت يافت.




رئيس: دادنامه شماره 27-23/2/1377 شعبه دهم ديوان عالي كشور بتصدي جناب آقاي اسدالله رضواني رئيس و جناب آقاي سيد علي معيني مستشار مطرح است. جناب آقاي معيني گزارش پرونده را قرائت فرمايند.


خلاصه جريان پرونده: در اين پرونده بدواً چند فقره دادخواست در زمانهاي مختلف تقديم شده كه رسيدگي آنها تواماً در شعبه 11 دادگاه عمومي كرج انجام و منجر به صدور دادنامه شماره 1 تا 7-9/1/76 گرديده است. چند فقره از دادخواستهاي مزبور كه ارتباط با پرونده حاضر دارد بشرح زير مي‌باشد:


1ـ در تاريخ 27/3/74 آقايان صادق، كاظم و باقر بهرامي كيوان دادخواستي بطرفيت آقايان مهرعلي و علي صفري بخواسته صدور حكم بر الزام خواندگان به تنظيم سند (رسمي) و تحويل ملك مورد معامله مقوم به هشتصد هزار تومان تقديم و توضيح داده‌اند اينجانبان به موجب قرارداد مورخ 23/11/73 يك دستگاه ساختمان از خواندگان به مبلغ هشت ميليون و پانصد هزار تومان خريداري كرده‌ايم و از اين بابت مبلغ هفت ميليون و هفتصد هزار تومان پرداخته‌ايم و مقرر گرديده مبلغ هشتصد هزار تومان هم بابت مستأجر بپردازيم ولي خواندگان تاكنون نسبت به تنظيم سند انتقال و تحويل ملك اقدامي نكرده‌اند كه تقاضاي صدور حكم بر طبق خواسته داريم.
2ـ درتاريخ 5/4/74 آقاي حسن آزادپور به وكالت از آقاي علي صفري دادخواستي بطرفيت آقايان كاظم، صادق و باقر بهرامي بخواسته فسخ قولنامه مورخ 23/11/73 و متمم مورخ 11/2/74 آن تقديم و توضيح داده به موجب سه فقره قولنامه‌هاي مورخ 15/1/69 و 17/2/71 و 23/11/72 و متمم آن آقاي علي صفري موكل يكباب ساختمان مشتمل بر دو طبقه و زيرزمين با آب و برق و گاز و تلفن مع الواسطه آقاي محمدعلي صفري از خانم اكرم اسفندياري انتقال گرفته و بعداً آن را با خواندگان قولنامه كرده است. خواندگان از ابتدا در تأديه اقساط قرارداد مورخ 23/11/73 تأخير و تعلّل كرده‌اند و موجب ضرر و زيان موكّل گرديده‌اند . بدين لحاظ موكل درصدد فسخ قرارداد برآمده ولي در اثر وساطت اشخاص ثالث قرارداد تكميلي بين طرفين تنظيم گرديده ولي باز هم خواندگان از پرداخت باقيمانده مبلغ قرار داد استنكاف كرده‌اند از جمله چك شماره 574904-10/3/74 بلامحل و برگشت گرديده است. موكل بدستور دادگاه (در پرونده ديگر) مبلغ 77000000 ريال مبلغ دريافتي از خواندگان را بحساب سپرده دادگستري واريز نموده و اصل قبض در پرونده كلاسه 13/384-74 ضميمه است. بنابراين و با توجه به اينكه موكل هنوز مالكيتي در رقبه موضوع دعوي ندارد تا امكان انتقال رسمي آن را بخواندگان داشته باشد وبا عنايت به استدلالات ديگر منعكس در متن دادخواست تقاضاي رسيدگي و صدور حكم بر طبق خواسته دارد.
3ـ در تاريخ 8/9/74 آقايان باقر، كاظم و صادق بهرامي كيوان دادخواست ديگري به طرفيت آقاي علي صفري بخواسته وجه التزام تعيين شده در قرار داد مورخ 23/11/73 و قرارداد تكميلي مورخ 11/2/74 و خسارات دادرسي فعلاً مقوم به 9000000 ريال تقديم و اضافه كرده‌اند حسب مقررات ماده 686 قانون آئين دادرسي مدني متعاقباً نسبت به ابطال تمبر به ميزان مورد حكم اقدام خواهند كرد. خواهانها در ادامه توضيحات خود در متن دادخواست اشعار داشته‌اند طبق قرار داد مـورخ 23/11/73 و قرارداد تكميلي مورخ 11/2/74 خوانده موظف بوده مورد معامله را در تاريخ 26/3/74 تخليه و تحويل خريداران نمايد و مطابق بند 7 قرارداد متقبل گرديده در ازاء هر روز تأخير در تخليه مبلغ پنجاه هزار ريال به خريداران پرداخت نمايد نظر به اينكه با مراجعات مكرر تاكنون از تخليه و تحويل مورد معامله عليرغم دريافت ثمن امتناع نموده است تقاضاي صدور حكم بر محكوميت خوانده به پرداخت وجه التزام مورد نظر از تاريخ 26/3/74 تا زمان صدور اجراي حكم و تخليه مبيع مستنداً به مواد 220 و 221 و 230 قانون مدني و نيز به استناد ماده 712 قانون آئين دادرسي مدني تقاضاي خسارات دادرسي و نيز تقاضاي صدور قرار تأمين خواسته داريم.
لازم به ذكر است كه دادخواستهاي ديگري بطرفيت ايادي قبل از فروشنده و سازمان زمين شهري كرج و دادخواست تقابل تقديم شده است كه چون تأثيري در پرونده حاضر ندارد از جهت جلوگيري از اطناب از نقل آنها صرفنظر مي‌شود.
شعبه يازدهم دادگاه عمومي كرج در جريان رسيدگي به پرونده‌هاي مطروحه اظهارات طرفين و وكلاي آنان و توضيحات نماينده تعاوني مسكن دانشكده كشاورزي كرج را استماع و وضعيت ثبتي ملك را از اداره ثبت كرج استعلام و با صدور دادنامه شماره 1 تا 7-9/1/76 چنين رأي داده است:


« ... نظر به مندرجات قراردادها كه دلالت بر ايجاب و قبول و وقوع بيع بين طرفين داشته كه صحت و اصالت اين قرار داد مورد قبول طرفين واقع و بنابر اصل لزوم و صحت متعاملين نيز مكلفند كليه تعهداتي را كه بنابر اصل آزادي اراده نموده‌اند انجام دهند و در مانحن فيه از كل مبلغ مورد معامله هشتاد و پنج ميليون ريال آن پرداخت گرديده و فروشنده با دريافت قسمت اعظم ثمن از ايفاء تعهد خويش كه تحويل ملك مورد معامله به خواهانها بوده استنكاف ورزيده و برگشت چك شماره 574904 نيز موجبي از براي تمسك خواهان دعوي متقابل و فسخ معامله نمي‌باشد چه افزودن مبلغ چك مزبور در قرارداد مورخ 11/2/74 ارتباطي به تحويل ملك در تاريخ مقرر نداشته و در صورت خودداري متعهد از انجام تعهد وجه چك، متعهد له مي‌بايستي به حاكم رجوع مي‌نمود كه خواهان به موجب پرونده كيفري 10/624-74 در اين مورد اقدام و سپس انصراف حاصل نموده كه همين امر نيز موجب سقوط حق فسخ فرضي وي خواهد بود و نيز با عنايت به پاسخ استعلام ثبتي و استعلام از شركت تعاوني مسكن دانشكده كشاورزي و منابع طبيعي كه برطبق آن شخص خريدار را به قائم مقامي از فروشنده اوليه (نسرين مرداني) جهت تنظيم سند انتقال به زمين شهري معرفي مي‌نمايد و اينكه خواستن اصل تعهد مغايرتي با مطالبه وجه التزام ناشي از تأخير در انجام تعهد كه خوانده به موجب بند 7 قرارداد متعهد پرداخت آن شده ندارد دعواي خواهانهاي اصلي ثابت به نظر مي‌رسد رأي به محكوميت شركت تعاوني مسكن دانشكده كشاورزي و منابع طبيعي در معرفي خواهانهاي مذكور به قائم مقامي فروشنده اوليه به سازمان زمين شهري و محكوميت سازمان مزبورو به واگذاري تنظيم سند رسمي انتقال عرصه و اعيان شش دانگ ملك فوق الاشعار با ملحقات آن و محكوميت آقاي علي صفري به تحويل و تسليم مورد معامله واقع در زمينهاي دانشكده جنب ترمينال بلوار شهيد موسيوند پلاك 61 و نيز پرداخت مبلغ 31500000 ريال وجه التزام ناشي از تأخير در انجام تعهد در تحويل ملك ضمن دريافت مبلغ دوازده ميليون ريال بقيه ثمن معامله و هشت ميليون ريال كه خواهانها تعهد پرداخت به مستأجر نموده‌اند له خواهانهاي اصلي دعوي صادر و اعلان مي‌نمايد ... و دعوي متقابل آقاي صفري بطرفيت خواندگان (خوانهاي دعوي اصلي) بخواسته فسخ قرارداد و مطالبه وجه التزام نظر به جهات ياد شده و به لحاظ فقد دليل محكوم به بطلان است ... ».


بر اثر تجديدنظر خواهي آقاي علي صفري پرونده به شعبه دهم ديوان عالي كشور ارجاع و برابر دادنامه شماره 85/10-15/4/76 چنين رأي صادر شده است:


«نسبت به آن قسمت از دادنامه تجديدنظر خواسته كه به محكوميت تجديدنظر خواه به پرداخت مبلغي بابت وجه التزام ناشي از تأخير در تحويل مبيع رأي صادر شده ايراد متوجه است زيرا آنچه از قراردادهاي استنادي برمي‌آيد اين است كه وجه التزام مزبور هنگامي قابل مطالبه است كه كل ثمن توسط خريدار تأديه شده باشد در حالي كه حسب محتويات پرونده و مفاد دادنامه تجديدنظر خواسته هنوز قسمتي از ثمن تأديه نشده است و دادنامه تجديدنظر خواسته در اين قسمت نقض رسيدگي مجدد از اين حيث به شعبه ديگر دادگاه عمومي كرج ارجاع مي‌گردد. در ساير قسمتهاي دادنامه مزبور ايراد و اعتراض مؤثر و موجهي از سوي تجديدنظر خواه عنوان نشده و دادنامه صحيحاً اصدار يافته و نسبت به تجديدنظر خواه ابرام مي‌گردد.»


اين بار پرونده در شعبه هشتم دادگاه عمومي كرج مطرح و آقايان اميرهوشنگ صالحي و عباسعلي اسفندي به وكالت از آقاي علي صفري در دادرسي مداخله مدافعاتي نموده‌اند. دادگاه متعاقباً به صدور دادنامه شماره 360-24/8/76 مبادرت و پس از ذكر خلاصه اي از جريان دعوي در ادامه چنين رأي داده است:


« ... با توجه به محتويات پرونده و عنايت به اينكه به موجب عقد خارج لازم در بند 7 قرارداد تنظيمي كه مندرجات آن مطابق قانون بين طرفين لازم الاجراء و لازم الوفاء مي‌باشد خوانده تعهد پرداخت وجه التزام مورد توافق متعاملين را در صورت عدم تخليه و تحويل ملك به خواهانها نموده و با عنايت به اينكه به موجب ماده 221 و رعايت ماده 219 قانون مدني پرداخت بقيه ثمن موجب از بين رفتن تعهد تنظيمي بين طرفين نخواهد شد و اين امر نيز كه تا زمان عدم پرداخت كل ثمن اجراي شرط موقوف باشد در متن قرارداد ملاحظه نمي‌گردد و با توجه به اينكه مطابق مقررات قانوني و بر فرض عدم پرداخت كل ثمن خوانده مي‌تواند از طريق مراجع قانوني نسبت به مطالبه آن اقدام نمايد و نظر به اينكه دادخواست تقديمي خواهانها داير بر اجراي اصل تعهد (الزام به تنظيم سند رسمي و تخليه و تحويل مبيع) صرفنظر از اينكه در مانحن فيه حكم قطعي صادر و وسيله شعبه 11 دادگاه عمومي كرج اجرائيه صادر و در اجراي احكام در حال اجراء مي‌باشد مغايرتي با مطالبه وجه التزام مورد مطالبه كه خوانده مطابق قانون متعهد پرداخت آن شده ندارد و نظر به اينكه از وجه التزام هنگامي قابل پرداخت و مطالبه است كه كل ثمن توسط خريداران تأديه شده باشد و هيأت محترم شعبه دهم ديوان عالي كشور اعلام نموده‌اند استنباط نمي‌گردد و به شرح فوق الذكر در متن قرارداد و بند مورد استناد هم ذكري از آن به عمل نيامده است و نظر به اينكه آقايان وكلاي خوانده ايراد و دفاع مؤثري در رد دعوي بعمل نياورده‌اند و اظهارات و دفاعيات آنان در لايحه تقديمي و جلسه مربوطه اغلب در اصل دعوي (خلع يد و تسليم مبيع) مي‌باشد كه حكم قطعي صادر و پرونده‌ها مختومه مي‌باشد و استناد آنان به ماده 377 قانون مدني در مورد تسليم مبيع در شعبه 11 دادگاه عمومي حكم مقتضي صادر و بوسيله شعبه دهم ديوان عالي كشور نيز ابرام گرديده و اين دادگاه فارغ از اظهارنظر مي‌باشد. بناءً عليهذا و با توجه به جميع جهات فوق الاشعار دادگاه دعوي خواهانها را وارد تشخيص و مستنداً به مواد 219 و 221 قانوني مدني حكم بر محكوميت خوانده به پرداخت 1-مبلغ 44400000 ريال بابت وجه التزام عدم انجام تعهد از تاريخ 26/3/74 تا تاريخ صدور حكم. 2ـ مبلغ 137300 ريال بابت هزينه دادرسي در حق خواهانها صادر و اعلام مي گردد . ضمناً دايره اجراء مكلف است از اين تاريخ تا تاريخ اجراي حكم تخليه و تحويل مبيع كه از طريق شعبه 11 دادگـاه عمـومي كرج بشرح اجرائيه شماره 74/11/96 حقـوقي 25/5/76 در جريان اجرا است وجه التزام مربوطه را بر اساس روزانه پنجاه هزار ريال احتساب و از محكوم عليه اخذ و در حق محكوم لهم بپردازد بعلاوه محكوم لهم مكلفند هزينه دادرسي را مازاد بر مبلغ مقوم در دادخواست وفق مقررات پرداخت نمايند .... ».


بر اثر تجديد نظر خواهي آقاي علي صفري از رأي اخير پرونده به ديوان عالي كشور ارسال و به شعبه دهم ارجاع شده است. متن اعتراضات تجديدنظر خواه و پاسخ تجديدنظر خواندگان در هنگام مشاوره قرائت خواهد شد.
هيأت شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديده پس از قرائت گزارش آقاي سيد علي معيني عضو مميز و اوراق پرونده و انجام مشاوره به شرح زير اتخاذ تصميم مي‌نمايند:


نظر به اينكه دادنامه تجديدنظر خواسته اخير به همان علل و اسباب دادنامه منقوض قبلي صدور يافته است اصراري تلقي و مستنداً به ماده 576 قانون آئين دادرسي مدني و بند ج ماده 24 قانون تشكيل دادگاهاي عمومي و انقلاب جهت طرح در هيأت عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور حضور رياست محترم ديوان عالي كشور ارسال مي‌شود.


(شعبه دهم ديوان عالي كشور)




رئيس: جناب آقاي معيني


اجمال قضيه به اين صورت است كه حتماً زميني وسيله اداره زمين شهري كرج و از طريق تعاوني مسكن دانشكده كشاورزي كرج به خانمي از كارمندان آن دانشگاه بنام نسرين جهت خانه سازي داده شده است. اين قطعه زمين چند دست گشته و در اين خلال در آن خانه‌اي با ملحقات آن احداث و نهايتاً در مالكيت آقاي محمدعلي صفري و سپس برادرش آقاي علي صفري قرار گرفته است. آقاي علي صفري در تاريخ 23/11/73 به موجب قولنامه‌اي آن را به سه نفر آقايان كاظم و صادق و باقر بهرامي كيوان به مبلغ هشت ميليون و پانصد هزار تومان فروخته كه هفت ميليون و هفتصد هزار تومان از بهاي معامله به موجب چند فقره چك پرداخت شده و نسبت به هشتصد هزار تومان بقيه مقرر شده با توجه به اينكه خانه مستأجر داشته و ظاهراً مستأجر قبلاً مبلغي پيش پرداخت يا وديعه داده بوده اين مبلغ را خريداران به مستأجر جهت تخليه ملك بپردازند.
چكهاي موضوع معامله علي الظاهر در مواعد آن پرداخت نمي‌شود و يا با تاخير پرداخت مي‌شود. از طرف ديگر به لحاظ سير صعودي قيمتهاي اماكن مسكوني كه همه آقايان از آن مستحضر هستند و اغلب فروشندگان از اين جهت دبه مي‌كنند و چانه مي‌زنند تا شايد چيز بيشتري بگيرند بين طرفين اين معامله نيز اختلاف مي‌شود كه منجر به انعقاد قرارداد تكميلي بين آنان و افزايش يك ميليون و دويست هزار تومان به قيمت خانه گرديده و از اين بابت يك فقره چك از طرف خريداران به فروشنده تسليم مي‌شود كه با مراجعه به بانك بلامحل و برگشت گرديده است.
خريداران به اين علت كه خانه موضوع معامله بنام فروشنده نبوده و از او به عنوان كلاهبرداري يا فروش مال غير شكايت كيفري كرده‌اند. در رسيدگي به پرونده كيفري ظاهراً فروشنده تهديد به زندان و غيره مي‌شود و وي در دفاع خود را بيگناه اعلام داشته و علت عدم تحويل خانه را عدم پرداخت بهاي آن در مواعد معين از سوي خريداران عنوان و اضافه كرده از فروش خانه منصرف است و حاضر است هفت ميليون و هفتصد هزار تومان دريافتي را به صندوق دادگستري بسپارد كه مي‌سپارد.
رسيدگي به پرونده كيفري قريب دو سال بطول مي انجامد بالاخره هم دادگاه كيفري او را از جهت كلاهبرداري تبرئه مي‌كند و عمل را كلاهبرداري تشخيص نمي‌دهد. بعداً چند فقره پرونده حقوقي بين طرفين و ايادي قبلي آنان به عنوان الزام به تنظيم سند رسمي و فسخ معامله و ورود ثالث و غيره تشكيل مي‌گردد كه سه فقره از آنها كه در پرونده حاضر تأثير مستقيم دارد در گزارش درج شده و از نقل بقيه بلحاظ جلوگيري از اطناب كلام خودداري گرديد، پرونده‌هاي ديگر في الواقع مختومه شده و در پرونده حاضر بلا تأثير است.
اجمالاً دادگاه اول تعاوني مسكن دانشكده كشاورزي كرج را به معرفي خريدارها به اداره زمين شهري جهت تنظيم سند رسمي انتقال مكلف نموده و نيز به اداره زمين شهري هم تكليف به تنظيم سند رسمي به نام سه نفر خريداران كرده و همچنين آقاي علي صفري را به تخليه و تحويل مبيع به علاوه پرداخت ميلغ سه ميليون و خرده‌اي تومان بابت وجه التزام تأخير در تسليم مبيع موضوع بند 7 قولنامه كه خواهم خواند بقرار روزي پنج هزار تومان در حق خريداران محكوم كرده است.
رأي دادگاه به جز موضوع وجه التزام از طرف شعبه دهم ديوان عالي كشور ابرام شده و اما در مورد وجه التزام در شعبه به اين نكته برخورد شد كه كل بهاي خانه آن هم با در نظر گرفتن ميلغ يك ميليون و دويست هزار تومان اضافي (كه آنهم عملاً پرداخت نشده) مبلغ نه ميليون و هفتصد هزار تومان مي‌باشد در حالي كه اين خانه 200 متر زمين دارد و دو طبقه ساختمان با ملحقات آن آب و برق و تلفن و گاز و از بابت بهاي آن تا زماني كه پرونده در شعبه دهم ديوان عالي كشور مورد رسيدگي واقع گرديد چيزي عايد فروشنده نبوده يعني كل مبلغ هفت ميليون و هفتصد هزار تومان كه با چكهاي متعدد و با تأخير بدست آورده بود بر اثر طرح پرونده كيفري و به صورتي كه در آن پرونده مذكور است و اجمال آن عرض شد از يدش خارج و در صندوق دادگستري قرار گرفته و بعداً هم سه ميليون و خرده‌اي تومان به موجب رأي دادگاه اول بايد وجه التزام بپردازد.
بهر حال ما به اين نكته برخورد كرديم كه تعهداتي كه در قرارداد مقرر شده طرفيني است نه آنكه يك طرف چك بدهد و تعهد كند در فلان تاريخ مبلغي خواهد پرداخت و در تاريخ مقرر نپردازد ولي اين عدم ايفاء تعهد در مورد مقرر جائي حساب نشود ولي طرف ديگر بتواند به عنوان تأخير در تسليم مبيع روزي پنجهزار تومان بابت وجه التزام دريافت كند و اين وجه التزام بتدريج فرع زائد بر اصل شود كه اين امر با انصاف و عدالت هم تطبيق نمي‌كند و به اين علت ما اين قسمت از رأي را نقض كرديم.
دادگاه دوم مجدداً خوانده را از بابت وجه التزام محكوم و مبلغ سه ميليون و خرده‌اي تومان وجه التزام مورد محكوميت دادگاه اول را به چهار ميليون و چهارصد و چهل هزار تومان افزايش داده (به لحاظ زمان اضافي) حالا بحث اين است كه بابت خانه‌اي كه با آن مشخصات الان حدود سي ميليون تومان حداقل ارزش دارد و حكم تخليه آن هم اجرا و تحويل خريداران شده و مسأله هم از اين جهت ديگر وجود ندارد فروشنده چهار ميليون و چهارصد و چهل هزار تومان هم دستي به خريداران بدهد يعني از بابت بهاي خانه سي ميليون توماني تنها پنج ميليون تومان عايدش شود و چنانچه جريان رسيدگي به پرونده دو - سه سال ديگر طول مي‌كشيد فروشنده علاوه بر آن كه چيزي از بابت بهاي خانه به دست نمي آورد يك چيزي هم بايد دستي به خريداران بپردازد كه نه با انصاف و عدالت تطبيق مي‌كند و نه عاقلانه است. منوط به نظر آقايان است. [قرائت بند 7 قولنامه] و قرائت قرارداد اوليه و قرارداد دوم تكميلي .




رئيس: جناب آقاي صفرزاده


مورد اختلاف وجه التزام از شرط مندرج در بند 7 قرارداد مورخ 13/11/73 است. در بند 5 قرارداد مذكور قيد گرديده «متعاملين متعهد و ملزم شده‌اند تا پايان وقت اداري روز 23/11/73 مورخ 1/2/74 تخليه مي‌شوئد در دفتر زماني واقع در كرج محضر 19 بدون عذر قانوني حضور پيدا كرده و نسبت به انجام تشريفات قانوني و تنظيم سند رسمي انتقال مورد معامله اقدام نمايند، ملاك عدم حضور در دفترخانه گواهي دفترخانه مذكور مي‌باشد.» البته من عين عبارتي را كه در سند نوشته شده بود قرائت كردم نوشته «تا پايان وقت اداري روز 23/11/73 مورخ 1/2/74 تخليه مي‌شود» ملاحظه مي‌فرمائيد كه مشخص نگرديده پايان وقت اداري روز «23/11/73» است يا «1/2/74»؟ متعاقب آن در بند 7 قرارداد مذكور قيد گرديده «فروشنده متعهد و ملزم است مورد معامله را صحيح و سالم در قبال اخذ رسيد تحويل خريدار نمايد چنانچه مورد معامله را در موعد مقرر تخليه و تحويل ننمايد مكلف است بابت هر روز تأخير پنجاه هزار ريال به خريدار بپردازد». طرفيت متعاميلن به تعهدات خود عمل نمي‌كنند خريداران در تأديه اقساط ثمن تعلل مي‌نمايند و فروشنده نيز از تخليه و تحويل مورد معامله خودداري مي‌كند تا اينكه قرارداد دومي در تاريخ 11/2/74 منعقد مي‌گردد به اين شرح: «در مورخه 11/2/74 آقايان علي صفري و كاظم و صادق و باقر بهرامي عطف به قولنامه شماره 2945 كه در تاريخ 23/11/73 تنظيم گرديده بود مبلغ كل ثمن معامله از مبلغ هشتاد و پنج ميليون ريال به مبلغ كل نود و هفت ميليون و پانصد هزار ريال اصلاح گرديد كه مبالغ پرداخت شده طي شرايط قبلي محفوظ و مبلغ دوازده ميليون و پانصد هزار ريال الباقي مقرر گرديد طي چك شماره 574904-10/3/74 پرداخت و فروشنده متعهد گرديد ظرف 45 روز از تاريخ 11/2/74 ملك فوق را تخليه و تسليم خريداران نمايد.»
طبق قرارداد لاحق و تغيير و افزايش كل ثمن معامله و تاريخ تخليه، قرارداد سابق بي اثر شده و در قرارداد لاحق وجه التزام و ضمانت اجرائي براي تخليه از 26/3/74 تا روز تخليه پيش بيني نشده است. قطع نظر از استدلال شعبه دهم ديوان عالي كشور طبق قرارداد اخير براي خريدار چنين حقي پيش بيني و شرط نشده است لذا خريداران مستحق مطالبه وجه خواسته به عنوان وجه التزام تأخير در تخليه نبوده‌اند.
لازم به يادآوري است دادگاه كه در صدر رأي قيد نموده با عنايت به اينكه موجب عقد خارج لازم در بند 7 قرارداد تنظيمي خوانده تعهد پرداخت وجه التزام مورد توافق متعاملين را در صورت عدم تخليه و تحويل ملك به خواهانها نموده، عنايت دادگاه مطابق با مستندات پرونده نيست و بند 7 قرارداد تنظيمي به موجب عقد خارج لازم شرط نشده تا با قرارداد لاحق و بي اثر شدن قرارداد اوليه عقد خارج لازم به قوت خود باقي باشد، تا مستند مطالبه وجه التزام خريداران واقع شود هر چند خريداران از پرداخت وجه چك موضوع ثمن معامله در موعد مقرر استنكاف نموده‌اند و استدلال شعبه دهم ديوان عالي كشور نيز شرط تحقق تخلف از شرط را پرداخت ثمن و عدم تخليه مي‌داند. همانطوري كه جناب آقاي معيني فرمودند اگر خريدار در پرداخت ثمن و وجه چك قدري بيشتر تعلل مي‌كرد با استنباط ناصحيح دادگاه از شرط مذكور مورد معامله را رايگان تصاحب مي‌كرد . نه ميليون و هفتصد و پنجاه هزار تومان ثمن معامله بوده دادگاه به چهار ميليون و چهارصد و چهل هزار تومان وجه التزام تخلف از شرط حكم داده و به علاوه هزينه دادرسي كه به آن اضافه مي‌شود.
لذا بنا به جهاتي كه به عرض آقايان رسيد نتيجتاُ رأي شعبه دهم ديوان عالي كشور مطابق با محتويات و مستندات پرونده و قانون و عدالت و انصاف است.




رئيس: جناب آقاي قطبي


در موردي كه جناب آقاي صفرزاده فرمودند كه قرارداد اولي منتفي بوده موافق نيستم چون قرارداد دومي پيرو آن قرارداد و عطف به آن قرار داد است و در اين قرارداد منحصراً مبلغ ثمن معامله را تغيير داده‌اند بقيه شرايط تغيير نكرده اما با نظر شعبه ديوان عالي كشور موافقم به اين دليل كه ضمن قرارداد اوليه شرط شده است كه خريداران هشتصد هزار تومان براي تخليه محل به مستأجر بپردازند يعن بابت تخليه مستأجر كه در آنجا نشسته بفروشنده بپردازند و اين پول را نپرداخته‌اند. بنابراين اساس اين قولنامه ، تخليه و تحويل منوط به تخليه مستأجر بوده مستأجر تا زماني كه هشتصد هزار تومان را نمي‌گرفته تخليه نمي‌كرده مالك هم چون نگرفته نمي‌توانسته تخليه و تحويل بكند از اين جهت معتقدم چون آنها خودشان به تعهدشان عمل نكرده اند وجه التزام نمي‌توانند مطالبه كنند نتيجتاً نظر شعبه دهم ديوان عالي كشور را تأييد مي‌كنم.




رئيس: جناب آقاي اشراقي
طرفين قرارداد يا متعاملين براي جلوگيري از نقض عهد، گاهي در قرارداد به صورت شرط توافقي مي‌نمايند كه در صورت عدم انجام تعهد ، وجهي را متعهد بخاطر عهد شكني بطرف ديگر قرارداد بپردازد. براي عنوان اين عمل تعابير مختلفي ذكر شده آنچه بيشنر مورد اتفاق حقوقدانان مي‌باشد وجه التزام و شرط جزائي است. بايد توجه داشته باشيم ماهيت وجه التزام هميشه بر مبناي خسارت ناشي از عدم اجراي تعهد نيست بلكه در قراردادها گاهي ماهيت جريمه يا شرط جزائي را طرفين در نظر دارند بدين نحو كه در صورتي كه متعهد از انجام تعهد خودداري كرد فلان مبلغ بپردازد.


در قراردادهاي تنظيمي مردم از قرار دادن شرط وجه التزام يا شرط جزائي در ضمن عقد دو هدف دارند يكي تأمين خسارت وارده و ديگري جريمه نقض عهد، عدم تفكيك اين دو باعث ابهام و اشتباه در احكام دادگاهها مي‌شود در زماني كه هدف متعاملين در قراردادها گاهي براي سهولت امر تأمين خسارت باشد وجهي را به عنوان وجه التزام بصورت مقطوع معين كه در صورت عدم ايجاد تعهد مطابق ماده 230 قانون مدني اين وجه به عنوان خسارت قراردادي قابل وصول مي‌باشد بر طبق ماده فوق الذكر حاكم نمي‌تواند متخلف از عهد را به بيشتر از آنچه ملزم شده محكوم نمايد. ولي اگر هدف طرفين در قراردادها وجه التزام به عنوان جريمه و مجازات تخلف باشد اينجا مبناي وجه التزام ديگر خسارت نيست بلكه به عنوان شرط جزائي مطرح مي‌باشد.
در حقوق رم وجه التزام عمدتاً به عنوان جريمه و ضمانت اجرايي بوده براي انجام تعهد نگاهي به حقوق بعضي از كشورها از نظر تطبيقي راه گشائي براي ما مي‌تواند باشد. در بند 2 ماده 1152 قانون مدني فرانسه كه در سال 1975 تصويب شده به قاضي حق تعديل وجه التزام (اگر منظور جريمه باشد) را داده. در قانون تعهدات سوئيس در مواد 161 و 163 وجه التزام بيش از حد متعارف قابليت اجرا ندارد. در قانون مدني ايتاليا بر طبق ماده 1384 به دادگاه اجازه مداخله در وجه التزام به عنوان جريمه را داده . در ماده 142 قانون تعهدات روسيه نيز قاضي حق تعديل وجه التزام اگر شرط جزائي باشد را دارد.
در حقوق كشور ما وجه التزام به صورت شرط كيفري كمتر مورد بحث قرار مي‌گيرد نوسانات اقتصادي تغيير اوضاع و احوال وضعيت و شرايط طرفين در يك قرارداد و مخصوصاً رعايت انصاف ايجاب مي‌نمايد كه در مواردي كه منظور طرفين پرداخت وجه تخلف به صورت شرط جزائي باشد قاضي بتواند در كم و زياد كردن آن و يا رد و قبول اين شرط محدوديت نداشته باشد و حسب مورد با در نظر گرفتن شرايط هر قرارداد تصميم مقتضي بگيرد.
بنا به مراتب فوق و با توجه به شرايط قرارداد تنظيمي در اين پرونده ماهيت شرط مقرر را جزائي و از نظر نتيجه رأي شعبه دهم ديوان عالي كشور را مطابق موازين ميدانم.




رئيس : جناب آقاي مفيد


همانگونه كه آقايان اشاره فرمودند استدلال دادگاهها به مواد قانوني حاكم و قانون مدني از نظر ظاهر درست است و اين هم كه جناب آقاي اشراقي فرمودند شرط جزا با ساير شرائط فرق مي‌كند قبول است منتهي اينجا شرط جزا نيست بلكه مورد مشمول ماده 230 و همان خسارت است چون گفته اگر خانه مرا در فلان تاريخ تخليه نكند تأخير در تخليه قهراً موجب مي‌شود خسارتي به او وارد شود. ماده 221 قانون مدني هم صراحت دارد به اينكه «اگر كسي تعهد اقدام به امري را بكند يا تعهد نمايد كه از انجام امري خودداري كند در صورت تخلف مسؤول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اينكه جبران خسارت تصريح شده و يا تعهد عرفاً بمنزله تصريح باشد و يا برحسب قانون موجب ضمان باشد» اين ماده كاملاً منطبق با همين مورد است و ماده 230 هم به همين صورت مسأله خسارت را عنوان مي‌كند. ولي موضوعي را كه بنده مي‌خواهم عرض كنم در خصوص مورد بحث اين است كه هميشه نبايد به ظاهر قوانين جمود كنيم بلكه بايد مقداري هم به روح و فلسفه قانون در بعضي موارد توجه كنيم مثلاً در مورد بحث قراردادي كه اساساً بسته شده است و شرطي كه شده است روي چه حسابي بوده و مقدمات آن و ايده‌اي كه در نظر داشته‌اند در نظر بگيريم ما الان قراردادي را مي‌خوانيم كه به ظاهر فروشنده ملتزم شده اگر فلان روز تخليه نكند فلان مبلغ بدهد دادگاه هم مي‌گويد آن مبلغي را هم كه آن آقا مدعي است كه پول مرا نداده و تأخير انداخته و چك آن برگشته است آن هم يك مسأله حقوقي است با طرح دعوي حقوقي بگيرد و او بايدبدهد ولي ما مي‌گوييم آيا آن روزي كه اين قرارداد را منعقد كردند اگر اين شخص مي‌دانست كه اين آقا خانه‌اش را از او مي‌گيرد و پولش را نمي‌دهد چكهاي او هم برگشت مي‌خورد با عنايت به اينكه خانه‌اش را فروخته كه خانه ديگر بخرد قيمتها هم با سرعت بالا مي‌رفته و مشكلات ديگري كه قهراً برايش پيش آمده آيا باز هم چنين شرطي را قبول مي‌كرد؟ ظاهر قضيه اين است كه اين آقا در صورت اين شرط را پذيرفته كه وقتي خانه‌اش را به او داد او سر وعده پولش را بدهد محضر بروند بعد به شرط عمل كند و خانه را تخليه كند اما وقتي اين كار انجام نشده است ما نبايد بدون توجه به جهات مذكور و مسائل جنبي قضيه به ظواهر قوانين جمود كنيم و مورد را با ماده قانون منطبق كنيم كه چون شرط در ضمن عقد است بايد به شرط عمل شود بلكه بايد به واقعيت موضوع هم توجه كنيم يعني اگر آن روز به او مي‌گفتند پولت را نمي‌دهيم چكها هم بي محل است در عين حال اگر خانه را تخليه نكني روزي پنج هزار تومان بايد بدهي حتماً چنين شرطي را قبول نمي‌كرد پس نبايد ما روي اين ماده قانون مثل دادگاهها محكم بايستيم.
مسأله ديگري كه در اينجا مطرح است كه جناب آقاي صفرزاده اشاره كردند بنده هم يادداشت كرده بودم اين است كه ابتدا قراردادي فيمابين طرفين بسته شد پس از مدتي آقاي ‏فروشنده به علت پرداخت نشدن ثمن معامله و وصول نشدن طلبش پشيمان مي‌شود و مي‌خواهد براي فسخ معامله دادخواست بدهد مي‌گويد چون خريدار به تعهدش عمل نكرده اختيار فسخ دارم مي‌خواهم خيار فسخ را اعمال كنم ولي با وساطت اشخاص قرارداد ديگري تنظيم شده است كه خريدار بديهي را بپردازد و مبلغ يك ميليون و دويست هزار تومان به قيمت اضافه شود و تاريخ تخليه هم عوض شده است و شرط مذكور در قرارداد اول هم در اين قرارداد ذكر نشده است و اينكه نوشته شده است به عنوان متمم يعني كليات قرارداد اول بحال خود باقي است ليكن اين قرارداد ديگري است چون هم قيمت مبيع اضافه شده است هم تاريخ تخليه عوض شده است نمي‌توانيم آنگونه كه جناب قطبي فرمودند بگوييم كه قرارداد اول به قوت خود باقي باشد مضافاَ اينكه اگر بخواهيم جمود كنيم بظاهر قانون و به اين جهات توجه نكنيم همانطور كه فرمودند واقعاً خلاف انصاف است و حال اينكه ما هم مأمور به عدل هستيم و هم مأمور به انصاف و اگر كسي خانه‌اش را بفروشد و ثمن خانه‌اش را خيلي كمتر از قيمت واقعي پس از مدتها بگيرد و التزام آنچناني را كه در مدت چند سال روزي پنج هزار تومان بايد بپردازد به عنوان خسارت محكوم شود و از او بگيرند حقيقتاً خلاف انصاف است. عليهذا بنظر حقير رأي شعبه محترم ديوان عالي كشور هم مطابق با انصاف است هم با عنايت به مطالبي كه عرض كردم منطبق با قانون است يعني اينگونه نيست كه بخواهيم فقط ترحماً و به عنوان يك امر عاطفي بنفع اين شخص رأي بدهيم. رأي شعبه محترم ديوان عالي كشور را تأييد مي‌كنم ديگر عرضي ندارم.




رئيس: جناب آقاي شايگان


به عرض هيأت عمومي محترم مي‌رساند آنچه موجب گرديده كه فروشنده نتواند خانه را تحويل خريداران دهد اين بوده كه مبلغ هشتصد هزار تومان مستأجر كه به عنوان رهن يا به هر عنوان ديگري به موجر يعني فروشنده داده و تا اين پول به مستأجر پرداخت نگردد تخليه خانه ميسر نخواهد بود تا فروشنده بتواند خانه را تحويل خريداران دهد بعضي از همكاران محترم فرمودند قرارداد دوم قرارداد اول را از اثر انداخته به عقيده اينجانب قرار به قوت خودش باقي است ولي آنچه موجب شده فروشنده نتواند خانه را تحويل بدهد عدم پرداخت هشتصد هزار تومان به مستأجر بوده است و موجب عدم تحويل خانه خود خريداران شده‌اند كه پول را پرداخت ننموده‌اند بنابراين وصول وجه التزام موجه به نظر نمي‌رسد و حق وصول وجه التزام را ندارند.




رئيس: با اعلام كفايت مذاكرات جناب آقاي اديب رضوي نظريه جناب آقاي دادستان محترم كل كشور را قرائت فرمايند.


نظر به اينكه متعاملين با تنظيم قرارداد مورخ 23/11/73 و قرارداد تكميلي مورخ 11/2/74 توافق نموده‌اند كه فروشنده در تاريخ 26/3/74 ملك مورد معامله را تخليه و تحويل خريداران نمايد و در صورت تخلف و تأخير در تحويل براي هر روز تأخير مبلغ 50 هزار ريال به خريداران پرداخت نمايد و در قرارداد مورخ 23/11/73 تصريح گرديده در هر صورت عقد بيع محقق و معتبر بوده و خللي به آن وارد نمي‌شود و طرفين ملزم به تبعيت از آثار آن خواهند بود و با توجه به اينكه وجه التزامي كه در قرارداد براي عدم انجام تعهد پيش بيني گرديده بر اساس توافق و اراده طرفين بوده است و آنان ملزم به رعايت مفاد قرارداد و پيروي از آن مي‌باشند و نظر به اينكه در قراردادهاي منعقد پرداخت وجه التزام مقيد به پرداخت كل ثمن توسط خريداران نگرديده و با توجه به ماده 230 قانون مدني مطالبه وجه التزام از كسي كه تعهدي داشته و بدان عمل نكرده است بلااشكال مي‌باشد و با عنايت به اينكه مباني استدلال شعبه محترم دهم ديوان عالي كشور به اينكه وجه التزام هنگامي قابل مطالبه است كه كل ثمن توسط خريدار تأديه شده باشد فاقد جهات و شرايط قانوني است زيرا از قراردادهاي مورد استناد چنين مطلبي استنباط نمي‌شود علاوه بر اينكه عمده ثمن معامله پرداخت شده و مقدار جزئي باقيمانده هم طي چك به فروشنده تسليم شده است بنابراين رأي صادره از شعبه هشتم دادگاه عمومي كرج كه متضمن همين معنا است موجه بوده و معتقد به تأييد آن مي‌باشم.


رئيس: لطفاً آقايان آراء خود را در اوراق رأي مرقوم بفرمايند.


رئيس:
نتيجه بحث: اعضاء محترم حاضر در جلسه 45 نفر، اكثريت 42 نفر رأي شعبه دهم ديوان عالي كشور و اقليت 3 نفر رأي شعبه هشتم دادگاه عمومي كرج را تأييد فرمودند.


رأي شماره 9-13/5/1377
هيأت عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور
(اصراري)


اعتراض تجديدنظر خواه وارد است، زيرا علاوه بر اينكه تنظيم قرارداد ثانوي بين متعاملين موجب سقوط شرط مندرج در قرارداد اوليه در مورد وجه التزام خواهد بود اصولاً تخليه خانه متنازع فيه مستلزم پرداخت مبلغ هشتصد هزار تومان به مستأجر بوده كه با توجه به محتويات پرونده و متن رأي صادره چنين وجهي از طرف خريدار به مستأجر پرداخت نشده تا موجبات تخليه بر اساس قرارداد فراهم گردد. بنابراين رأي شماره 360-24/8/76 شعبه هشتم دادگاه عمومي كرج مخدوش است و به استناد بند «ج» ماده 24 قانون تشكيل دادگاههاي عمومي و انقلاب مصوب تير ماه 73 آن را نقض و رسيدگي مجدد به اين پرونده را به شعبه ديگر دادگاه عمومي كرج ارجاع مي‌نمايد.

هيأت عمومي ديوان عالي كشور (شعب حقوقي)
منبع:http://www.dadgostary-tehran.ir/Default.aspx?PageContentID=158&tabid=2959